维持“买入”评级，目标价24.00港元：公司5月维持平稳连续拿地，聚焦高线城市，1-5月累计权益销售金额yoy+34%。我们预计公司2023/2024年的营业收入为2673/2795亿元，同比增长7%/5%；核心净利润为234/250亿元，分别同比增长4%/7%。我们维持“买入”评级，目标价24港元，对应2023/2024年PE为5.3/5.0倍，当前股价对应2022A/2023E股息收益率为6.3%/6.6%。
　　 1-5月权益销售金额yoy+34%：5月单月公司实现合约销售金额和面积146亿元和84万平米，权益销售金额和面积94亿元和55万平米，同比+4%和-2%，销售增速略有放缓。年初以来公司的累积销售仍然表现良好，1-5月月度权益销售金额分别同比+3%、+83%、+39%、+53%、+4%，前5月累计合约销售金额和面积为817亿元和475万平米，权益销售金额和面积为543亿元和318万平米，同比+34%和+33%。
　　销售均价有所增长，5月权益销售均价为17234元/平方米，同比+6%，前5月累计销售均价为17088元/平米，同比+1.0%，优化土储质量成效显现。分区域看，公司2023年1-5月在长三角/环渤海/西部/华南/华中的合同销售金额分别占比30%/23%/25%/13%/9%。
　　保持平稳拿地节奏，5月聚焦二线城市：5月单月公司新获取4幅地块，位于成都、西安和天津，合计建筑面积35万平米，权益建筑面积19万平米，对应权益比例为54%，总土地款39亿元，权益土地款20亿元，平均拿地成本为11357元/平米。
　　1-5月公司累计新拿地17幅，累计GFA为169万平米，累计权益GFA为110万平方米，对应权益比例65%。1-5月总土地款为220亿元，权益土地款为146亿元，楼面地价为13059元/平米，较22A楼面地价进一步提升。1-5月公司拿地金额占销售金额比例为27%。公司新获取土地中，按金额划分，一线及二线城市分别占33%和67%，均分布在一二线城市。
　　商业稳步拓展：2022年公司的商场收入为93亿元，同比增长15%，我们预计公司2023年的商场收入同比增长25%+。根据公司计划，2023年将新开业5重资产+6轻资产购物中心，截至年末的购物中心数量将达到87个。目前轻资产项目杭州国芳天街，重资产项目长沙芙蓉天街已经顺利开业，轻资产项目乐山星悦荟也已挂牌。
　　财务状况保持平稳：公司持续主动管理负债，短债占比保持行业较低水平，保持现金流安全。截至2022A公司的净负债率为58%，同比提升11个百分点；公司平均融资成本为4.10%，同比下降4bps。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。