核心观点
　　公司发布2022年业绩公告，营业收入同比增长12.2%至2505.7亿元，实现归母净利润243.6亿元，剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比增长0.5%至225.4亿元。
　　 22年业绩超预期，开发业务毛利率下降明显，运营及服务收入稳增。公司2022年营业收入及核心净利润实现稳中有增，业绩好于行业。开发业务结转节奏稳定，收入同比增长11.0%，毛利率进一步下滑5.1pcts至17.9%。土地市场降温后公司拿地成本有所下降，22年新增土储平均溢价率仅为4%，毛利率有修复空间。经营性业务稳步发展，抵抗开发业务风险。持有物业租金收入同比增长14%至119亿元，毛利率提升0.9pcts至75.6%，已开业商场76座，冠寓11.6万间；物业服务收入同比增长39%至117亿元，毛利率上升9.7pcts至28.9%，在管面积达3.2亿方。
　　销售受到市场冲击，拿地聚焦高能级城市。公司2022年实现全口径销售额2016亿元，全口径销售面积1305万方，同比分别下降30.5%/23.7%。公司22年拿地力度有所下降，仍好于大部分民企，新增34幅地块，权益拿地销售比24%。虽然新增货值不足支撑公司销售额增长，但能一定程度上维持公司销售的可持续性。拿地聚焦高能级城市，新增土储中一线和核心二线城市占比60%，楼面均价10461元/方，而公司全部土储的平均成本仅为5221元/方，投资质量明显提升。
　　债务指标良好并持续优化。公司2022年末有息负债总额为2080亿，同比增长8%，其中有抵押和无抵押债务同比增速分别为29%/1%。核心债务指标良好，2022年末剔除预收账款后资产负债率、净负债率、剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比分别为65%、58%、2.61倍。债务结构持续优化，平均账期拉长至6.67年，平均融资成本略微下降至4.10%，境外债务占比23%。
　　盈利预测与投资建议
　　维持买入评级，调整目标价至27.24港元。根据公司披露数据和经营近况，调整对销售增速、毛利率及费用率的预测，调整后22-24年EPS为4.05/3.91/4.35元（原预测22-24年为4.04/4.31/5.39元）。参考可比公司，给予公司2023年PE估值为6.1x，对应目标价27.24港元。（1港元=0.876人民币）。
　　风险提示
　　市场超预期下行，公司开发业务毛利率进一步下降。政策宽松不及预期。行业信用风险进一步蔓延。

研究报告全文：公司研究动态跟踪龙湖集团00960HK维持买入22年净利润超预期经营性收入稳健增长股价2023年03月28日215港元目标价格2724港元52周最高价最低价4103712港元总股本流通H股万股634170634170H股市值百万港币136347核心观点国家地区中国行业房地产公司发布2022年业绩公告营业收入同比增长122至25057亿元实现归母净利润报告发布日期2023年03月29日2436亿元剔除公允值变动影响后的归母核心净利润同比增长05至2254亿元22年业绩超预期开发业务毛利率下降明显运营及服务收入稳增公司2022年1周1月3月12月营业收入及核心净利润实现稳中有增业绩好于行业开发业务结转节奏稳定收绝对表现094-402-1152-408入同比增长110毛利率进一步下滑51pcts至179土地市场降温后公司拿相对表现-179-401-1095-3204地成本有所下降22年新增土储平均溢价率仅为4毛利率有修复空间经营性恒生指数273-001-057-876业务稳步发展抵抗开发业务风险持有物业租金收入同比增长14至119亿元毛利率提升09pcts至756已开业商场76座冠寓116万间物业服务收入同比增长39至117亿元毛利率上升97pcts至289在管面积达32亿方销售受到市场冲击拿地聚焦高能级城市公司2022年实现全口径销售额2016亿元全口径销售面积1305万方同比分别下降305237公司22年拿地力度有所下降仍好于大部分民企新增34幅地块权益拿地销售比24虽然新增货值不足支撑公司销售额增长但能一定程度上维持公司销售的可持续性拿地聚焦高能级城市新增土储中一线和核心二线城市占比60楼面均价10461元方而公司全部土储的平均成本仅为5221元方投资质量明显提升债务指标良好并持续优化公司2022年末有息负债总额为2080亿同比增长赵旭翔zhaoxuxiangorientseccomcn8其中有抵押和无抵押债务同比增速分别为291核心债务指标良好2022执业证书编号S0860521070001年末剔除预收账款后资产负债率净负债率剔除预售监管资金及受限资金后的现吴丛露wucongluorientseccomcn金短债比分别为6558261倍债务结构持续优化平均账期拉长至667执业证书编号S0860520020003年平均融资成本略微下降至410境外债务占比23香港证监会牌照BQJ931盈利预测与投资建议zhangxuyuanorientseccomcn维持买入评级调整目标价至2724港元根据公司披露数据和经营近况调整对销张续远售增速毛利率及费用率的预测调整后22-24年EPS为405391435元原预测22-24年为404431539元参考可比公司给予公司2023年PE估值为61x对应目标价2724港元1港元0876人民币业绩稳健增长财务自律保障穿越周期2022-09-06风险提示2022中期业绩点评市场超预期下行公司开发业务毛利率进一步下降政策宽松不及预期行业信用稳健房企标杆不动产运营典范2021-09-30风险进一步蔓延公司主要财务信息2020A2021A2022E2023E2024E营业收入百万元184547223375250565244925244256同比增长222210122-23-03营业利润百万元4637047627458224948253742同比增长0927-388086归属母公司净利润百万元2000223854243622481127574同比增长911932118111334399405391435每股收益元毛利率293253211223246净利率10810797101113净资产收益率198