核心观点：
　　政策环境综述：地产预期分水岭，政策加速落地。8月31日晚，央行发布831新政，下调居民购房首付比及按揭利率下限，突破市场政策宽松上限预期，本轮地产预期迎来分水岭。地方政策方面，根据我们的模型测算，本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降43，8月下降76，仅9月前17天下降266，8月以来尤其“831新政”后政策力度明显提升，累计至少21城出台四限改善政策，南京、青岛、福州、郑州等至少8个二线全面取消限购，目前距离16年2月的政策底部还有最多31%的放松空间。9月央行年内第二次降准0.25pct，长期资金有望进一步释放；城中村改造明确可由专项债及银行专项贷款支持，资金来源逐渐明晰。
　　成交市场综述：量价齐跌，销售持续走弱。根据统计局数据，23年8月全国商品房销售金额7708亿元，同比下滑16.4%，单月规模仅相当于15-16年水平，结构拆分来看，销售数据连续三个月量价齐跌，8月与7月市场情况类似，成交热度低迷。根据统计局数据，8月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为76%，二手房价格该比例为96%，均环比上升4pct，销售持续走弱的压力在价格上有所体现。推盘方面，25城住宅8月单月推盘面积同比下降30.7%，推盘意愿仍不足。25城住宅批售比为0.96，环比上升0.05，市场景气度低位。
　　土地市场综述：绝对规模低位，市场持续分化。根据中指院数据，23年8月全国600城商住用地出让金2980亿元，同比上升7.2%，同比由负转正，而非22城出让金同比下降32.3%，降幅环比扩大7.9pct，在核心22城8月集中土拍的带动下，8月整体出让金增速转正。8月600城商住土地成交面积同比下降41.6%，供给面积同比下降47.2%，受供给不足及市场投资意愿较弱的影响，成交绝对规模仍处于低位。
　　开发投资市场综述：新开工仅为08年水平，投资维持两位数降幅。根据统计局数据，8月全国商品房新开工面积6922万平，同比22年同期下降23.6%，单月开工规模仍仅相当于08年水平。投资方面，2023年8月全国商品房开发投资额9183亿元，同比22年下降11.0%，降幅较7月收窄1.2pct，但仍维持两位数降幅。
　　融资市场综述：供需均走弱，到位资金降幅扩大。根据统计局数据，8月房企到位资金8899亿元，同比22年下降25.4%，降幅环比扩大5.2pct，开发贷、自筹资、定金预收款、按揭贷分别下滑24.3%、22.2%、31.6%、26.9%，各类资金降幅均较7月走阔。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年8月行业月报TableGrade行业评级买入前次评级买入基本面底部震荡地产迎来预期分水岭报告日期2023-09-19TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点政策环境综述地产预期分水岭政策加速落地8月31日晚央行7发布831新政下调居民购房首付比及按揭利率下限突破市场政策10922112201230323052307230923宽松上限预期本轮地产预期迎来分水岭地方政策方面根据我们的-4模型测算本轮放松周期全国累计四限政策力度指数月均下降438-10月下降76仅9月前17天下降2668月以来尤其831新政后政-16策力度明显提升累计至少21城出台四限改善政策南京青岛福-21州郑州等至少8个二线全面取消限购目前距离16年2月的政策底房地产沪深300部还有最多的放松空间月央行年内第二次降准长期319025pct资金有望进一步释放城中村改造明确可由专项债及银行专项贷款支分析师TableAuthor郭镇持资金来源逐渐明晰SAC执证号S0260514080003成交市场综述量价齐跌销售持续走弱根据统计局数据23年8SFCCENoBNN906月全国商品房销售金额7708亿元同比下滑164单月规模仅相当021-38003639于15-16年水平结构拆分来看销售数据连续三个月量价齐跌8月guozgfcomcn与7月市场情况类似成交热度低迷根据统计局数据8月新房价格分析师乐加栋环比下跌或持平的城市数量占比为76二手房价格该比例为96SAC执证号S0260513090001均环比上升4pct销售持续走弱的压力在价格上有所体现推盘方面021-3800364225城住宅8月单月推盘面积同比下降307推盘意愿仍不足25城lejiadonggfcomcn住宅批售比为096环比上升005市场景气度低位分析师邢莘土地市场综述绝对规模低位市场持续分化根据中指院数据23SAC执证号S0260520070009年8月全国600城商住用地出让金2980亿元同比上升72同比021-38003638由负转正而非22城出让金同比下降323降幅环比扩大79pctxingshengfcomcn在核心22城8月集中土拍的带动下8月整体出让金增速转正8月分析师谢淼600城商住土地成交面积同比下降416供给面积同比下降472SAC执证号S0260522070007受供给不足及市场投资意愿较弱的影响成交绝对规模仍处于低位021-38003637开发投资市场综述新开工仅为08年水平投资维持两位数降幅根xiemiaogfcomcn据统计局数据8月全国商品房新开工面积6922万平同比22年同请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察期下降236单月开工规模仍仅相当于08年水平投资方面2023委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动年8月全国商品房开发投资额9183亿元同比22年下降110降幅较7月收窄12pct但仍维持两位数降幅联系人TableContacts李怡慧融资市场综述供需均走弱到位资金降幅扩大根据统计局数据8021-38003636liyihuigfcomcn月房企到位资金8899亿元同比22年下降254降幅环比扩大52pct开发贷自筹资定金预收款按揭贷分别下滑243222316269各类资金降幅均较7月走阔风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明139TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2023E2024E2023E2024E2023