8~9月房地产政策延续了7月份以来的政策基调，从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好。中诚信国际认为，本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大、覆盖面最广的优化调整，随着政策逐步落地，预计将有效降低观望情绪，尤其部分改善性需求或将被激活。考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期，后市在脉冲式恢复后，支撑市场企稳回升的基础尚不牢固。未来在稳预期的进程中，高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策；而对于需求支撑不足的低能级城市，后续政策或将在引导房价适当回归理性、进一步促成交易方面发力。
　　8月房地产市场在供需两端均进一步走弱，市场复苏动能仍显不足。中诚信国际认为，一方面，8月底以来密集出台的房地产利好政策对释放刚需、尤其是改善性住房需求具有积极作用，加之9、10月历来为传统营销旺季，未来短期内市场回升可期。另一方面，本轮政策首次突破高能级城市，短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的虹吸效应或将显现，不同城市间的分化可能加剧，此外，考虑到前期积压二手房挂牌量大且存量消化周期较长，转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放，行业底部修复仍将持续一段时间，持续时间主要取决于经济复苏进程。从竞争格局来看，在行业弱修复的市场环境下，头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变。
　　中诚信国际观察到，中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态，境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复；民营房企在境内债券市场融资仍较为困难，仅少数企业近期成功发行债券，而无增信发行债券更为极个别现象，一级市场参与者仍以央国企为主。由于房地产市场整体表现较为低迷，民营企业流动性来源承压，债券展期的房企数量仍在增加。中诚信国际认为，在市场筑底过程中，民营房企自我造血能力减弱，加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍，对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言，仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰，虽然“第二支箭”对缓解部分民营房企流动性起到积极作用，但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复。
　　

研究报告全文：市场跟踪地方政府债与城投行业监测周报2022年第9期隐性债务监管高压态势不变强调防范处置风险的风险房地产行业重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固作者中诚信国际企业评级部2023年9月房地产市场跟踪石炻0755-82969261sshiccxicomcn蒋螣0755-82969261本期观点tjiangccxicomcn89月房地产政策延续了7月份以来的政策基调从供给端对房地产企其他联络人业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好中诚信国际认为本轮房龚天璇027-87339288地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大覆盖面txgongccxicomcn最广的优化调整随着政策逐步落地预计将有效降低观望情绪尤其部分改善性需求或将被激活考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期后市在脉冲式恢复后支撑市场企稳回升的基础尚不牢固未来在稳预期的进程中高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策而对于需求支撑不足的低能级城市后续政策或将在引导房价适当回归理性进一步促成交易方面发力8月房地产市场在供需两端均进一步走弱市场复苏动能仍显不足中诚信国际认为一方面8月底以来密集