本报告导读：
　　广州政府发布通知，对非核心区限购放开，同时对全市非户籍居民购房社保缴纳年限也从5年降至2年，始于2010年的一线城市限购开始有所放开。
　　摘要：
　　作为一线城市，广州率先调整限购政策，由于是非核心区，预计对]周边城市的虹吸效应并不明显，有利于提振楼市信心。一线城市限购政策最早是从2010年开始实施，并于2017年逐步推广到重点一二线城市。当前，作为一线城市，广州率先调整政策，政策主要包含3个部分：1）限购区域缩小至核心区，户籍居民主城区限购2套；2）非户籍居民社保缴纳年限从5年缩短至2年；3）增值税免征年限从5年减少至2年。整体来看，政策做了适度放松，对于限购政策来说，由于是放开非核心区限购，后续需要观察购房群体构成，若是广州本地居民，则主要是对新房改善需求，若为外地居民，则有一定的虹吸效应。我们预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显，因此，对提振楼市信心会更有帮助。
　　本轮针对一线城市的政策呈现出“小步快走”态势，单次政策力度均较温和，但出台的频次高，让楼市平稳的政策意图明显。自7月底住建部会议提出一线城市的政策可以适度优化以来，一线城市的响应速度整体较快，从具体的措施来看，整体呈现出“小步快走”态势。以目前政策手段来看，主要是针对存量贷款利率、认房不认贷的认定标准，包含本次广州非核心区限购放开在内，政策力度均不是过往的大力刺激，均是温和放开。但有别于此前宽松周期，当前出台的政策密度较高，但保留了未来进一步放松的空间，使得政策周期和楼市周期共振，对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展意味，而非刺激，即发现楼市疲软、则给一定的政策红利，然后再观察效果。
　　维持未来一个季度将迎来销售边际改善的判断，但楼市信心仍需要呵护，观察按揭贷款利率调整的幅度。8月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳，随着2022年同期基数的进一步走低，预计4季度数据会有翘尾，一方面反映政策出台后的效果，另一方面来自于基数效应。但开发商资金压力仍然存在，恐影响楼市信心，因此进一步的政策呵护仍然需要。接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整，在调整完毕后，观察对新增按揭贷款利率的传导影响，若能够进一步带动新增部分的调降，对楼市的支持作用将进一步体现。
　　继续推荐开发和园区板块。关注一线城市本土企业，受益首开股份、京投发展等，龙头如保利发展等依然是中期首选，全年继续推荐园区公司，中新集团、招商蛇口等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230921上次评级增持稳字优先TablesubIndustry细分行业评级行对广州限购放开的点评业谢皓宇分析师白淑媛分析师郝亚雯分析师事010-83939826021-38675923010-83939776xiehaoyugtjascombaishuyuangtjascomhaoyawengtjascom件证书编号S0880518010002S0880518010004S0880518010005快本报告导读评广州政府发布通知对非核心区限购放开同时对全市非户籍居民购房社保缴纳年限相关报告TableDocReport也从5年降至2年始于2010年的一线城市限购开始有所放开房地产楼市修复预期改善摘要20230915TableSummary作为一线城市广州率先调整限购政策由于是非核心区预计对房地产央国企结算修复周边城市的虹吸效应并不明显有利于提振楼市信心一线城市限20230914购政策最早是从2010年开始实施并于2017年逐步推广到重点一二房地产利率下行确立复苏预期再现线城市当前作为一线城市广州率先调整政策政策主要包含320230901个部分1限购区域缩小至核心区户籍居民主城区限购2套2房地产全国大一统一线排头兵20230831非户籍居民社保缴纳年限从5年缩短至2年3增值税免征年限从房地产一线放松大幕拉开低频但长期5年减少至2年整体来看政策做了适度放松对于限购政策来说20230830由于是放开非核心区限购后续需要观察购房群体构成若是广州本证地居民则主要是对新房改善需求若为外地居民则有一定的虹吸券效应我们预计广州非核心区对周边城市的虹吸效应并不明显因此研对提振楼市信心会更有帮助究本轮针对一线城市的政策呈现出小步快走态势单次政策力度均较温和但出台的频次高让楼市平稳的政策意图明显自7月报底住建部会议提出一线城市的政策可以适度优化以来一线城市的响告应速度整体较快从具体的措施来看整体呈现出小步快走态势以目前政策手段来看主要是针对存量贷款利率认房不认贷的认定标准包含本次广州非核心区限购放开在内政策力度均不是过往的大力刺激均是温和放开但有别于此前宽松周期当前出台的政策密度较高但保留了未来进一步放松的空间使得政策周期和楼市周期共振对冲式政策出台方式整体呈现出让楼市平稳发展意味而非刺激即发现楼市疲软则给一定的政策红利然后再观察效果维持未来一个季度将迎来销售边际改善的判断但楼市信心仍需要呵护观察按揭贷款利率调整的幅度8月统计局数据已经显示楼市整体数据边际企稳随着2022年同期基数的进一步走低预计4季度数据会有翘尾一方面反映政策出台后的效果另一方面来自于基数效应但开发商资金压力仍然存在恐影响楼市信心因此进一步的政策呵护仍然需要接下来将迎来存量按揭贷款利率的调整在调整完毕后观察对新增按揭贷款利率的传导影响若能够进一步带动新增部分的调降对楼市的支持作用将进一步体现继续推荐开发和园区板块关注一线城市本土企业受益首开股份京投发展等龙头如保利发展等依然是中期首选全年继续推荐园区公司中新集团招商蛇口等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业事件快评表1重点公司盈利预测2023920最新股总市值总股本投资证券简称22EPS23EEPS22PE23EPE年全年价元亿元亿股评级涨幅600048SH保利发展132015316986781580120-10增持000002SZ万科A132919017270771471119-23增持001979SZ招商蛇口12760550802321601064833增持600383SH金地集团710135250532832145-29增持002244SZ滨江集团100712013384763133117增持000402SZ金融街4440280661596713330-15增持601512SH中新集团92410712886721381520增持数据来源WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业事件快评本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级中性相对沪深300指数涨幅介于-55公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广场深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3