E2024E2023E2024E万科A000002SZ人民币1330202351买入2230190192656470968377招商蛇口001979SZ人民币12832023830买入179109218013971815171121新城控股601155SH人民币13652023411买入2194155177887759635660金地集团600383SH人民币711202359买入1376116124615773927574建发股份600153SH人民币10402023731买入1769194218544829298991华发股份600325SH人民币9652023830买入140115617562557223143138滨江集团002244SZ人民币987202391买入140214417269574829158159新湖中宝600208SH人民币252202255买入35403303775673223196164金融街000402SZ人民币4432022414买入103905706277712662484244首开股份600376SH人民币424202353买入5840130313261372031831228万科企业02202HK港币886202351买入2149190192434270968377中国海外发展00688HK港币1598202344买入2587293342504355458388中国海外宏洋00081HK港币3192023830买入53509810830271616104103集团越秀地产00123HK港币9432023712买入1178088104766427238287万物云02602HK港币25502023825买入59791742111341113520116128保利物业06049HK港币34502023823买入66832543091251028673161171招商积余001914SZ人民币14872023831买入2601075093197161116928090绿城服务02869HK港币3562023828买入609022028146116746196115绿城管理控股09979HK港币594202382买入1054048063113877656235276数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明239TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策环境综述地产预期分水岭政策加速落地6一政策专题分述813新政突破政策上限本轮地产预期迎来分水岭6二政策专题分述地方政策加速落地政策力度显著提升10三政策专题分述央行年内再降准城中村改造资金来源逐渐明晰13二成交市场综述量价齐跌销售持续走弱16一总体成交市场分述量价齐跌成交热度持续低迷17二推盘情况推盘仍不足景气度低位23三土地市场综述绝对规模低位市场持续分化26一总体市场综述供给仍不足成交规模低位26二各类市场分述市场持续分化两集中带动核心22城成交改善29四开发投资市场综述新开工仅为08年水平投资维持两位数降幅33五融资市场综述供需均走弱到位资金降幅扩大35六投资建议36七风险提示37识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明339TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1首套房及二套房平均按揭利率9图2新政后全国销售面积万方判断9图3地方政策出台频率次一览20100101-2023091710图4全国四限累计政策力度评分20100101-2023091710图514-16年全国四限累计政策力度11图622年以来四限累计政策力度截至2391711图7专项债发行规模亿元16图823M1-7新增专项债发行投向占比16图9专项债平均利率16图10专项债平均期限年16图11全国商品房销售金额亿元及增速18图12全国住宅及非住宅销售金额增速18图13全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速18图14全国商品房销售面积万方及增速19图15全国商品房及56城新房成交面积增速19图1613城二手方成交面积万方及增速19图17全国住宅及非住宅销售面积增速19图18全国住宅及非住宅销售面积万方及增速20图19全国商品房分线销售面积增速20图20全国商品房分区域销售面积增速20图2170城环比下跌或持平数量占比22图2270大中城市新房房价分线同比22图23327城二手房房价分线同比22图2422城商品房推盘面积万方及增速24图2522城商品房及25城住宅批售比24图2622城商品房库存面积万方及去化周期24图27全国住宅中期库存亿平及去化周期24图28分线城市去化周期月变动趋势24图29全国住宅及非住宅开工面积销售面积24图30600城商住用地出让金财政部土地出让收入及同比27图31600城及非22城商住用地出让金单月同比27图32600城及非22城商住用地成交面积及同比28图33600城及非22城供需比28图34600城商住用地楼面价及溢价率29图35分类型商住用地出让金同比贡献29图36分类型商住用地供需比30图37分类型商住用地楼面价元平30图38分类型商住用地溢价率31图39600城商住用地2023年8月土地出让金累计增速及供需比MA6分省分识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明439TablePageText跟踪分析房地产布31图40全国商品房新开工面积万方及增速33图41全国商品房竣工面积万方及增速33图42全国商品房施工面积亿平米及增速34图43全国商品房累计停工面积及当期净停工面积34图44全国商品房投资规模亿元及增速34图45全国商品房住宅非住宅投资规模增速34图46全国房地产企业到位资金规模亿元及增速35图47销售金额投资规模到位资金增速35图48房地产开发企业资金来源分类占比36图49各来源房企到位资金规模增速36表1历史全国性首付比例汇总6表2首套及二套房房贷利率下限汇总8表3分线政策放松空间及占比11表4央行831新政后各地四限放松政策20230831-2023091712表5历史降准情况一览13表6城中村改造相关政策15表7统计局数据口径变化对比17表8全国及各区域房地产销售情况21表970大中城市房价指数分线环比变化23表10跟