事件：公司发布2022年业绩公告
　　22年，公司实现营收2505.7亿元，同比增长12.2%；核心归母净利润225.4亿元，同比增长0.5%。
　　点评：盈利表现稳健，多元业务稳步协同发力，核心土储充裕，信用水平稳定。
　　1）开发业务稳定增长，运营服务贡献提升。22年，公司实现营收2505.7亿元，其中，开发业务营收2270.2亿元，同比增长11.0%；运营及服务业务营收235.5亿元，同比增长25.1%，在公司总营收中占比为9.4%，成为公司收入增长和现金流平稳运行的重要支撑；开发业务结算毛利率为17.9%，较21年降低5.1pct，低毛利项目加速结算，预期23年毛利率有望企稳；运营及服务业务毛利占公司毛利总额的23.3%，同比提升6.5pct，有望继续提升利润贡献；归母净利润为243.6亿元（我们预测为248.2亿元），同比增长2.1%，盈利表现稳健。
　　2）核心城市销售优异，商业板块保持增势。22年，公司实现销售额2015.9亿元，同比减少30.5%，其中于长三角销售额占比达38.5%，集团内部销售排名前三的城市分别为杭州、合肥、成都，于核心城市销售具备较强竞争力；公司新增运营15座商场，年底在运营76座商场，在运营商场建面722万平米（不含车位），整体出租率为93.9%，疫情影响下运营效率整体稳定，23年预计新增开业10座商场，未来在重点城市将逐步实现商业网格化布局，持续提升市占率。
　　3）土储总量合理，拿地结构优化。截至22年末，公司总土地储备5,795万平米，对22年销售面积的覆盖倍数为4.4倍，开发保障充足。22年，公司新增土储448万平米，其中长三角及西部地区新增土储占比分别为51.8%、25.2%，聚焦一二线核心城市，重视大本营深耕，为销售去化奠定基础。
　　4）财务运营稳健，信用水平稳定。截至22年末，公司总有息负债2080亿元，其中短债占比约9.9%，债务结构安全；公司三道红线指标维持绿档，现金短债比为3.5倍，同比略有下降，现金流安全水平仍然较高。22年，公司在境内成功发行50亿元公司债，并通过中债增担保发行中票35亿元，全年综合融资成本为4.1%，境内外评级全部保持投资级，在民营房企阵营中维持较高信用水平。
　　盈利预测、估值与评级：考虑到公司22年销售下行及行业销售温和复苏等影响，我们预测公司23-24年归母净利润为247.7亿元（下调10.7%）/254.7亿元（下调24.3%），新增25年归母净利润预测为280.0亿元，现价对应23-25年PE基本估值为5.0X、4.9X、4.5X，公司财务稳健，核心土储充裕，经营性业务发展增厚经营安全垫，融资渠道畅通，看好公司长期发展，维持“买入”评级。
　　风险提示：销售及拿地不及预期，多元化发展不及预期，结算不及预期等风险

研究报告全文：2023年3月31日公司研究多元业务稳步协同发力保持长期主义战略定力龙湖集团0960HK2022年业绩点评要点买入维持当前价2250港元事件公司发布2022年业绩公告22年公司实现营收25057亿元同比增长122核心归母净利润2254亿元同比增长05作者分析师何缅南点评盈利表现稳健多元业务稳步协同发力核心土储充裕信用水平稳定执业证书编号S09305180600061开发业务稳定增长运营服务贡献提升22年公司实现营收25057亿元021-52523801其中开发业务营收22702亿元同比增长110运营及服务业务营收2355hemiannanebscncom亿元同比增长251在公司总营收中占比为94成为公司收入增长和现联系人庄晓波金流平稳运行的重要支撑开发业务结算毛利率为179较21年降低51pct021-52523416低毛利项目加速结算预期23年毛利率有望企稳运营及服务业务毛利占公司zhuangxiaoboebscncom毛利总额的233同比提升65pct有望继续提升利润贡献归母净利润为2436亿元我们预测为2482亿元同比增长21盈利表现稳健市场数据2核心城市销售优异商业板块保持增势22年公司实现销售额20159亿总股本亿股6342元同比减少305其中于长三角销售额占比达385集团内部销售排名总市值亿港元142688一年最低最高港元9814065前三的城市分别为杭州合肥成都于核心城市销售具备较强竞争力公司新近3月换手率1176增运营15座商场年底在运营76座商场在运营商场建面722万平米不含车位整体出租率为939疫情影响下运营效率整体稳定23年预计新增股价相对走势开业10座商场未来在重点城市将逐步实现商业网格化布局持续提升市占率3土储总量合理拿地结构优化截至22年末公司总土地储备5795万平米对22年销售面积的覆盖倍数为44倍开发保障充足22年公司新增土储448万平米其中长三角及西部地区新增土储占比分别为518252聚焦一二线核心城市重视大本营深耕为销售去化奠定基础4财务运营稳健信用水平稳定截至22年末公司总有息负债2080亿元其中短债占比约99债务结构安全公司三道红线指标维持绿档现金短债比为35倍同比略有下降现金流安全水平仍然较高22年公司在境内成功发行50亿元公司债并通过中债增担保发行中票35亿元全年综合融资成收益表现本为41境内外评级全部保持投资级在民营房企阵营中维持较高信用水平1M3M1Y相对-68-101-365盈利预测估值与评级考虑到公司22年销售下行及行业销售温和复苏等影响绝对-84-74-442我们预测公司23-24年归母净利润为2477亿元下调1072547亿元下资料来源Wind调243新增25年归母净利润预测为2800亿元现价对应23-25年PE基本估值为50X