事件：公司发布2023年中期业绩，公司2023年上半年实现主营收入620.4亿元，同比下降34.56%；归母净利润80.6亿元，同比增长7.73%；实现销售额985.2亿元，同比增长14.81%；销售面积579.9万方，同比增长11.84%。
　　销售同比增长，高能级城市占比大：公司2023年上半年实现销售额985.2亿元，同比增长14.81%；销售面积579.9万方，同比增行11.84%；销售均价16987元/平米，同比增长2.64%。公司销售回款率超过100%，维持高位。公司持续聚焦核心，在一、二线城市销售占比95%，销售在泉州、咸阳TOP1，成都、重庆、西安、昆明TOP2。分区域看，长三角、西部、环渤海、华南、华中区域合同销售额分别占总销售金额的29.5%、26.4%、22.7%、12.3%、9.1%。在全国化布局的基础上，长三角和西部区域销售占比过半。
　　归母净利润正增长，开发毛利率下滑：公司2023年上半年实现主营收620.44亿元，同比下降34.56%；归母净利润80.58亿元，同比增长7.73%。归母净利润同比表现好于营业收入的原因在于1）2023年上半年公司实现权益性投资收益13.87亿元，同比提升235.46%，增长幅度较大；2）2023年上半年公司实现少数股东损益12.38亿元，同比下降63.64%。盈利能力上，2023年上半年开发业务结算毛利率为14.3%，较2022年下降3pct，这与行业整体毛利率下行趋势一致。费用管控上，2023年上半年公司的销售、管理费用率分别为3.89%、4.64%，分别较2022年上半年提高1.61pct、0.32pct。
　　投资稳健，聚焦核心：2023年上半年，公司新增土储建面257万方，权益建面184万方，对应权益比例71.6%，平均权益楼面价9744元/平米，较2022年上半年下降0.88%。分地区看，西部、长三角、华中、环渤海、华南区域的新增土储建面分别占总新增土储的30.7%、29.3%、15.8%、14%、10.2%，投资聚焦西部和长三角区域。截至2023年上半年末，公司土储5489万方，权益建面3816万方，对应的权益比例为69.52%，较2022年末提升0.93pct。分区域看，环渤海、西部、长三角、华中、华南区域的土储分别占总土储的31%、25%、19.7%、14.0%、10.3%。总土储的平均楼面价为5027元/平米，按照本地销售均价计算，土储楼面价/销售均价为29.6%。
　　运营收入增长，出租率保持高位：运营业务实现收入63.3亿元，同比增长8.02%。1）商业投资实现租金收入50.1亿元，同比增长8%；截至2023年上半年末，公司已运营商场81座，运营总建面762万方，整体出租率为95.4%，较2022年末的整体出租率有所提高；2023年上半年新开业商场5座，其中轻资产2座，商业发展轻重并举。2）长租公寓实现租金收入12.3亿元，同比增长4%，5年CAGR为51%；公司旗下品牌“冠寓”已开业11.9万间，规模行业领先，截至2023年上半年末的整体出租率为93.7%，其中开业超过6个月的项目出租率为95.9%，分别较2022年上半年高出5.2pct、4.8pct。
　　债务结构安全，保持绿档：截至2023年上半年末，公司的剔除预收款的资产负债率为61.9%，为近5年新低，净负债率为57.2%，杠杆水平低；平均借贷成本为4.26%，持续保持低位；平均贷款年限为7.19年，一年内到期债务占总债务比例17.9%，长短债比例健康；现金短债比1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为1.27倍，在手现金充裕。
　　投资建议：公司债务结构健康、融资成本保持低位；销售额实现14.81%的增长，聚焦核心、投资稳健。我们看好公司的稳健经营和长期深耕核心的策略，结合行业整体毛利率下行的趋势，我们预计公司2023-2025年归母净利润为249.88亿元、261.99亿元、287.87亿元，EPS为3.94元/股、4.09元/股、4.49元/股，对应PE为3.90X、3.76X、3.43X，给予“推荐”评级。
　　风险提示：宏观经济不及预期、房价大幅波动、政策实施不及预期、公司销售结算不及预期、运营业务不及预期等。
　　

研究报告全文：TableHeader公司点评房地产2023年08月18日TableTitleTableStockCode开发聚焦核心运营轻重并举龙湖集团0960TableInvestRank推荐首次年中期业绩点评--2023核心观点分析师TableSummary事件公司发布2023年中期业绩公司2023年上半年实现主营收入6204TableAuthors胡孝宇亿元同比下降3456归母净利润806亿元同比增长773实现销售额9852亿元同比增长1481销售面积5799万方同比增长huxiaoyuyjchinastockcomcn1184分析师登记编号S0130523070001销售同比增长高能级城市占比大公司2023年上半年实现销售额9852亿元同比增长1481销售面积5799万方同比增行1184销售均价16987元平米同比增长264公司销售回款率超过100维持高位公司持续聚焦核心在一二线城市销售占比95销售在泉州咸市场数据TableMarket阳TOP1成都重庆西安昆明TOP2分区域看长三角西部环渤海华南华中区域合同销售额分别占总销售金额的295264H股收盘价元港币165422712391在全国化布局的基础上