踪城市房地产成交面积信息表25表11主要省市区土地市场情况32表12全国房地产投资规模亿元及各维度拆分34表13房地产开发企业到位资金亿元及拆分情况36表14广发地产小组股票推荐及建议关注名单37识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明539TablePageText跟踪分析房地产一政策环境综述地产预期分水岭政策加速落地一政策专题分述813新政突破政策上限本轮地产预期迎来分水岭2023年8月31日晚中国人民银行及国家金融监督管理总局发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知下调居民新购房的首付比例及按揭利率下限并对存量首套房按揭利率调整方式进行规范本次政策调整的内容主要包括以下三点一是全国性下调商业住房贷款首付比首套房二套房首付比下限分别降至2030不再区分限购及非限购城市各城市根据自身市场形势及政府调控要求自行确定限购城市可不放松限购直接降低首付比例二是将二套房商业贷款按揭利率下限由LPR60bp下调至LPR20bp下调幅度为40bp三是规定存量首套房按揭利率下调方式存量首套房借款人可以通过1新发贷款置换或2协商变更合同约定利率的方式调整存量首套房按揭利率最终调整结果不得低于原贷款发放时当地首套房按揭利率下限消除原贷款发放时偏离政策利率下限的部分本次政策出台是在市场持续下行背景下为适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势更好满足刚性和改善性住房需求促进房地产市场平稳健康发展而出台对比历史经验来看本次全国范围的政策调整力度较大突破市场此前对于政策宽松上限的预期是中央层面对于房地产行业现状及未来发展方向的明确表示央行的果断高效有助于监管及地方政府大踏步跟进一线城市是否跟进的信号意义已经被本次政策取代首付比例方面本次是自2016年2月以来首次全国范围内下调而此前调整节点2008年2015年均为市场底部政策放松也伴随着后续市场的企稳复苏从调整力度来看本次调整后的首套及二套房首付比例下限为2007年9月以来最低水平对于限购城市而言本次潜在放松力度甚至高于2008年首套20二套40打破了限购城市首付比例的下限对于扭转市场预期非常重要表1历史全国性首付比例汇总首套首套二套二套时间部门文件内容限购非限购限购非限购财政部国税关于进一步加强房地产信0306首套房首付20二套适当提高比例20首套局贷业务管理的通知房价上涨过快地区最低首付可从20上0503央行调整住房信贷政策20-30首套调至30关于调整住房供应结构稳90平以下首付2090平以上最低90平以下20以0606国务院首套定住房价格的意见30上30关于加强商业性房地产信首套房90平以下首付2090平以90平以下20以0709央行银监会40贷管理的通知上首付30对已利用贷款购房又购上30识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明639TablePageText跟踪分析房地产二套的首付不低于40认贷不认房以家庭为单位认定房贷次数除低于人452号文加强商业性房地90平以下20以0712央行银监会均面积外已利用按揭购首套再次申40产信贷管理的补充通知上30请均按二套执行关于扩大商业性个人住房财政部国税最低首付比调整为20除首套房外0810贷款利率下浮幅度等有关问2040局央行参照359号文452号文题的通知关于坚决遏制部分城市房首套90平以上从20上升至30二90平以下20以1004国务院50价过快上涨的通知套房首付比例提升至50上30关于规范商业性个人住房住建部央90平以下20以1006贷款中第二套住房认定标准二套房认房又认贷50行银监会上30的通知关于完善差别化住房信贷暂停购买第三套以上住房贷款首付统1009央行银监会3050政策有关问题的通知一提升至30关于进一步做好房地产市1101国务院场调控工作有关问题的通贷款购买第二套住房首付不低于603060知中国人民银行中国银行监督管理委员会关于进一步做放松认房认贷标准有1套且已结清1409央行3060好住房金融服务工作的通的按首套房执行首套首付30知央行住建关于个人住房贷款政策有1503有房贷款未结清首付403040部银保监会关问题的通知关于进一步完善差别化住央行住建1509房信贷政策有关问题的通非限购城市商贷首套首付25302540部银保监会知关于调整个人住房贷款政不限购城市首套25可下浮5pct1602央行30204030策有关问题的通知有一套且未结清最低30住建部央关于优化个人住房贷款中2308行金融监管推动首套房认房不用认贷30204030住房套数认定标准的通知总局央行金融监关于调整优化差别化2308首套二套首付比下限统一为20302030管总局住房信贷政策的通知数据来源央行住建部国家金融监管总局国务院国税局广发证券发展研究中心按揭利率方面本次按揭利率调整是本轮调控以来首次全国范围内针对二套房的放松此前2022年5月9月及2023年1月的按揭利率调整均为首套房按揭利率下限的放松根据当前5年期LPR计算二套房按揭利率下限为440为基准利率的105倍绝对水平创02年有数据以来历史新低相对基准利率倍数也为2010年以来最低位目前个人按揭贷款中超过90的为首套房贷款金融监管总局此举将会识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明739TablePageText跟踪分析房地产提高居民使用二套贷款的意愿叠加首付下调等举措促进改善性需求释放助力市场企稳表2首套及二套房房贷利率下限汇总首套房贷利率下二套房贷利率下首套下限基二套下限基时间部门文件基准利率限限准准关于调整商业银行住房信贷政策贷款基准利率的贷款基准利率0503央行6129090和超额准备金存款利率的通知09x09x人民银行上调金融机构人民币存贷贷款基准利率贷款基准利率0608央行6848590款基准利率085x09x央行银359号文关于加强商业性房地产贷款基准利率贷款基准利率070978385110监会信贷管理的通知085x11x财政部关于扩大商业性个人住房贷款利贷款基准利率贷款基准利率0810国税局7207070率下浮幅度等有关问题的通知07x07x央行关于坚决遏制部分城市房价过快贷款基准利率贷款基准利率1004国务院59470110上涨的通知07x11x贷款基准利率贷款基准利率1011-中国证券报61485110085x11x央行中国人民银行中国银行监督