204182164163市盈率倍5647464843市净率倍1110080707资料来源公司数据东方证券研究所预测每股收益使用最新股本全面摊薄计算有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明龙湖集团动态跟踪22年净利润超预期经营性收入稳健增长表1可比公司估值最新价格元每股收益元市盈率公司代码20233282021A2022E2023E2024E2021A2022E2023E2024E中国国贸600007SH1695102111120138166153141123新城控股601155SH164455925831034429645348华润置地1109HK309245444147752968706558万科企业2202HK110219420021222957555248滨江集团002244SZ90909712014016394766556最大值166153141123最小值29555248平均数83837567调整后平均73706154龙湖集团0960HK399405391435备注货币均为人民币其汇率为1港币0876人民币2023328数据来源Wind东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明2龙湖集团动态跟踪22年净利润超预期经营性收入稳健增长附表财务报表预测与比率分析资产负债表利润表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E货币资金77828885357262488572123050营业收入184547223375250565244925244256应收账款110383131642122442142311127996营业成本130517166835197527190231184233预付账款00000营业税金及附加00000存货375623405492325469263596227047营业费用50345464533839034145其他1294318719197022115321129管理费用729410821679467267465流动资产合计576776644388540238515631499223财务费用106146158266277长期股权投资1813526747291865595583417资产减值损失00000固定资产28093649277022331602公允价值变动收益00000在建工程00000投资净收益12822932142115641720无形资产20197939738174957578其他11961837102514311228其他167439200867214580230859247903营业利润4637047627458224948253742非流动资产合计188383231263246536289047332922营业外收入00000资产总计765159875651786774804678832144营业外支出00000短期借款1833814501206571744617044利润总额4637047627458224948253742应付账款164153198660154654152185147386所得税1752915839129991640016977其他217017233382160564156502157954净利润2884031788328233308236766流动负债合计399508446543335875326132322384少数股东损益88387935846182709191长期借款149029177565187351189224191117归属于母公司净利润2000223854243622481127574应付债券1333416887155571555715557每股收益元334399405391435其他1056312779148121481214812非流动负债合计172926207231217720219594221486主要财务比率负债合计5724356537735535955457255438702020A2021A2022E2023E2024E少数股东权益84380969289107999349108541成长能力股本527529546546546营业收入222210122-23-03资本公积107817124421141554141554141554营业利润0927-388086留存收益0001750337634归属于母公司净利润911932118111其他00000获利能力股东权益合计192724221878233179258952288275毛利率293253211223246负债和股东权益765159875651786774804678832144净利率10810797101113ROE198204182164163现金流量表单位百万元2020A2021A2022E2023E2024E偿债能力净利润2000223854243622481127574资产负债率748747704678654折旧摊销9841275143511831277净负债率534543647516349财务费用106146158467467流动比率1414161615投资损失36205677000速动比率0505060808营运资金变动104223920286823406247542营运能力其它88355014846180709002应收账款周转率0505050505经营活动现金流367302853257336859385862存货周转率0506080911资本支出3834546900382774099842234总资产周转率0303030303长期投资20243126293526952919每股指标元其他10341294000每股收益3340413943投资活动现金流4140348732412124369345152每股经营现金流584509108135债权融资221879940978618741892每股净资产171197224252283股权融资21661071715100估值比率其他3456212511168107868122市盈率5