核心观点
　　2023年上半年，公司实现营收321亿元，同比增长2.6%，实现归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，实现核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%。2023年上半年，公司实现销售金额836亿元，同比增长71.0%，已完成全年1320亿销售目标的63.4%，在广州实现销售额403亿元，占比48.1%，公司在广州市场销售位列第一，优势显著。上半年公司共获取11幅土地，拿地面积217万方，聚焦于高能级核心城市，截至2023年6月末，公司土储面积2813万平方米，93%分布于一二线城市，优质的土地储备将保障销售的持续增长。
　　事件
　　2023年上半年，公司实现营收321亿元，同比增长2.6%，实现归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，实现核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%。
　　简评
　　业绩实现快速增长。2023年上半年，公司实现营收321亿元，同比增长2.6%，实现归母净利润21.8亿元，同比增长27.5%，实现核心净利润21.5亿元，同比增长0.8%。公司归母净利润增速高于营收增速主要是由于：1）上半年财务费用3.0亿元，同比下降46.0%，财务费用率0.9%，较上年同期下降0.8个百分点；2）应占联营公司损益3.7亿元，较上年同期增长4.0亿元，由负转正；3）少数股东损益占比25.4%，较上年同期下降8.5个百分点。公司上半年实现毛利率17.8%，较上年同期下降3.5个百分点，预计随着拿地利润率的提高以及这些项目逐步进入结算，公司结算毛利率将随之提升。
　　销售恢复强劲，聚焦大湾区和华东地区战略成效显著。2023年上半年，公司实现销售金额836亿元，同比增长71.0%，已完成全年1320亿销售目标的63.4%，实现销售面积247万方，同比增长39.2%。公司持续聚焦大湾区和华东地区，上半年在大湾区实现销售金额461亿元，占比55.2%，在广州实现销售额403亿元，占比48.1%，公司在广州市场销售位列第一。公司在华东地区销售增长强劲，上半年实现销售额186亿元，同比增长151.4%。此外，中西部区域销售额121亿元，同比增长64.2%，北方区域销售额68亿元，同比增长182.4%。
　　积极拿地，土储充足。上半年公司共获取11幅土地，拿地面积217万方，同比下降37.3%，但是更为聚焦于高能级核心城市，11幅土地分别位于北京、上海、广州、杭州、成都、武汉、青岛和西安，按面积计拿地强度87.7%。公司在业绩会上表示，全年拿地预算为400亿，下半年仍有超200亿元额度可用于投资，预计公司将持续保持高拿地强度。截至2023年6月末，公司土储面积2813万平方米，93%分布于一二线城市，其中广州占比40.3%，大湾区占比46.1%，华东地区占比18.8%，优质的土地储备将保障销售的持续增长。
　　维持盈利预测和买入评级不变。我们预测2023~2025年公司核心EPS分别为1.11/1.20/1.31元。公司销售增速为规模房企第一，并于核心城市积极拓储，优质的土储布局以及公司作为实力国企的品牌优势充分保障了未来销售增长的可持续性，同时2021年下半年以来，土拍市场利润率提升，公司未来业绩增长具有坚实基础。维持买入评级和目标价18.16港元不变。
　　风险提示：1）业绩方面，受去年疫情影响，施工进度受到一定冲击，项目交付结转或不及预期，从而导致业绩增长面临一定压力。此外，由于市场下行，导致存货减值压力增大，有可能会持续在业绩中体现。2）经营方面，当前市场复苏的持续性有待检验，公司始终保持较高的拿地强度，如果市场再次下行，有可能会导致拿地时的预期价格无法实现，从而进一步影响后续业绩，并对现金流造成压力。3）公司TOD模式的全国化拓展，可能受到各地市场较高竞争壁垒的影响而受阻。4）公司供股完成后总股本增加，短期内EPS将被稀释。