23H1销售增速领先，销售排名进一步提升。根据经营公告，23H1公司实现销售金额836.3亿元，同比+71.0%，居于主流房企第二位，全国销售排名上升至第13位。从增速贡献来看，23年上半年越秀地产销售面积、销售均价分别同比增长39.2%、22.8%，拿地城市能级持续提升集中影响销售均价自20年以来持续上行。Q2市场基本面加速降温，房企销售与其土储分布及推货能力高度相关，越秀布局核心城市、土储充足且维持高强度拿地，预计三四季度仍可延续较佳的销售表现。
　　拿地聚焦核心一二线，拓展力度依然居前。根据经营公告，23H1越秀地产新增9宗土储，拿地总金额247亿元，拿地力度29%，较此前年份有所下降，但在主流房企中依然居前。分布来看，23H1公司新增土储完全集中与核心一二线城市，一线、二线城市占比分别为67%、33%，高能级城市占比提升及迅速周转，成为公司规模稳定增长的压舱石。
　　充分把握融资窗口期，供股增厚未来权益价值。根据融资公告，23H1公司发行境内外债券88亿元，平均融资成本3.58%。股权融资方面，越秀完成供股9.29亿股，募集资金83亿港元。公司把握窗口期，储备资金并转化为优质土储，为增厚公司整体价值水平奠定资源基础。
　　盈利预测与投资建议。预计公司未来销售、收入、业绩仍将稳健增长，23-24年归母净利润46.1亿元、54.2亿元，同比增速均在17%。我们维持公司22年末归母净资产0.9倍PB合理估值，考虑0.90人民币/港元的汇率，对应11.78港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示。单一市场波动影响；行业景气度恢复不及预期影响销售规模及利润率；政策环境改善不及预期；土地市场拿地进展不及预期等。