23H1核心净利润同比+1%、符合预期，行业逆境中保持稳健。23H1公司营业收入620亿元，同比-34.6%；归母净利润80.6亿元，同比+7.7%；核心净利润65.9亿元，同比+0.6%，逆境稳定实属不易；每股基本收益1.32元，同比+3.8%。地产结算收入499亿元，同比-40.5%；地产结算面积383万平，同比-36.0%。毛利率、归母净利率、核心净利率分别为22.4%、13.0%、10.6%，同比分别+1.2pct、+5.1pct、+3.7pct；地产结算毛利率14.3%，同比-3.0pct；三费费率为8.6%，同比+2.0pct，其中销售和管理费率分别同比+1.6pct和+0.3pct；投资收益13.9亿元，同比+235%；IP公允价值变动18.7亿元，同比+18.3%；预收账款1,561亿元，同比-14.2%，覆盖22年地产结算收入0.69倍。此外，拟派发中期每股股息0.32元。
　　23H1销售额985亿元、同比+15%，拿地/销售额比25%。23H1销售金额985亿元，同比+14.8%；销售面积580万平，同比+11.8%；销售均价1.70万元/平，同比+2.7%。23H1公司拿地总体谨慎中略有积极，拿地面积257万平、同比+13.7%，权益比例72%、较22年+7pct，拿地/销售面积比44%；拿地金额250亿元、同比+3.4%，拿地/销售额比25%；拿地均价9,744元/平，拿地/销售均价比57%，拿地重心回到上海、广州等核心城市。23H1末，公司布局61城，总土储5,489万平，权益比70%，其中一二线占比77%；平均土储成本5,027元/平，占比同期销售均价30%；剔除已售未结面积1,570万平，对应可售面积3,919万平，覆盖22年销售面积3.0倍。23H1竣工面积540万平，同比-32.5%；23年计划竣工1,900万平，同比-5%。
　　商场稳增、长租成熟、物管发力，多元化业务稳步增长。23H1公司IP收入63亿元，同比+8.0%。1）商场方面，23H1末布局32城、在手141座（其中28座轻资产），其中23H1新增5座（其中2座轻资产）；已开业81座（其中轻资产6座）、GRA762万平，同比+23.3%，位于18个城市；出租率95.4%，同比-0.2pct、较22年末环比+1.5pct；GFA980万平，同比+26.8%；23H1新开业5座，其中轻资产2座。23H1实现租金50.1亿元，同比+7.7%，同店同比-7%；商场销售额423亿元，同比+43.5%，同店同比+23%；日均客流269万人次，同比+55%，同店同比+20%；毛利率76.2%，同比+1.1pct；23H2预计新开业6座（其中轻资产4座），23年末预计累计开业GRA792万平，同比+10%。2）租赁住宅方面，冠寓已开业11.9万间，整体出租率93.7%、同比+0.4pct、较22年末环比+5.2pct，其中开业超六个月的项目出租率为95.9%、同比+0.2pct；租金12.3亿元，同比+4%。3）物管方面，23H1龙湖智创营收66.7亿元，同比+5%；在管面积3.5亿平；毛利率34.7%，同比+6pct。综上，公司经营性服务收入122亿元，同比+10.4%。
　　境内外全投资级民营标杆，资金困境中新增融资难能可贵。23H1末，公司处于三条红线绿档，剔预负债率61.9%，净负债率57.2%，现金短债比1.27倍；融资成本低至4.26%、较22年末+16BP；有息负债账期长达7.19年，处于行业前列。公司境外评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）。公司境外债余额于2027-2032年陆续到期；2023年境内债余额仅1.2亿元。
　　投资分析意见：多元成长，业绩稳健，维持“买入”评级。龙湖集团作为行业龙头之一，近30载稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象；我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻、精细运营、财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行，同时公司计划商场、长租和物管的多元业务也将换挡加速，经常性收入也将相应更快速提升。考虑到地产销售承压，我们维持公司23-25年业绩预测分别为245/249/258亿元，现价对应23年PE仅3.9X，我们依然看好公司的稳健成长，维持“买入”评级。
　　风险提示：房地产调控超预期收紧，销售去化率不及预期，消费复苏不及预期等。
　　

研究报告全文：申万宏源研究上海市南京东路99号862123297818wwwswsresearchcom简单金融成就梦想房地产公司研究2023年08月18日多元成长业绩稳健龙湖集团00960HK买入23H1核心净利润同比1符合预期行业逆境中保持稳健23H1公司营业收入620亿元同比-346归母净利润806亿元同比77核心净利润659亿元同比06逆境稳定维持实属不易每股基本收益132元同比38地产结算收入499亿元同比-405地产结算面积383万平同比-360毛利率归母净利率核心净利率分别为224130106同比分别12pct51pct37pct地产结算毛利率143同比-30pct三费费率为86市场数据2023年08月18日同比20pct其中销售和管理费率分别同比16pct和03pct投资收益139亿元同比235收盘价港币1654IP公允价值变动187亿元同比183预收账款1561亿元同比-142覆盖22年地产结恒生中国企业指数6147算收入069倍此外拟派发中期每股股息032元52周最高最低价港币2951023H1销售额985亿元同比15拿地销售额比2523H1销售金额985亿元同比148H股市值亿港币1049销售面积580万平同比118销售均价170万元平同比2723H1公司拿地总体谨流通H股百万股6342慎中略有积极拿地面积257万平同比137权益比例72较22年7pct拿地销售面汇率人民币港币109积比44拿地金额250亿元同比34拿地销售额比25拿地均价9744元平拿地销售均价比57拿地重心回到上海广州等核心城市23H1末公司布局61城总土储5489万平权益比70其中一二线占比77平均土储成本5027元平占比同期销售均价30股价表现30剔除已售未结面积1570万平对应可售面积3919万平覆盖22年销售面积30倍23H1竣2010工面积540万平同比-32523年计划竣工1900万平同比-5022222222222323232323232323-------------10-09101112010203040506070808商场稳增长租成熟物管发力多元化业务稳步增长23H1公司IP收入63亿元同比80-20-301商场方面23H1末布局32城在手141座其中28座轻资产其中23H1新增5座其-40-50中2座轻资产已开业81座其中轻资产6座GRA762万平同比233位于18个城市-60-70出租率954同比-02pct较22年末环比15pctGFA980万平同比26823H1新开LongforGroupHSCEI业5座其中轻资产2座23H1实现租金501亿元同比77同店同比-7商场销售额423亿元同比435同店同比23日均客流269万人次同比55同店同比20资料来源Bloomberg毛利率762同比11pct23H2预计新开业6座其中轻资产4座23年末预计累计开业GRA792万平同比102租赁住宅方面冠寓已开业119万间整体出租率937同比证