出台的房地产利好政策对释放刚需尤其是改善性住房需求具有积极作用加之910月历来为传统营销旺季未来短期内市场回升可期另一方面本轮政策首次突破高能级城市短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的wwwccxicomcn虹吸效应或将显现不同城市间的分化可能加剧此外考虑到前期积压二手房挂牌量大且存量消化周期较长转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放行业底部修复仍将持续一段时间持续时间主要取决于经济复苏进程从竞争格局来看在行业弱修复的市场环境下头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变中诚信国际观察到中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复民营房企在境内债券市场融资仍较为困难仅少数企业近期成功发行债券而无增信发行债券更为极个别现象一级市场参与者仍以央国企为主由于房地产市场整体表现较为低迷民营企业流动性来源承压债券展期的房企数量仍在增加中诚信国际认为在市场筑底过程中民营房企自我造血能力减弱加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰虽然第二支箭对缓解部分民营房企流动性起到积极作用但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复wwwccxicomcn2023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固一重要政策一认房不认贷8月18日住房城乡建设部中国人民银行国家金融监督管理总局联合发布关于优化个人住房贷款中住房套数认定标准的通知宣布居民家庭包括借款人配偶及未成年子女申请贷款购买商品住房时家庭成员在当地名下无成套住房的不论是否已利用贷款购买过住房银行业金融机构均按首套住房执行住房信贷政策此项政策作为政策工具纳入一城一策工具箱二统一首付比例及利率政策下限降低存量首套住房贷款利率8月31日中国人民银行国家金融监督管理总局联合发布关于调整优化差别化住房信贷政策的通知和关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知其中关于调整优化差别化住房信贷政策的通知将首套住房和二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限统一为不低于20和30不再区分实施限购城市和不实施限购城市将二套住房利率政策下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率LPR加20个基点首套住房利率政策下限仍为不低于相应期限LPR减20个基点各地可按照因城施策原则根据当地房地产市场形势和调控需要自主确定辖区内首套和二套住房最低首付款比例和利率下限关于降低存量首套住房贷款利率有关事项的通知宣布自2023年9月25日起存量首套住房商业性个人住房贷款的借款人可向承贷金融机构提出申请由该金融机构新发放贷款置换存量首套住房商业性个人住房贷款或协商变更合同约定的利率水平的方式来降低贷款利率三各地政府响应中央要求纷纷出台利好政策认房不认贷政策方面一线城市中广州深圳率先宣布执行上海北京随后跟进同时成都厦门武汉苏州南京长沙等大部分二线城市及此前执行认房认贷政策的三四线城市中山惠州清远宁德鄂州漳州等亦开始落实降低首付比例政策方面一线城市中目前只有广州执行且只针对二套住房将二套住房的最低首付比例由原来的50普通住宅和70非普通住宅统一降至40若首套住房无贷款或贷款已还清二套住房最低首付比例可降至30二线城市如沈阳青岛重庆南京大连郑州兰州济南等均已宣布将首套住房和二wwwccxicomcn22023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固套住房最低首付比例下降至20和30三四线城市在此之前大部分已执行较低首付比例标准因此本轮调整最低首付比例的城市较少此外部分城市如沈阳南京大连天津市六区以外区域青岛济南郑州兰州福州武汉西安无锡等近期取消了限制性购售政策广州南宁大连等降低了住房贷款利率下限兰州大连南宁等近期推出购房补贴政策南京淄博近期推出卖旧换新购房模式89月房地产利好政策密集出台延续了7月份以来的政策基调从供给端对房地产企业的支持过渡到需求端对购房者的重磅利好中诚信国际认为本轮房地产政策调整是自2016年下半年调控政策周期以来力