摘要：越秀地产公布2023年中报，2023年上半年公司实现营业收入321.0亿元，同比增长2.6%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%；核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%。2023年中期派息每股0.213元人民币，派息比例为40%，与去年持平。
　　营收业绩平稳增长。2023年上半年公司营业收入同比增长2.6%；归母净利润同比增长27.5%。归母净利润增速明显好于营收，主要是因为：1）上半年公司投资收益4.0亿元，同比大幅增加3.9亿元，其中，应占联营公司盈利3.7亿元，包括上半年对越秀房产基金的投资收益0.44亿元。2）公司注重费用管控，三费率仅为5.1%，同比下降0.8个百分点。其中销管费用率下降0.1个百分点；财务费用2.98亿元，同比减少2.54亿元，财务费用率同比下降0.6个百分点，主要由于公司本期供股募集港币资金，公司外币敞口由净外币负债转为净外币资产，在人民币贬值的情况下，产生汇兑收益约1.33亿元，去年同期为汇兑亏损0.77亿元。3）少数股东损益占比下降8.5个百分点至25.4%。剔除净汇兑损益和持续持有投资物业公允值变动及相关税项等影响后，核心净利润同比增长0.8%。上半年公司毛利率、净利率、归母净利润率分别为17.8%、9.1%、6.8%，毛利率同比下降3.4个百分点，净利率、归母净利润率同比分别提升了0.8、0.7个百分点。由于归母净利润率的提升，公司ROE也因此提升了0.6个百分点至7.9%。截至2023年6月末，公司预收款项合计为932亿元，同比增长29.5%，预收款项/上年营业收入的比例为1.29X，同比提升0.04X。
　　公司财务稳健，主动降低短债占比，融资成本处于行业较低水平。1）在手资金充裕，截至2023年6月末，公司货币资金303亿元，同比增长16.2%。上半年公司经营性现金流净流入113亿元，筹资性现金流净流入33亿元。2）公司境内外融资渠道畅通，优化债务结构。2023年上半年公司完成新增融资328.3亿元，其中境内融资264.1亿元，境外融资64.2亿元。截至2023年6月末，公司有息负债规模998亿元，同比增长18.0%。公司主动降低短债占比，一年内到期的短期有息负债余额117亿元，同比下降56.6%，占总有息负债的比重为11.7%，同比下降了20.1个百分点。上半年公司成功发行54亿元公司债券，加权平均融资成本约3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区人民币债34亿元，加权平均融资成本约3.92%。上半年公司加权平均借贷年利率为3.98%，同比下降13BP。3）截至2023年6月末，公司剔除预收账款的资产负债率66.8%，同比下降2.6个百分点；净负债率73.1%，同比下降3.6个百分点；现金短债比为2.59X，同比提升1.62X，“三道红线”持续保持绿档。
　　公司抓住窗口期完成供股。随着供股资金的补充，公司有望加大核心区域拿地力度。6月公司完成供股融资，按每100股供股30股，供股价每股9元，供股9.29亿股，供股数占已发行股份总数约30%，及供股后股份总数约23.08%，募资净额约为83亿港元，供股获1.15倍超额认购。募资完成后，母公司越秀集团持股比例由39.78%上升至43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为19.90%，保持不变。公司称拟将所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。
　　公司是今年以来TOP20房企中销售增速最快的高成长房企，全年销售有望超预期。公司顺应市场变化快和分化加剧的特点，坚持实施“一盘一策”的精准销售策略，加大线上和线下营销融合，发挥“越秀房宝”数字化营销的支撑作用，在市场呈弱复苏和波动较大的环境下，仍实现了销售快速增长，持续巩固大湾区市场领先和广州市场第一的地位。1-7月公司累计实现销售额921亿元，同比增长67.9%，销售排名第13名，是TOP20房企中销售增速最快的一家，已经完成了全年销售目标的69.8%。销售面积268.4万平，同比增长34.7%；销售均价34314元/平，同比增长24.6%。其中上半年836亿元的销售金额中，大湾区销售金额461亿元，同比增长45.3%，大湾区对销售的贡献高达55.2%，华东地区销售金额186.3亿元，同比增长151.4%，对销售的贡献率为22.3%。根据观点地产网对公司业绩会的报道，公司目前的任务是保现金流安全稳定，考虑到年初公司可售货值有2400亿元，同时今年上半年的拿地年内会有及时的转化，最终预计全年的供货货量会在2500亿到2600亿元，对应最少50.8%的去化率，预计全年1320亿元的销售目标完成没有压力。
　　非公开市场拿地优势突出，聚焦核心一二线城市，今年以来强势补仓北京超过百亿元。1-7月公司共新增土地储备237.7万平，其中招拍挂、合作、收购、勾地方式拿地分别占比46%、11%、20%和23%，非公开市场拿地优势突出；1-7月公司拿地总金额为259.2亿元，权益拿地金额为164.8亿元，权益比例63.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）约28%，保持合理拿地强度。新增土地均聚焦核心城市核心板块，布局广州、上海、北京、杭州、成都、青岛、武汉、南京、郑州等城市，其中1-7月北京权益拿地金额高达101.4亿元，其余城市权益拿地金额均在15亿元以下。根据观点地产网对公司业绩会的报道，公司计划2023年土地投