行业：9月销售略有恢复，四季度回暖可期。从统计局数据看，商品房销售降幅扩大延续弱势。2023年1-8月，商品房销售额为78158亿元，同比-3.2%，降幅较1-7月扩大了1.7个百分点；商品房销售面积为73949万㎡，同比-7.1%，降幅较1-7月扩大了0.6个百分点。2023年8月单月，商品房销售额7708亿元，环比+5%，同比-16%，降幅较7月收窄3个百分点；销售面积7386万㎡，环比+5%，同比-12%，降幅较7月收窄3个百分点；销售均价为10436元/㎡，环比持平，同比-4.8%。
　　从日频跟踪来看，9月销售略有恢复。2023年9月17日，30城商品房7天移动平均成交面积同比-7%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域7天移动平均面积同比分别为-24%、-1%、+5%、+4%；一线城市、二线城市、三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-36%、+15%、-7%。截至2023年9月17日，30城商品房累计成交面积为9655万㎡，同比-6.6%；其中，长三角、华南、华中&西南、华北&东北区域成交面积累计同比分别为-7.1%、-9%、-3%、-9%；一线城市、二线城市、三线城市商品房成交面积累计同比分别为+4%、-9%、-11%。
　　自8月底以来，重磅政策密集出台。广州、深圳、上海、北京相继全域落地“认房不认贷”，反映出政策已由“因城施策”变成实质性的“自上而下”；而央行等两部门发布的《关于调整优化差别化住房信贷政策的通知》打开了限购城市首付比例调整的空间，后续一线城市放松政策有望进一步落地；多个二线城市如南京、合肥、郑州、福州、济南、青岛、沈阳、大连完全解除限购，充分释放潜在购买力。这些举措均能有效降低购房门槛，增强居民购房意愿，政策对新房销售的提振效果应会在“金九银十”逐步显现。
　　板块：本月跑输沪深300指数3.3个百分点。自上期策略报告发布至今，房地产板块下跌8.0%，跑输沪深300指数3.3个百分点，在31个行业中排29名。根据Wind一致预期，按最新收盘日计，板块2023年动态PE为10.4倍，比2019年1月3日的底部估值水平（6.6倍动态PE）高38.1%。
　　中报总结：曙光已现。2023上半年板块营收同增4.3%，预计全年同比大致持平；毛利率持续下滑至25.5%，预计全年将企稳；归母净利润下降8.3%，基于对营收规模持平、毛利率企稳、减值规模大幅下降的前提判断，预计全年板块业绩将小幅回正。
　　投资策略：在政策利好的刺激下，9月销售略有恢复，往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度，四季度回暖可期。我们看好四季度在“政策+基数”双重支撑下迎来基本面的明显修复，重点推荐布局一线城市的龙头房企：贝壳-W、越秀地产、金地集团。
　　风险提示：政策落地效果不及预期、行业基本面超预期下行、房企信用风险事件超预期冲击。

研究报告全文：证券研究报告2023年09月19日房地产行业2023年四季度投资策略暨中报总结超配曙光已现把握基本面修复与政策共振行情核心观点行业研究行业投资策略行业9月销售略有恢复四季度回暖可期从统计局数据看商品房销售房地产降幅扩大延续弱势2023年1-8月商品房销售额为78158亿元同比-32超配维持评级降幅较1-7月扩大了17个百分点商品房销售面积为73949万同比证券分析师任鹤证券分析师王粤雷-71降幅较1-7月扩大了06个百分点2023年8月单月商品房销售010-880053150755-81981019额7708亿元环比5同比-16降幅较7月收窄3个百分点销售面积renheguosencomcnwangyueleiguosencomcnS0980520040006S09805200300017386万环比5同比-12降幅较7月收窄3个百分点销售均价为证券分析师王静10436元环比持平同比-48021-60893314从日频跟踪来看9月销售略有恢复2023年9月17日30城商品房7天wangjing20guosencomcnS0980522100002移动平均成交面积同比-7其中长三角华南华中西南华北东北区域7天移动平均面积同比分别为-24-154一线城市二线市场走势城市三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-3615-7截至2023年9月17日30城商品房累计成交面积为9655万同比-66其中长三角华南华中西南华北东北区域成交面积累计同比分别为-71-9-3-9一线城市二线城市三线城市商品房成交面积累计同比分别为4-9-11自8月底以来重磅政策密集出台广州深圳上海北京相继全域落地认房不认贷反映出政策已由因城施策变成实质性的自上而下而央行等两部门发布的关于调整优化差别化住房信贷政策的通知打开了限购城市首付比例调整的空间后续一线城市放松政策有望进一步落地多资料来源Wind国信证券经济研究所整理个二线城市如南京合肥郑州福州济南青岛沈阳大连完全解除相关研究报告限购充分释放潜在购买力这些举措均能有效降低购房门槛增强居民购统计局8月房地产数据点评-基本面延续弱势但后续改善可房意愿政策对新房销售的提振效果应会在金九银十逐步显现期2023-09-182023年8月房地产数据点评-基本面虽低迷但曙光已现政策支持下回暖可期2023-09-04板块本月跑输沪深300指数33个百分点自上期策略报告发布至今房房地产重大政策点评-一线城市无差别落地认房不认贷放松持续加码更可期待2023-09-04地产板块下跌80跑输沪深300指数33个百分点在31个行业中排29房地产行业2023年9月投资策略-回调充分重点推荐中型国名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为104倍央企一线城市受益标的2023-08-28统计局7月房地产数据点评-基本面持续趋弱期待政策落地比2019年1月3日的底部估值水平66倍动态PE高3812023-08-16中报总结曙光已现2023上半年板块营收同增43预计全年同比大致持平毛利率持续下滑至255预计全年将企稳归母净利润下降83基于对营收规模持平毛利率企稳减值规模大幅下降的前提判断预计全年板块业绩将小幅回正投资策略在政策利好的刺激下9月销售略有恢复往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度四季度回暖可期我们看好四季度在政策基数双重支撑下迎来基本面的明显修复重点推荐布局一线城市的龙头房企贝壳-W越秀地产金地集团风险提示政