度最大覆盖面最广的优化调整是政治局会议定调我国房地产市场供求关系发生重大变化后房地产行业新发展模式探索及长效机制建立的开端目前包括一线城市在内的全国热点城市已宣布执行认房不认贷政策其中部分核心城市推出降低首付比例下限降低住房贷款利率下限等购房优惠同时在高能级城市放松限购降低首付比例后为避免被高能级城市虹吸以沈阳郑州南京无锡武汉为代表的二线城市陆续全面放开限购随着上述政策逐步落地预计将有效降低购房人观望情绪尤其部分改善性需求或将被激活考虑到当前掣肘市场全面恢复的重要因素在于房价预期和居民收入预期在后市脉冲式恢复后支撑市场企稳回升的基础尚需进一步巩固未来在稳预期的进程中高能级城市有望迎来进一步刺激需求的相关政策而对于需求支撑不足的低能级城市后续政策或将在引导房价适当回归理性进一步促成交易方面发力如前期已在一线城市放开二手房指导价限制部分城市尝试以旧换新政策的背后存在未来从二手房市场过渡到新房市场引导价格回归合理区间的可能性二行业经营一需求端8月70个大中城市商品住宅销售价格环比下跌幅度进一步扩大且下跌城市数量进一步增加一线城市中仅上海的新建商品住宅价格指数环比增长其余三个城市均有所下跌其中北京市为自2021年以来的首次下跌而一线城市整体指数亦为今年以来的首跌二线城市新建商品住宅价格指数环比普遍下跌仅杭州成都长沙重庆沈阳为增长态势其余城市均呈下跌趋势其中长春济南郑州武汉南wwwccxicomcn32023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固京下跌幅度较大需求疲软导致8月商品房销售市场低迷18月累计商品房销售面积和金额同比降幅较前7月进一步扩大市场延续探底行情从房地产利好政策密集出台后的市场来看根据克而瑞数据9月4日至9月10日一周内二手房挂牌量激增其中北京和上海新增二手房源挂牌量较8月月均水平增长89和88深圳广州次之重点二线城市新增二手房源挂牌量较8月月均水平基本都有不同程度的增长二手房成交情况则表现为微增从新房市场来看项目来访认购量上升但成交数据暂未体现新政的利好影响图170大中城市新建商品房住宅价格指数800080600060400040020200000000-020-200-040-400-0602021-012022-082020-012020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-0870个大中城市新建商品住宅价格指数当月同比70个大中城市新建商品住宅价格指数环比数据来源国家统计局Ifind中诚信国际整理图2商品房销售情况变化200000150150000100100000505000000-502020-032020-082022-062020-042020-052020-062020-072020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072023-08商品房销售面积累计值月万平方米商品房销售额累计值月亿元商品房销售面积累计同比月商品房销售额累计同比月数据来源国家统计局中诚信国际整理房企间的销售业绩分化加剧市场进一步向信用质量高区域布局好的房企倾斜克而瑞数据显示2023年前8月销售业绩排名前五的房企全部为央企及具有国有背景的企业实现逆势增长的房企绝大多数为央国企民营企业中除龙湖集团和滨江集团以外同比降幅普遍较大wwwccxicomcn42023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固二供给端由于前期待交付规模较大以及保交楼政策助力2023年以来房屋竣工面积同比有近20的增长但受近两年拿地减少及当前市场环境的影响房屋新开工面积在上年同比大幅下降的基础上进一步减少图3百城土地成交额及土地溢价率图4房屋新开工竣工面积及同比增速数据来源国家统计局中诚信国际整理数据来源国家统计局中诚信国际整理土地市场方面百城土地成交额于8月份环比略有增长但仍延续今年以来的低位态势整体溢价率仍控制在低位表明当前土地投资仍较弱土地市场分化较为明显前8月一线城市累计土地成交额降幅明显小于二线和三线城市二线城市降幅小于三线城市拥有较高溢价率的地块基本分布于一线城市及重点二线城市的核心区域三线城市或一二线城市非核心区域地块基本低溢价或底价成交甚至流拍因此不仅不同城市间的土地市场形成分化同一城市的不同板块之间亦形成明显分化在行业持续低迷的状态下房企拿地时对未来确定性的追求空前因此拿地选择更加谨慎及聚焦此外2023年前8月克而瑞数据显示央国企仍是拿地主力民营房企中仅滨江集团及龙湖集团拿地金额排名靠前wwwccxicomcn52023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固图5房地产开发投资规模及增速16000000500014000000400012000000300010000000200080000001000600000040000000002000000-1000000-2000房地产开发投资累计值亿元房地产开发投资累计同比数据来源国家统计局中诚信国际整理房企新开工及拿地减少导致房地产开发投资规模持续下降且累计同比降幅持续扩大与此同时房地产开发企业到位资金降幅也呈扩大趋势其中房企自筹资金和国内贷款同比降幅较大而作为最主要的其他资金来源的购房者个人按揭贷款和定金及预付款累计同比降幅亦有所扩大房地产企业开发资金到位情况持续恶化或意味着未来一段时间房地产开发投资仍难有明显改善图6房地产开发投资资金来源200000140160000100601200002080000-2040000-600-100房地产开发企业资金来源国内贷款累计值亿元房地产开发企业资金来源利用外资累计值亿元房地产开发企业资金来源自筹资金累计值亿元房地产开发企业资金来源其他资金累计值亿元房地产开发企业资金来源国内贷款累计同比房地产开发企业资金来源利用外资累计同比房地产开发企业资金来源自筹资金累计同比房地产开发企业资金来源其他资金累计同比数据来源国家统计局中诚信国际整理8月房地产市场在供需两端均进一步走弱市场复苏动能仍显不足中诚信国际认为一方面8月底以来密集出台的房地产利好政策使得目前市场处于近年来最宽松状态明显降低了购房门槛和购房成本对释放刚需尤其是改善性住房需求具wwwccxicomcn62023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固有积极作用加之910月历来为传统营销旺季因此未来短期内市场回升可期另一方面本轮政策首次突破高能级城市短期内在政策刺激下高能级城市对低能级城市改善性需求的虹吸效应或将显现不同城市之间的分化可能加剧部分二线城市已全面放开限购且未来大部分二线及以下城市对在需求端进一步放松的范围和力度的需求或将进一步上升此外当前制约行业复苏的核心因素在于购房者对未来收入稳定性的担忧及对房价下跌的预期在本轮刺激政策下一线及核心二线城市二手房挂牌量均有不同程度的增长但考虑到前期积压挂牌量大且存量消化周期较长转化为新房改善需求成交或在未来几个月呈递减趋势逐步释放行业底部修复仍将持续一段时间持续时间主要取决于经济复苏进程从竞争格局来看在行业弱修复的市场环境下头部央国企成为行业销售及投资主力的行业竞争格局短期不会改变三地产债券市场表现一一级市场8月房企在境内市场发行债券规模方面较上月有所回落债券净融资额重新转负本月共有21家房企在境内市场新发债券以公开发行的中期票据和公司债为主发行主体仍以央国企为主非国有房企中8月有5家企业完成发行其中滨江集团和美的置业在无增信条件下分别发行一期债券重庆龙湖厦门中骏和金辉集团在中债增的增信支持下分别发行一期中期票据此外美的置业在增加了信用风险缓释凭证的条件下发行了一期中期票据由于发行主体自身或担保方资质较优8月房企发债票面利率普遍处于较低水平新发债票面利率分布在215490之间图72023年18月房企信用债发行与到期图82023年8月房企新发债券种结构按规模亿元非公开发行公800企业资产支持司债券21600证券5925400超短期融资券200一般公司债SCP884022107527-200-400-600中期票据-800175244发行金额亿元到期金额亿元净融资额亿元数据来源wind中诚信国际整理数据来源wind中诚信国际整理9月益田股份和碧桂园控股等民营房企境内债到期规模较大面临较大的到期wwwccxicomcn72023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固偿还压力其中碧桂园控股已完成其全部未加外部增信的公司债券的展期到期压力得到暂时缓解境外市场方面8月仍无房企新发行债券万科股份于中期业绩发布会上称其将通过银行端融资应对明年3笔美元债到期中资房企境外债市场仍基本处于停滞状态预计短期内仍难以恢复9月有约25亿美元地产债到期到期美元债以前期已违约房企发行为主包括佳兆业集团世茂集团阳光集团禹洲集团弘阳地产等正商集团于8月29日宣布对9月13日到期的美元债展开交换要约并已于9月12日完成未出险房企中保利发展和金辉集团均已按时兑付9月份到期的美元债二二级市场8月房企境内债券成交依然较为活跃当月共实现债券成交额150457亿元较7月增长238投资类地产债券收益率1本月低位窄幅