事件：公司发布2023年中报，公司实现收入321.0亿元，同比+2.6%，归母净利润21.8亿元，同比+27.5%，核心净利润21.5亿元，同比+0.8%。
　　财务优势突出，借贷成本持续优化。上半年公司境内成功发行54亿元公司债券，平均利率3.37%；于上海自贸区成功发行自贸区债34亿元，平均利率为3.92%。期内加权平均借贷年利率为3.98%，同比-13pp。期内供股获1.15倍超额认购，募资净额83亿港元，期末剔除预收款后的资产负债率、净借贷比率和现金短债比分别为66.8%、53.2%和4.2倍。
　　合同销售逆势增长，战略聚焦大湾区和华东地区。上半年公司累计合同销售金额836.3亿元，同比+71.0%，完成全年合同销售目标1320亿元的63.4%。战略聚焦大湾区和华东地区，大湾区、华东地区分别实现合同销售金额461.3亿元、186.3亿元，同比+45.3%、+151.4%。深耕一线城市和重点二线城市，广州实现销售金额402.6亿元，占比48.1%。中西部区域首次实现销售金额超百亿，为120.5亿元，同比+64.2%。
　　土储优质且充足，多元方式补充土储。上半年公司通过多元化增储模式新增11幅土地，总建筑面积约为217万平，通过TOD、国企合作和产业勾地等多元化增储模式获取的土储分别占新增土储的22%、14%和27%。期末总土地储备2813万平，其中大湾区占比46.1%，华东地区占比18.8%。期内于杭州新增星桥TOD项目，总建筑面积48万平。TOD项目总土地储备398万平。期内TOD项目实现合同销售185.1亿元，同比+53.3%。
　　商业运营双平台稳健运营，物业管理规模持续增长。公司坚持“商住并举”发展战略，公司拥有越秀地产和越秀房托双平台，商业物业实现租赁收入2.1亿元，同比+16.7%，持有36.83%权益的越秀房产基金实现经营收入10.6亿元，同比+12.4%。越秀房产基金所属写字楼业态经营保持稳定，实现租赁收入6.1亿元。越秀服务营收15.1亿元，同比+38.7%；归母净利润2.5亿元，同比+17.5%，合约面积7749万平，在管面积5876万平方米；社区增值服务4.0亿元，同比+64.2%。
　　盈利预测与评级。预计公司2023-2025年归母净利润将保持9.9%的复合增长率。考虑公司销售逆势增长，多元手段补充优质土储，维持“买入”评级。
　　风险提示。销售或不及预期，利润率或不及预期，土储拓展或不及预期。
　　

研究报告全文：TableStockInfo2023年08月25日买入维持证券研究报告2023年中报点评当前价925港元越秀地产0123HK房地产目标价港元销售逆势增长多元方式补充土储投资要点西南证券研究发展中心TableSummary事件公司发布2023年中报公司实现收入3210亿元同比26归母净TableAuthor分析师池天惠利润亿元同比核心净利润亿元同比21827521508执业证号S1250522100001电话财务优势突出借贷成本持续优化上半年公司境内成功发行54亿元公司债券13003109597邮箱cthswsccomcn平均利率337于上海自贸区成功发行自贸区债34亿元平均利率为392期内加权平均借贷年利率为398同比-13pp期内供股获115倍超额认购分析师刘洋募资净额83亿港元期末剔除预收款后的资产负债率净借贷比率和现金短债执业证号S1250523070005电话18019200867比分别为668532和42倍邮箱ly21swsccomcn合同销售逆势增长战略聚焦大湾区和华东地区上半年公司累计合同销售金额8363亿元同比710完成全年合同销售目标1320亿元的634战TableQuotePic相对指数表现略聚焦大湾区和华东地区大湾区华东地区分别实现合同销售金额4613亿越秀地产恒生指数46元1863亿元同比4531514深耕一线城市和重点二线城市广31州实现销售金额4026亿元占比481中西部区域首次实现销售金额超百16亿为1205亿元同比6421土储优质且充足多元方式补充土储上半年公司通过多元化增储模式新增11-14幅土地总建筑面积约为217万平通过TOD国企合作和产业勾地等多元化-2922822102212232234236238增储模式获取的土储分别占新增土储的2214和27期末总土地储备2813万平其中大湾区占比461华东地区占比188期内于杭州新增星数据来源聚源数据桥TOD项目总建筑面积48万平TOD项目总土地储备398万平期内TOD基础数据项目实现合同销售1851亿元同比53352TableBaseData周区间港元649-1328商业运营双平台稳健运营物业管理规模持续增长公司坚持商住并举发3个月平均成交量百万1093展战略公司拥有越秀地产和越秀房托双平台商业物业实现租赁收入21亿元流通股数亿4025市值亿37235同比167持有3683权益的越秀房产基金实现经营收入106亿元同比124越秀房产基金所属写字楼业态经营保持稳定实现租赁收入61亿元相关研究越秀服务营收151亿元同比387归母净利润25亿元同比175TableReport合约面积7749万平在管面积5876万平方米社区增值服务40亿元同比1越秀地产0123HK销售逆势增长多元拿地储备充足2023-03-19642盈利预测与评级预计公司2023-2025年归母净利润将保持99的复合增长率考虑公司销售逆势增长多元手段补充优质土储维持买入评级风险提示销售或不及预期利润率或不及预期土储拓展或不及预期指标年度2022A2023E2024E2025E营业收入百万元人民币72416809029039399279增长率26121210归属母公司净利润百万元人民币3953417846925242增长率1061212每股收益EPS128104117130净资产收益率834810833852PE688817727651数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分1越秀地产0123HK2023年中报点评附财务报表资产负债表百万元2022A2023A2024E2025E利润表百万元2022A2023A2024E2025E流动资产283974305069328329347203营业总收入72416809029039399279现金21846266162382126022营业成本57610647217231579423应收账款570586619622销售费用2041226525132730存货209744221731244814254705管理费用1769202321692383其他51814561365907565855研发费用0000非流动资产62378619226147461034财务费用971025353固定资产13426132421306812902除税前溢利10830125391408115417无形资产1388141614421468所得税4692639571817708其他47564472644696446664净利润6137614469007708资产总计346352366992389803408236少数股东损益2184196622082467流动负债178510191005204917213642归属母公司净利润3953417846925242短期借款18873208732287324873