策落地效果不及预期行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容证券研究报告内容目录行业9月销售略有恢复四季度回暖可期5统计局数据商品房销售降幅扩大延续弱势5高频数据9月销售略有恢复5重磅政策密集出台后续销售回暖可期8板块本月跑输沪深300指数33个百分点8中报总结曙光已现9营收同增43预计全年同比大致持平9毛利率持续下滑至255预计全年将企稳10归母净利润下降83预计全年业绩将小幅回正10投资策略11风险提示11请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容2证券研究报告图表目录图1商品房销售额累计同比5图2商品房销售面积累计同比5图3商品房销售面积单月同比5图4商品房单月销售均价元5图5历年30城商品房单日成交7天移动平均万6图6长三角单日成交7天移动平均万6图7华南单日成交7天移动平均万6图8华中西南单日成交7天移动平均万7图9华北东北单日成交7天移动平均万7图10一线城市单日成交7天移动平均万7图11二线城市单日成交7天移动平均万7图12三线城市单日成交7天移动平均万8图1330城商品房累计成交面积同比20238图1430城分区域商品房累计成交面积同比20238图1530城分能级商品房累计成交面积同比20238图16上期报告发布至今主流地产股涨幅9图17地产板块PE变化9图18上期报告发布至今各板块涨幅9图19板块营收及增速10图20招保万金营收及增速10图21板块毛利率10图22招保万金毛利率10图23上市房企归母净利润及增速11图24招保万金归母净利润及增速11错误未找到图形项目表请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容3证券研究报告请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容4证券研究报告行业9月销售略有恢复四季度回暖可期统计局数据商品房销售降幅扩大延续弱势8月销售复苏继续趋弱2023年1-8月商品房销售额为78158亿元同比-32降幅较1-7月扩大了17个百分点商品房销售面积为73949万同比-71降幅较1-7月扩大了06个百分点2023年8月单月商品房销售额7708亿元环比5同比-16降幅较7月收窄3个百分点销售面积7386万环比5同比-12降幅较7月收窄3个百分点销售均价为10436元环比持平同比-48图1商品房销售额累计同比图2商品房销售面积累计同比资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理图3商品房销售面积单月同比图4商品房单月销售均价元资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理资料来源国家统计局Wind国信证券经济研究所整理高频数据9月销售略有恢复从日频跟踪来看销售复苏趋缓2023年9月17日30城商品房7天移动平均成交面积同比-7其中长三角华南华中西南华北东北区域7天移动平均面积同比分别为-24-154一线城市二线城市三线城市7天移动平均成交面积同比分别为-3615-7截至2023年9月17日30城商请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容5证券研究报告品房累计成交面积为9655万同比-66其中长三角华南华中西南华北东北区域成交面积累计同比分别为-71-9-3-9一线城市二线城市三线城市商品房成交面积累计同比分别为4-9-11图5历年30城商品房单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理图6长三角单日成交7天移动平均万图7华南单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容6证券研究报告图8华中西南单日成交7天移动平均万图9华北东北单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图10一线城市单日成交7天移动平均万图11二线城市单日成交7天移动平均万资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容7证券研究报告图12三线城市单日成交7天移动平均万图1330城商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图1430城分区域商品房累计成交面积同比2023图1530城分能级商品房累计成交面积同比2023资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理重磅政策密集出台后续销售回暖可期自8月底以来重磅政策密集出台从8月30日至9月1日广州深圳上海北京相继全域落地认房不认贷反映出政策已由因城施策变成实质性的自上而下而央行等两部门发布的关于调整优化差别化住房信贷政策的通知打开了限购城市首付比例调整的空间后续一线城市放松政策有望进一步落地多个二线城市如南京合肥郑州福州济南青岛沈阳大连完全解除限购充分释放潜在购买力这些举措均能有效降低购房门槛增强居民购房意愿政策对新房销售的提振效果应会在金九银十逐步显现板块本月跑输沪深300指数33个百分点自上期策略报告发布至今房地产板块下跌80跑输沪深300指数33个百分点在31个行业中排29名根据Wind一致预期按最新收盘日计板块2023年动态PE为104倍比2019年1月3日的底部估值水平66倍动态PE高381请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容8证券研究报告图16上期报告发布至今主流地产股涨幅图17地产板块PE变化资料来源Wind国信证券经济研究所整理资料来源Wind国信证券经济研究所整理图18上期报告发布至今各板块涨幅资料来源Wind国信证券经济研究所整理中报总结曙光已现营收同增43预计全年同比大致持平在房地产板块109家上市房企中2023上半年实现营业收入合计10850亿元同比增长43龙头招保万金实现营业收入合计4262亿元同比增长57尽管增速继续下降但仍然好于行业平均水平由于2021年下半年开始的市场下行在量和价两个方面导致房企营收承压导致2022年营业收入出现二十年来的首次负增长但考虑到营收对销售的滞后以及2023年的实际销售情况2023上半年房企营业收入已经同比回正预计全年房企营收规模将与2022年大体持平请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