核心观点
　　新房：8月成交同环比降幅均收窄，累计同比由正转负。8月40城新房成交面积环比-1.1%，同比-29.4%，同比降幅较上月收窄3.2pct。1-8月累计同比-1.6%，增幅较上月下降4.1pct。3月“小阳春”后已经迎来四个月同比增速连续下跌，不过8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势，市场逐步筑底企稳。
　　8月一线城市跌幅大于二三四线城市，不过从累计同比看，仍有6.4%的正增长。1）一线城市8月新房成交面积环比17.5%，同比-34.4%，同比降幅较上月扩大16pct；1-8月累计同比仍有6.4%的增长。上海、北京、广州、深圳新房成交环比分别下降15%、22%、12%、28%，同比分别下降36%、23%、40%、30%，市场均承压。其中，北京受限于供应；上海8月供应回升并未带动成交如期放量，受供应结构影响，南汇、金山等外围边缘区域占比上升，同时成交热度转降。因8月一线城市市场显著承压，具备了月末陆续出台“认房不认贷”政策的基础。2）二线城市8月新房成交面积环比+5.0%，同比-26.8%，同比降幅较上月收窄11.8pct，1-8月累计同比-6.7%。除福州外，我们跟踪的所有二线城市同比均下滑，多数城市处于成交低点，需求略显疲态，仅武汉、青岛、苏州、福州、宁波环比正增长。3）三四线城市8月新房成交面积环比+2.8%，同比-29.2%，同比降幅较上月收窄6.0pct，1-8月累计同比+2.8%。三四线城市分化明显，金华、温州同环比正增长，其余城市同比均出现不同幅度的下跌。
　　二手房：8月二手房成交环比增速由负转正，同比降幅收窄。8月18城二手房成交面积环比+4.2%，增速由负转正，同比-8.3%，同比降幅较上月缩小5.3pct。1-8月累计同比+25.6%，增幅较上个月下降5.8pct。8月一、二、三四线城市二手房成交面积环比增速分别为7.9%、2.6%、5.1%，同比增速分别为-16.2%、-11.5%、14.1%，一线城市同比降幅较上月扩大1.4pct，二、三四线城市同比增速较上月分别提升7.1、13.3pct；累计同比增速分别为13.3%、32.6%、30.5%。“认房不认贷”等政策落地或将促进置换需求的释放，同步先带动二手房交易，叠加传统“金九”销售旺季到来，我们预计9月二手房成交有望企稳回升。从具体城市来看，二手房市场整体仍是跌多涨少。前期热度较高的北京、厦门、南京、苏州等城市成交同比跌幅超10%，市场还处在调整期。杭州降幅明显收窄至6%，市场逐渐显现筑底企稳之势。深圳、南宁、韶关、金华成交同环比均有所回升。
　　库存与去化：8月整体库存环比略有下降，去化环比上升。截至8月底12城新房住宅库存面积为1.20亿平，环比下降0.1%，同比下降3.0%；整体去化周期为13.3个月，环比上升0.3个月，同比下降0.7个月。具体来看，8成的城市去化周期环比拉长，仅上海、杭州去化周期在12个月内。
　　开盘去化率：重点城市开盘去化率低位持稳，杭州、苏州、宁波等城市改善盘拉动热度回升。重点城市8月平均开盘去化率为33%，较上月微增1个百分点，低位持稳。因8月正处于中央到地方利好政策落地观望期，多数城市来访量或持平上月或稳中微增，但是转化率尚无明显改观，客户观望情绪持续加剧。8月北京、上海、杭州、苏州、宁波等迎来了改善盘的集中供应，整体去化率稳中有增；青岛、武汉等单月均有10个楼盘以上首开或加推，依托于较大的折扣力度，整体去化率低位回升，不过仍低于25%。另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊，如重庆、郑州、厦门、无锡、常州等，去化表现依旧不佳。
　　土地市场：8月全国（300城）成交土地规划总建筑面积为1.2亿平，环比下降29.3%，同比下降59.2%，同比降幅较7月扩大了13.8pct。虽然北京、上海、深圳、杭州、成都等多个城市进行了集中土拍，但受“少量、多批次”供地策略的影响，8月全国土地市场成交规模仍在低位。本月全国住宅类用地平均溢价率为3.92%，环比-1.7pct，同比-0.4pct，土地溢价率连续两个月下行。从累计来看，1-8月全国住宅类用地土地成交建面同比下降32.1%；成交总价同比下降26.8%；溢价率5.8%，同比提升1.7pct。
　　房企：1）销售：百强房企单月与累计销售同比降幅均扩大。百强房企8月单月实现权益销售额2540亿元，同比下降41%（前值：-38%）；1-8月累计实现权益口径销售额2.97万亿元，同比-10%（前值：-5%）。TOP20房企中，1-8月累计销售额同比增长较快的有：越秀（60%）、华发（39%）、建发（31%）、招蛇（24%）、滨江（22%）、华润（22%）、中海（17%）。2）拿地：8月核心城市土拍带动下，百强房企拿地量与拿地强度同比提升，但从规模来看仍处于低位。百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元，同比+60%，拿地强度从7月的47%下降至45%，同比提升28pct。1-8月百强房企全口径拿地金额9619亿元，同比-13%，降幅较上月收窄了6.7pct，拿地强度同比下降0.8pct至23%。累计拿地金额排名靠前的有：华润（拿地金额745亿元，拿地强度36%）、保利（668亿元，22%）、万科（616亿元，25%）、建发（578亿元，49%）、绿城（572亿元，49%）、滨江（441亿元，39%）、中海（411亿元，19%）、招蛇（367亿元，18%）、越

研究报告全文：房地产行业证券研究报告行业月报2023年9月21日强于大市房地产行业2023年8月月报8月新房二手房成交同比降幅均收窄中央与一线城市多项利好落地核心观点新房8月成交同环比降幅均收窄累计同比由正转负8月40城新房成交面积环比-11同比-294同比降幅较上月收窄32pct1-8月累计同比-16增幅较上月下降41pct3月小阳春后已经迎来四个月同比增速连续下跌不过8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势市场逐步筑底企稳8月一线城市跌幅大于二三四线城市不过从累计同比看仍有64的正增长1一线城市8月新房成交面积环比-175同比-344同比降幅较上月扩大16pct1-8月累计同比仍有64的增长上海北京广州深圳新房成交环比分别下降15221228同比分别下降36234030市场均承压其中北京受限于供应上海8月供应回升并未带动成交如期放量受供应结构影响南汇金山等外围边缘区域占比上升同时成交热度转降因8月一线城市市场显著承压具备了月末陆续出台认房不认贷政策的基础2二线城市8月新房成交面积环比50同比-268同比降幅较上月收窄118pct1-8月累计同比-67除福州外我们跟踪的所有二线城市同比均下滑多数城市处于成交低点需求略显疲态仅武汉青岛苏州福州宁波环比正增长3三四线城市8月新房成交面积环比28同比-292同比降幅较上月收窄60pct1-8月累计同比28三四线城市分化明显金华温州同环比正增长其余城市同比均出现不同幅度的下跌二手房8月二手房成交环比增速由负转正同比降幅收窄8月18城二手房成交面积环比42增速由负转正同比-83同比降幅较上月缩小53pct1-8月累计同比256增幅较上个月下降58pct8月一二三四线城市二手房成交面积环比增速分别为792651同比增速分别为-162-115141一线城市同比降幅较上月扩大14pct二三四线城市同比增速较上月分别提升71133pct累计同比增速分别为133326305相关研究报告认房不认贷等政策落地或将促进置换需求的释放同步先带动二手房交易叠加传统金九销售旺季到来我们预计9月二手房成交有望企稳回升从具体城市来看二手房市场整体仍是跌多涨少前期热度较高的北京厦房地产行业2023年7月70个大中城市房价数据门南京苏州等城市成交同比跌幅超10市场还处在调整期杭州降幅明显收窄至6市场逐渐显现筑底企稳之势深圳南宁韶关金华成交同环比均有所回升点评70城新房二手房房价同环比跌幅均扩大一库存与去化8月整体库存环比略有下降去化环比上升截至8月底12城新房住宅库存面积为120亿平环比下降01线城市新房房价环比持平2023817同比下降30整体去化周期为133个月环比上升03个月同比下降07个月具体来看8成的城市去化周期环比拉长仅上海杭州去化周期在个月内房地产行业2023年1-7月统计局数据点评销12开盘去化率重点城市开盘去化率低位持稳杭州苏州宁波等城市改善盘拉动热度回升重点城市8月平均开盘去化率为售与开工单月降幅收窄但累计仍扩大住宅投资33较上月微增1个百分点低位持稳因8月正处于中央到地方利好政策落地观望期多数城市来访量或持平上月或稳中微增但是转化率尚无明显改观客户观望情绪持续加剧8月北京上海杭州苏州宁波等迎来了改善盘的集中供应略有好转2023816整体去化率稳中有增青岛武汉等单月均有10个楼盘以上首开或加推依托于较大的折扣力度整体去化率低位回升不过地产新模式探索系列之一代建行业篇代建新仍低于25另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊如重庆郑州厦门无锡常州等去化表现依旧不佳土地市场8月全国300城成交土地规划总建筑面积为12亿平环比下降293同比下降592同比降幅较7月扩大了航道迎来新机遇202385138pct虽然北京上海深圳杭州成都等多个城市进行了集中土拍但受少量多批次供地策略的影响8月全国土地市场成交规模仍在低位本月全国住宅类用地平均溢价率为392环比-17pct同比-04pct土地溢价率连续两个月下行城中村改造点评城中村改造政策稳步推进利从累计来看1-8月全国住宅类用地土地成交建面同比下降321成交总价同比下降268溢价率58同比提升17pct好相关经验丰富的央国企2023729房企1销售百强房企单月与累计销