核心观点
　　上半年，公司实现营收620亿元，同比下降34.6%，实现归母净利润80.6亿元，同比增长7.7%，业绩稳健增长。公司业绩增速高于营收主要是由于：1）实现毛利率22.4%，较去年同期提高1.2个百分点；2）实现投资物业公允价值变动18.5亿元，同比增长18.6%；3）少数股东损益占比为13.3%，较去年同期下降18个百分点。上半年，公司实现销售金额985亿元，同比增长14.8%，位列克而瑞百强排行第7名，较去年同期提升2名，拿地强度25.4%，与去年同期基本持平。公司经营服务收入稳健增长，上半年实现租金收入63.3亿元，同比增长8.0%，实现服务收入58.4亿元，同比增长13.0%。
　　事件
　　公司发布2023年中期业绩公告，实现营收620亿元，同比下降34.6%，实现归母净利润80.6亿元，同比增长7.7%。
　　简评
　　公司业绩保持稳健增长。2023年上半年，公司实现营收620亿元，同比下降34.6%，实现归母净利润80.6亿元，同比增长7.7%，公司业绩稳健增长。公司营收下降主要是由于开发业务收入实现499亿元，同比下降40.5%导致，公司业绩增速高于营收主要是由于：1）公司实现毛利率22.4%，较去年同期提高1.2个百分点，较去年全年提高1.3个百分点，主要是由于高毛利的运营服务业务收入占比达到19.5%，较去年同期提高7.8个百分点，较去年全年提高10.1个百分点；2）公司实现投资物业公允价值变动18.5亿元，同比增长18.6%；3）少数股东损益占比为13.3%，较去年同期下降18个百分点。剔除公允价值变动损益等因素影响后的股东应占核心利润为65.9亿元，同比增长0.6%，依然保持稳健。
　　公司销售稳步复苏，积极拿地补充土储。2023年上半年，公司实现销售金额985亿元，同比增长14.8%，实现销售面积580万方，同比增长13.0%，销售排名位列克而瑞百强排行第7名，较去年同期提升2名，公司销售稳步复苏。公司上半年拿地金额250亿元，同比增长12.7%，拿地建面257万方，同比增长13.6%，拿地强度25.4%，与去年同期基本持平。截至2023年6月末，公司总土地储备面积5489万方，土储充足。
　　运营及服务业务收入稳步增长。2023年上半年公司实现租金收入63.3亿元，同比增长8.0%，其中购物中心租金收入50.1亿元，同比增长7.7%，出租率95.4%，较去年年末提升1.5个百分点。购物中心销售额310亿元，同比增长43.5%，恢复强劲，并有望带动公司租金收入的持续增长。长租公寓方面，上半年实现租金收入12.3亿元，同比增长4.4%，出租率93.7%，整体保持稳定。智创生活方面，上半年实现收入58.4亿元，同比增长13.0%，毛利率31.9%，较上年同期提高8.3个百分点。
　　财务稳健，融资成本保持低位。截至2023年6月末，公司有息负债总额2071亿元，较去年末下降0.4%，平均融资成本4.26%，较去年末略增16个bp。三道红线方面，净负债率57%，扣预资产负债率62%，现金短债比1.96，处于绿档。公司债务期限结构合理，1年内到期债务占比18%，1-3年内到期债务占比35%，3年以上到期债务占比47%，公司7-8月已偿还133亿短债，截至8月18日，公司年内剩余到期债务25.2亿元，包括开发贷24亿元，境内债券1.2亿元，债务压力较小。
　　维持买入评级和目标价29.16港元不变。我们预测2023-2025年公司核心EPS分别为3.67/3.95/4.33元，维持买入评价和目标价不变。
　　风险提示：1）业绩方面，房地产市场目前仍处于底部区间，公司开发物业的存货存在一定的减值压力，可能对未来的业绩产生一定影响；2）经营方面，当前购房者预期未得到根本性改善，未来房价上涨空间可能有限，公司在前期以较高价格获取的地块，后续销售价格可能不及预期，继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力；3）经营服务业务对公司愈显重要，其增长来自于消费的复苏，若消费复苏不及预期，则对公司业绩增长将产生一定影响。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评房地产业绩稳健增长财务保持健康龙湖集团0960HK2023年中期业绩点评核心观点维持买入竺劲上半年公司实现营收620亿元同比下降346实现归母净zhujinbjcsccomcn利润806亿元同比增长77业绩稳健增长公司业绩增速SAC编号S1440519120002高于营收主要是由于1实现毛利率224较去年同期提高SFC编号BPU49112个百分点2实现投资物业公允价值变动185亿元同比增发布日期2023年08月19日长1863少数股东损益占比为133较去年同期下降18个百分点上半年公司实现销售金额985亿元同比增长148当前股价1720港元位列克而瑞百强排行第7名较去年同期提升2名拿地强度目标价格6个月2916港元254与去年同期基本持平公司经营服务收入稳健增长上半年实现租金收入633亿元同比增长80实现服务收入584主要数据股票价格绝对相对市场表现亿元同比增长1301个月3个月12个月事件023583-1421-595-3092-233412月最高最低价港元29501000公司发布2023年中期业绩公告实现营收620亿元同比下降总股本万股63417048346实现归母净利润806亿元同比增长77流通H股万股63417048总市值亿港元109077简评流通市值亿港元109077近3月日均成交量万226059公司业绩保持稳健增长2023年上半年公司实现营收620亿元同比下降346实现归母净利润806亿元同比增长77主要股东公司业绩稳健增长公司营收下降主要是由于开发业务收入实现CharmTalentInternational4336499亿元同比下降405导致公司业绩增速高于营收主要是Limited由于1公司实现毛利率224较去年同期提高12个百分点较去年全年提高13个百分点主要是由于高毛利的运营服务业股价表现38务收入占比达到195较去年同期提高78个百分点较去年18全年提高101个百分点2公司实现投资物业公允价值变动185-2亿元同比增长1863少数股东损益占比为133较去年-22-42同期下降18个百分点剔除公允价值变动损益等因素影响后的-62股东应占核心利润为659亿元同比增长06依然保持稳健202321820228182022918202311820233182023418202351820236182023718202210182022111820221218公司销售稳