投资方式多元化，完成年度销售目标近七成
　　越秀地产发布1-7月经营数据。公司销售数据保持高增，完成年度销售目标近七成，投资拿地多元化方式且聚焦高能级城市。6月以来销售市场回暖不及预期，我们略微下调盈利预测，预计2023-2025年公司归母净利润分别为43.1、51.5、59.6亿元（原值为43.6、52.7、62.3亿元），对应EPS分别为1.07、1.28、1.48元，当前股价对应PE估值分别为9.0、7.5、6.5倍，我们认为伴随在市场企稳及行业竞争格局优化，公司凭借丰富的可售资源、稳健的经营和良好的信用优势，业绩有望持续释放，维持“买入”评级。
　　销售金额保持高增长，完成年度销售目标近7成
　　公司7月实现销售金额84.73亿元，同比增长42.4%；实现销售面积21.02万方，同比下降2.4%。公司1-7月累计实现销售金额921.01亿元，同比增长67.9%；累计实现销售面积268.46万方，同比增长34.7%。公司累计销售金额已完成年度销售目标1320亿元的近70%，有望提前完成销售业绩。
　　拿地倾向高能级城市，7月获取5宗地块
　　公司7月在二线城市获取5宗地块，拿地金额41.8亿元，其中在郑州金水区通过勾地获取2宗共54.5万方的土地，展现了公司较强的多元化拓储能力。公司1-7月共获取土地14宗，拿地总建面255.3万方，对应土地款213.1亿元，拿地金额权益比达81.6%，一二线城市拿地金额占比分别为69.3%和30.7%，投资聚焦高能级城市，土储结构优质。
　　融资渠道畅通，供股融资增强资金实力
　　公司1-7月公开市场发债达66.6亿元，三笔公司债票面利率均不超过3.63%，融资成本优势显著。公司于6月2日公告供股结果，已接获合共约10.66亿股供股股份，相当于供股项下可供认购的合共约9.29亿股供股股份的约1.15倍，供股所得款项净额估计约为82.99亿港元。我们认为本次供股融资将有效增强公司资金实力，在下半年把握投资机会，充分获取优质土储。
　　风险提示：政策调控风险、销售回款不及预期、TOD项目开发进程不及预期。