售同比降幅均扩大百强房企8月单月实现权益销售额2540亿元同比下降41前值-381-8月累计实现权益口径销售额297万亿元同比-10前值-5TOP20房企中1-8月2023H1土地成交情况点评2023H1土地成交总累计销售额同比增长较快的有越秀60华发39建发31招蛇24滨江22华润价同比下滑21京杭沪位列前三预计下22中海172拿地8月核心城市土拍带动下百强房企拿地量与拿地强度同比提升但从规模来看仍处于低位百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元同比60拿地强度从7月的47下降至45同比提半年会有结构性回暖202376升28pct1-8月百强房企全口径拿地金额9619亿元同比-13降幅较上月收窄了67pct拿地强度同比下降08pct至23累计拿地金额排名靠前的有华润拿地金额745亿元拿地强度36保利668亿元22万科居民购房意愿房价看涨预期均回落房企贷款616亿元25建发578亿元49绿城572亿元49滨江441亿元39中海411亿元19招蛇367亿元18越秀320亿元31均为央国企或区域深耕型的优质民企我们认为随着需求收缩央行2023年二季度问卷调查点评上半年核心城市优质地块的补充若金九银十销售无明显企稳回升房企拿地大概率保持理性和谨慎拿地房企依旧是央国企占主导民企保持弱复苏态势3融资房企单月融资规模同比虽回升但仍处于较低水平融资成本2023630持续下行8月行业国内外债券信托ABS发行规模697亿元同比22环比-10平均发行利率335同比-027pct环比-011pct1-8月累计发行5332亿元同比-14主流房企中8月招蛇金融街美的发行国内债券规模探索建立房屋养老金制度资金来源多方面物较大今年年内国内外债券到期小高峰已过2023年9-12月仍有国内外债券合计2607亿元待到期偿还91011管公司有望受益202362912月到期规模分别为735762574536亿元具体来看9月华发佳兆业铁建碧桂园金融街到期规模较大均超30亿元根据我们对主流房企的债务到期压力测试金地碧桂园融创保利中海万科2023年9月-2024走出停滞期诞生新格局房地产行业2023年年末债务到期规模超过200亿元其中2024年单月到期规模超过50亿元的有碧桂园2024年1月融创2023年10月2024年4月金地2024年3月远洋2024年7月绿地2024年6月华发2023年9月保利2024年3月年中期策略2023613中海2024年5月华润2024年2月从当月债务到期规模月均流入来看除融创和远洋外其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务整体而言央国企债务到期压力明显小于民企和混合所有制房企房企退市专题研究十余家房企面临1元退市中央政策中央多项重磅利好出台居民加杠杆空间被进一步打开1降低存量首套住房贷款利率我们认为有助于风险对行业整体影响有限202361减少居民每月的利息支出节流一定程度上促进消费和投资同时或能有效减少提前还贷违规使用经营贷消费贷置换存量房贷的情况2统一下调二套房贷利率下限此次政策将二套住房利率政策下限由不低于相应期限保租房REITs深度研究住房租赁市场缺口较LPR60BP调整为不低于20BP根据最新5年期以上LPR报价首套房贷利率最低可到40部分房价疲软的城市可突破40二套房贷利率下限调整为44进一步打开了房贷利率下调空间带动实际房贷利率持续下降我们大保租房REITs起航租赁行业加速步入专业化认为一线城市或将首先下调房贷利率加点数打开房贷利率下行空间预计房贷利率政策总体上会朝着进一步下调的方向演进3统一全国商业性个人住房贷款最低首付款比例政策下限此前各地购买商品住宅的首付比例下限非限资管时代202358购区分别为首套20二套30限购区域下限为首套30二套40本次监管部门统一下调商贷首付比例下限不再区分限购和非限购区域进一步降低了购房门槛我们判断二线城市大概率将首付比例调整全国统一的下限水平一线城市二套房首付比例或更可能优先调整中银国际证券股份有限公司地方政策一线城市落地认房不认贷京沪政策力度超出预期从政策影响上看1直接利好外地有过贷款记录但本地无房家庭本地卖一买一的置换家庭不过购房资格理论上没有增加政策有效降低了部分有购房资格的人的具备证券投资咨询业务资格购房门槛也符合房住不炒的政策方向2政策信号意义重大有效带动市场预期和信心的修复激活楼市活跃度3一线城市的调整还有较强的风向标意义武汉中山惠州厦门东莞江苏省成都鄂州沈阳杭州珠海合肥等超过十个省市也在一周内落地认房不认贷我们认为短期二三线城市将加速跟进认房不认房地产行业贷或基本在全国范围内的城市全面放开从政策效果来看1新房市场认房不认贷后北京广州深圳新房成交均有所回升其中北京是回升最明显也是最快回升的城市9月1日-17日北京新房日均认购量高出8月日均认购量329月1日-17日广州新房日均成交量高出8月日均成交量122二手房市场从挂牌量来看9月初二证券分析师夏亦丰手房挂牌量出现回升尤其是一线城市第35周8月28日-9月3日二手房出售挂牌量指数环比上周提升了59或是因为部分考虑卖一买一的置换群体集中挂牌挂牌价则无明显变动从成交量来看认房不认贷后北京二手房862120328348成交均明显回升9月1-17日的日均成交量较8月日均成交量提升了12不过由于备案数据较真实成交数据有所延迟因此存在政策效果尚未在官方成交数据中体现的情形我们预期9月底10月初整体网签数据或有明显起色当前yifengxiabocichinacom市场进入金九银十我们预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖但基于当前居民购买力不足的事实后续核心城市的带动效应和销售积极性的持续程度仍待观察证券投资咨询业务证书编号S1300521070005投资建议近期中央与核心城市政策密集落地4个一线城市执行认房不认贷广州调整首付比例下限和房贷利率下限放松证券分析师许佳璐限购降低增值税免征年限多个二线城市放松限购措施当前市场正值传统销售旺季我们预计此轮政策能阶段性拉动部分置换需求的释放短期一线和重点二线城市房地产市场有所回暖但后续核心城市的带动效应销售积极性862120328710的持续程度以及全国销售的复苏仍待观察现阶段我们建议关注两条主线1中央与地方政策宽松预期下地产板块或迎来较大的beta行情其中基本面相对稳健有一定成长性的标的招商蛇口华润置地建发国际集团越秀jialuxubocichinacom地产绿城中国华发股份滨江集团底部回升弹性较大的公司金地集团龙湖集团2在一线城市有城市更证券投资咨询业务证书编号S1300521110002新业务布局的房企中华企业光明地产中交地产城建发展天健集团风险提示房地产调控升级销售超预期下行融资收紧目录18月新房二手房成交同比降幅均收窄重点城市开盘去化率环比微增611新房8月成交同环比降幅均收窄一线城市跌幅大于二三四线612二手房8月二手房成交同比降幅收窄预计9月有望企稳回升713库存库存环比略有下降去化周期环比上升重点城市开盘去化率环比微增82土地市场8月全国土地成交规模仍处低位溢价率连续两个月下行113房企百强房企销售同比降幅持续扩大拿地与融资同比虽回升但规模仍处于低位1431销售百强房企单月与累计销售同比降幅均持续扩大1432集中度CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑1533拿地8月核心城市土拍带动百强房企拿地同比回升1534房企融资与债务到期融资规模同比虽回升但规模仍处于较低水平174政策中央与地方多项重磅利好出台居民加杠杆空间被进一步打开2141中央出台降低存量贷款利率统一下调房贷利率下限和首付比例下限2142一线城市落地认房不认贷京沪政策力度超出预期2258月以来地产板块跑输大盘政策效果暂未显现246投资建议257风险提示268附录272023年9月21日房地产行业2023年8月月报2图表目录图表18月40城新房成交面积11834万平环比下降11同比下降2946图表28月一二三四线新房成交面积环比增速分别为-17550286图表38月一二三四线新房成交面积同比增速分别为-344-268和286图表48月所有一线城市同环比均出现了不同幅度的下滑7图表58月18城二手房成交面积6805万平环比上升42同比下降837图表68月一二三四线城市二手房成交面积环比增速分别为7926517图表78月一二三四线城市同比增速-162-1151418图表88月重点城市二手房成交整体仍是跌多涨少8图表9截至8月末12个城市新房住宅库存面积为120亿平环比下降01同比下降308图表10截至8月末一二三四线城市库存面积环比增速分别为0905-1628图表11截至8月末一二三四线城市库存面积同比增速分别为36-83-2539图表12截至8月末12个城市整体新房库存面积去化周期为133个月环比上升03个月同比下降07个月9图表13截至8月末一二三四线城市新房库存面积去化周期分别为142113和279个月9图表14截至8月末一二三四线城市新房库存面积去化周期环比增速分别为0969-869图表15截至8月末一二三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-14460-1049图表16截至8月底8成城市去化周期环比拉长10图表17重点城市8月平均开盘去化率为33较上月微增1个百分点10图表188月全国成交土地规划总建筑面积为12亿平环比下降293同比下降59211图表198月一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为34310和-17511图表208月一二三线城市成交土地规划建筑面积同比增速分别为38-559和-42911图表218月全国住宅类成交土地建面35666万平环比下降238同比下降49811