长三角和西部区域销售占股票代码0960比过半H股一年内最高价最低价元3035726归母净利润正增长开发毛利率下滑公司2023年上半年实现主营收港币62044亿元同比下降3456归母净利润8058亿元同比增长773恒生指数1795085归母净利润同比表现好于营业收入的原因在于年上半年公司实现12023总股本实际流通H股万股634170634170权益性投资收益1387亿元同比提升23546增长幅度较大22023流通H股市值亿元港币104892年上半年公司实现少数股东损益1238亿元同比下降6364盈利能力上2023年上半年开发业务结算毛利率为143较2022年下降3pct这与行业整体毛利率下行趋势一致费用管控上2023年上半年公司的销售管理费用率分别为389464分别较2022年上半年提高161pct032pct投资稳健聚焦核心2023年上半年公司新增土储建面257万方权益建面184万方对应权益比例716平均权益楼面价9744元平米较2022年上半年下降088分地区看西部长三角华中环渤海华南区域的新增土储建面分别占总新增土储的30729315814102投资聚焦西部和长三角区域截至2023年上半年末公司土储5489万方权益建面3816万方对应的权益比例为6952较2022年末提升093pct分区域看环渤海西部长三角华中华南区域的土储分别占总土储的3125197140103总土储的平均楼面价为5027元平米按照本地销售均价计算土储楼面价销售均价为296运营收入增长出租率保持高位运营业务实现收入633亿元同比增长8021商业投资实现租金收入501亿元同比增长8截至2023年上半年末公司已运营商场81座运营总建面762万方整体出租率为954较2022年末的整体出租率有所提高2023年上半年新开业商场5座其中轻资产2座商业发展轻重并举2长租公寓实现租金收入123亿元同比增长45年CAGR为51公司旗下品牌冠寓已开业119万间规模行业领先截至2023年上半年末的整体出租率为937其中开业超过6个月的项目出租率为959分别较2022年上半年高出52pct48pctwwwchinastockcomcn证券研究报告请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明TableReportType公司点评房地产债务结构安全保持绿档截至2023年上半年末公司的剔除预收款的资产负债率为619为近5年新低净负债率为572杠杆水平低平均借贷成本为426持续保持低位平均贷款年限为719年一年内到期债务占总债务比例179长短债比例健康现金短债比196倍剔除预售监管资金及受限资金后的现金短债比为127倍在手现金充裕投资建议公司债务结构健康融资成本保持低位销售额实现1481的增长聚焦核心投资稳健我们看好公司的稳健经营和长期深耕核心的策略结合行业整体毛利率下行的趋势我们预计公司2023-2025年归母净利润为24988亿元26199亿元28787亿元EPS为394元股409元股449元股对应PE为390X376X343X给予推荐评级风险提示宏观经济不及预期房价大幅波动政策实施不及预期公司销售结算不及预期运营业务不及预期等表1主要财务指标预测TableMainFinance人民币20222023E2024E2025E营业收入百万元250565258333259495282850同比增速122310490归母净利润百万元24362249882619928787同比增速21264899EPS元股408394409449PE554390376343资料来源公司公告中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明2TableReportType公司点评房地产公司财务预测表资产负债表TableMoney百万元20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E流动资产540238565284589495622029营业收入250565258333259495282850现金72095780858880493134其他收入299302307309应收账款及票据5447453348385462营业成本197527193379195293211698存货325469322298330913353453销售费用5338628960646507其他137227160368164939169981管理费用6794991098549754非流动资产246536271954297193319041研发费用0000固定资产2770279426102129财务费用-1144499954875852无形资产6819691968896725除税前溢利45822512894987455495其他236947262241287694310187所得税12999169991575517222资产总计786774837238886687941070净利润32823342913411938273流动负债335875341714338128338528少数股东损益8461930281899811短期借款20657229002442127728归属母公司净利润24362249882593128462应付账款及票据64429590885424857629EBIT44678562895536161347其他250790259725259458253172EBITDA45284567285585061858非流动负债217720235109254025269735EPS元408394409449长期债务187351205777224693240403其他30369293322933229332主要财务比率20222023E2024E2025E负债合计553595576823592153608263成长能力普通股股本546546546546营业收入1217310045900储备141556159490185420213882归属母公司净利润213257377976归属母公司股东权益142100160034185965214426获利能力少数股东权益91079100381108570118381毛利率2117251424742516股东权益合计233179260415294534332807销售净利率9729679991006负债和股东权益786774837238886687941070ROE1714156113941327ROIC725769697704现金流量表百万元20222023E2024E2025E偿债能力经营活动现金流996118289160399003资产负债率7036689066786464净利润24362249882593128462净负债比率5829578354435258少数股东权益8461930281899811流动比率161165174184折旧摊销606439489511速动比率063071076079营运资金变动及其他-23467-16441-18569-29781营运能力总资产周转率030032030031投资活动现金流-12412-19472-18709-16061应收账款周转率5468517755385492资本支出-312-563-275134应付账款周转率238313345378其他投资-12100-18910-18434-16195每股指标元每股收益408394409449筹资活动现金流-1355871741338811388每股经营现金流159288253142借款增加9681206702043719016每股净资产2262252429323381普通股增加32000估值比率已付股利-5512-13496-7049-7628PE554390376343其他-17759000PB100061052045现金净增加额-160095990107194330EVEBITDA614437462441539682684022524数据来源公司数据中国银河证券研究院请务必阅读正文最后的中国银河证券股份有限公司免责声明3TableReportType公司点评房地产分析师承诺及简介TableAuthorsRxplain本人承诺以勤勉的执业态度独立客观地出具本报告本报告清晰准确地反映本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告的具体推荐或观点直接或间接相关胡孝宇房地产行业分析师3年房地产研究经验美国东北大学硕士同济大学金融学学士曾就职于天风证券2023年7月加入中国银河证券研究院评级标准TableRatingStandard行业评级体系未来6-12个月行业指数相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数公司评级体系未来6-12个月公司股价相对于基准指数沪深300指数推荐预计超越基准指数平均回报20及以上谨慎推荐预计超越基准指数平均回报中性预计与基准指数平均回报相当回避预计低于基准指数免责声明TableAvow本报告由中国银河证券股份有限公司以下简称银河证券向其客户提供银河证券无需因接收人收到本报告而视其为客户若您并非银河证券客户中的专业投资者为保证服务质量控制投资风险应首先联系银河证券机构销售部门或客户经理完成投资者适当性匹配并充分了解该项服务的性质特点使用的注意事项以及若不当使用可能带来的风险或损失本报告所载的全部内容只提供给客户做参考之用并不构成对客户的投资咨询建议并非作为买卖认购证券或其它金融工具的邀请或保证客户不应单纯依靠本报告而取代自我独立判断银河证券认为本报告资料来源是可靠的所载内容及观点客观公正但不担保其准确性或完整性本报告所载内容反映的是银河证券在最初发表本报告日期当日的判断银河证券可发出其它与本报告所载内容不一致或有不同结论的报告但银河证券没有义务和责任去及时更新本报告涉及的内容并通知客户银河证券不对因客户使用本报告而导致的损失负任何责任本报告可能附带其它网站的地址或超级链接对于可能涉及的银河证券网站以外的地址或超级链接银河证券不对其内容负责链接网站的内容不构成本报告的任何部分客户需自行承担浏览这些网站的费用或风险银河证券在法律允许的情况下可参与投资或持有本报告涉及的证券或进行证券交易或向本报告涉及的公司提供或争取提供包括投资银行业务在内的服务或业务支持银河证券可能与本报告涉及的公司之间存在业务关系并无需事先或在获得业务关系后通知客户银河证券已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格除非另有说明所有本报告的版权属于银河证券未经银河证券书面授权许可任何机构或个人不得以任何形式转发转载翻版或传播本报告特提醒公众投资者慎重使用未经授权刊载或者转发的本公司证券研究报告本报告版权归银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