事件：公司发布2023年半年度报告。2023年上半年公司实现营收321.0亿元，同比增长2.6%；归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，业绩好于市场预期。
　　业绩维持高速增长，营销费率提升致利润率略降。2023年上半年，公司实现营业收入321.0亿元，同比增长2.6%。毛利57.0亿元，同比下降14.2%。毛利率17.8%，同比下降3.4pct。归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%。毛利下降主要原因是，面对市场较大波动，公司上半年加快销售，全力促回款，期内销售及营销成本同比上升3.0%。随着市场波动减弱、复苏进程加快，公司营销成本将有望有所回落。
　　深耕大湾区布局全国，合同销售快速增长。公司2023年上半年合同销售836.3亿元，同比增长71.0%，完成全年合同销售目标的63.4%。其中，大湾区销售金额461.3亿元，占比约55.2%，深耕的华东区域业绩良好。另外，北方地区销售同比增长182.4%，北京销售额占北方地区约56%，深耕北京战略进展明显。
　　精准投资获取优质土储，TOD全国化布局深化。公司运用“6+1”多元化、特色化增储模式分别于北上广杭等8个核心城市新增11幅土地，总建面217万平方米。TOD、产业勾地和国企合作增储模式分别占新增土储的22%、27%和14%。公司TOD业务全国化布局战略继续推进，杭州星桥TOD项目增加土储约48万平，作为走出广州的第二个TOD项目，公司与杭州地铁在TOD项目合作进一步深化。
　　三道红线维持绿档，债务结构优化、融资成本降低。公司2023年上半年剔除预收款的资产负债率、净负债率和现金短债比率分别为66.8%、53.2%和4.2倍，“三道红线”指标维持“绿档”。同时，公司抓住国内利率下行的融资环境，优化境内外债务结构，持续降低融资成本，期内平均借贷成本同比下降13bp至3.98%，融资优势明显。
　　盈利预测：公司双国资股东禀赋优势，深耕TOD发展模式，精准投资补充核心城市土储。随着市场波动减弱、复苏进程加快，未来业绩确定性强，我们上调其2023/2024/2025年归母净利润的预测至45.8/52.7/60.5亿元（原预测为43.6/49.3/56.0亿元），对应的EPS为1.14/1.31/1.50元，对应的PE为7.6X/6.6X/5.7X，维持“买入”评级。
　　风险提示：行业下行压力超预期；调控政策放松不及预期、收紧超预期。

研究报告全文：证券研究报告公司点评报告地产HS越秀地产00123HK年中报点评经营业绩逆市高增精准20232023年08月26日投资获取优质土储证券分析师房诚琦买入维持执业证书S0600522100002fangcqdwzqcomcn证券分析师白学松TableEPS盈利预测与估值2022A2023E2024E2025E执业证书S0600523050001营业总收入百万元7250286979101715111196baixsdwzqcomcn同比2620179证券分析师肖畅归属母公司净利润百万元3953458352716049执业证书S0600523020003同比10161514xiaocdwzqcomcn每股收益-最新股本摊薄元股098114131150股价走势PE现价最新股本摊薄88766657越秀地产恒生指数关键词TableTag业绩符合预期3831TableSummary24投资要点17103-4事件公司发布2023年半年度报告2023年上半年公司实现营收3210-11-18亿元同比增长26归母净利润218亿元同比增长275业绩-25-32好于市场预期20228262022122520234252023824业绩维持高速增长营销费率提升致利润率略降2023年上半年公司实现营业收入亿元同比增长毛利亿元同比下降市场数据321026570毛利率同比下降归母净利润亿元同比14217834pct218收盘价港元925增长275毛利下降主要原因是面对市场较大波动公司上半年加快销售全力促回款期内销售及营销成本同比上升30随着市场波一年最低最高价6331342动减弱复苏进程加快公司营销成本将有望有所回落市净率倍067港股流通市值百深耕大湾区布局全国合同销售快速增长公司2023年上半年合同销3723488售8363亿元同比增长710完成全年合同销售目标的634其万港元中大湾区销售金额4613亿元占比约552深耕的华东区域业绩良好另外北方地区销售同比增长北京销售额占北方地区约基础数据182456深耕北京战略进展明显每股净资产港元1372精准投资获取优质土储TOD全国化布局深化公司运用61多元资产负债率7494化特色化增储模式分别于北上广杭等8个核心城市新增11幅土地总股本百万股402539总建面217万平方米TOD产业勾地和国企合作增储模式分别占新增流通股本百万股402539土储的2227和14公司TOD业务全国化布局战略继续推进杭州星桥TOD项目增加土储约48万平作为走出广州的第二个TOD相关研究项目公司与杭州地铁在TOD项目合作进一步深化越秀服务00123HK双国三道红线维持绿档债务结构优化融资成本降低公司2023年上半资股东赋能TOD逆势增储积极年剔除预收款的资产负债率净负债率和现金短债比率分别为668扩规模532和42倍三道红线指标维持绿档同时公司抓住国内利率下行的融资环境优化境内外债务结构持续降低融资成本期内平2023-05-04均借贷成本同比下降13bp至398融资优势明显盈利预测公司双国资股东禀赋优势深耕TOD发展模式精准投资补充核心城市土储随着市场波动减弱复苏进程加快未来业绩确定性强我们上调其202320242025年归母净利润的预测至458527605亿元原预测为436493560亿元对应的EPS为114131150元对应的PE为76X66X57X维持买入评级风险提示行业下行压力超预期调控政策放松不及预期收紧超预期13东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分公司点评报告越秀地产三大财务预测表资产负债表百万元TableFinance2022A2023E2024E2025E利润表百万元2022A2023E2024E2025E流动资产28397407328970533738056740365338营业总收入725017286978981017153311119591现金及现金等价物2184643188691342131985933683营业成本5761003690121979947678709888应收账款及票据56969628726414266542销售费用204124245014286544313249存货20974409250337182654542627385767管理费用176934243276284511311028其他