图表228月一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-370481和-10711图表238月一二三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为为-295301和-45311图表248月全国成交土地平均楼面价1879元平环比上升296同比上升704122023年9月21日房地产行业2023年8月月报3图表258月全国成交土地平均土地溢价率为354较上月下降116个百分点较2022年同期下降了069个百分点12图表268月一二三线城市成交土地楼面价环比增速分别为40046924413图表278月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为-177199716013图表288月一二三线城市成交土地平均溢价率分别为74341313图表298月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为5153元平环比上升227同比上升51713图表308月全国住宅类用地平均溢价率为392环比下降166个百分点较去年同期下降040个百分点13图表318月一二三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价环比增速为1844714513图表328月一二三线城市住宅类用地成交土地平均楼面价同比增速分别为15222520813图表338月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为87537110613图表34百强房企8月单月权益口径销售额为2540亿元同比下降41314图表358月CR5CR10CR20CR50单月权益口径销售额增速分别为-334-357-383-40914图表36各梯队8月单月销售额同比增速出现分化CR5CR10降幅有所收窄14图表37除越秀地产外TOP20房企中所有房企8月单月销售额同比增速均为负15图表382023年1-7月CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑15图表39百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元同比提升59616图表408月CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为7264605216图表418月绿城龙湖保利华润万科单月拿地均超100亿16图表422023年1-8月华润保利万科建发绿城拿地金额排名靠前均超过550亿元17图表432023年8月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模697亿元同比增长22环比下降1017图表442023年8月房地产行业国内债券海外债信托ABS平均发行利率335同比下降027个百分点环比下降011个百分点17图表45主流房企中8月招蛇金融街美的发行国内债券规模较大分别发行963624亿元平均发行利率分别27135244818图表462023年9101112月国内外债券到期规模分别为735762574536亿元18图表472023年9月以下主流房企面临债务到期压力华发545亿元佳兆业431亿元铁建359亿元碧桂园344亿元金融街296亿元首开股份29亿元19图表48金地碧桂园融创保利中海万科2023年9月-2024年年末债务到期规模超过200亿元202023年9月21日房地产行业2023年8月月报4图表49从当月债务到期规模月均流入来看除融创远洋城建天健外其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务20图表502022年以来房贷利率下限经过了多次调整21图表512023年8月百城首套二套房贷利率分别390和48122图表528月一线城市首二套房贷利率分别为450503二线城市分别为388481三四线城市分别为38748022图表53一线城市房贷利率政策下限与全国不一致的情况梳理22图表54认房不认贷后北京广州深圳新房成交北京深圳二手房成交均有所回升23图表55房地产行业8月绝对收益为-6924图表56房地产行业8月相对收益为-0724图表57截至2023年8月末地产板块PE为1251X较7月末下降了127X截至9月20日PE降至1211X24图表58报告中提及上市公司估值表25图表59城市数据选取清单272023年9月21日房地产行业2023年8月月报518月新房二手房成交同比降幅均收窄重点城市开盘去化率环比微增11新房8月成交同环比降幅均收窄一线城市跌幅大于二三四线8月新房成交同环比跌幅均收窄累计同比由正转负8月40城新房成交面积11834万平环比下降11同比下降294同比降幅较上月收窄32个百分点1-8月40城新房成交面积128亿平累计同比下降16增幅较上月缩小41个百分点由正转负3月销售小阳春后已经迎来四个月同比增速连续下跌不过8月新房成交同环比跌幅有收窄趋势市场逐步筑底企稳从各城市能级来看8月一线城市跌幅大于二三四线城市市场明显承压具备月末政策出台的基础不过从累计同比看一线城市仍有64的正增长1一线城市8月新房成交面积2424万平环比下降175同比下降344同比降幅较上月扩大160个百分点跌幅大于二三四线城市1-8月累计同比仍有64的增长上海北京广州深圳新房成交环比分别下降15221228同比分别下降36234030市场均承压其中北京受限于供应上海8月供应回升并未带动成交如期放量一方面受供应结构影响南汇金山等外围边缘区域占比上升另一方面成交热度转降因8月一线城市市场显著承压具备了月末陆续出台认房不认贷政策的基础2二线城市8月新房成交面积6248万平环比上升50同比下降268同比降幅较上月收窄了118个百分点1-8月累计同比下降67除福州外我们跟踪的所有二线城市同比均出现了不同幅度的下滑多数城市处于成交低点需求略显疲态仅武汉青岛苏州福州宁波环比正增长3三四线城市8月新房成交面积3162万平环比上升28同比下降292同比降幅较上月收窄了60个百分点1-8月累计同比增长28三四线城市分化明显金华温州同环比正增长而其余城市同比均出现不同幅度的下跌图表18月40城新房成交面积11834万平环比下降图表28月一二三四线新房成交面积环比增速分别为11同比下降294-175502840城新房成交面积及增速200各能级城市新房成交面积环比增速30001001502500702000100401500501010000500-20-50月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-50月61781234578923456月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12101149272356781345681-100101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202320232023202220222022202220222022202220222023202320232023202320222022202220222022202320232022202220222022202220222022202320232023202320232023202220222022一线城市新房成交面积环比二线城市新房成交面积环比40个城市新房成交面积万平方米环比同比三四线城市新房成交面积环比资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表38月一二三四线新房成交面积同比增速分别为-344-268和28200各能级城市新房成交面积同比增速150100500-50月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月123456789123456781112-10010年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202320222022一线城市新房成交面积同比2022二线城市新房成交面积同比三四线城市新房成交面积同比资料来源同花顺中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报6图表48月所有一线城市同环比均出现了不同幅度的下滑2023年8月全国重点城市新房成交面积单位万平能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比北京48-22-23金华156469上海105-15-36台州3941-33一线广州61-12-40常德404-59深圳28-28-30娄底3-37-42合计242-17-34江门664-17南宁39-16-36韶关3-47-67杭州63-3-33佛山371-45南京33-1-37三线莆田4-7-32武汉7733-28泰安4-12-68青岛14134-4焦作2-22-78二线苏州4340-23荆门5-30-18福州173213温州474845济南52-8-30扬州831-50宁波3315-53惠州32-30-33合计4985-27合计2093-29总计949-1-29资料来源同花顺中银证券12二手房8月二手房成交同比降幅收窄预计9月有望企稳回升8月二手房成交环比增速由负转正同比降幅收窄累计同比增幅收窄至268月18城二手房成交面积6805万平环比上升42环比增速由负转正同比下降83同比降幅较上月缩小了53个百分点1-8月18城二手房成交面积63121万平累计同比增速为