EBITDA11508126481414415483应付账款1642159418491761EPS元128104117130其他157995168538180195187007非流动负债83050850508705089050主要财务比率2022A2023A2024E2025E长期借款72554745547655478554成长能力其他10496104961049610496营业收入262111721173983负债合计261559276055291967302691归属母公司净利润101556812301172普通股股本18035180351803518035获利能力储备30371345493924144483毛利率2045200020002000归属母公司股东权益47430516085629961541销售净利率848759763776少数股东权益37363393294153744004ROE834810833852股东权益合计847939093797837105545ROIC356313333353负债和股东权益346352366992389803408236偿债能力资产负债率7552752274907415现金流量表百万元2022A2023A2024E2025E净负债比率8206756777287334经营活动现金流37194009-35051642流动比率159160160163净利润3953417846925242速动比率034036033034少数股东权益2184196622082467营运能力折旧摊销427756748741总资产周转率022023024025营运资金变动及其他-2845-2890-11152-6807应收账款周转率20825140001500016000投资活动现金流-7058299388377应付账款周转率3540400042004400资本支出-1166-600-600-600每股指标元其他投资-5892899988977每股收益128104117130筹资活动现金流-7714462322182每股经营现金流120100-087041借款增加15893400040004000每股净资产1532128213991529普通股增加0000估值比率已付股利-1772-3538-3678-3818PE688817727651其他-21835000PB057066061055现金净增加额-109204770-27952201EVEBITDA841814776720数据来源公司公告西南证券请务必阅读正文后的重要声明部分2越秀地产0123HK2023年中报点评分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师报告所采用的数据均来自合法合规渠道分析逻辑基于分析师的职业理解通过合理判断得出结论独立客观地出具本报告分析师承诺不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接获取任何形式的补偿投资评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为公司评级和行业评级另有说明的除外评级标准为报告发布日后6个月内的相对市场表现即以报告发布日后6个月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场以恒生指数为基准美国市场以纳斯达克综合指数或标普500指数为基准买入未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在20以上持有未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于10与20之间公司评级中性未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-10与10之间回避未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-20与-10之间卖出未来6个月内个股相对同期相关证券市场代表性指数涨幅在-20以下强于大市未来6个月内行业整体回报高于同期相关证券市场代表性指数5以上行业评级跟随大市未来6个月内行业整体回报介于同期相关证券市场代表性指数-5与5之间弱于大市未来6个月内行业整体回报低于同期相关证券市场代表性指数-5以下重要声明西南证券股份有限公司以下简称本公司具有中国证券监督管理委员会核准的证券投资咨询业务资格本公司与作者在自身所知情范围内与本报告中所评价或推荐的证券不存在法律法规要求披露或采取限制静默措施的利益冲突证券期货投资者适当性管理办法于2017年7月1日起正式实施本报告仅供本公司签约客户使用若您并非本公司签约客户为控制投资风险请取消接收订阅或使用本报告中的任何信息本公司也不会因接收人收到阅读或关注自媒体推送本报告中的内容而视其为客户本公司或关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供或争取提供投资银行或财务顾问服务本报告中的信息均来源于公开资料本公司对这些信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告仅供参考之用不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请在任何情况下本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险本公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任本报告须注明出处为西南证券且不得对本报告及附录进行有悖原意的引用删节和修改未经授权刊载或者转发本报告及附录的本公司将保留向其追究法律责任的权利请务必阅读正文后的重要声明部分越秀地产0123HK2023年中报点评西南证券研究发展中心上海地址上海市浦东新区陆家嘴21世纪大厦10楼邮编200120北京地址北京市西城区金融大街35号国际企业大厦A座8楼邮编100033深圳地址深圳市福田区益田路6001号太平金融大厦22楼邮编518038重庆地址重庆市江北区金沙门路32号西南证券总部大楼21楼邮编400025西南证券机构销售团队TableSalesPerson区域姓名职务座机手机邮箱蒋诗烽总经理助理销售总监021-6841530918621310081jsfswsccomcn崔露文销售经理1564296031515642960315clwswsccomcn谭世泽销售经理1312290088613122900886tszswsccomcn薛世宇销售经理1850214642918502146429xsyswsccomcn刘中一销售经理1982115891119821158911lzhongyswsccomcn岑宇婷销售经理1861624326818616243268cyryfswsccomcn汪艺销售经理1312792053613127920536wyyfswsccomcn上海张玉梅销售经理1895715733018957157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