贷款基准利率贷款基准利率1409央行管理委员会关于进一步做好住房金6557011007x11x融服务工作的通知中国人民银行公告2019第161908央行LPRLPR60bp485100112号央行银关于调整差别化住房信贷政策有2205LPR-20bpLPR60bp44596113保监会关问题的通知央行银阶段性放宽部分城市首套住房贷LPR-20bp符合2209LPR60bp43095114保监会款利率下限条件可突破央行金关于调整优化差别化住房信贷政LPR-20bp符合2308融监管总LPR20bp42095105策的通知条件可突破局数据来源央行银监会银保监会国家金融监管总局国务院财政部国税局广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明839TablePageText跟踪分析房地产图1首套房及二套房平均按揭利率100090080070060050040030020010000002020208030203080402040805020508060206080702070808020808090209081002100811021108120212081302130814021408150215081602160817021708180218081902190820022008210221082202220823022308首套利率二套利率基准利率数据来源贝壳融360央行广发证券发展研究中心伴随政策持续推进核心一二线城市销量大概率将企稳预计全年商品房销售规模将突破13亿平根据统计局数据23年上半年595亿平米7月份7048万方预计3季度整体27亿平米8月6817万方9月13亿平米4季度44亿平米78月份销售面积相当于11年水平9月份之后回到12或14年水平位置考虑统计局基数调整预计销售面积全年同比持平金额小幅正增长图2新政后全国销售面积万方M1-2M3M4M5M6M7M8M9M10M11M12全年销售面积万方201611235130651171311942163481145811691177341515415491215191573492017140541498112620131651984111689121881746714248163142283916940820181463315456121041421720734128461248416839138041548723050171654201914102157271225613433202681299713066173301407215654226531715582020847513503119951473020701142271485518587162211754025252176086202117363186441429816078222521301312545161391270915090213021794332022157031479272929075181859255971213532975710071145871319612023E151331481376908804130757048681712932113911215320870130725销售面积相对于历史分位数水平20166475897670828510010093752017949310089948490989210097201810097941001009893938793100201994100959297100100979094942020357992105100115120107110110135202112912812111911010094877790722022111913446825662655047-362023E10591394347293060656565数据来源国家统计局广发证券发展研究中心存量贷款利率下调对地产行业的影响相对前两点政策较小但是对银行体系以及整个居民部门的影响较大且对于后续居民加杠杆的意愿和想法会有积极的影响识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明939TablePageText跟踪分析房地产二政策专题分述地方政策加速落地政策力度显著提升地方政策层面23年8月地方出台改善政策42次其中四限改善政策21次落户放松2次公积金改善政策19次9月前17天地方改善政策78次831新政出台后政策频次明显加强单次政策力度明显提升地方政策加速落地图3地方政策出台频率次一览20100101-20230917100806040200-20-40-60-80-100-120-140100110091105120112091305140114091505160116091705180118091905200120092105220122092305四限收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴数据来源各地政府官网广发证券发展研究中心根据我们的模型测算截至23年9月17日全国累计四限政策力度指数从241022年1月降至1336累计下降1074累计下降45本轮放松周期月均下降438月单月下降76仅9月前17天下降2668月以来尤其831新政后政策力度明显提升图4全国四限累计政策力度指数20100101-202309173500300025002000150010005000080108050809090109050909100110051009110111051109120112051209130113051309140114051409150115051509160116051609170117051709180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052309一线二线三四线全国加权数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心注政策力度评分规则详见广发地产团队23年7月2日发布的房地产行业2023年中期策略莫惧水穷川落静看云起霓虹识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1039TablePageText跟踪分析房地产图514-16年全国四限累计政策力度图622年以来四限累计政策力度截至239170000000000000000-2-10-18-14-42-5-13-15-5-23-12-19-4-