256增幅较上个月下降了58个百分点8月一二三四线城市二手房成交面积环比增速分别为792651同比增速分别为-162-115141一线城市同比降幅较上月扩大了14个百分点二三四线城市同比增速较上月分别提升了71133个百分点累计同比增速分别为133326305认房不认贷等政策落地或将促进置换需求的释放同步先带动二手房交易叠加传统金九销售旺季到来我们预计9月二手房成交有望企稳回升从具体城市来看二手房市场整体仍是跌多涨少前期热度较高的北京厦门南京苏州等城市成交同比跌幅超过10市场还处在调整期杭州降幅在10以内降幅明显收窄市场逐渐显现筑底企稳之势深圳南宁韶关金华成交同环比均有所回升图表58月18城二手房成交面积6805万平环比上升图表68月一二三四线城市二手房成交面积环比增速42同比下降83分别为79265118城二手房成交面积及增速各能级城市二手房成交面积环比增速120020020015090015010060050100030050-5000-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1011121232345656789178-504101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第-100年第202220222022202220222022202220222022202320232023202320232023202320232022202220222022202220222023202320232023202320222022202220222022202220232023202320222022一线城市二手房成交面积环比2022二线城市二手房成交面积环比18个城市二手房成交面积万平方米环比同比三四线城市二手房成交面积环比资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报7图表78月一二三四线城市同比增速-162-115141各能级城市二手房成交面积同比增速200150100500月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1383584567912467-502101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第-100年第2022202220222023202320232022202220222022202220222023202320232023202320222022一线城市二手房成交面积同比2022二线城市二手房成交面积同比三四线城市二手房成交面积同比资料来源同花顺中银证券图表88月重点城市二手房成交整体仍是跌多涨少2023年8月全国重点城市二手房成交面积单位万平能级城市成交面积环比同比能级城市成交面积环比同比北京997-22金华112021一线深圳231119韶关216919三线合计1238-16佛山61-811杭州369-6合计93514南京61-4-13总计3964-8苏州492-18二线厦门1401-25南宁210219合计181-11资料来源同花顺中银证券13库存库存环比略有下降去化周期环比上升重点城市开盘去化率环比微增库存规模环比略有收缩去化周期略有上升截至8月底我们跟踪的12城新房住宅库存面积为120亿平环比下降01同比下降30整体去化周期为133个月环比上升03个月同比下降07个月一二三四线城市库存面积环比增速分别为0905-162同比增速分别为36-83-253一二三四线城市去化周期分别为142113和279个月环比增速分别为0969-86同比增速分别为-14460-104具体来看8成的城市去化周期环比拉长仅上海杭州去化周期在12个月内图表9截至8月末12个城市新房住宅库存面积为120图表10截至8月末一二三四线城市库存面积环比亿平环比下降01同比下降30增速分别为0905-16212个城市新房库存面积及增速各能级城市新房库存面积环比增速130003002002501100020015015090001001007000505005000-500月月月月月月月月月月月月月月月月月月月3000-100月46946123578123578111012月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月23892384567145671-50101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第20222022202220232023202220222022202220222022202320232023202320232023年第年第年第20222022202220222022202220222023202320232022202220222022202220232023202320232023202220222022一线城市新房库存面积环比二线城市新房库存面积环比12个城市新房库存面积万平方米环比同比三四线城市新房库存面积环比资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报8图表11截至8月末一二三四线城市库存面积同比图表12截至8月末12个城市整体新房库存面积去化周增速分别为36-83-253期为133个月环比上升03个月同比下降07个月各能级城市新房库存面积同比增速20012个城市新房库存面积去化周期及增速2030015025015100200150105010055000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-5024946135678123578111012月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1823456789234567-501年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第20222022202220232023202220222022202220222022202320232023202320232023年第年第年第2022202220222023202320222022202220222022202220222022202220232023202320232023202320222022一线城市新房库存面积同比二线城市新房库存面积同比2022三四线城市新房库存面积同比去化周期月环比同比资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表13截至8月末一二三四线城市新房库存面图表14截至8月末一二三四线城市新房库存面积积去化周期分别为142113和279个月去化周期环比增速分别为0969-8650各能级城市新房库存面积去化周期200各能级城市新房库存面积去化周期环比增速401503010020105000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2345456716789123812567834567891234101112101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第-50年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202220222022202220232023202320232022202220222022202220232023202320232022202220222022202220232023202320232022202220222022202220222023202320232023一线城市新房库存面积去化周期月二线城市新房库存面积去化周期月202220222022三四线城市新房库存面积去化周期月2022一线城市新房库存面积去化周期环比二线城市新房库存面积去化周期环比三四线城市新房库存面积去化周期环比资料来源同花顺中银证券资料来源同花顺中银证券图表15截至8月末一二三线城市新房库存面积去化周期同比增速分别为-14460-104300各能级城市新房库存面积去化周期同比增速250200150100500月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月273613456891245781012-5011年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第20222022202320232022202220222022202220222022202320232023202320232023202220222022一线城市新房库存面积去化周期同比二线城市新房库存面积去化周期同比三四线城市新房库存面积去化周期同比资料来源同花顺中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报9图表16截至8月底8成城市去化周期环比拉长2023年8月全国重点城市新房库存面积及去化周期单位万平月能级城市库存面积环比同比去化周期环比同比上海588121451-11一线北京25030-42370-13深圳89941620439杭州5984-56011-12苏州6820-19123223二线宁波808341461224福州463-2-13288-44韶关212-0113111721三线莆田144-39-46243-31-35资料来源同花顺中银证券数据说明商品房北京深圳商品住宅上海杭州苏州宁波福州韶关莆田重点城市开盘去化率低位持稳杭州苏州宁波等城市改善盘拉动热度回升根