步复苏积极拿地补充土储2023年上半年公龙湖集团恒生指数司实现销售金额985亿元同比增长148实现销售面积580相关研究报告万方同比增长130销售排名位列克而瑞百强排行第7名中信建投房地产龙湖集团09602023-03-1较去年同期提升2名公司销售稳步复苏公司上半年拿地金业绩符合预期运营型业务表现突出8额250亿元同比增长127拿地建面257万方同比增长2022年年度业绩点评2022-11-1中信建投房地产开发龙湖集团136拿地强度254与去年同期基本持平截至2023年10960融资再获支持机构化管理起航中信建投房地产开发龙湖集团2022-08-20960业绩持续增长融资能力保持畅8通2022年中期业绩点评本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请务必阅读正文之后的免责条款和声明龙湖集团港股公司简评报告6月末公司总土地储备面积5489万方土储充足运营及服务业务收入稳步增长2023年上半年公司实现租金收入633亿元同比增长80其中购物中心租金收入501亿元同比增长77出租率954较去年年末提升15个百分点购物中心销售额310亿元同比增长435恢复强劲并有望带动公司租金收入的持续增长长租公寓方面上半年实现租金收入123亿元同比增长44出租率937整体保持稳定智创生活方面上半年实现收入584亿元同比增长130毛利率319较上年同期提高83个百分点财务稳健融资成本保持低位截至2023年6月末公司有息负债总额2071亿元较去年末下降04平均融资成本426较去年末略增16个bp三道红线方面净负债率57扣预资产负债率62现金短债比196处于绿档公司债务期限结构合理1年内到期债务占比181-3年内到期债务占比353年以上到期债务占比47公司7-8月已偿还133亿短债截至8月18日公司年内剩余到期债务252亿元包括开发贷24亿元境内债券12亿元债务压力较小维持买入评级和目标价2916港元不变我们预测2023-2025年公司核心EPS分别为367395433元维持买入评价和目标价不变风险提示1业绩方面房地产市场目前仍处于底部区间公司开发物业的存货存在一定的减值压力可能对未来的业绩产生一定影响2经营方面当前购房者预期未得到根本性改善未来房价上涨空间可能有限公司在前期以较高价格获取的地块后续销售价格可能不及预期继而对公司未来的结算及业绩转化形成一定压力3经营服务业务对公司愈显重要其增长来自于消费的复苏若消费复苏不及预期则对公司业绩增长将产生一定影响表1重要财务指标2021A2022A2023E2024E2025E营业收入百万元223375250565278735309520346899营业收入增长率210122112110121核心净利润百万元2244022500232452503027487核心净利润增长率20103337798核心EPS元369358367395433PE5254524944PB1009080706资料来源iFind中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明1龙湖集团港股公司简评报告图12023年上半年营收同比下降346图22023年上半年核心净利润同比增长06营业收入亿元营业收入yoy核心净利润亿元核心净利润yoy300080250353025006020025200040150201500201510010100005500-205000-400-520162017201820192020202120222023H120162017201820192020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图32023年上半年实现毛利率224图42023年上半年运营服务业务占收入比重为195开发业务运营业务服务业务毛利率100400903508030070250602005015040100302050100020162017201820192020202120222023H1020162017201820192020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图52023年上半年销售金额同比增长148图62023年上半年拿地强度254合同销售金额亿元销售金额yoy拿地金额亿元拿地强度350010018001000160090030008014008002500607001200600200040100050015002080040060010000300400200500-202001000-4000020162017201820192020202120222023H120162017201820192020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明2龙湖集团港股公司简评报告图72023年上半年租金收入同比增长80图82023年上半年购物中心租金收入同比增长77物业投资租金收入亿元租金yoy购物中心租金收入亿元购物中心租金yoy14070100045900120604080035100507003060080402550020603040015402030020010201010050000020162017201820192020202120222023H120162017201820192020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券图9三道红线均处于绿档图10平均融资成本426扣预资产负债率净负债率现金短债比平均融资成本8070460706045060440505043040404203030410202040010103900003802017201820192020202120222023H12017201820192020202120222023H1数据来源公司公告中信建投证券数据来源公司公告中信建投证券请务必阅读正文之后的免责条款和声明3龙湖集团港股公司简评报告竺劲分析师介绍房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项李凯研究助理likaidcqcsccomcn请务必阅读正文之后的免责条款和声明4龙湖集团港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去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