647464843筹资活动现金流20897312982576889136230市净率1110080707汇率变动影响00000现金净增加额162231109897111598734480资料来源东方证券研究所有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明依据3发布龙湖集团动态跟踪22年净利润超预期经营性收入稳健增长分析师TableDisclaimer申明每位负责撰写本研究报告全部或部分内容的研究分析师在此作以下声明分析师在本报告中对所提及的证券或发行人发表的任何建议和观点均准确地反映了其个人对该证券或发行人的看法和判断分析师薪酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均与其在本研究报告中所表述的具体建议或观点无任何直接或间接的关系投资评级和相关定义报告发布日后的12个月内的公司的涨跌幅相对同期的上证指数深证成指的涨跌幅为基准公司投资评级的量化标准买入相对强于市场基准指数收益率15以上增持相对强于市场基准指数收益率515中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动减持相对弱于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该股票不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该股票的研究状况未给予投资评级相关信息暂停评级根据监管制度及本公司相关规定研究报告发布之时该投资对象可能与本公司存在潜在的利益冲突情形亦或是研究报告发布当时该股票的价值和价格分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确投资评级分析师在上述情况下暂停对该股票给予投资评级等信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该股票的投资评级盈利预测及目标价格等信息不再有效行业投资评级的量化标准看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率在-55之间波动看淡相对于市场基准指数收益率在-5以下未评级由于在报告发出之时该行业不在本公司研究覆盖范围内分析师基于当时对该行业的研究状况未给予投资评级等相关信息暂停评级由于研究报告发布当时该行业的投资价值分析存在重大不确定性缺乏足够的研究依据支持分析师给出明确行业投资评级分析师在上述情况下暂停对该行业给予投资评级信息投资者需要注意在此报告发布之前曾给予该行业的投资评级信息不再有效有关分析师的申明见本报告最后部分其他重要信息披露见分析师申明之后部分或请与您的投资代表联系并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明4免责声明HeadertTableDisclaimerTableDisclaimer本证券研究报告以下简称本报告由东方证券股份有限公司以下简称本公司制作及发布本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告的全体接收人应当采取必要措施防止本报告被转发给他人本报告是基于本公司认为可靠的且目前已公开的信息撰写本公司力求但不保证该信息的准确性和完整性客户也不应该认为该信息是准确和完整的同时本公司不保证文中观点或陈述不会发生任何变更在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的证券研究报告本公司会适时更新我们的研究但可能会因某些规定而无法做到除了一些定期出版的证券研究报告之外绝大多数证券研究报告是在分析师认为适当的时候不定期地发布在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需求客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况若有必要应寻求专家意见本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告中提及的投资价格和价值以及这些投资带来的收入可能会波动过去的表现并不代表未来的表现未来的回报也无法保证投资者可能会损失本金外汇汇率波动有可能对某些投资的价值或价格或来自这一投资的收入产生不良影响那些涉及期货期权及其它衍生工具的交易因其包括重大的市场风险因此并不适合所有投资者在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者自主作出投资决策并自行承担投资风险任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告主要以电子版形式分发间或也会辅以印刷品形式分发所有报告版权均归本公司所有未经本公司事先书面协议授权任何机构或个人不得以任何形式复制转发或公开传播本报告的全部或部分内容不得将报告内容作为诉讼仲裁传媒所引用之证明或依据不得用于营利或用于未经允许的其它用途经本公司事先书面协议授权刊载或转发的被授权机构承担相关刊载或者转发责任不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改提示客户及公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告慎重使用公众媒体刊载的证券研究报告HeadertTableAddress东方证券研究所地址上海市中山南路318号东方国际金融广场26楼电话021-63325888传真021-63326786网址wwwdfzqcomcn东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格据此开展发布证券研究报告业务东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系因此投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素