事件：9月15日，国家统计局公布数据显示，2023年1-8月，商品房销售面积73949万平方米，同比-7.1%，商品房销售额78158亿元，同比-3.2%。全国房地产开发投资76900亿元，同比-8.8%。
　　销售进一步下滑，政策放松加码
　　2023年1-8月商品房销售面积同比-7.1%，较2023年1-7月的增速下降0.6pct，8月单月销售面积同比-24.0%，单月增速较上月下降0.2pct，1-8月商品房销售金额同比-3.2%，较2023年1-7月的增速下降1.7pct，8月单月销售金额同比-23.7%，单月增速较上月上升0.4pct。8月行业销售表现低迷，整体市场热度较差，我们认为，主要是房地产行业需求不足的体现。7月24日，中央政治局会议定调房地产新形势后，市场对政策的宽松预期不断提升，近期重点城市均放松“认房不认贷”政策，房贷利率端也开始持续优化，我们预计，在销售持续探底的背景下，行业的各类放松政策有望加速出台，并推动销售回稳。
　　投资降幅扩大，新开工保持低位，竣工数据表现较好
　　2023年1-8月房地产投资同比-8.8%，较2023年1-7月增速下降0.3pct；1-8月新开工增速同比-24.4%，较1-7月增速上升0.1pct；1-8月竣工面积同比+19.2%，较1-7月增速下降1.3pct。拿地及新开工意愿较低的情况下，行业投资数据进一步下滑，而新开工的持续走低，主要系上年市场拿地规模萎缩，同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致。竣工方面表现较强，一方面是上年基数较低，另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势。综合来看，我们认为市场在供需双弱的情况下，投资数据短期难以企稳，但预计随着政策端的持续发力下，行业投资数据将探底回稳。
　　资金来源数据下滑，销售回款拖累较大
　　2023年1-8月房地产开发企业到位资金同比-12.9%，较2023年1-7月增速下降1.7pct。分项来看，国内贷款、自筹资金、定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-12.8%、-22.9%、-7.3%及-4.3%，各项数据均同比负增长，定金及预收款下滑幅度最大。当前，部分民营房企发生债务违约事件，导致行业融资渠道收缩加剧，考虑到新房销售市场表现不佳，我们预计整体到位资金情况仍会较弱。
　　投资建议：1-8月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象，但在7月24日中央政治局会议的新定调后，行业的政策扭转，各类政策逐步放开，未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳，我们继续看好板块的投资机会，建议关注布局一二线城市且业绩稳健、安全度较高的房企，包括华发股份、滨江集团、中华企业、招商蛇口、保利发展和万科A等。
　　风险提示：销售不及预期，房地产政策放松力度不及预期。
　　

研究报告全文：行业基本面走弱政策端持续发力-房地产行业点评房地产证券研究报告行业点评报告2023年9月17日TableMain评级增持维持重点公司基本状况TableFinance分析师由子沛股价EPSPE简称评级执业证书编号S0740523020005元20222023E2024E2025E20222023E2024E2025E保利发展1341517212787796549买入Emailyouzpztscomcn招商蛇口128041113173121219877买入滨江集团981214182382695642买入分析师侯希得万科A1342022252569605553买入华发股份981114161887706154买入执业证书编号S0740523080001备注股价使用2023年09月15日收盘价Emailhouxdztscomcn投资要点TableSummary分析师李垚事件9月15日国家统计局公布数据显示2023年1-8月商品房销售面积73949执业证书编号S0740520110003万平方米同比-71商品房销售额78158亿元同比-32全国房地产开发投资76900亿元同比-88Emailliyao01ztscomcn销售进一步下滑政策放松加码基本状况TableProfit上市公司数1092023年1-8月商品房销售面积同比-71较2023年1-7月的增速下降06pct8月单月销售面积同比单月增速较上月下降月商品房销售金额同比行业总市值百万元-24002pct1-8-314015532较2023年1-7月的增速下降17pct8月单月销售金额同比-237单月增速较行业流通市值百万653169上月上升04pct8月行业销售表现低迷整体市场热度较差我们认为主要是房地元产行业需求不足的体现7月24日中央政治局会议定调房地产新形势后市场对政行业TableQuotePic-市场走势对比策的宽松预期不断提升近期重点城市均放松认房不认贷政策房贷利率端也开始持续优化我们预计在销售持续探底的背景下行业的各类放松政策有望加速出台2000沪深300并推动销售回稳申万房地产1000投资降幅扩大新开工保持低位竣工数据表现较好-10002023年1-8月房地产投资同比-88较2023年1-7月增速下降03pct1-8月新开工增速同比-244较1-7月增速上升01pct1-8月竣工面积同比192较1-7月增2000速下降13pct拿地及新开工意愿较低的情况下行业投资数据进一步下滑而新开工3000的持续走低主要系上年市场拿地规模萎缩同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致竣工方面表现较强一方面是上年基数较低另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势综合来看我们认为市场在供需双弱的情况下投资数据短期难以企稳但预22-0622-0822-1022-1223-0223-0423-0623-0822-04计随着政策端的持续发力下行业投资数据将探底回稳公司持有该股票比例相关报告TableReport资金来源数据下滑销售回款拖累较大2023年1-8月房地产开发企业到位资金同比