容9证券研究报告图19板块营收及增速图20招保万金营收及增速资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理毛利率持续下滑至255预计全年将企稳上市房企2023上半年平均毛利率为255相对2022年同期下滑25pct创近十年最低水平招保万金2023上半年平均毛利率为182相对2022年同期下滑34pct首次跌破20尽管上市房企毛利率的下滑自2018年开始基本在市场预期之内但如此大的下滑幅度仍然有些始料未及近年来房企毛利率的大幅下滑核心还是在于2017年到2019年的销售高景气叠加融资可得性高预售资金监管松共同造就的低利润快周转模式这一点我们在以往的多篇报告中做过详细论证展望未来考虑到一般房地产项目3到5年的开发周期加之12022年土地隐含毛利率已经出现一定修复2房价下跌最剧烈的时候已经过去3计提减值创新高缓释未来毛利率压力我们倾向于认为2023年房企报表毛利率将企稳并在2024年和2025年持续上升图21板块毛利率图22招保万金毛利率资料来源公司公告国信证券经济研究所整理资料来源公司公告国信证券经济研究所整理归母净利润下降83预计全年业绩将小幅回正上市房企2023上半年归母净利润合计348亿元同比下降83招保万金请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容10证券研究报告2023上半年归母净利润合计258亿元同比下降42表现优于行业平均水平由于2022年板块营收大幅下滑毛利率下滑并充分大量计提了资产减值损失导致2022年板块归母净利润首次为负我们预计全年板块营收规模预计与2022年持平毛利率企稳减值规模将大幅下降基于上述原因我们认为2023全年板块业绩将小幅回正图23上市房企归母净利润及增速图24招保万金归母净利润及增速资料来源wind国信证券经济研究所整理资料来源wind国信证券经济研究所整理投资策略在政策利好的刺激下9月销售略有恢复往后多项重磅政策落地将显著提振市场热度四季度回暖可期我们看好四季度在政策基数双重支撑下迎来基本面的明显修复重点推荐布局一线城市的龙头房企贝壳-W越秀地产金地集团风险提示政策落地效果不及预期行业基本面超预期下行房企信用风险事件超预期冲击请务必阅读正文之后的免责声明及其项下所有内容11证券研究报告免责声明分析师声明作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解通过合理判断并得出结论力求独立客观公正结论不受任何第三方的授意或影响作者在过去现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬特此声明国信证券投资评级投资评级标准类别级别说明报告中投资建议所涉及的评级如有分为股票评买入股价表现优于市场代表性指数20以上级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个月内的相对市场表现也即报股票增持股价表现优于市场代表性指数10-20之间告发布日后的6到12个月内公司股价或行业指数投资评级中性股价表现介于市场代表性指数10之间相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基卖出股价表现弱于市场代表性指数10以上准A股市场以沪深300指数000300SH作为基准新三板市场以三板成指899001CSI为基准超配行业指数表现优于市场代表性指数10以上行业香港市场以恒生指数HSIHI作为基准美国市场中性行业指数表现介于市场代表性指数10之间以标普500指数SPXGI或纳斯达克指数投资评级IXICGI为基准低配行业指数表现弱于市场代表性指数10以上重要声明本报告由国信证券股份有限公司已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格制作报告版权归国信证券股份有限公司以下简称我公司所有本报告仅供我公司客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式使用复制或传播任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准本报告基于已公开的资料或信息撰写但我公司不保证该资料及信息的完整性准确性本报告所载的信息资料建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断在不同时期我公司可能撰写并发布与本报告所载资料建议及推测不一致的报告我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态我公司可能随时补充更新和修订有关信息及资料投资者应当自行关注相关更新和修订内容我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务本公司的资产管理部门自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任证券投资咨询业务的说明本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格证券投资咨询是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动接受投资人或者客户委托提供证券投资咨询服务举办有关证券投资咨询的讲座报告会分析会等在报刊上发表证券投资咨询的文章评论报告以及通过电台电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务通过电话传真电脑网络等电信设备系统提供证券投资咨询服务中国证监会认定的其他形式发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式指证券公司证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值市场走势或者相关影响因素进行分析形成证券估值投资评级等投资分析意见制作证券研究报告并向客户发布的行为证券研究报告国信证券经济研究所深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编518046总机0755-82130833上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编200135北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编100032