摘要：越秀地产上半年实现销售额836亿元，同比增长71%；拿地金额217亿元，拿地强度约26%。此外，公司供股计划获股东1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元。公司是上半年TOP20房企中销售增速最快的高成长房企，全年销售有望超预期；随着供股资金的补充，有望加大拿地力度和加快TOD拓展速度。维持买入评级。
　　公司是上半年TOP20房企中销售增速最快的高成长房企，全年销售有望超预期。上半年公司累计实现销售额836亿元，同比增长71%，销售排名第13名，是TOP20房企中销售增速最快的一家，已经完成了全年销售目标的63%；销售面积247万平，同比增长39.2%；销售均价33797元/平，同比增长22.8%。考虑到年初公司可售货值有2400亿元，且今年上半年补充的优质土储也有望于年内推出上市，我们预计全年1320亿元的销售目标有望超额完成。
　　非公开市场拿地优势突出，聚焦核心一二线城市的核心板块。上半年公司共新增土地储备161.1万平，其中招拍挂、合作、收购方式拿地分别占比54%、16%和29%，非公开市场拿地优势突出；上半年公司拿地总金额为217.4亿元，权益拿地金额为138.1亿元，权益比例63.5%；拿地强度（拿地金额/销售金额）约26%，保持合理拿地强度。新增土地均聚焦核心城市核心板块，布局广州、上海、北京、杭州、成都、青岛、武汉等城市。
　　随着供股资金的补充，公司有望加大拿地力度和加快TOD拓展速度。4月20日，公司公告供股计划，拟按照每100股现有股份可获发30股供股股份的基准，以每股9港元的价格进行约9.29亿股供股，相当于彼时公司已发行股份总数约30%。6月2日，公司公告供股计划获股东1.15倍超额认购，募资净额约83亿港元。募资完成后，母公司越秀集团持股比例由39.78%上升至43.39%，第二大股东广州地铁集团持股比例为19.90%，保持不变。公司称拟将所得款项净额用于大湾区、华东地区核心城市和其他重点省会城市的进一步投资，并用作营运资金。
　　三条红线绿档国企，发债通畅、融资成本再创新低。2022年末公司货币资金351亿元，同比-13.2%，其中受限现金占比38%；有息负债883亿元，同比+16.9%；公司剔除预收后资产负债率68.8%、净负债率62.7%，现金短债比2.23倍，稳居三道红线绿档；公司2022年境内成功发行98.4亿元公司债券，加权融资成本3.11%；公司整体平均融资成本4.16%，同比下降10BP。
　　投资建议与盈利预测：
　　整体而言，公司背靠广州国资委与广州地铁集团两大国资，一方面，凭借坚实的股东信用背书+自身稳健经营，融资成本实现连降；另一方面，凭借广州地铁集团的背景优势，开创国内TOD开发运营模式先河，在广州率先形成垄断优势，并有望逐步复制到全国其他城市。公司较低的融资成本与独特的产业资源优势，是公司进行多元扩储、实现弯道超车的基础。公司坚定践行“商住并举”战略，同步推进商业、长租、物业服务等多元业务布局，增强公司抗周期性。我们预计公司2023-2025年营业收入分别为815 / 909 / 1009亿元，同比增速分别为12%/11%/11%；归母净利润分别为45 /52 / 60亿元，同比增速分别为14%/16%/15%；对应EPS分别为1.12 / 1.30 / 1.49元。当前股价对应的PE分别为7.0X / 6.1X /5.3X。维持买入评级。
　　评级面临的主要风险：
　　销售与结算不及预期；房地产调控超预期收紧；融资收紧；多元业务发展不及预期。