投销逆势领先的优质头部地方国企，首次覆盖给予“买入”评级
　　公司是广州市属开发商，深耕广州并进一步向全国拓展。短期来看，公司22年销售金额逆势率先实现同比增长，投资强度维持行业前列，市场逐步复苏，领先的扩张优势构成股价的催化剂。长期来看，公司背靠双国资股东，独特的增储模式及领先的融资优势将促使公司跑赢行业，实现中长期的业绩增长。我们预计公司23-25年EPS为1.33/1.53/1.71元，可比公司平均23PE为6.9倍（Wind一致预期），考虑到公司积极且持续的投资行为，我们认为合理23PE为10倍，目标价15.16港币，首次覆盖给予“买入”评级。
　　成长：销售量稳价升，土储充沛优质
　　22年房地产行业销售遇冷环境之下，公司销售端恢复速度快于同业，是克而瑞销售TO20房企中唯一实现合同销售金额同比增长（+8.6%）的房企，销售面积同比略降0.9%，销售均价同比增长10%，实现量稳价升。23年1-3月公司合同销售金额同比增长215%，同比增幅排名TOP50第三位。公司有充沛的土储支撑后续销售，截至22年末公司总土储面积2845万平，其中未开工面积753万平。结构上，公司50%土储位于大湾区，其中广州占比43%，且大多位于黄埔、白云、番禺等人口流入较多的卫星区域。且公司93%土储位于一二线城市，在杭州、长沙、青岛也有充足储备。
　　扩张：投资进取，股东赋能提升增储优势
　　公司在投资端积极有为，实现将国企带来的信用优势转化为投资优势与销售优势。据克而瑞，公司22年拿地强度约42%，在销售TOP20房企中排第2位；拿地增速方面，公司22年新增土地价值同比下降25%，在TOP20房企中排第4位。同时，公司背靠越秀集团与广州地铁，构筑多元拿地能力优势。20年起公司加大非公开市场拿地力度，在城市运营与TOD等方面落子不断。其中TOD拿地及开发成为公司业绩的重要贡献力量，22年公司TOD项目合约销售金额同比增长24%，占到总合同销售金额18%，截至22年末，公司仍有TOD项目储备386万平，有望带动公司业绩持续增长。
　　融资：渠道畅通，地产-房托双平台促进财务稳健
　　公司作为优质头部地方国企，三道红线均为绿档，且有息负债增速约17%，财务安全边际高又有较高的扩表能力。公司22年加权平均融资成本仅4.2%，在同业中处于较低水平。公司践行商住并举发展战略，与越秀房托的资产互动进入常态化。公司将优质物业出售给越秀房托，既能持续享有分红收益，又能收回沉淀投资，缓解资金压力，同时对财务端优化有重要作用。
　　风险提示：疫情扰动风险，单一城市经营风险，股东支持力度下降风险，房地产行业进一步下行风险。