事件：公司发布2023年中期业绩公告。23年上半年，公司实现营收620.4亿元，同比减少34.6%；核心归母净利润65.9亿元，同比增长0.6%。
　　点评：开发收入增速承压，经营性业务平稳增长，核心业绩保持稳健，信用稳定。
　　 1）开发承压，经营补位，核心业绩保持稳健。23年H1公司营收同比减少明显，拆分来看，开发业务营收498.7亿元，同比减少34.6%，略低于我们预期，主要因交付物业总面积同比减少36%；物业投资、物业管理等业务营收同比分别增长8.0%、12.9%至63.3亿元、58.4亿元，保持平稳增长，合计占总营收比重为19.6%，同比提升8pct。从毛利率角度，23年H1开发业务毛利率为14.3%，同比减少3pct，处于历史低位；经营性业务毛利率稳定，毛利贡献占比达48.6%，同比提升21pct。从业绩角度，23年H1公司实现归母净利润80.6亿元，同比增长7.7%，剔除公允值变动等影响后的核心归母净利润为65.9亿元，同比增长0.6%，核心利润表现稳健，主要原因包括上半年结算项目权益结构变动导致对表外项目投资收益同比增加9.7亿元、表内少数股东损益占比降至13.3%等。
　　2）上半年销售、经营性业务恢复明显。23年H1，公司实现销售额985.2亿元，同比增长14.8%，其中长三角、西部、环渤海三大区域销售占比分别为29.5%、26.4%、22.7%，内部销售额前五名的城市为成都/合肥/北京/西安/苏州，兼顾城市深耕优势与核心城市布局战略；运营方面，商场、冠寓整体出租率分别从22年末的93.9%、88.5%提升至95.4%、93.7%，商场开业计划稳步推进，商场开业建面（不含车位）762万平米，同比增长23%；服务方面，截至23年上半年末物业在管面积3.5亿平米，较22年末增加0.3亿平米，稳步提升市占率。
　　3）保持合理拿地强度，聚焦核心一二线。截至23年上半年末，公司总土地储备5489万平米，23年上半年销售面积为589万平米，开发储备充足。23年H1公司新增土储总建面257万平米，权益地价约180亿元，权益拿地销售比约27.3%，新增土储集中于沪广深三大一线及长沙、苏州、成都等核心二线城市。
　　4）财务稳健，信用稳定。截至23年上半年末，公司总有息负债2071亿元，较22年末降低9亿元，综合融资成本为4.26%，保持低位；三道红线指标维持绿档，现金短债比为1.96倍，较22年末有所下滑；信用评级与22年末评级一致。
　　盈利预测、估值与评级：考虑到公司地产开发业务待结算资源减少及毛利率下滑等影响，我们下调公司23-25年归母净利润预测为219.4亿元（下调11.4%）/227.3亿元（下调10.8%）/245.6亿元（下调12.3%），现价对应23-25年PE基本估值为4.4X、4.2X、3.9X，公司财务稳健，核心土储充裕，经营性业务发展增厚经营安全垫，融资渠道畅通，看好公司长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，交付不及预期等风险。
　　

研究报告全文：2023年8月21日公司研究核心业绩保持稳健稳步实现内生式增长龙湖集团0960HK2023年中期业绩点评要点买入维持当前价1654港元事件公司发布2023年中期业绩公告23年上半年公司实现营收6204亿元同比减少346核心归母净利润659亿元同比增长06作者点评开发收入增速承压经营性业务平稳增长核心业绩保持稳健信用稳定分析师何缅南1开发承压经营补位核心业绩保持稳健23年H1公司营收同比减少明显执业证书编号S0930518060006拆分来看开发业务营收4987亿元同比减少346略低于我们预期主021-52523801hemiannanebscncom要因交付物业总面积同比减少36物业投资物业管理等业务营收同比分别增长80129至633亿元584亿元保持平稳增长合计占总营收比重联系人庄晓波为196同比提升8pct从毛利率角度23年H1开发业务毛利率为143021-52523416zhuangxiaoboebscncom同比减少3pct处于历史低位经营性业务毛利率稳定毛利贡献占比达486同比提升21pct从业绩角度23年H1公司实现归母净利润806亿元同比市场数据增长77剔除公允值变动等影响后的核心归母净利润为659亿元同比增长总股本亿股634206核心利润表现稳健主要原因包括上半年结算项目权益结构变动导致对总市值亿港元104892表外项目投资收益同比增加97亿元表内少数股东损益占比降至133等一年最低最高港元93428082上半年销售经营性业务恢复明显23年H1公司实现销售额9852亿元近3月换手率2230同比增长148其中长三角西部环渤海三大区域销售占比分别为295264227内部销售额前五名的城市为成都合肥北京西安苏州兼顾股价相对走势城市深耕优势与核心城市布局战略运营方面商场冠寓整体出租率分别从22年末的939885提升至954937商场开业计划稳步推进商场开业建面不含车位762万平米同比增长23服务方面截至23年上半年末物业在管面积35亿平米较22年末增加03亿平米稳步提升市占率3保持合理拿地强度聚焦核心一二线截至23年上半年末公司总土地储备5489万平米23年上半年销售面积为589万平米开发储备充足23年H1公司新增土储总建面257万平米权益地价约180亿元权益拿地销售比约273新增土储集中于沪广深三大一线及长沙苏州成都等核心二线城市收益表现4财务稳健信用稳定截至23年上半年末公司总有息负债2071亿元较1M3M1Y22年末降低9亿元综合融资成本为426保持低位三道红线指标维持绿相对8218-246档现金短债比为196倍较22年末有所下滑信用评级与22年末评级一致绝对24-70-338资料来源Wind盈利预测估值与评级考虑到公司地产开发业务待结算资源减少及毛利率下滑等影响我们下调公司23-25年归母净利润预测为2194亿元下调114相关研报2273亿元下调1082456亿元下调123现价对应23-25年PE20230331多元业务稳步协同发力保持长期主基本估值为44X42X39X公司财务稳健核心土储充裕经营性业务发义战略定力龙湖集团0960HK2022年展增厚经营安全垫融资渠道畅通看好公司长期发展维持