-129较2023年1-7月增速下降17pct分项来看国内贷款自筹资金定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-128-229-73及-43各项数据均同比负增长定金及预收款下滑幅度最大当前部分民营房企发生债务违约事件导致行业融资渠道收缩加剧考虑到新房销售市场表现不佳我们预计整体到位资金情况仍会较弱投资建议1-8月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象但在7月24日中央政治局会议的新定调后行业的政策扭转各类政策逐步放开未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳我们继续看好板块的投资机会建议关注布局一二线城市且业绩稳健安全度较高的房企包括华发股份滨江集团中华企业招商蛇口保利发展和万科A等风险提示销售不及预期房地产政策放松力度不及预期请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告1行业宏观数据汇总2023年1-8月商品房销售面积73949万平方米同比下降71增速较2023年1-7月下降06pct其中住宅销售面积下降55办公楼销售面积下降127商业营业用房销售面积下降185商品房销售额78158亿元同比下降32增速较2023年1-7月下降17pct其中住宅销售额下降15办公楼销售额下降166商业营业用房销售额下降1582023年1-8月全国房地产开发投资完成额76900亿元同比下降88增速较2023年1-7月下降03pct其中住宅投资58425亿元同比下降80增速较2023年1-7月下降04pct住宅投资占房地产开发投资的比重为760图表1行业宏观数据汇总2023年1-7月2023年1-8月2023年7月2023年8月指标相比上月变相比上月变累计值占比累计同比累计值占比累计同比当月值当月环比当月同比当月值当月环比当月同比化百分点化百分点商品房销售面积万平米665631000-65-12739491000-71-067048-461-238738648-240其中住宅57623866-43-1563811863-55-126030-448-249618826-256办公楼143021-18305164122-12756161-551-177211313126商业营业用房341851-19807383752-18513410-505-23941921-237销售商品房销售金额亿元704501000-15-26781581000-32-177358-447-241770847-237其中住宅6318489707-3069918895-15-226546-431-243673429-248办公楼192327-202-16222428-16636195-613-339302547-33商业营业用房361651-17007405952-15812431-517-20744330-199房地产开发投资完成额亿元677171000-85-06769001000-88-039167-287-178918302-191其中住宅51485760-76-0358425760-80-047045-268-1656940-15-197办公楼268940-81-05303639-97-16357-297-148347-29-247商业营业用房483771-183-09549071-17805632-330-28265334-240房屋新开工面积万平米569691000-245-02638911000-244017090-302-2656922-24-230投资其中住宅41546729-250-0146636730-247035207-290-2695090-23-216办公楼151527-20101166226-234-33162-372-199147-94-472商业营业用房384968-250-04435868-24505475-360-28750971-214土地购置面积万平米84551000-538-08100521000-53404102340-5851597561-516土地成交价款亿元75911000-477-0891661000-484-07153030-508157530-513房企到位资金亿元782171000-112-14871161000-129-179419-266-2108899-55-261其中国内贷款9732124-115-0410671122-128-131042-313-149939-99-249利用外资3000-430613500-416143-816-9505725-201资金自筹资金23916306-2300427195312-229013355-219-2153279-22-233定金及预收款27377350-38-2930185346-73-353102-294-2192808-95-322个人按揭贷款13950178-10-3715453177-43-331520-267-2441503-11-275资料来源国家统计局中泰证券地产组整理-2-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表2各都市圈宏观数据汇总2023年1-7月分城市月度数据滞后全国数据累计同比当月同比当月环比指标京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝京津冀江浙沪珠三角中原川渝商品房销售面积812-203-284-2639-2357-1667-2509-2138-4149-404-4633-5349-3894-5122-3563其中住宅895-037-115-2555-2151-1808-2816-2488-4183-598-4597-5382-3629-5038-3334商品房销售金额1499161108-2149-1542-544-3047-2297-3894068-4441-4458-4334-5194-3347其中住宅1634384387-2062-1235-640-3200-2152-3988099-4427-4424-3958-4970-3305房地产开发投资完成额-2605406-780-2349