归母业绩高增、核心业绩平稳，已售未结资源丰富、未来结算确定性强。越秀地产公布2023H1业绩公告，2023H1公司实现营业收入321.0亿元，同比增长2.6%；毛利57.0亿元，同比下降14.2%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%；核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%；每股盈利0.63元，同比+23.2%，归母业绩高增、核心业绩平稳，符合预期。公司2023H1综合毛利率17.8%，同比-3.4pct；净利率9.1%，同比+0.8pct。截至23H1末，公司已售未入账销售金额2,212亿元，较22年末增长23.6%，是当期营业收入的3.1倍，未来结算确定性强。公司中期每股派息0.213元，同比-22.5%，派息比率是核心利润的40%。
　　行业逆境下销售增长迅猛，六位一体多元拿地，持续聚焦核心一二线城市。公司公告，公司2023H1实现销售金额836亿元，同比增长71%，完成全年销售目标1320亿元的63.4%；销售面积247万方，同比增长39%；根据CRIC数据，公司23H1行业排名提升至第13位，较22年末继续提升3名。从区域布局看，公司大湾区、华东、华中销售额占比分别为55%、22%、12%。公司投资积极，2023H1在北京、上海、广州、杭州、武汉、青岛、成都、西安8个城市新增11幅地块，拿地面积217万方，同比减少37%，拿地销售面积比88%，全部布局在一二线城市；公司坚持六位一体多元拿地，新增土储中通过TOD、产业勾地、国企合作等多元增储合计占比63%。公司可售资源丰富，23H1末土储规模2,813万方，布局在30个城市；土储中一线、二线、三四线占比分别为46%、47%、7%；TOD、城市运营、国企合作、勾地占比分别为14%、12%、16%、6%。
　　现金充沛、绿档国企，融资成本再创新低，积极扩张中保持财务稳健。公司公告，2023H1，公司货币资金492.5亿元，较22年末增长40%；有息负债998亿元，较22年末增长13%；公司剔除预收后资产负债率66.8%、净负债率53.2%，现金短债比4.2倍，稳居三道红线绿档；公司23年完成供股融资，募资净额83亿港元，发行境内公司债54亿元、人民币自贸区债34亿元；公司整体平均融资成本3.98%，同比下降13bps。
　　投资分析意见：销售迅猛、财务稳健，持续布局核心城市，给予“买入”评级。越秀地产前两大股东均为国资背景，广州地铁战略入股后，公司实现“轨交+物业”新战略发展，资源禀赋优势明显。公司六位一体、多元投资，TOD、城市运营拿地已崭露头角；公司深耕湾区核心城市，销售已破千亿规模；此外资金端优势明显，位列三道红线绿档，融资成本持续新低。公司经营端持续向好，我们维持公司23-25年归母净利润预测为41.5、47.0、56.3亿元，当前价格对应23/24PE为8.2/7.3X，维持目标价15.3港元/股，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控政策超预期收紧，市场销售去化率不及预期。