核心观点
　　海外租赁REIT是整个市场中不可或缺的组成部分，最大的美国市场其市值占比已达15%之多。得益于核心城市人口的持续流入，租赁的刚性需求属性明显，收益更为稳定，与其他REITs相比具有明显优势。由于租赁持有的重资产属性及政府供给能力相对不足，REITs在服务实体经济助力解决城市住房难问题尤其显得重要。我们看到世界范围内，各国租赁REITs龙头集中化趋势也颇为明显，差别化的品牌与产品策略、稳健的资产运营及持续的资产并购整合步伐强化了龙头竞争力。我国租赁住房市场由政府主导的保障性租赁住房及以企业主导的市场化长租房双轮驱动格局已形成，目前已有4只保障房REITs上市，客群充足收益稳定且业绩超预期，从长期看REITs底层资产范围仍有望拓展至市场化长租房。
　　从海外经验看，租赁REITs是整个REITs市场中不可或缺的组成部分。租赁REITs在最大的美国市场其市值占比已达到15%之多，得益于核心城市人口的持续流入，租赁的刚性需求属性明显，其收益较为稳定，与其他REITs相比具有明显的优势。由于租赁持有的重资产属性以及政府供给能力相对不足，REITs在服务实体经济助力解决城市住房难问题尤其显得重要。
　　各国租赁REITs龙头集中化趋势明显，布局核心区收益稳定。日本的ADR资产多元，单人、多人及家庭公寓等类别不一而足。美国AVB旗下Avalon、AVA、Eaves by Avalon及Kanso共四个核心品牌，差异化的品牌策略助力公司触及多元的客户群体。英国的Unite Group资产遍布大学林立的大中型城市。合理的资产布局保障了三大租赁住房龙头REITs在金融危机、地震、疫情等外部环境剧变的状况中也均可保持较高出租率及租金增长。此外，三大海外龙头租赁住房REITs通过积极的资产并购整合策略以优化组合，近年来为投资人提供持续稳定股息分派。
　　我国由政府主导的保障性租赁住房及市场主导的市场化长租住房双线并进，保租房REITs经营稳健，业绩超预期。保租房已成为我国住房保障体系中的重要构成，国家层面持续的政策支持确立了保租房重要地位。已有4只保障房REITs上市，其独特的市场定位带来高企且稳定的出租率，存量资产潜力巨大、收入及现金流较为稳定。同时从长期看租赁REITs底层资产范围仍有望拓展至市场化长租房。
　　风险分析
　　1）审批及发行进展不及预期的风险：REITs审批及发行受项目质量、监管审核速度及市场环境等多方面因素影响，若项目成熟度不高、监管审核速度放慢及市场环境低迷，将会使REITs审批发行放缓。
　　2）疫情超预期影响REITs项目经营：2022年疫情反复及相应管控措施对高速公路及产业园区等项目经营造成较大影响，若疫情反复，则可能会影响REITs项目经营。
　　3）政策出台不及预期的风险：我国REITs立法、税收及信息披露等多项制度尚待建立及完善，若相关政策出台不及预期，可能会影响REITs市场的持续健康发展。