销售增速领先行业，投资能力与意愿兼具；维持“买入”
　　公司8月25日发布半年报，23H1实现营收321.0亿元，同比+2.6%；核心净利润21.5亿元，同比+0.8%。毛利率17.8%，同比下降3.4个百分点。考虑公司结转节奏放缓，毛利率有所承压，我们下调公司2023-25E归母净利润至4110/4519/5169百万元（前值4113/4741/5283百万元），同时公司股份由于供股增长30%，下调2023-25EEPS为1.02/1.12/1.28元，可比公司平均23PE为8.0倍（Wind一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为以及更为优质的土地储备，领先行业的销售增速，认为公司合理23PE为10倍，目标价11.70港币（前值15.16港币），维持“买入”评级。
　　销售领跑行业复苏，充沛土储保障目标完成
　　公司23H1实现销售金额836亿元，同比+71%，为TOP30房企增速第一位，显著领先行业平均增速（TOP30房企销售金额同比+8%），主要系公司深耕的大湾区销售保持稳健增长，且华东、北方区域深耕战略取得突破，大湾区、华东、北方区域销售金额同比+45%、+151%、+182%。截至23H1，公司拥有土地储备面积2813万平；对应22年销售面积覆盖倍数约6.8倍；其中一线、二线城市占比分别为46%、47%。公司全年可售货值2400亿，截至23H1已完成年初既定销售目标1320亿的63%，随着下半年市场逐步企稳回升，公司有望高质量完成销售目标。
　　投资更为精准，TOD拓储再添一子
　　公司23H1新增土地建面217万平，同比-37%；拿地金额184亿元，拿地强度22%，较去年全年42%有所下降。主要因为公司在去年同期把握土地市场窗口期获取较多质优土地，且今年上半年地价有所上涨，企业盈利空间收窄，公司投资更为谨慎从容，新获取11个项目质量较高，均位于一二线城市，其中3/1块位于北京/上海。另外，公司TOD拓储再添一子，23H1在杭州新获取1个TOD项目，TOD走出广州向全国复制之路再有所进展。截至23H1，公司投资金额达成度46%，考虑其年初计划23年投资金额目标为400亿元，我们预计公司下半年投资端力度将较上半年有所加强。
　　股债融资双头并进，现金充裕强化投资能力
　　公司6月5日完成供股融资83亿港元，据公司公告，其中70%用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资。截至23H1公司有息负债稳中有升，较22年底+13%；23H1融资成本3.98%，首次降至4%以下。公司1-7月共发行公司债、海外债、ABS等各类债券约100亿元。最新发行的5/10年期公司债利率仅2.98%/3.63%，融资成本有望进一步降低。得益于融资渠道畅通以及销售增长，截至23H1公司在手现金492亿元，较22年底+40%，手握充足现金，为后续投资建设均奠定坚实基础。
　　风险提示：单城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业下行风险