3-200-48-44-66-38-39-200-108-94-76-193-221-198-266-400-400-420-600-600-800-800-1000-1000-1200-1200-113222012202220322042205220622072208220922102211221223012302230323042305230623072308230914061408141014121502150415061508151015121602数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心目前四限政策力度指数距离16年2月921的底部还有31的下降空间主要为二线城市的限购及限售政策考虑到部分城市政策发布的滞后性实际可放松政策空间小于31表3分线政策放松空间及占比当前政策评分与16年2月差值各线各类型政策可放空间占比分线限购首付认房认贷限售四限限购首付认房认贷限售四限15550157513104182996201072682415026653201403872530917全国1748101604154219039100数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心分城市来看央行831新政后累计至少有21个城市出台四限改善政策限贷放松方面9月以来南京武汉等至少8个城市下调首付比例和按揭利率首二套首付比下限2030多地二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp此外9月8日广州二套商贷首付降至40原普通住房最低50非普70首套房贷利率下限降至LPR-10BP原为LPR为本轮政策放松周期内首个调整首付及按揭利率的一线城市限购放松方面截至9月17日沈阳大连南京兰州济南青岛福州郑州共8个二线城市全面取消限购苏州120平及以上商品房取消限购天津等地缩小限购范围一线城市中深圳限购边际松动较明显9月7日深圳非住宅类商业办公物业商务公寓等对港澳居民放开限购原港澳台地区居民和华侨限购一套自住住宅类商品房9月11日深圳再次放松限购离婚3年内再婚或复婚家庭购房时按现有家庭房产套数计算原离婚3年内需追溯离异前家庭名下套数识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1139TablePageText跟踪分析房地产表4央行831新政后各地四限放松政策20230831-20230917四限政策日期城市政策内容官宣首套认深圳广州北京上海重庆成都佛山江门鄂州苏州长沙南宁无锡安徽省中山厦门武汉惠州东莞房不认贷杭州清远宁德珠海大连合肥兰州梅州漳州福州海口桂林湛江等首二套首付比下限2030已拥有二套以上住房再次贷款购房可审慎确定首付比和利率不得低于二套202391重庆最低首付和利率原停贷202394沈阳首二套首付比下限2030原3040202395青岛首二套首付比下限2030原3040202397大连首二套首付比下限2030原3040首付下调202397南京首二套首付比下限2030原3040202398广州二套商贷首付降至40原普通住房最低50非普702023912郑州首二套首付比下限2030原20402023914武汉首二套首付比下限2030原30402023914无锡首二套首付比下限2030原3040202391重庆二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp202395青岛二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp202397大连二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp利率下调202397南京二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp202398广州首套房贷利率下限降至LPR-10BP原为LPR二套房贷利率降至LPR30bp原LPR60bp2023912南宁二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bp2023914武汉二套商贷利率下限降至LPR20bp原LPR60bpa本地户籍限购区内限购2套144平以下住房原非福州五城区户籍家庭限购1套144平以下住房2023831福州b多孩家庭有未成年子女的可在限购区内再购1套144平以下住房202391成都符合条件人才购房可不受户籍社保住房限购区域限制限购区域调整为市内六区原除滨海新区外15区均限购外地户籍大学生在限购区无房的凭劳动合同或202391天津企业注册证明和毕业证可购一套房原需连续半年社保个税余杭区五常街道余杭街道加入限购放宽圈外地户籍1个月社保或落户可购房购二套不受落户5年限制202391杭州原落户未满5年非本市户籍需连续缴纳社保满2年4年才可在限购范围内购首套新房202394沈阳取消限购原限购2套202395郑州多孩家庭可新购一套限购放松202397深圳非住宅商业办公物业公寓等对港澳居民放开限购原港澳台地区居民和华侨限购一套自住住宅类商品房202397大连取消限购原本地限购3套外地限购2套202397南京取消限购原核心四区本地外地限购21套2023910兰州取消限购原城关区七里河区安宁区本地外地限购21套2023911济南取消限购原二环以内的历下区市中区本地外地限购21套2023911青岛取消限购原市南区原四方区域除外的市北区本地外地限购21套2023911苏州120平及以上商品房取消限购原本地外地限购3套1套2023911深圳离婚3年内再婚或复婚家庭购房时按现有家庭房产套数计算原离婚3年内需追溯离异前家庭名下套数2023911福州取消限购原五城区本地外地限购2套1套2023912郑州取消限购原二环内本地外地限购2套1套202391重庆中心城区取得合同备案证明满2年且取得不动产权证后才能上市交易原须取得不动产权证满2年限售放松202394沈阳取消限售原限售2或5年识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1239TablePageText跟踪分析房地产2023911青岛取消限售原限售3年2023911济南取消限售原限售2年2023911福州取消限售原限售2年2023912郑州取消限售原除购改善性住房情况外限售3年数