-2551-3420269-1054-2579-2028-1868-1724-3234-3596-2146房屋新开工面积-1495-2072-2672-3858-2987-42472780-2780-4320-2659-2357589-6133-1484-2688其中住宅-1543-2492-2380-3469-3222-40492135-1896-3786-3300-2104116-5666-1189-2774来源Wind中泰证券研究所2销售进一步下滑政策放松加码2023年1-8月销售面积同比-71较2023年1-7月的增速下降06pct销售金额同比-32较2023年1-7月的增速下降17pct住宅项销售金额同比下降15同比增速转负整体来看住宅销售表现仍显著好于办公楼及商业用房分区域销售来看东部中部西部及东北地区销售规模分别同比-39-111-90和-17东北区域表现最强东部次之各区域销售增速均表现不佳展望未来当前市场需求不足而7月24日中央政治局会议定调房地产新形势后市场对政策的宽松预期不断提升近期重点城市均放松认房不认贷政策房贷利率端也开始持续优化我们预计在销售持续探底的背景下行业的各类放松政策有望加速出台并推动销售回稳根据过去几年地产成交同比情况来看地产小周期一般为2-3年左右见图3且在政策调控下波动幅度逐渐减小但受疫情影响波动幅度大增从销售数据当月值来看图54月销售均价见顶下行后在8月环比下行从30大中城市成交面积同比增速高频数据来看图4一二三线城市正在同步回落分都市圈来看图61-8月份各都市圈的累计销售数据持续下滑从库存情况来看在过去一段时间市场销售遇冷的情况下我国商品房库存面积增速上行整体待售面积上升图表3房地产销售面积与销售金额累计同比增速图表430大中城市成交面积同比增速一线城市二线城市三线城市销售面积累计同比销售额累计同比1605001404001201003008060200402010002009-102011-042012-102014-042015-102017-042018-102020-042021-102023-040-20-40-100-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-3-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表5销售均价当月同比增速图表6各都市圈销售面积累计同比增速当月销售均价元平销售面积当月同比销售面积当月环比京津冀江浙沪珠三角中原都市圈川渝都市圈140006015012000401001000020800050060000-204000-402000-500-602022-092022-112023-012023-032023-052023-07-100来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表7库存总面积及同比增速图表8各类商品房库存面积同比增速商品房待售面积万平商品房待售面积同比住宅办公楼商业营业用房7000020306000015201050000540000100300000-520000-10-1010000-15-200-20-30来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表9分地区销售面积增速图表10PSL新增投放与累计同比增速新增投放累计值亿元累计同比0PSL东部地区中部地区西部地区东北地区12000350-2300-17010000250-4200-3908000150-6600010050-840000-900-50-102000-100-1110-120-1502016-052016-112017-082018-022018-112019-052019-082020-022020-112021-062022-032022-092017-022017-052017-112018-052018-082019-022019-112020-052020-082021-032021-092021-122022-062022-122016-08来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-4-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告3投资降幅扩大新开工保持低位竣工数据表现较好2023年1-8月房地产投资同比-88较2023年1-7月增速下降03pct1-8月新开工增速同比-244较1-7月增速上升01pct1-8月竣工面积同比1920较1-7月增速下降13pct我们认为拿地及新开工意愿较低的情况下行业投资数据进一步下滑而新开工的持续走低主要系上年市场拿地规模萎缩同时叠加市场下行期房企开工意愿不足所致竣工方面表现较强一方面是上年基数较低另一方面是在保交楼政策的推动下保持强势综合来看我们认为市场在供需双弱的情况下投资数据短期难以企稳但预计随着政策端的持续发力下行业投资数据将探底回稳图表11房地产开发投资完成额与新开工累计同比图表12土地购置与成交情况房地产开发投资完成额累计同比新开工面积累计同比当月土地成交均价元平土地购置面积累计同比土地成交价款累计同比0160000-514000-10-10-1512000-20-2010000-258000-30-306000-40-354000-40-502000-450-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所图表13100大中城市住宅类用地成交溢价率图表14房屋新开工施工竣工面积累计同比新开工面积施工面积竣工面积一线城市二线城市三线城市1608014060120401008020600402018-092019-062020-032020-122021-092022-062023-0320-2002015-092016-092017-092018-092019-092020-092021-092022-09-40-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-5-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