买入评级业绩点评20220830经营底盘稳固短债压力较小多航风险提示销售及拿地不及预期多元化发展不及预期交付不及预期等风险道稳步发展龙湖集团0960HK2022年公司盈利预测与估值简表中期业绩点评20220326核心利润稳健增长多航道业务赋能指标202120222023E2024E2025E长期发展龙湖集团0960HK2021年业营业收入百万元223375250565222250203111210808绩点评营业收入增长率210122-113-863820211230自律基因筑稳健财务结构多航道打归母净利润百万元2385424362219442273124556造业绩增长极龙湖集团0960HK投资价值分析报告归母净利润增长率19321-993680基本EPS元人民币376384346358387核心EPS元人民币354355316329356PE基本405396440424393PE核心430428482463427资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-08-18注汇率按1港元兑换09199元人民币计算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告龙湖集团0960HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入223375250565222250203111210808营业成本-166835-197527-176588-154803-157943毛利5654153038456624830852865其他收入和收益26231913200921092215销售费用54645338466744684427管理费用108216794558248984873折旧及摊销489606507533615财务费用146158159128133应占合联营公司损益29321421170618762064税前利润EBT4762745822407864446049408所得税-15839-12999-12287-14397-17227净利润含少数股东损益3178832823284993006332181净利润不含少数股东损益2385424362219442273124556总股本百万股60746282634263426342基本EPS元人民币按最新股本计算376384346358387核心EPS元人民币按最新股本计算354355316329356资产负债表百万元202120222023E2024E2025E货币资金8810472095644527108973783受限制银行存款430529582640704应收预付账款及票据合计131642122442110825114150115705存货发展中及持有待出售物业405492325469276071270790261723其他流动资产90557321805388599745流动资产合计644388540238474841481128478039固定资产物业厂房设备36492770322137464322无形资产24032196186316101453使用权资产169613501097910894投资性物业174765187671201719215992230680合联营公司投资2674729186322153567939649其他非流动资产2189823161254772802430827非流动资产合计231263246536265790286129308013资产总计875651786774740630767257786052短期借款1450120657244622007919778贸易及其他应付款项13418593448800617852973282合约负债194874125176108178109029101309应付关联方款项6447561206642676748070854应付税费3701433611386534445151119流动负债合计446543335875317009320874317640长期借款177565187351179387180712178001租赁负债1468413403140731477615515递延税项负债1277914812162931759718477其他非流动负债573515567623686非流动负债合计207231217720212040215515214576负债总计653773553595529049536389532216股本金529546552552552储备124421141554113575121265133328少数股东权益969289107997454109051119956股东权益合计221878233179211581230868253836现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流28532996115465128529324投资活动现金流4873212412206372190823551融资活动现金流312981355824711569316921净现金流1109816009764366372694资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本计算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级基准指数说明A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为纳斯达克综合指数或标普500指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司成立于1996年是中国证监会批准的首批三家创新试点证券公司之一也是世界500强企业中国光大集团股份公司的核心金融服务平台之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务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