在2022年的严峻环境下，民企经历了什么，民企在做什么，我们十分关注。作为优质民企代表，龙湖为我们呈现了较为积极的表现。
　　销售方面，虽然销售业绩有所下滑，不过长三角的强韧表现提供了有力的支撑，龙湖依然位居行业TOP10。
　　投资方面，龙湖虽然收缩了投资力度，但是投资结构合理，高度聚焦于销售去化优秀的长三角重点城市。
　　财务方面，原本稳健的财务状况使得企业成为了监管机构融资支持的首要和主要的受益者，企业最终经受住了市场和行业的艰难考验，真正穿越周期。
　　未来发展方面，企业确立了“1+2+2”的业务架构，率先开启向新模式转型，建立了企业在行业未来发展中的竞争优势
　　

研究报告全文：上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都所属行业房地产相关研究发布时间2023年3月20日2020H1年报综述规则已定房企的空间还有多大龙湖集团00960HK2020年12月地产月报房住不炒定位长期不变2021更看好以长三角为主的核心城市优质民企的2022年是怎样的2020年12月月度数据全年销售174万亿疫情冲击下房地产实现87的增长核心观点年度盘点2020住宅成交结构性特征明显高能级城市具备先发优势在2022年的严峻环境下民企经历了什么民企在做什行业研究长沙为何会成为全国学习的范本么我们十分关注作为优质民企代表龙湖为我们呈现了较企业研究华南房企对外扩张的终极选择占领长三角为积极的表现企业研究从万科A看头部房企的成长与担当企业研究重装上阵重新出发且看绿城销售方面虽然销售业绩有所下滑不过长三角的强韧如何探底回升表现提供了有力的支撑龙湖依然位居行业TOP10销售业绩同比上升23三道红线指标均有改善禹洲集团2021H1中报点评投资方面龙湖虽然收缩了投资力度但是投资结构合自投合约销售大幅增长融资成本进一步下降至46绿城中国2021H1中报点评理高度聚焦于销售去化优秀的长三角重点城市财务方面原本稳健的财务状况使得企业成为了监管机构融资支持的首要和主要的受益者企业最终经受住了市场和行业的艰难考验真正穿越周期未来发展方面企业确立了122的业务架构率先开启向新模式转型建立了企业在行业未来发展中的竞争优研究员于小雨势rainyxy微信号yuxiaoyuehconsultingcomcn王玲w18705580201微信号wanglingehconsultingcomcn文婧windaxia0799微信号wenjingehconsultingcomcn亿翰智库专业出品1上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都引言在2022年的严峻环境下民企经历了什么民企在做什么我们十分关注作为优质民企代表龙湖为我们呈现了较为积极的表现销售方面虽然销售业绩有所下滑不过长三角的强韧表现提供了有力的支撑龙湖依然位居行业TOP10投资方面龙湖虽然收缩了投资力度但是投资结构合理高度聚焦于销售去化优秀的长三角重点城市财务方面原本稳健的财务状况使得企业成为了监管机构融资支持的首要和主要的受益者企业最终经受住了市场和行业的艰难考验真正穿越周期未来发展方面企业确立了122的业务架构率先开启向新模式转型建立企业在行业未来发展中的竞争优势目录一长三角强韧支撑业绩亦成2022年投资重点区域2二融资支持政策的主要受益者经受住艰难考验3三确立122业务架构率先开启新模式转型3一长三角强韧支撑业绩亦成2022年投资重点区域2022年在市场下行的背景下龙湖集团销售业绩也有所下滑不过行业地位依然稳固具体而言龙湖实现合同销售20159亿元同比下降约30来到与2018年相似的水平不过仍然稳居行业TOP10分区域来看长三角表现十分坚挺销售额仅下降5而其他区域下滑均超过了35因此长三角不仅贡献依然最大且贡献率上升销售占比达到385占比其次的依然是环渤海和西部分别贡献约两成业绩销售占比略有下降分城市来看百亿城市减少不过杭州合肥的表现稳中有升2022年龙湖百亿城市有3个分别是杭州合肥和成都与此相比2021年百亿城市有8个分别是重庆杭州北京成都武汉济南合肥沈阳这些城市中除了杭州合肥2022年销售业绩有所上升外重庆北京武汉沈阳等的业绩均有不同程度下滑尤其重庆从227亿元降至96亿元投资方面龙湖主动收缩了投资力度不过投资结构较为合理高度契合2022年销售贡献情况2022年龙湖集团新增土储448万方与近几年2000万方的量级相比减量明显不过我们认为这是在2022年市场下行和危机阴云下的理性举措凭借着过往的大力度扩储龙湖的土地储备仍然高达5795万方依旧具有充足的后备资源亿翰智库专业出品2上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都在减量的情况下选择就更为重要我们看到龙湖重点投资的区域为长三角区域其新增投资占比超过50在长三角区域中又侧重合肥杭州等城市尤其是合肥2022年龙湖在合肥共新增了7幅地块新增土储占比超过20二融资支持政策的主要受益者经受住艰难考验2022年龙湖集团凭借稳健的财务状况成为了政策支持民企融资的主要受益者之一最终经受住了市场和行业的重重考验保持着稳固的财务底盘2022年龙湖集团被监管机构认定为示范企业和优质企业在各轮融资支持中均率先受益先后发行了首单创设CDS首单中债增担保债券以及首单内保外贷年内龙湖集团一共发行85亿元境内债务工具以及7亿元境外银行贷款融资金额在民企中名列前茅截至