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心限售放松方面沈阳青岛济南等至少5个城市全面取消限售重庆限售政策调整为中心城区取得合同备案证明满2年且取得不动产权证后可上市交易原须取得不动产权证满2年此外认房不认贷方面截至9月17日已有至少32个城市官宣首套认房不认贷其中北上广深四大一线城市已全部落实居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购房时家庭成员在当地名下无房的不论是否已贷款购房均按首套住房执行住房信贷政策三政策专题分述央行年内再降准城中村改造资金来源逐渐明晰9月14日央行发布公告决定于23年9月15日下调金融机构存款准备金率025pct下调后金融机构加权平均存款准备金率约为74此次为央行年内的第二次降准今年3月17日央行曾宣布于3月27日降低存款准备金率025pct此次降准后长期资金有望进一步释放表5历史降准情况一览调整后存净释放释放资金公告日期方向定向降准方向变动款准备金资金亿元率亿元对小微企业贷款占比达到定向降准标准的城市商业银行非县域下调05201524全面降准1950--农商行额外降准05pct对农业发展银行额外降准4pct个百分点对农信社村镇银行等农村金融机构额外降准1pct并统一下调农村合作银行存款准备金率至农信社水平对农业发展银行额外下调1个2015419全面降准降准2pct对符合审慎经营要求且三农或小微企业贷款达到一1850--百分点定比例的国有行和股份制商业银行可执行较同类机构法定水平低05pct的存款准备金率额外对县域农商行农村合作银行农村信用社和村镇银行等降下调052015825全面降准1800--准05pct额外对金融租赁公司和汽车金融公司降准3pct个百分点为加大金融支持三农和小微企业的正向激励对符合标准的金下调0520151023全面降准1750--融机构额外降准05个百分点个百分点2016年3月1日起普遍下调金融机构人民币存款准备金率05下调052016229全面降准1700--个百分点个百分点识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1339TablePageText跟踪分析房地产18年4月25日起下调大型商业银行股份制商业银行城市下调1个2018417全面降准1600400013000商业银行非县域农商行外资银行人民币存款准备金率1pct百分点18年7月5日起下调国有大型商业银行股份制商业银行邮下调052018624全面降准政储蓄银行城市商业银行非县域农村商业银行外资银行人155070007000个百分点民币存款准备金率05pct18年10月15日起下调大型商业银行股份制商业银行城市下调1个2018107全面降准1450750012000商业银行非县域农商行外资银行人民币存款准备金率1pct百分点下调1个201914全面降准2019年1月15日和1月25日分别下调05个百分点1350800015000百分点从2019年5月15日起对聚焦当地服务县域的中小银行实行较低的优惠存款准备金率对仅在本县级行政区域内经营或201956定向降准--28002800在其他县级行政区域设有分支机构但资产规模小于100亿元的农村商业银行执行与农村信用社相同档次的存款准备金率8于19年9月16日下调不含财务公司金融租赁公司和汽车金下调05201996全面降准融公司额外对仅在省级行政区域内经营的城市商业银行定向降130090009000个百分点准1pct于10月15日和11月15日分两次分别下调05pct于2020年1月6日下调不含财务公司金融租赁公司和汽车下调05202011全面降准125080008000金融公司个百分点于2020年3月16日实施普惠金融定向降准对达到考核标准的2020313定向降准银行定向降准05至1pct对符合条件的股份制商业银行再额外--55005500定向降准1pct对农村信用社农村商业银行农村合作银行村镇银行和仅在202043定向降准省级行政区域内经营的城市商业银行定向降准1个百分点于4--40004000月15日和5月15日分两次实施到位每次下调05个百分点于2021年7月15日下调不含已执行5存款准备金率的金融下调05202179全面降准12001000010000机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率为89个百分点于2021年12月15日下调不含已执行5存款准备金率的金融下调052021126全面降准11501200012000机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率为84个百分点于2022年4月25日下调不含已执行5存款准备金率的金融机构对没有跨省经营的城商行和存款准备金率高于5的农商下调0252022415全面降准112553005300行额外多降025个百分点本次下调后金融机构加权平均存个百分点款准备金率为81于2022年12月5日下调不含已执行5存款准备金率的金融下调02520221125全面降准110050005000机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为78个百分点于2023年3月27日下调不含已执行5存款准备金率的金融下调0252023317全面降准1075--机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为76个百分点于2023年9月15日下调不含已执行5存款准备金率的金融下调0252023914全面降准1050--机构本次下调后金融机构加权平均存款准备金率约为74个百分点数据来源地方政府网站广发证券发展研究中心23年9月据21世纪经济报报道符合条件的城中村改造项目可纳入政府专项债支持范围此外银行融资方面设立城中村改造专项借款鼓励银行在市场化法治识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1439TablePageText跟踪分析房地产化的原则之下供城中村改造贷款专款专用封闭管理城中村改造的资金来源逐渐明晰表6城中村改造相关政策时间发布单位政策内容审议通过关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见a在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