据克而瑞调研数据重点城市8月平均开盘去化率为33较上月微增1个百分点延续低位行情不过因8月正处于中央到地方利好政策落地观望期多数城市来访量或持平上月或稳中微增但是转化率尚无明显改观客户观望情绪持续加剧8月北京上海杭州苏州宁波等迎来了改善盘的集中供应整体去化率稳中有增青岛武汉等单月均有10个楼盘以上首开或加推依托于较大的折扣力度整体去化率低位回升不过仍低于25另有部分弱二线和三四线城市延续低位徘徊如重庆郑州厦门无锡常州等去化表现依旧不佳图表17重点城市8月平均开盘去化率为33较上月微增1个百分点重点城市开盘平均去化率100907977807066636060565050444040333030283024212018201613109710540北京长沙合肥杭州西安上海苏州东莞宁波济南重庆天津武汉深圳青岛南京郑州佛山常州广州无锡厦门珠海总计2023年8月去化率2023年7月去化率资料来源克而瑞中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报102土地市场8月全国土地成交规模仍处低位溢价率连续两个月下行8月虽然北京上海深圳杭州成都等多个城市进行了集中土拍但受少量多批次供地策略的影响8月全国土地市场成交规模仍在低位8月全国300城成交土地规划总建筑面积为12亿平环比下降293同比下降592同比降幅较7月扩大了138个百分点百城土地规划总建筑面积为8041万平环比下降101同比下降452同比降幅较7月收窄了20个百分点一二三线城市成交土地规划建筑面积环比增速分别为34310和-175同比增速分别为38-559和-429单看住宅用地全国住宅类成交土地建面3567万平环比下降238同比下降498同比降幅较7月扩大了102个百分点百城住宅类成交土地建面2315万平环比上升004同比下降300同比降幅较7月收窄了187个百分点一二三线城市住宅类土地成交建面环比增速分别为-370481和-107同比增速分别为-295301和-453图表188月全国成交土地规划总建筑面积为12亿平图表198月一二三线城市成交土地规划建筑面积环环比下降293同比下降592比增速分别为34310和-175全国成交土地建筑面积及增速各线城市成交土地建筑面积环比增速80000200200700001501506000050000100100400005050300000200000-5010000-50月月月月月月月月月月月月月月月月月月月0-100月2582346791345678-1001111012月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202220222023202220222022202220222022202320232023202320232023202320222022202220222022202220222022202220222022202220232023202320232023202320232023202220222022一线城市成交建面环比二线城市成交建面环比全国成交土地规划建筑面积万平方米环比同比三线城市成交建面环比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表208月一二三线城市成交土地规划建筑面积同图表218月全国住宅类成交土地建面35666万平环比比增速分别为38-559和-429下降238同比下降498各线城市成交土地建筑面积同比增速全国成交土地住宅用地建筑面积及增速20030000200150250001501002000010050150005001000005000-50-500-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5234678912345678-1001101112月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月81234567891234567101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202220222022202220222022202220222022202320232023202320232023202320232022202220222023202220222022202220222022202220222022202320232023202320232023202320222022一线城市成交建面同比二线城市成交建面同比2022三线城市成交建面同比全国成交土地规划建筑面积住宅万平方米环比同比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表228月一二三线城市住宅类土地成交建面环比图表238月一二三线城市住宅类土地成交建面同比增速分别为-370481和-107增速分别为为-295301和-453各线城市成交土地住宅用地建筑面积环比增速各线城市成交土地住宅用地建筑面积同比增速30030020020010010000-100-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2492413567813567812345678912345678101112101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202220222023202320222022202220222022202220232023202320232023202320222022202220222022202220222022202220232023202320232023202320232023202220222022202220222022一线城市成交建面环比二线城市成交建面环比一线城市成交建面同比二线城市成交建面同比三线城市成交建面环比三线城市成交建面同比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报11从市场热度来看溢价率同环比回落从全类型土地来看8月全国300城成交土地平均楼面价1879元平环比上升296同比上升704平均土地溢价率为345较上月下降116个百分点较2022年同期下降了069个百分点百城成交土地平均楼面价2521元平环比上升192同比上升582平均土地溢价率为354较上月下降149个百分点较2022年同期下降048个百分点一二三线城市成交土地楼面均价分别为749533551517元平环比增速分别为-400469244同比增速分别为-1771997160平均溢价率分别为7434131一二线城市环比分别上升053022个百分点三线城市下降344个百分点从住宅类用地来看全国300城住宅类用地成交平均楼面价为5153元平环比上升227同比上升517本月全国住宅类用地平均溢价率为392环比下降166个百分点较去年同期下降040个百分点百城住宅类用地成交平均楼面价为7138元平环比增长58同比增长305本月百城住宅类用地平均溢价率为404环比下降188个百分点较去年同期下降014个百分点一二三线城市住宅类用地平均楼面价为2588679604285元平环比增速分别为18447145同比增速分别为152225208一二三线城市住宅类用地平均土地溢价率分别为875371106一二线城市环比分别上升了128033个百分点三线城市下降了519个百分点热度方面土拍溢价率已经连续两个月下行本月成都上海杭州北京等城市举行了土拍其中杭州平均溢价率仅为5全类型土地累计成交情况来看2023年1-8月全国土地成交总价同比下降24溢价率同比提升2023年1-8月全国300城成交土地规划总建面160亿平同比下降190成交总价198万亿元同比下降237平均溢价率48同比提升08个百分点一二三线城市1-8月累计土地成交建面分别为4933万平25亿平55亿平同比增速分别为54-250-1151-8月累计成交总价分别为360275259436亿元同比增速分别为-279-333100一二三线城市土地溢价率分别为584838同比分别提141306个百分点住宅土地累计成交情况来看2023年1-8月全国住宅类用地土地成交总价同比下降27溢价率同比提升2023年1-8月全国300城住宅类用地成交土地规划总建面34亿平同比下降321成交总价14万亿元同比下降268平均溢价率58同比提升17个百分点一二三线城市1-8月累计住宅类用地土地成交建面分别为1178万平5841万平10亿平同比增速分别为-338-384-253累计住宅类用地成交总价分别为295750483748亿元同比增速分别为-265-285-226土地溢价率分别为745646同比分别提升232316个百分点图表248月全国成交土地平均楼面价1879元平环比图表258月全国成交土地平均土地溢价率为354较上升296同比上升704上月下降116个百分点较2022年同期下降了069个百分点全国成交土地楼面均价及增速全国成交土地溢价率2500200102000150810015006501000402500-500-1000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月16716723458923458月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12101141234567891235678101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202220222023202320232022202220222022202220222023202320232023202320222022202220232