5月销售额单月同比+49%、累计同比+101%，排名持续提升。根据CRIC数据，2023年5月，公司实现合同销售金额123亿元，同比+49%；销售面积36万平方米，同比+1%；从累计数据看，1-5月，公司实现合同销售金额695亿元，同比+101%；销售面积203万平方米，同比+64%；2023年以来公司销售同比表现显著强于我们跟踪的50家房企（销售金额5月单月同比+1%、1-5月累计同比+6%）。公司5M23行业排名提升至第13位，较22年全年继续提升3名。2023年公司提出全年销售目标1320亿元，目前已实现销售目标的53%，考虑到公司目前销售进度、后续供货结构及供货规模，预计23年公司大概率超额完成目标。
　　累计拿地销售金额比25%，聚焦核心一二线城市。根据公告，2023年1-4月公司共获取6幅地块，布局在北京、上海、杭州、青岛、成都，拿地金额142亿元，同比+208%；拿地面积102万方，同比+28%，拿地销售金额比25%、拿地销售面积比61%，公司拿地持续布局在核心城市。公司可售资源丰富，22年末土储规模2,845万方，布局在30个城市，一二线城市占比93%；土储中TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为14%、13%、14%、6%。
　　三条红线绿档国企，发债通畅、融资成本再创新低。2022年，公司货币资金351亿元，同比-13.3%；有息负债883亿元，同比+16.9%；公司剔除预收后资产负债率68.8%、净负债率62.7%，现金短债比2.23倍，稳居三道红线绿档；公司22年境内成功发行98.4亿元公司债券，加权融资成本3.11%；公司整体平均融资成本4.16%，同比下降10bps。
　　投资分析意见：5月销售同比逆市高增，拿地持续聚焦核心城市，维持“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。我们维持公司23-25年归母净利润预测为41.5、47.0、56.3亿元，当前价格对应23/24PE为7.4/6.6X，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期，供股落地仍然存在不确定性。