2022年底龙湖集团的财务状况依旧稳健债务水平来看三道红线维持绿档且狭义现金短债比仍然达到26倍债务结构方面期限结构大体稳定1年内到期债务占比仍在10左右平均账期略有拉长至667年债务成本延续下降趋势2022年底综合融资成本为41债务到期方面近几年刚性兑付压力较小2023-2025年分别为73亿元32亿元和40亿元且近三年内无到期境外美元债图截至2022年底龙湖集团债务到期分布情况资料来源企业业绩会手册三确立122业务架构率先开启新模式转型2022年伴随着行业的深度调整向行业新模式转型逐渐形成共识而作为多元化航道发展卓有成效的企业龙湖的运营及服务业务稳步发展并进一步梳理和巩固了企业的业务架构2022年龙湖集团运营及服务业务实现收入236亿元同比增长25同时分部毛利率均稳中有升运营业务方面2022年受经济环境和疫情影响商业投资业务的经营指标略有下滑不过租金收入仍保持16增长同时保持了规模的稳步上升年内新开15座商场长租公寓租金收入同比增长9累计开业116万间其中保租房累计开业超2万间亿翰智库专业出品3上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都服务业务方面智创生活规模稳步增长实现收入1375亿元在管面积32亿方更为重要的是龙湖于8月正式发布全新智慧营造品牌龙湖龙智造进军代建行业目前龙智造已累计获取建管项目近40个总建筑面积超700万平方米依托于龙湖的全业态开发能力和数字科技能力龙智造将打造一站式全周期全业态的服务能力成为代建蓝海的不可忽视的新生力量至此龙湖集团确立了1个开发航道2个运营航道2个服务航道的122架构提出要实现三个业务板块协同发展我们认为龙湖在运营和服务业务方面的不断精进已经开启了向新模式转型的道路为企业在未来行业的发展的站位奠定了坚实基础图表2019-2022龙湖集团主要指标具体指标2019202020212022合约销售金额亿元24250270612900920159合约销售面积万14238161621708913047新增土地建面万1731025670235534480土地储备总建筑面积万68140740007354057950存续比年48464344营业收入亿元15103184552233825057净利润亿元2655288431793282预收账款亿元15516182391948712518预收账款营业收入10100905毛利润率336293253212净利润率176156142131ROE173160153144ROA46413939管理费用率43404827销售费用率27272421财务费用率44433635三费费用率11411010884净负债率510465467581剔除预收账款的资产负债率665669674648现金短债比43423926投销比12161403经营活动产生的342836732853-现金流量净额亿元货币资金亿元6095778388537262有息负债亿元14600167371920720801融资成本45444141总资产亿元65224765168756578677净资产亿元16668192722218823318存货亿元33139375144049132504亿翰智库专业出品4上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都存货周转率03468036950427805412资产周转率02606026040272303014注存续比土地总建筑面积合约销售面积投销比新增土储总建面合约销售面积ROE净利润净资产均值ROA净利润总资产均值财务费用率利息支出营业收入利息支出包括资本化利息净负债率有息负债-货币资金净资产剔除预收账款的资产负债率总负债-合约负债总资产-合约负债现金短债比货币资金-受限制资金短期有息负债受限制资金包括销售监管资金及其他受限制资金存货周转率营业成本存货均值资产周转率营业收入总资产均值亿翰智库专业出品5上海亿翰商务咨询股份有限公司电话021-80197619邮箱yihanzhikuehconsultingcomcn上海北京深圳武汉成都免责声明本报告是基于亿翰智库认为可靠的已公开信息进行撰写公开信息包括但不限于公司公告房管部门网站互联网检索等多种途径但亿翰智库不保证所载信息的完全准确和全部完整由于时间和口径的原因本报告所指的内容可能会与企业实际情况有所出入对此亿翰智库可随时更改且不予特别通知本报告旨在公正客观地反应企业经营情况在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何机构或个人的任何建议任何机构或个人应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测仅供参考本报告产权为亿翰智库所有亿翰智库以外的机构或个人转发或引用本报告的任何部分请严格注明相关出处及来源且不得修改报告任何部分如未经亿翰智库授权传播时私自修改其报告数据及内容所引起的一切后果或法律责任由传播者承担亿翰智库对此等行为不承担任何责任亿翰智库将保留随时追究其法律责任的权利关于我们亿翰智库是一家以房地产行业的数据分析行业研判企业研究为核心的研究机构隶属亿翰股份其专注于行业趋势企业模型以及资本价值等多维度研究及应用定期向业内资本市场等发布各类研究成果达数千次亿翰智库力求打造中国房地产企业与资本的高效对接平台亿翰智库二维码亿翰智库专业出品6