生扩大内需推动城市高质量发展的一项重要举措b优先对群众需求迫2023721国常会切城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造成熟一个推进一个c坚持城市人民政府负主体责任多渠道筹措改造资金把城中村改造与保障性住房建设结合好d充分发挥市场在资源配置中的决定性作用加大对城中村改造的政策支持积极创新改造模式鼓励和支持民间资本参与要加大保障性住房建设和供给积极推动城中村改造和平急两用公共基础设施建设盘活改造各类闲2023724中央政治局会议置房产a现阶段推进城中村改造困难大矛盾多情况复杂要坚持问题导向和目标导向以新思路新方式破解城中村改造中账怎么算钱怎么用地怎么征人和产业怎么安置等难题探索出一条新形势下城中中央政治局委员国2023730村改造的新路子b要从实际出发采取拆除新建整治提升拆整结合等不同方式分类改造c务院副总理何立峰实行改造资金和规划指标全市统筹土地资源区域统筹促进资金综合平衡动态平衡d必须实行净地出让坚持以市场化为主导多种业态并举的开发运营方式2023731发改委在超大特大城市积极稳步推进城中村改造央行外汇局23年落实好金融16条延长保交楼贷款支持计划实施期限保持房地产融资平稳有序加大对住房租赁202381下半年工作会议城中村改造保障性住房建设等金融支持力度立足职能定位聚焦服务全面加强基础设施建设加大投融资支持力度积极服务推动超大特大城市城中202383国家开发银行村改造和平急两用公共基础设施建设2023820央行等三部门积极推动城中村改造平急两用公共基础设施建设2023912-据21世纪经济报道符合条件的城中村改造项目可纳入专项债支持范围据21世纪经济报道城中村改造支持资金除符合条件的城中村改造项目纳入专项债支持范围外银行融2023918-资方面设立城中村改造专项借款鼓励银行在市场化法治化的原则之下供城中村改造贷款专款专用封闭管理数据来源政府网站央行21世纪经济报等广发证券发展研究中心从专项债对城中村改造可能的支持规模来看23年全年新增专项债务限额38000亿元23年1-7月已使用24971亿元占全年新增专项债限额的66从目前投向占比来看包括城镇老旧小区改造保障性租赁住房及棚户区改造在内的保障性安居工程新增专项债发行额23M1-7为3518亿元占比为1422年为6320亿元占比为16城中村改造纳入专项债投向范畴后专项债可以覆盖部分项目资本金来源识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1539TablePageText跟踪分析房地产图7专项债发行规模亿元图823M1-7新增专项债发行投向占比60000保障性安居工程3614500000社会事业1093131338540000市政及产业园区基础设施5386830000交通基础设施6900164393农林水利200004038536019358442497118生态环保1000021489能源020192020202120222023M1-7支持化解中小银行风险32专项债-再融资债发行额亿元专项债-新增债发行额亿元其他数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心从专项债的成本和期限来看23年以来专项债发行利率稳定下行23年7月专项债当月平均发行利率仅为281存量专项债平均利率为334截至23年7月专项债累计平均发行期限为166年低成本的长期资金有助于城中村改造项目的顺利推进图9专项债平均利率图10专项债平均期限年3702000166035033415003303101000290500270281000250210221042106210821102112220222042206220822102212230223042306210221042106210821102112220222042206220822102212230223042306专项债当月发行平均期限年专项债当月发行平均利率专项债存量平均利率专项债累计发行平均期限年数据来源Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind广发证券发展研究中心二成交市场综述量价齐跌销售持续走弱23年8月统计局仍然对同比基数进行了调整对销售数据的基数调整较多后续分析仍以调整后的数据为主识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1639TablePageText跟踪分析房地产表7统计局数据口径变化对比23年1-8月23年1-8月23年1-8月8月调整前8月公布3-8月8月公布数据调整前增速公布增速增速增速基数调整基数调整商品房销售面积万方73949-159-71-239-122-8289-1302其中住宅63811-142-55-256-154-6878-1003其中东部地区33470-60-39-247-232-765-84中部地区19263-267-111-348-111-4611-688西部地区18629-203-90-121149-2917-530东北地区2586-17-17-123-12410商品房销售额亿元78158-90-32-237-164-5128-888其中住宅69918-71-15-248-183-4305-722其中东部地区48004-23-07-263-253-769-80中部地区14271-224-89-317-21-2729-553西部地区14027-141-45-56146-1649-284东北地区1855-85-85-187-19012房地产开发投资亿元76900-153-88-191-110-6489-1034其中住宅58425-152-80-197-109-5373-855其中东部地区45589-70-37-102-72-1661-196中部地区15075-242-84-318-99-3421-629西部地区14167-259-197-260-165-1466-250东北地区2069-266-266-322-32200房屋新开工面积万方63891-249-244-230-236-55061其中住宅46636-253-247-216-222-48044房屋竣工面积万方4372618519292106-217-60其中住宅31775190195117108-11028房地产开发企业到位资金亿元87116-136-129-261-254-799-111数据来源国家统计局广发证券发展