49X45X公司财务稳健核心土储充裕经营性业务发相关研报展增厚经营安全垫融资渠道畅通看好公司长期发展维持买入评级20220830经营底盘稳固短债压力较小多航风险提示销售及拿地不及预期多元化发展不及预期结算不及预期等风险道稳步发展龙湖集团0960HK2022年中期业绩点评公司盈利预测与估值简表20211230自律基因筑稳健财务结构多航道打指标202120222023E2024E2025E造业绩增长极龙湖集团0960HK投资价营业收入百万元223375250565237299216421236679值分析报告营业收入增长率210122-53-889420220326核心利润稳健增长多航道业务赋能长期发展龙湖集团0960HK2021年业归母净利润百万元2385424362247672547128000绩点评归母净利润增长率19321172899基本EPS元人民币376384391402442核心EPS元人民币354355364377415PE基本5251504945PE核心5655545247资料来源Wind光大证券研究所预测股价时间为2023-03-30注汇率按1港元兑换08754元人民币计算敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告龙湖集团0960HK财务报表与盈利预测利润表百万元202120222023E2024E2025E营业收入223375250565237299216421236679营业成本-166835-197527-183912-160997-173823毛利5654153038533885542462856其他收入和收益26231913200921092215销售费用54645338498347614970管理费用108216794596052195471折旧及摊销489529518565707财务费用146158160137149应占合联营公司损益29321421156418762064税前利润EBT4762745822476745081658062所得税-15839-12999-14488-16593-20493净利润含少数股东损益3178832823331863422337569净利润不含少数股东损益2385424362247672547128000总股本百万股60746282634263426342基本EPS元人民币按最新股本计算376384391402442核心EPS元人民币按最新股本计算354355364377415资产负债表百万元202120222023E2024E2025E货币资金8810472095771228224089938受限制银行存款430529582640704应收预付账款及票据合计131642122442110825114150115705存货发展中及持有待出售物业405492325469326499363274414653其他流动资产90557321805388599745流动资产合计644388540238537938584762647124固定资产物业厂房设备36492770388544054918无形资产24032196206617881660使用权资产16961350161613511426投资性物业174765187671206273224693243109合联营公司投资2674729186320733553739507其他非流动资产2189823161254772802430827非流动资产合计231263246536271587295966321635资产总计875651786774809526880728968759短期借款1450120657195631946020239贸易及其他应付款项13418593448114575131113153803合约负债194874125176136236150802170487应付关联方款项6447561206642676748070854应付税费3701433611386534445151119流动负债合计446543335875375174415061468323长期借款177565187351186365196765204635租赁负债1468413403140731477615515递延税项负债1277914812162931759718477其他非流动负债573515567623686非流动负债合计207231217720219019231568241210负债总计653773553595594194646629709533股本金529546546546546储备124421141554117332124502138723少数股东权益969289107997454109051119956股东权益合计221878233179215332234099259226现金流量表百万元202120222023E2024E2025E经营活动现金流2853211103381701644123447投资活动现金流4873251902582345809161314融资活动现金流3129824790250914676845565净现金流1109816009502751187698资料来源Wind光大证券研究所预测注EPS按最新股本计算敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券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