公司发布2023年中期业绩公告，上半年实现营业收入620.4亿元，实现归母净利润80.6亿元，剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比增长0.6%至65.9亿元。
　　开发业务结转收入与毛利率下降，归母核心净利润保持平稳。公司2023年上半年实现营业收入620.4亿元，同比下降34.5%，主要原因在于开发业务结转收入的下降约四成。期末公司已售未结合同销售额为2465亿元，开发业务未来收入仍有支撑。受到市场下行影响，开发业务毛利率同比降低3.0pcts至14.3%，但由于运营及服务业务收入及毛利率均有增长，公司收入及毛利结构均有改善，上半年整体毛利率提升1.1pcts至22.4%。核心业绩维持平稳，公司上半年核心归母净利润同比增长0.6%至65.9亿元。
　　上半年销售有所修复，聚焦核心城市维持一定拿地力度。公司2023年上半年实现全口径销售额985.2亿元，同比增长14.8%，全口径销售面积579.9万方，同比增长11.8%。公司聚焦核心城市维持一定拿地力度，上半年新增拿地20幅，新增总建筑面积257万方，权益地价180亿元。得益于拿地城市能级的提升，公司土储质量有所改善。公司期末总土储建筑面积5489万方，权益建筑面积3816万方，平均单方成本5027元/㎡，对比上半年新增土储平均成本为9744元/㎡。
　　运营及服务业务稳步增长，利润结构优化。公司2023年上半年实现运营及服务业务总收入121.7亿元，同比增长10.4%，5年复合增长约35%。公司上半年运营业务和服务业务的毛利率均有改善，整体利润结构进一步优化。商业投资方面，公司上半年已运营81座商场，运营总建面762万方，受益于商业复苏，上半年运营商场的销售额和日均客流均有较大提升，但由于出租率仍处于疫情后的修复过程中，导致同店租金同比有所下降。
　　盈利预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至23.98港元。根据公司上半年经营数据，调整对各项业务收入增速、毛利率及销管费用率的预测，调整后23-25年归母净利润预测值为21039/22589/25079百万元（原预测23-24年为24811/27574百万元）。23年公司EPS预测值为3.19元，可比公司23年PE估值为6.9倍，对应目标价23.98港元。（1港元=0.918人民币）。
　　风险提示：市场超预期下行。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。