研究中心一总体成交市场分述量价齐跌成交热度持续低迷根据国家统计局数据23年8月全国商品房销售金额7708亿元同比22年下降164降幅环比收窄29pct单月规模仅相当于15-16年水平结构拆分来看销售数据连续三个月量价齐跌8月与7月市场情况类似成交热度低迷累计数据来看23年1-8月全国商品房累计销售金额782万亿元同比22年下降32降幅环比扩大17pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1739TablePageText跟踪分析房地产图11全国商品房销售金额亿元及增速图12全国住宅及非住宅销售金额增速300002002002500015015020000100100-16415000505010000005000-50-500-100-1001901190820032010210521122207230219011908200320102105211222072302商品房销售金额亿元单月增速住宅金额单月住宅金额累计累计增速非住宅金额单月非住宅金额累计数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心图13全国住宅及非住宅销售金额亿元及增速20000050180000401600001400003012000020100000800001060000040000-10200000-2020032005200720092011201320152017201920212023M1-M8全国住宅销售金额亿元全国非住宅销售金额亿元住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看23年8月全国住宅销售金额同比22年下降183降幅环比收窄12pct非住同比22年下降07累计增速来看23M1-8全国住宅累计销售金额同比22年下降15非住同比22年下降156销售面积方面23年8月全国商品房销售面积为7386万方同比22年下降122降幅环比收窄34pct累计来看23M1-8全国商品房累计销售面积为739亿平同比22年下降71降幅环比1-7月扩大06pct其他口径数据来看根据房管局数据8月56城新房成交面积同比22年下降263降幅环比扩大09pct与统计局数据规律类似成交热度低迷二手房方面8月13城二手房成交面积同比22年下降23降幅环比收窄84pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1839TablePageText跟踪分析房地产图14全国商品房销售面积万方及增速图15全国商品房及56城新房成交面积增速3000015013011025000100907020000-1225050150003001000010-10-505000-300-100-501901190820032010210521122207230219011908200320102105211222072302商品房销售面积万方单月增速全国商品房累计增速56城累计增速累计增速56城单月增速数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源国家统计局Wind广发证券发展研究中心图1613城二手方成交面积万方及增速图17全国住宅及非住宅销售面积增速900140308001202010070010-238006006050040-1040020-203000-30-20200-40-40100-60-500-80-601901190820032010210521122207230218121907200220092104211122062301230813城二手房成交面积万方单月同比右住宅面积单月住宅面积累计累计同比右非住宅面积单月非住宅面积累计数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分业态来看8月全国住宅销售面积同比22年下降154降幅环比收窄01pct非住销售面积同比22年上升92同比由负转正累计数据来看23M1-8全国住宅累计销售面积同比22年下降55降幅环比扩大12pct非住累计销售面积则同比22年下降160降幅环比收窄25pct识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1939TablePageText跟踪分析房地产图18全国住宅及非住宅销售面积万方及增速2000006018000016000040140000120000201000008000006000040000-20200000-4020032005200720092011201320152017201920212023M1-M8全国住宅销售面积万方全国非住宅销售面积万方住宅增速右非住宅增速右整体增速右数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分城市能级来看我们用房管局的备案高频数据来刻画一二线城市的销售情况同时结合全国商品房销售面积反推算三四线的销售面积具体来看23年8月4大一线城市同比22年下降31116个二线城市成交面积同比22年下降204根据统计局和房管局数据反推算三四线城市销售面积同比22年下降94累计数据来看23M1-8一线城市销售面积较22年同期上升82二线三四线城市销售面积分别同比下降6379年内高线核心城市成交仍具有优势图19全国商品房分线销售面积增速图20全国商品房分区域销售面积增速100808060604040202000-20-20-40-40-60-60-80-80190119072001200721012107220122072301230720012005200921012105210922012205220923012305一线城市同比二线城市同比核心圈同比非核心圈同比三线城市同比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源房管局广发证券发展研究中心分区域来看我们以长三角珠三角环渤海三大经济圈内城市作为核心圈样本其他城市为非核心圈样本计算销售面积变动情况及增速23年8月核心圈非核心圈城市同比22年分别下降289215各类型城市销售表现均较差累计来看23M1-8核心圈累计同比下降50非核心圈城市同比下降57识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2039