销售大幅领先百强房企，核心城市货值充沛。2023年7月单月公司实现销售金额84.7亿元，同比+42.4%，实现销售面积21万方，同比-2.4%。2023年1-7月，公司累计实现销售金额921亿元，同比+67.9%，领先百强房企73.8pct，销售面积268.5万方，同比+34.7%，累计销售均价34306元/方，同比+24.6%。根据克而瑞数据，1-7月公司广州销售金额426.29亿元，排名第一，占总销售金额46.3%。公司持续深耕广州区域，TOD陆续进入销售期，助力全年销售目标的完成。
　　拿地强度保持高位，聚焦核心城市。公司在南京、成都和郑州共获取5宗土地，对应总地价41.8亿元，同比-84.1%；总建面76.6万方，同比49.6%。单月拿地金额强度为49.4%，较上月下降6.9pct。拿地强度虽有所下降，仍处于高位区间。23年1-7月公司累计拿地总金额292.3亿元，同比-37.6%；累计新增总建面255.3万方，同比-24.3%；累计权益地价197.9亿元，同比-36.9%；累计拿地金额权益比例67.7%，较2022年提升14.7pct。1-7月拿地金额强度为31.7%，较2022年下降24.8pct。土地获取城市结构来看，1-7月一二线城市整体拿地占比提升至100%。其中一二线城市拿地金额占比分别为57.5%和42.5%，分别较2022全年下降1.8pct，提升1.8pct。累计拿地金额权益比例来看，1-7月公司拿地权益比例为67.7%，较2022全年提升14.7pct。
　　境外债融资畅通，到期规模可控。23年1-7月公司新增境内债融资54亿元，同比-25.5%；整体加权融资成本3.37%，较2022全年提升0.26%。公开市场下半年债务总偿还额41.2亿元(折合人民币)，9月5亿境内债偿还，10月7亿境内债和4亿美元债的偿还。6月公司完成供股，扣除相关费用后募集资金约为82.99亿港元。供股能够增厚权益和可动用资金，为公司稳健扩张奠定基础。
　　投资建议：越秀集团和广铁双国企背景，拿地销售实现正向循环。公司TOD项目保持高去化和高毛利优势。拿地持续聚焦核心城市。境内外融资渠道畅通，三道红线绿档，融资成本保持低位。预计未来销售和业绩稳步增长。
　　盈利预测：我们预计公司2023-2025年EPS1.15/1.37/1.62元/股，对应PE7.2/6/5.1倍，首次覆盖给予“买入”评级。
　　风险提示：需求修复不及预期，项目去化难度加大，TOD外拓以及开发不及预期。
　　

研究报告全文：TableTitle销售持续领先百强拿地销售正向循环越秀地产TableReportDate0123HK公司简评报告20230822评级TableRank买入核心观点TableAuthorsTableSummary销售大幅领先百强房企核心城市货值充沛2023年7月单月公司实李枭洋现销售金额847亿元同比424实现销售面积21万方同比-24房地产行业分析师2023年1-7月公司累计实现销售金额921亿元同比679领先百SAC执证编号S0110523050001lixiaoyangsczqcomcn强房企738pct销售面积2685万方同比347累计销售均价34306电话010-81152673元方同比246根据克而瑞数据1-7月公司广州销售金额42629亿元排名第一占总销售金额463公司持续深耕广州区域TOD市场指数走势最近TableChart1年陆续进入销售期助力全年销售目标的完成拿地强度保持高位聚焦核心城市公司在南京成都和郑州共获取5宗土地对应总地价418亿元同比-841总建面766万方同比-496单月拿地金额强度为494较上月下降69pct拿地强度虽有所下降仍处于高位区间23年1-7月公司累计拿地总金额2923亿元同比-376累计新增总建面2553万方同比-243累计权益地价1979亿元同比-369累计拿地金额权益比例677较2022年提资料来源wind升147pct1-7月拿地金额强度为317较2022年下降248pct公司基本数据TableBaseData土地获取城市结构来看1-7月一二线城市整体拿地占比提升至100最新收盘价港元904其中一二线城市拿地金额占比分别为575和425分别较2022全一年内最高最低价港元1342633年下降18pct提升18pct累计拿地金额权益比例来看1-7月公司拿市盈率当前00地权益比例为较全年提升市净率当前0696772022147pct总股本亿股403境外债融资畅通到期规模可控23年1-7月公司新增境内债融资54总市值亿港元3639亿元同比-255整体加权融资成本337较2022全年提升026资料来源wind公开市场下半年债务总偿还额412亿元折合人民币9月5亿境内债相关研究偿还10月7亿境内债和4亿美元债的偿还6月公司完成供股扣除TableOtherReport相关费用后募集资金约为8299亿港元供股能够增厚权益和可动用资金为公司稳健扩张奠定基础投资建议越秀集团和广铁双国企背景拿地销售实现正向循环公司TOD项目保持高去化和高毛利优势拿地持续聚焦核心城市境内外融资渠道畅通三道红线绿档融资成本保持低位预计未来销售和业绩稳步增长盈利预测我们预计公司2023-2025年EPS115137162元股对应PE72651倍首次覆盖给予买入评级风险提示需求修复不及预期项目去化难度加大TOD外拓以及开发不及预期盈利预测TableProfit2022A2023E2024E2025E营收百万元7241686613102295115777营收增速264196181132归母净利润百万元3953464955336519归母净利润增速102176190178EPS元股026115137162PE325726051资料来源Wind首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明公司简评报告证券研究报告图1公司销售金额累计同比与百强和十强对比图2公司销售金额单月同比与百强和十强对比公司金额累计同比百强累计同比TOP10累计同比公司金额单月同比百强单月同比TOP10单月同比25045040020035015030025010020050150100050-500-50-100-1002021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-072021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源公司公告克而瑞首创证券资料来源公司公告克而瑞首创证券图3公司销售金额单月图单位亿元201920202021202220232502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月资料来源公司公告首创证券图4公司单月总地价及总计容面积绝对值图5公司单月拿地金额强度总地价亿元总计容建面万方单月拿地金额强度3002001802501601402001201501008010060405020002021-102022-022022-032022-042022-052022-112022-122023-012023-022023-032021-122022-012022-062022-072022-082022-092022-102023-042023-052023-062023-072021-11资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明1公司简评报告证券研究报告图6公司债券发行图7公司债券到期单月境内债发行亿元海外债发行亿元境内债到期亿元海外债到期亿元45040535103015252020251510305350402021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022023-032023-042023-052023-062