业绩保持正增长，财务优势凸显。 2022年公司取得营业收入2506亿元，同比增长12.2%，实现归母净利润243.6亿元，同比增长2.13%。费用管控能力强，2022年销售、管理费用率分别降至2.1%和2.7%。公司现金短债比为3.52，净负债率为58.1%，剔除预收账款的资产负债率为64.8%，保持“绿档”水平，平均融资成本降至4.10%，处于行业较低水平。同时的债务结构不断优化，平均账期提升至6年以上，2023年无境外债到期，偿债压力较小。
　　土储充足优质，布局聚焦核心区域。2022年公司销售金额为2016亿元，销售面积1305万方；销售回款率接近100%。公司聚焦高能级区域布局，高能级城市销售占比达97%，坚持核心城市深耕，10城进入当地备案排名前三，22城进入当地市场前五。投资力度审慎，2022年公司拿地面积448万平米，拿地金额约为304.4亿元，新获取项目34个，平均溢价率约4%，60%的项目底价获取。新增土储中，环渤海占比6.7%，西部地区占比25.2%，长三角地区占比51.8%，华中地区占比6.6%，华南地区占比9.7%，土储结构更为均衡。公司土地储备充足，截至2022年末土地储备合计5795万平方米，其中权益建筑面积3975万平米，平均单方成本5221元/平米，单方成本合约销售单价仅为33.8%，高能级土储占总建面的84%，相当于88%销售货值。
　　经营性业务稳步增长，商业运营迅速扩张。2022年15座新商场顺利开业，年末已开业76家商场，总建筑面积722万方，在手项目139个，在建项目24个，2023年计划开业项目11个。2022年商场销售额423亿元，同比下降9.42%，受疫情影响销售额略有回落，但在良好经营下恢复迅速，全年平均日客流200万人次。商场门店租金收入为94.3亿元，出租率93.9%。2022年龙湖长租公寓全年租金收入为24.4亿元，同比增长9%，已开业11.6万间，整体出租率为88.5%，其中开业超过6个月的项目出租率为91.1%。龙湖智创生活管理规模持续增长，2022年实现收入137.5亿元，期末物业在管面积3.2亿元，商业运营面积722万方，客户满意度连续14年保持90%以上。
　　盈利预测与投资建议：预计公司2023-2025年归母净利润将保持4.0%的复合增长率。考虑公司经营性业务增长稳健，拥有众多优质商业资产，可贡献稳健现金流，给予公司2023年1.0倍PB，目标价25.48港元，首次覆盖给予“持有”评级。
　　风险提示：销售不及预期，利润率不及预期，商业拓展不及预期。