双国资股东禀赋优势，深耕TOD（轨交+物业）发展模式。越秀地产第一股东越秀集团、第二大股东广州地铁均由国资委控股。成立至今，公司运用“开发+运营+金融”多元化的商业运营方式。立足开发业务，深耕广州，以华东、华中、北方、西南具有经济活力的区域作为重要支撑。同时，积极布局康养产业、长租公寓、城市更新等新兴业务领域，开拓“轨交+物业”TOD发展模式。
　　TOP20房企销售增速唯一正增长，多元逆势补充优质土储，深化全国化布局。2022年，公司在房地产市场下行压力下实现逆势增长，实现合同销售额约1250.3亿元，实现连续五年持续正增长；销售面积约414万平方米。2023年1-3月公司实现合同销售金额438.3亿元，同比增长217.3%。2022年，公司积极拿地、获取优质土储。在12个一、二线城市新增37幅土地，总建面695万平方米。新增土储的42%位于大湾区，华东、华中、西部新增土储分别占比25%、25%、8%。通过TOD、产业勾地、国企合作、城市运营等多元化渠道增储占比超50%。2023年，公司合同销售目标1320亿元，同比增长6%。
　　夯实广州TOD龙头地位，TOD模式全国化拓展实现新突破。公司自2019年引入广州地铁集团成为公司第二大股东以来，在大湾区及全国推进“轨交+物业”TOD模式。2022年，公司收购母公司广州琶洲南TOD项目，增强在广州市场的优势地位；通过产交所摘牌方式收购杭州勾庄TOD项目，实现TOD第一次走出广州、走向全国。
　　国资背景、财务优势突出，三档红线持续绿档。2020年以来公司均符合“三道红线”绿档标准，2022年公司剔除预收账款的资产负债率为68.8%，净负债率为67.2%，现金短债比为2.23倍。截至2022年末，公司有息负债总额883亿元，一年以上有息负债占比八成以上，短期还款压力较小。另外，2022年公司平均借贷成本同比下降10个基点。
　　盈利预测与投资评级：公司双国资股东禀赋优势，深耕TOD发展模式，多元逆势补充优质土储，拿地布局城市能级高，近年销售表现领先，未来业绩确定性较强。预测其2023/2024/2025年归母净利润为43.6/49.3/56.0亿元，对应的EPS分别为1.41/1.59/1.81元/股。我们选取业内具备国央企背景、全国化布局的6家代表性房企作为可比公司进行估值，根据可比公司的估值情况，我们给予公司2023年8.9X的PE估值，对应每股价格为14.2港元/股，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：行业下行压力超预期；疫情反复、发展超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期