023-07资料来源公司公告首创证券资料来源公司公告首创证券请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明2公司简评报告证券研究报告财务报表和主要财务比率TableFinance资产负债表百万元2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E现金及现金等价物218464878478660109149营业收入7241686613102295115777金融资产与短期投资0000营业成本57610697718168791643应收款项及应收票据570331444527毛利14806168422060824134预付款项及其他应收款项36538358083509234390营销费用2041248529863437存货209744244199294075309752行政费用1769222027453246其他流动资产51814527375436457051研发费用0000流动资产合计283974346051427543476479其他费用0212231物业厂房及设备13426135611369713833利息费用733748786825权益性投资25444262082699427804利息收入637668702737长期投资类12163125281290412532权益性投资损益-97-95-93-91商誉及无形资产1388138913901392其他非经营性损益-104-94-99-103其他非流动资产9957105031023810233除税前利润10830118981463417197非流动资产合计62378641896522365794所得税4692505266907538资产总计346352410240492766542273净利润6138684679449659应付账款及票据1642198825302687归母净利润3953464955336519短期借贷及长期借贷当期到期部分188737945-1891-10743少数股东损益2184219724113139其他流动负债157994191223240974257650主要财务比率2022A2023E2024E2025E流动负债合计178509201156241613249594成长能力长期借贷7255499912126723152998营业收入增长率262196181132其他非流动负债10496113351226011306归属普通股东净利润增长率102176190178非流动负债合计83050111247138983164304获利能力负债总计261559312403380596413898毛利率204194201208归属母公司所有者权益47430520795761164131净利率55545456少数股东权益37363457585455964244ROE8493101107股东权益总计8479397837112170128375ROA12121213负债及股东权益总计346352410240492766542273偿债能力现金流量表百万元2022A2023E2024E2025E资产负债率755762772763归母净利润3953464955336519159172177191流动比率折旧和摊销1312121242515567速动比率营运资本变动-2731-4651-3990-4144每股指标元其他非现金调整2484246726893423026115137162每股收益经营活动现金流3719247742435810092062105144每股经营现金流资本支出-1166-18-18-181178129414311593每股净资产长期投资减少-7227-1128-1162-438估值比率少数股东权益增加7050619863896546325726051PE其他长期资产的减少增加-5715-547265607060605PB投资活动现金流-7058450554746096借款增加15893164301697517423股利分配-5723-1697-2145-2552普通股增加0000其他融资活动产生的现金流量净额-17885522353293713融资活动现金流-7714199552016018583现金及现金等价物净增加额-11052269372987630489现金及现金等价物期末余额218464878478660109149请务必仔细阅读本报告最后部分的重要法律声明3公司简评报告证券研究报告分析师简介TableIntroduction李枭洋房地产行业研究员香港中文大学硕士2021年5月加入首创证券分析师声明本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响作者将对报告的内容和观点负责免责声明本报告由首创证券股份有限公司已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格制作本报告所在资料的来源及观点的出处皆被首创证券认为可靠但首创证券不保证其准确性或完整性该等信息意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的财务状况以及特定需求在任何时候均不构成对任何人的个人推荐投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估并应同时考量各自的投资目的财务状况和特定需求必要时就法律商业财务税收等方面咨询专业财务顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果首创证券及或其关联人员均不承担任何法律责任投资者需自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告所载的信息材料或分析工具仅提供给阁下作参考用不是也不应被视为出售购买或认购证券或其他金融工具的要约或要约邀请该等信息材料及预测无需通知即可随时更改过往的表现亦不应作为日后表现的预示和担保在不同时期首创证券可能会发出与本报告所载意见评估及预测不一致的研究报告首创证券的销售人员交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和或交易观点首创证券没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务首创证券的自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见或建议不一致的投资决策在法律许可的情况下首创证券可能会持有本报告中提及公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或争取提供投资银行业务服务因此投资者应当考虑到首创证券及或其相关人员可能存在影响本报告观点客观性的潜在利益冲突投资者请勿将本报告视为投资或其他决定的唯一信赖依据本报告的版权仅为首创证券所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式转发翻版复制刊登发表或引用评级说明1投资建议的比较标准评级说明投资评级分为股票评级和行业评级股票投资评级买入相对沪深300指数涨幅15以上以报告发布后的个月内的市场表现为比6增持相对沪深300指数涨幅5-15之间较标准报告发布日后的6个月内的公司中性相对沪深300指数涨幅5-5之间股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准减持相对沪深300指数跌幅5以上2投资建议的评级标准行业投资评级看好行业超越整体市场表现报告发布日后的6个月内的公司股价或中性行业与整体市场表现基本持平行业指数的涨跌幅相对同期的沪深300指数的涨跌幅为基准看淡行业弱于整体市场表现