022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202220222022全国成交土地溢价率全国成交土地楼面均价元平方米环比同比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报12图表268月一二三线城市成交土地楼面价环比增速图表278月一二三线城市成交土地楼面价同比增速分别为400469244分别为-1771997160各线城市楼面均价环比增速各线城市楼面均价同比增速50050040040030030020020010010000-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月12345678912345678月月月月月月月月月月月月月月月月月月月-100月10111221234567891345678101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第2022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202320222022202220232022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202220222022一线城市成交楼面均价环比二线城市成交楼面均价环比一线城市成交楼面均价同比二线城市成交楼面均价同比三线城市成交楼面均价环比三线城市成交楼面均价同比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表288月一二三线城市成交土地平均溢价率分别图表298月全国住宅类用地成交土地平均楼面价为5153为743413元平环比上升227同比上升517各线城市成交土地溢价率全国成交土地住宅用地楼面均价及增速1060002008150640001004502020000月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月5237823467891456-21-50101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第0-100年第年第年第月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月1234567891234567820222023202320232023202220222022202220222022202220222023202320232023101112202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第一线城市成交土地溢价率二线城市成交土地溢价率2022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202320222022三线城市成交土地溢价率2022全国成交土地楼面均价住宅元平方米环比同比资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表308月全国住宅类用地平均溢价率为392环比图表318月一二三线城市住宅类用地成交土地平均下降166个百分点较去年同期下降040个百分点楼面价环比增速为18447145全国成交土地住宅用地溢价率各线城市成交土地住宅用地楼面均价环比增速1030082006100402月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月7234567891234568-10011112010月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第34923781256781456年第年第年第10111220232022202220222022202220222022202220222023202320232023202320232023202220222022年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第一线城市成交楼面均价环比二线城市成交楼面均价环比20222022202220232023202320232022202220222022202220222023202320232023202220222022三线城市成交楼面均价环比全国成交土地溢价率住宅资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券图表328月一二三线城市住宅类用地成交土地平均图表338月一二三线城市住宅类用地平均土地溢价楼面价同比增速分别为152225208率分别为875371106各线城市成交土地住宅用地楼面均价同比增速各线城市成交土地住宅用地溢价率300152001010050-100月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月021234567891345678101112月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月34923812567814567101112年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第年第202320222022202220222022202220222022202220232023202320232023202320232022202220222022202220222023202320232022202220222022202220222023202320232023202320222022一线城市成交楼面均价同比二线城市成交楼面均价同比2022三线城市成交楼面均价同比一线城市成交土地溢价率二线城市成交土地溢价率三线城市成交土地溢价率资料来源Wind中银证券资料来源Wind中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报133房企百强房企销售同比降幅持续扩大拿地与融资同比虽回升但规模仍处于低位31销售百强房企单月与累计销售同比降幅均持续扩大百强房企8月单月销售同比降幅持续扩大累计销售同比降幅扩大至10百强房企8月单月实现全口径销售额3652亿元同比-394前值-387权益口径2540亿元同比-413前值-377百强房企1-8月累计实现全口径销售额421万亿元同比-100前值-59权益口径297万亿元同比-97前值-51各梯队销售分化CR5CR10单月销售降幅有所收窄CR5CR10单月全口径销售额增速分别为-267-322同比降幅分别收窄8037个百分点CR20CR50单月全口径销售额增速分别为-358-382同比降幅分别扩大1708个百分点CR5CR10CR20CR501-8月累计全口径销售额增速分别为-50-49-50-84TOP20房企中除越秀8月单月销售额同比增长21外其余所有房企单月销售额同比增速均为负其中华润置地-8中国海外发展-19保利发展-19降幅相对较小1-8月累计销售额同比仍能保持正增长的有越秀地产60华发股份39建发国际31招商蛇口24滨江集团22华润置地22中国海外发展17保利发展6中国金茂1图表34百强房企8月单月权益口径销售额为2540亿图表358月CR5CR10CR20CR50单月权益口径元同比下降413销售额增速分别为-334-357-383-409亿元权益金额及增速单月权益金额增速140002001501200015010010000100508000500600004000-50-502000-1000-100201910201801201804201807201810201901201904201907202001202004202007202010202101202104202107202110202201202204202207202210202301202304202307202305201705201709201801201805201809201901201905201909202001202005202009202101202105202109202201202205202209202301201701CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速CR50同比增速CR100CR100同比增速资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表36各梯队8月单月销售额同比增速出现分化CR5CR10降幅有所收窄单月全口径销售亿元单月全口径销售增速房企梯队2022年8月2023年7月2023年8月2022年8月2023年7月2023年8月CR5152510531118-329-347-267CR10257016251742-244-359-322CR20367023372356-284-341-358CR50513231923171-341-374-382CR100602337133652-341-387-394单月权益口径销售亿元单月权益口径销售增速房企梯队2022年8月2023年7月2023年8月2022年8月2023年7月2023年8月CR51169742778-288-360-334CR10184511561187-266-330-357CR20262616861621-284-305-383CR50371322972194-326-344-409CR100433126162540-329-377-413资料来源克而瑞中