告4资金来源数据下滑销售回款拖累较大2023年1-8月房地产开发企业到位资金同比-129较2023年1-7月增速下降17pct分项来看国内贷款自筹资金定金及预收款及个人按揭贷款增速分别为-128-229-73及-43各项数据均同比负增长定金及预收款下滑幅度最大当前部分民营房企发生债务违约事件导致行业融资渠道收缩加剧考虑到新房销售市场表现不佳我们预计整体到位资金情况仍会较弱图表15房地产开发到位资金累计同比增速图表16住房贷款利率走势合计国内贷款自筹资金定金及预收款个人按揭贷款首套平均房贷利率二套房贷平均利率1207010065806060405520050190920012005200921012105210922012205220923012305-2045-4040-60来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所5政策持续放松房价增速同比下滑从近期70城市房价指数当月同比走势来看近期房价增速仍为负增长一定程度上反映了前期较冷的销售表现由于前期销售较弱叠加保交楼政策推动项目快速竣工使得全国住宅库销比有所上升在中央对房地产行业新定调后政策正持续放松当前的销售均价有望企稳我们预计2023年房价下滑速度将趋于平缓图表1770城房价指数当月同比图表18全国住宅库销比70城总计一线城市二线城市三线城市库销比库存面积三个月移动平均销售面积354530425352032515210155102016-092017-092018-092019-092020-092021-092022-0905-502017-092018-092019-092020-092021-092022-09-10来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所-6-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告图表19M2同比增速141312111098762019-082020-022020-082021-022021-082022-022022-112023-052020-052020-112021-052021-112022-052022-082023-022023-082019-11来源Wind中泰证券研究所6板块龙头公司处于低位看好长期投资价值从A股和港股地产板块表现来看近期房地产板块弱于大盘估值仍处低位我们认为房地产板块龙头公司销售表现强劲未来将充分受益于市占率的提升同时整体政策端以宽松为主行业基本面有改善预期板块估值有望修复值得重点关注图表20A股地产板块市盈率图表21H股地产板块市盈率恒生地产类PETTM恒生地产类PE恒生指数PETTM申万房地产PETTM申万房地产PE沪深300PETTM18200302501618025200141601402012150120101510081008010660504540220002015-09-232017-09-232019-09-232021-09-23002015-09-212017-09-212019-09-212021-09-21来源Wind中泰证券研究所来源Wind中泰证券研究所7投资建议1-8月房地产行业各项数据均显示出明显的走弱迹象但在7月24日中央政治局会议的新定调后行业的政策扭转各类政策逐步放开未来行业数据有望随着政策的持续推出探底企稳我们继续看好板块的投资机会建议关注布局一二线城市且业绩稳健安全度较高的房企包括华发股份滨江集团中华企业招商蛇口保利发展和万科A等-7-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告8风险提示销售不及预期房地产政策放松力度不及预期-8-请务必阅读正文之后的重要声明部分行业点评报告投资评级说明评级说明买入预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在15以上增持预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级持有预期未来612个月内相对同期基准指数涨幅在-105之间减持预期未来612个月内相对同期基准指数跌幅在10以上增持预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在10以上行业评级中性预期未来612个月内对同期基准指数涨幅在-1010之间减持预期未来612个月内对同期基准指数跌幅在10以上备注评级标准为报告发布日后的612个月内公司股价或行业指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准另有说明的除外重要声明中泰证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会许可的证券投资咨询业务资格本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户本报告基于本公司及其研究人员认为可信的公开资料或实地调研资料反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性且本报告中的资料意见预测均反映报告初次公开发布时的判断可能会随时调整本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议市场有风险投资需谨慎在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者应注意在法律允许的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易并可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本公司及其本公司的关联机构或个人可能在本报告公开发布之前已经使用或了解其中的信息本报告版权归中泰证券股份有限公司所有事先未经本公司书面授权任何机构和个人不得对本报告进行任何形式的翻版发布复制转载刊登篡改且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改-9-请务必阅读正文之后的重要声明部分