维持“买入”评级，目标价24.00港元：公司年初以来月度销售持续快速增长，保持平稳投资力度，我们预计公司2023/2024年的营业收入为2673/2795亿元，同比增长7%/5%；核心净利润为236/250亿元，分别同比增长4.5%/6.0%。我们维持“买入”评级，目标价24港元，对应2023/2024年PE为5.3/5.0倍，当前股价对应2022A/2023E股息收益率为7.1/7.4%。
　　月度销售高速增长：4月单月公司实现合约销售金额和面积165亿元和97万平米，权益销售金额和面积113亿元和67万平米，同比+53.0%和+37.7%，销售均价为16932元/平方米，同比+11.1%。年初以来公司的销售表现良好，高于此前预期，1-4月销售金额分别同比+2.0%、+88.6%、34.5%、47.3%。
　　1-4月公司累计合约销售金额和面积为672亿元和391万平米，权益销售金额和面积为449亿元和263万平米，同比+42.7%和+43.4%，累计销售均价为17057元/平米，同比持平。分区域看，公司2023年1-4月在长三角/环渤海/西部/华南/华中的合同销售金额分别占比29%/23%/26%/13%/9%。
　　保持平稳拿地节奏，4月加大投资：截至4月公司累计新增土储13幅，权益GFA为91万平方米，总土地款为181亿元，权益土地款为126亿元，楼面地价为13500元/平米。1-4月公司拿地金额占销售金额比例为27%。公司新获取土地中，按金额划分，一线及二线城市分别占40%和60%，公司聚焦去化确定性更强的高线城市，拿地均价亦持续增长。
　　其中4月单月公司新获取8幅地块，合计建筑面积82万平米，权益建筑面积61万平米，对应权益比例为74%，总土地款130亿元，权益土地款96亿元，平均拿地成本为15991元/平米。
　　商业稳步拓展：2022年公司的商场收入为93亿元，同比增长15%，我们预计公司2023年的商场收入同比增长25%+。根据公司计划，2023年将新开业5重资产+6轻资产购物中心，截至年末的购物中心数量将达到87个。目前轻资产项目杭州国芳天街，重资产项目长沙芙蓉天街已经顺利开业，轻资产项目乐山星悦荟也已挂牌。
　　财务状况保持平稳：公司持续主动管理负债，保持现金流安全，截至2022A公司的净负债率为58%，同比提升11个百分点；公司平均融资成本为4.10%，同比下降4bps。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期