拟供股9.29亿股、占发行前股本30%，筹集84亿港元，用于未来核心城市进一步拓展。越秀地产公布公告，公司拟以每持有100股股份可获发30股供股股份为基准，以9港元认购价进行9.29亿股供股（占发行前股本的30%、发行后股本23.08%），预计筹集约83.6亿港元（扣除开支后约82.99亿港元）。公司拟将募得资金用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资。我们认为，供股使得公司可支配资金更为充沛，当前市场景气度低位时能逆势投资、积极拿地提升内在竞争力；相对债券融资而言，供股也加大长期股本、同时不会产生有息负债，所有合格股东也能够共同享受到公司未来发展红利；此外，供股也将进一步增厚公司净资产，提升潜在加杠杆的空间，进一步助力公司的逆势投资和持续高增长。
　　23Q1销售金额同比+217%、排名持续提升；拿地销售金额比44%，聚焦核心一二线城市。2023Q1，公司实现合同销售金额438.3亿元，同比+217.3%；销售面积127.3万平方米，同比+120.8%；根据CRIC数据，公司23Q1行业排名提升至第13位，较22年全年继续提升3名。2023年公司提出全年销售目标1320亿元，目前已实现销售目标的33%，考虑到公司目前销售进度、后续供货结构及供货规模，预计23年公司大概率超额完成目标。2023Q1公司在杭州、北京获取3幅地块，拿地金额100.2亿元，同比+576%；拿地面积74.2万方，同比+125%，拿地销售金额比44%、拿地销售面积比116%，公司积极拿地，且均布局在核心城市。公司可售资源丰富，22年末土储规模2,845万方，布局在30个城市，一二线城市占比93%；土储中TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为14%、13%、14%、6%。
　　绿档国企，发债通畅、融资成本再创新低。2022年，公司货币资金351亿元，同比-13.3%；有息负债883亿元，同比+16.9%；公司剔除预收后资产负债率68.8%、净负债率62.7%，现金短债比2.23倍，稳居三道红线绿档；公司22年境内成功发行98.4亿元公司债券，加权融资成本3.11%；公司整体平均融资成本4.16%，同比下降10bps。
　　投资分析意见：拟供股筹资用于逆势投资，一季度销售同比增两倍，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。公司经营端持续向好，我们维持公司23-25年归母净利润预测为41.5、47.0、56.3亿元，当前价格对应23/24PE为7.3/6.4X，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期，供股落地仍然存在不确定性