波动收益率在331363之间高收益地产债价格在60元上下波动未见明显变化趋势8月共84家房企债券成交额在1亿元以上其中债券交易活跃度较高的债券对应发行主体为招商蛇口首开股份金融街控股华侨城铁建地产保利发展金地集团债券成交金额均在50亿元以上前述84家房企中14家房企平均成交收益率在6以上其中碧桂园控股碧桂园地产宝龙实业厦门中骏债券平均成交价格较7月出现较大幅度的回落图92023年以来房企境内信用债成交额亿元图10地产债收益率及价格表现803720007036603515005040343033100020321050003101月2月3月4月5月6月7月8月高收益债券收盘净价元投资类债券收盘收益率右轴数据来源财汇数据库中诚信国际整理数据来源财汇数据库中诚信国际整理境外市场方面已违约房企发行的债券维持低价成交而受销售情况持续恶化的影响债券即期偿付规模较大的未违约民营企业如碧桂园控股雅居乐集团等境外债1按中诚信国际的分类成交收益率在6及以上的为高收益债成交收益率在6以下的为投资类债券wwwccxicomcn82023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固券价格波动较大并在一定程度上波及部分即期偿债压力不大的企业如龙湖集团万科股份仁恒置地集团等中诚信国际观察到中资房企境外债券市场融资仍处于停滞状态境外债券融资渠道严重受阻且预计短期内难以恢复民营房企在境内债券市场融资仍较为困难仅少数民营房企近期成功发行债券而发行无增信债券更为极个别现象一级市场参与者仍以央国企为主由于房地产市场整体表现较为低迷民营房企流动性来源持续承压债券展期的房企数量仍在增加中诚信国际认为在市场筑底过程中民营房企自我造血能力减弱加之公开市场融资渠道受阻情况较为普遍对于短期内面临公开市场债务集中兑付压力的民营房企而言仅凭其自身经营很难储备足够流动性度过偿债高峰虽然第二支箭对缓解部分民营房企流动性起到积极作用但民营房企偿债能力的实质性改善仍有赖于商品房销售的全面恢复wwwccxicomcn92023年9月房地产市场跟踪-重磅利好有望助力短期市场回升长期市场企稳基础仍待巩固中诚信国际信用评级有限责任公司以下简称中诚信国际对本文件享有完全的著作权本文件包含的所有信息受法律保护未经中诚信国际事先书面许可任何人不得对本文件的任何内容进行复制拷贝重构删改截取或转售或为上述目的存储本文件包含的信息如确实需要使用本文件上的任何信息应事先获得中诚信国际书面许可并在使用时注明来源确切表达原始信息的真实含义中诚信国际对于任何侵犯本文件著作权的行为都有权追究法律责任本文件上的任何标识任何用来识别中诚信国际及其业务的图形都是中诚信国际商标受到中国商标法的保护未经中诚信国际事先书面允许任何人不得对本文件上的任何商标进行修改复制或者以其他方式使用中诚信国际对于任何侵犯中诚信国际商标权的行为都有权追究法律责任本文件中包含的信息由中诚信国际从其认为可靠准确的渠道获得因为可能存在信息时效性及其他因素影响上述信息以提供时状态为准中诚信国际对于该等信息的准确性及时性完整性针对任何商业目的的可行性及合适性不作任何明示或暗示的陈述或担保在任何情况下a中诚信国际不对任何人或任何实体就中诚信国际或其董事高级管理人员雇员代理人获取收集编辑分析翻译交流发表提交上述信息过程中造成的任何损失或损害承担任何责任或b即使中诚信国际事先被通知前述行为可能会造成该等损失对于任何由使用或不能使用上述信息引起的直接或间接损失中诚信国际也不承担任何责任本文件所包含信息组成部分中的信用级别财务报告分析观察并不能解释为中诚信国际实质性建议任何人据此信用级别及报告采取投资借贷等交易行为也不能作为任何人购买出售或持有相关金融产品的依据投资者购买持有出售任何金融产品时应该对每一金融产品每一个发行人保证人信用支持人的信用状况作出自己的研究和评估中诚信国际不对任何人使用本文件的信用级别报告等进行交易而出现的任何损失承担法律责任中诚信国际信用评级有限责任公司CHINACHENGXININTERNATIONALCREDIT地址北京市东城区朝阳门内大街RATINGCOLTD南竹竿胡同2号银河SOHO5号楼ADDBuilding5GalaxySOHO邮编100020No2NanzhuganhutongChaoyangmenneiAvenue电话8601066428877DongchengdistrictBeijing100020传真8601066426100TEL8601066428877网址httpwwwccxicomcnFAX8601066426100SITEhttpwwwccxicomcnwwwccxicomcn10