流动资产51814591366557869793研发费用000000000000非流动资产6237791661366069774917329644其他费用000000000000固定资产1342611140083214474571482834经营利润1108112130838916057111785426商誉及无形资产138752156399173606190382利息收入636548738656607126396长期投资2544446284444631444463444446利息支出73345144855159355184855其他长期投资1216340121634012163401216340其他收益-15458511485086056260其他非流动资产995643995643995643995643利润总额1082963130206815538231783227资产总计34635198395107134435805847694981所得税469227585931730297838117流动负债17850959214903372419780626009618净利润613737716138823526945110短期借款1887327238732728873273387327少数股东损益218402257810296470340240应付账款及票据164177208862223288223373归属母公司净利润395335458328527057604871其他流动负债15799455188941482108719022398918非流动负债83049649004964975496410554964EBIT1108112130838916057111785426长期借款7255409795540987054099505409EBITDA1150813135390316532641834657其他非流动负债1049555104955510495551049555负债合计26155924304953013395277036564583毛利率2045205721322159股本1803502180350225698522569852少数股东权益3736312399412142905914630831归属母公司股东权益4742962502129061146986499568收入增长率26361997169493234635198395107134435805847694981归母净利润增长率102159150148负债和股东权益重要财务与估值指现金流量表百万元2022E2023E2024E2025E2022A2023E2024E2025E标经营活动现金流371937-82167210163941152571每股净资产元2738182021002247-705794-351203-347105-327232最新发行在外股份402539402539402539402539投资活动现金流百万股筹资活动现金流-7713718751451656996895145ROIC385389412411现金净增加额-1092000-29773023262851720485ROE-摊薄834913862931折旧和摊销42702455144755249231资产负债率7552771876547666-116622-121384-111384-101384PE现价最新股876756657572资本开支本摊薄营运资本变动129125-16770303682029635PB现价031047041038数据来源Wind东吴证券研究所全文如无特殊注明相关数据的货币单位均为人民币2023年8月26日港币人民币汇率为093预测均为东吴证券研究所预测23东吴证券研究所请务必阅读正文之后的免责声明部分免责及评级说明部分免责声明东吴证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会批准已具备证券投资咨询业务资格会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议本公司及作者不对任何人因使用本报告中的内容所导致的任何后果负任何责任任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效在法律许可的情况下东吴证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务市场有风险投资需谨慎本报告是基于本公司分析师认为可靠且已公开的信息本公司力求但不保证这些信息的准确性和完整性也不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本报告的版权归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布经授权刊载转发本报告或者摘要的应当注明出处为东吴证券研究所并注明本报告发布人和发布日期提示使用本报告的风险且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改未经授权或未按要求刊载转发本报告的应当承担相应的法律责任本公司将保留向其追究法律责任的权利东吴证券投资评级标准投资评级基于分析师对报告发布日后6至12个月内行业或公司回报潜力相对基准表现的预期A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数新三板基准指数为三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的具体如下公司投资评级买入预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在15以上增持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于5与15之间中性预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-5与5之间减持预期未来6个月个股涨跌幅相对基准介于-15与-5之间卖出预期未来6个月个股涨跌幅相对基准在-15以下行业投资评级增持预期未来6个月内行业指数相对强于基准5以上中性预期未来6个月内行业指数相对基准-5与5减持预期未来6个月内行业指数相对弱于基准5以上我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定应当充分考虑自身特定状况如具体投资目的财务状况以及特定需求等并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素东吴证券研究所苏州工业园区星阳街5号邮政编码215021传真051262938527公司网址httpwwwdwzqcomcn