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报14图表37除越秀地产外TOP20房企中所有房企8月单月销售额同比增速均为负1-8月8月7月8月7月8月7月销售排名公司同比同比同比同比同比同比同比全口径金额全口径金额全口径金额权益金额权益金额全口径面积全口径面积1保利发展299061312-190312-55259-175208-60179-30118017942万科2463-117218-311227-399142-311147-399171-169171-3423中海地产2114173189-188140-281104-522131-28189-14851-2774华润置地2077215203-77172-386125-197133-360111-1776-2715招商蛇口2061237195-179202-158120-149123-13469-225981406碧桂园1889-411140-602140-636132-52190-704173-586173-6227龙湖集团1231-25125-438121-33679-47984-29586-35279-2788建发国际1186308129-262103-7389-28578-6860-25551-1699绿城中国1180-69100-53796-51854-57456-39936-48940-44110滨江集团1133222105-195102-9532-631591222-20822-12311金地集团1088-224125-407105-43178-40765-43170-16757-32312越秀地产1017602982109430659-27256-20325-16727-7813中国金茂9740551-69164-39335-69144-39437-50734-41414华发股份89938952-20377-12131-3726015118-242243015绿地控股743-13958-42566-16852-42459-16946-49512041716中国铁建64712361-42064-12845-39354-20954-65345-44917融创中国614-54342-61552-52023-61628-54234-61233-63518新城控股542-36758-38561-45843-34244-44378-13785-25319旭辉控股511-45845-70347-70823-74010-89131-71440-62920美的置业491-8444-25841-45031-20426-32645-3432-352CR511705-501118-2671053-347778-334742-360724-381742-303CR1018324-491742-3221625-3591187-3561156-3301088-3521090-291CR2025850-502356-3582337-3411621-3831686-3051455-3921483-319CR5035489-843171-3823192-3742194-4092297-3441871-4181932-366CR10042148-1003652-3943713-3872540-4132616-3772111-4282141-397资料来源克而瑞中银证券备注金额单位亿元面积单位万平32集中度CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑2023年以来行业CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑2023年1-7月CR5CR10CR20CR50CR100权益销售金额集中度分别为112170237323384其中CR5CR10CR20同比分别提升了020808个百分点CR50CR100同比分别下降了0315个百分点2023年以来行业CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑随着行业逐步出清头部房企格局逐步稳定集中度企稳而中小型房企当前仍面临较大出清压力图表382023年1-7月CR20的集中度有所回升但CR20后房企的市占率仍在下滑权益口径销售金额集中度2021年1-7月2022年1-7月2023年1-7月CR5138110112CR10209162170CR20296229237CR50441326323CR100534399384资料来源克而瑞中银证券备注由于行业集中度数据依据国家统计局发布的全国商品房销售数据进行计算8月统计局数据未公布因此目前讨论1-7月的集中度情况33拿地8月核心城市土拍带动百强房企拿地同比回升8月核心城市土拍带动下百强房企拿地量与拿地强度同比提升百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元同比提升596前值-460拿地建面1710万平同比增长970前值-238百强房企拿地强度拿地金额销售金额从7月的47下降至45拿地强度同比提升28个百分点CR5CR10CR20CR50拿地强度分别为72646052同比分别提升31293232个百分点具体来看单月土地投资较多的有绿城中国拿地金额206亿元拿地强度205龙湖集团179亿元143保利发展168亿元54华润置地145亿元71万科111亿元512023年9月21日房地产行业2023年8月月报15从累计来看2023年1-8月百强房企全口径拿地金额9619亿元同比仍有129的下降降幅较上月收窄了67个百分点拿地强度同比下降08个百分点至23头部房企的拿地强度仍然相对较高CR5CR10CR20拿地强度分别为272725具体来看2023年1-8月拿地金额排名靠前的有华润置地拿地金额745亿元拿地强度36保利发展668亿元22万科616亿元25建发国际578亿元49绿城中国572亿元49滨江集团441亿元39中海地产411亿元19招商蛇口367亿元18越秀地产320亿元31均为央国企或区域深耕型的优质民企我们认为随着上半年核心城市优质地块的补充若金九银十销售无明显企稳回升房企拿地大概率保持理性和谨慎拿地房企依旧是央国企占主导民企保持弱复苏态势图表39百强房企8月单月全口径拿地金额1634亿元图表408月CR5CR10CR20CR50拿地强度分别同比提升596为72646052各梯队拿地金额同比增速各梯队拿地强度拿地金额销售金额1000807270646050060545555505151525246475045454143363700403533202208202209202210202211202212202301202302202303202304202305202306202307202308323032263020-5001918191920141414151310-10000CR5同比增速CR10同比增速CR20同比增速CR5CR10CR20CR50CR100CR50同比增速CR100同比增速202302202303202304202305202306202307202308资料来源克而瑞中银证券资料来源克而瑞中银证券图表418月绿城龙湖保利华润万科单月拿地均超100亿2023年8月TOP20房企拿地金额与拿地强度2502502002001501501001005050008月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报16图表422023年1-8月华润保利万科建发绿城拿地金额排名靠前均超过550亿元2023年1-8月TOP20房企拿地金额与拿地强度800607005060040500400303002020010100002023年1-8月拿地金额亿元拿地强度资料来源克而瑞中银证券34房企融资与债务到期融资规模同比虽回升但规模仍处于较低水平房企单月融资规模同比虽回升但仍处于较低水平融资成本持续下行8月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模合计697亿元同比增长22环比下降10平均发行利率335同比下降027个百分点环比下降011个百分点1-8月累计发行规模合计5332亿元同比下降14其中8月国内债券发行规模463亿元同比增长59环比下降10平均发行利率337同比下降005个百分点环比下降001个百分点海外债券发行规模25亿元平均发行利率736信托发行规模13亿元同比下降74环比下降55平均发行利率686同比下降073个百分点环比下降011个百分点ABS发行规模196亿元同比下降14环比下降13平均发行利率256同比下降042个百分点环比下降063个百分点主流房企中8月招商蛇口金融街美的置业发行国内债券规模较大分别发行963624亿元平均发行利率分别271352448绿景中国地产发行海外债券3亿元发行利率700图表432023年8月房地产行业国内债券海外债信图表442023年8月房地产行业国内债券海外债信托ABS发行规模697亿元同比增长22环比下降托ABS平均发行利率335同比下降027个百分10点环比下降011个百分点国内债券海外债信托ABS单月发行规模国内债券海外债信托ABS单月发行平均利率140040656041173114257712001096222060165519601000933555148618818705000-20771743-577150800708700728716697462656-15446-20590570-21427423432532-26530-2445413600-30509403464-32465-33-44833386393393385382376379-42-4040367364400-47348346-50-50-52-52-51335-57-6035200-63-60300-71-70300-80月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月月2689134578912345678101011121112年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年年2022202220212021202220222022202220222022202220232023202320232023202320232023202220212021202120222022平均发行利率发行规模亿元同比增速资料来源中指院中银证券资料来源中指院中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报17图表45主流房企中8月招蛇金融街美的发行国内债券规模较大分别发行963624亿元平均发行利率分别2713524482023年8月典型企业融资企业名称国内债券亿元海外债亿元合计亿元平均利率招商蛇口9696271金融街3636352美的置业2424448苏高新2121270绿城2020431京投发展2020307龙湖1111350首创1111411滨江77420光明房地产66300中交地产55448绿景33700资料来源中指院中银证券今年年内国内外债券到期小高峰已过2023年9-12月仍有国内外债券合计2607亿元待到期偿还其中9101112月到期规模分别为735762574536亿元2024年134月是未来的集中到期小高峰到期规模分别为9211068937亿元具体来看9月以下主流房企面临债务到期压力华发股份545亿元佳兆业集团431亿元中国铁建359亿元碧桂园344亿元金融街296亿元首开股份29亿元图表462023年9101112月国内外债券到期规模分别为735762574536亿元国内债券海外债到期规模12001000303800315392288600782223504331531221531204002917656226185805135295072004214164404743292340国内债券亿元海外债亿元资料来源中指院中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报18图表472023年9月以下主流房企面临债务到期压力华发545亿元佳兆业431亿元铁建359亿元碧桂园344亿元金融街296亿元首开股份29亿元海外债券按最新汇率换算人民币亿元国内债券亿元企业名称2023年到期2023年及以后2023年到期2023年及以后总债券余额债券余额债券余额9月年内202420252026及以后9月年内202420252026及以后恒大18619433610882400307611064741297碧桂园281171944407793477394249208987华润072014321500145143444732947中海36504025137703910098201438815万科010335932320493326158581813首开00037372949233246152681718保利0360036077142224230673709金茂018252222650050203132385650招商蛇口023119184268593593世茂22227236210339034210189243582融创531778243355001365111190544远洋050521802810161216533234516金融街0307410247292515515龙湖0001441440114214555343487佳兆业4385161194364760476富力00932743660010492106472旭辉0761001232991926594224153452首创003282114182810615938331445绿城0118209301013112659325418龙光0276510820000748127182382华发股份0551086568128368368铁建036368716382368368雅居乐009316926202261017100362建发000272701039117159325353绿地098868326700380038305金地0340034959174235261296陆家嘴001247192287287新城05743291301130123736115245美的置业088834115147147越秀29001121410141中交房地产00377529140140金科02300230000105105128滨江0980049393中交地产08115907878中海宏洋000373700015223774中南建设017001706271805168荣盛03900390514902867资料来源中指院中银证券根据我们对主流房企的债务到期压力测试2024年1月2024年3-6月主流房企债务到期规模相对较大金地碧桂园融创保利中海万科2023年9月-2024年年末债务到期规模超过200亿元其中单月到期规模超过50亿元的有碧桂园2024年1月融创2023年10月2024年4月金地2024年3月远洋2024年7月绿地2024年6月华发2023年9月保利2024年3月中海2024年5月华润2024年2月从当月债务到期规模月均流入来看除融创远洋城建天健外其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务融创2023年10月2024年2月2024年4月远洋2024年7月城建2024年12月天健2024年2月2024年12月月均销售与融资无法覆盖当月到期债务整体而言央国企债务到期压力明显小于民企和混合所有制房企2023年9月21日房地产行业2023年8月月报19图表48金地碧桂园融创保利中海万科2023年9月-2024年年末债务到期规模超过200亿元2023年9月-2024年国内外债券到期规模亿元公司2023年9月-2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年主流房企性质2024年合计9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月碧桂园26134618477202039811002102融创中国2430530004406800036132900龙湖集团14300102735200150152000010民企新城控股100110190000217001800032滨江集团8909000101860615160080美的置业9180000200030005100018金地集团26893020023061252015034001515混合万科20000402004520244323020000所有绿城中国15101000350275150010014531制远洋集团18700016300250260502020000绿地控股13600001800005600002736华发股份17355182015080900181551010建发国际490010000400510510005地方越秀地产2902900000000000000国企城建发展92001510700110001900030天健集团510011001500000000025保利发展25507452516071250256500300中国海外发展2250362415300005020200001713央企华润置地21700001085250300202200025招商蛇口1420701602621703515000150中国金茂680000000300180002000资料来源中指院中银证券图表49从当月债务到期规模月均流入来看除融创远洋城建天健外其余主流房企月均权益销售额与月均融资额均能完全覆盖当月到期债务当月到期规模23年1-8月月均权益销售金额月均融资额公司2023年2023年2023年2023年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年2024年主流房企月均性质9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月碧桂园9183925370102146001001融创中国350122000101015500082296600龙湖集团900102634190150151900010民企新城控股12210380000534003600064滨江集团70120001324808202200110美的置业131900004500680011230040金地集团20113624027072302418041001818混合万科600209021911201109000所有绿城中国90900340265150010014530制远洋集团36000499207708001546160000绿地控股1000002100006700003243华发股份12612122170801000201761110建发国际30080003004848004地方越秀地产203600000000000000国企城建发展2100553726004100070000111天健集团22007600104000000000174保利发展60316960269092200110中国海外发展601510613000218800075央企华润置地70000541120140101000012招商蛇口50408014114018800080中国金茂40000000320190002100资料来源中指院中银证券2023年9月21日房地产行业2023年8月月报20