券分析师04pct较22年末环比52pct其中开业超六个月的项目出租率为959同比02pct租袁豪金123亿元同比43物管方面23H1龙湖智创营收667亿元同比5在管面积35A0230520120001亿平毛利率347同比6pct综上公司经营性服务收入122亿元同比104yuanhaoswsresearchcom曹曼境内外全投资级民营标杆资金困境中新增融资难能可贵23H1末公司处于三条红线绿档剔A0230520120003预负债率619净负债率572现金短债比127倍融资成本低至426较22年末16BPcaomanswsresearchcom有息负债账期长达719年处于行业前列公司境外评级为BBB-标准普尔Baa2穆迪联系人BBB惠誉公司境外债余额于2027-2032年陆续到期2023年境内债余额仅12亿元曹曼投资分析意见多元成长业绩稳健维持买入评级龙湖集团作为行业龙头之一近30载862123297818转稳健发展历程树立了公司守信笃行的市场形象我们认为公司后续将继续凭借战略前瞻精细运营caomanswsresearchcom财务稳健和城市深耕四大特色稳健前行同时公司计划商场长租和物管的多元业务也将换挡加速经常性收入也将相应更快速提升考虑到地产销售承压我们维持公司23-25年业绩预测分别为245249258亿元现价对应23年PE仅39X我们依然看好公司的稳健成长维持买入评级风险提示房地产调控超预期收紧销售去化率不及预期消费复苏不及预期等财务数据及盈利预测人民币202120222023E2024E2025E营业收入百万元223375250565243804227845224603同比增长率210122-27-65-14净利润百万元2385424362244612492825764同比增长率19321041934每股收益元405408386393406净资产收益率191171153141132市盈率倍4040393937市净率倍0807060505注每股收益为归属于母公司所有者的净利润除以总股本BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch附录财务报表利润表单位百万元202120222023E2024E2025E营业收入223375250565243804227845224603营业成本166835197527191529175918171482销售费用54645338519448544785管理费用108216794661161786090财务费用146158000公允价值变动损益28502888294530043064投资收益29321421126913861376营业利润4761242294460094688648459营业外收支143529000利润总额4762745822460094688648459所得税1583912999130521330113748净利润3178832823329563358534712少数股东损益79358461849586578948归属母公司净利润2385424362244612492825764NOPLAT2417427318274182759428498EPS摊薄元405408386393406资料来源Wind申万宏源研究资产负债表单位百万元202120222023E2024E2025E货币资金8810472095732478860598145应收账款149756140674136879127919126099存货405492325469341326341768359365其他流动资产10351999157514631431流动资产合计644388540238553027559755585040长期股权投资1751418101181011810118101固定资产36492770816-112-965无形资产757562562562562投资性房地产174765187671191424195253199158其他非流动资产3457737432362443393233173非流动资产合计231263246536247147247736250030资产合计875651786774800174807491835069短期借款1450120657200301839717933应付账款10136164429624725738055934预收款项194874125176121799113826112206其他流动负债135806125613112736103548100937流动负债合计446543335875317037293151287010长期借款177565187351197136206922216708请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明1BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch其他非流动负债2966530369294472704726365非流动负债合计207231217720226583233969243072负债合计653773553595543621527120530083归属母公司所有者权益124949142100159454177137195412少数股东权益969289107997099103234109574所有者权益合计221878233179256553280371304987负债和股东权益875651786774800174807491835069资料来源Wind申万宏源研究现金流量表单位百万元202120222023E2024E2025E净利润2385432823329563358534712折旧与摊销4892721234926营运资本变动392011318113264630815680其他经营活动现金流2705453553859916214经营活动产生的现金流量净额2853285539408052133544152资本性支出5691757391018551706其他投资活动现金流265750000投资活动产生的现金流量净额487321114815619742199债务增加8488860004239586335198股权融资1190000支付股利86717098712772637506其他筹资活动现金流150205850602061356341筹资活动产生的现金流量净额312987983339386389132381现金及现金等价物净增加额11098160091152153589539现金及现金等价物期末余额8810472095732478860598145资料来源Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2BuildingMaterialsCompanyResearchOctoberJanuary122015122010FoodBeverageTobacco公司研究CompanyResearch信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及关联机构的持股情况股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券与市场基准指数的涨跌幅差别为标准定义如下买入BUY股价预计将上涨20以上增持Outperform股价预计将上涨10-20持有Hold股价变动幅度预计在-10和10之间减持Underperform股价预计将下跌10-20卖出SELL股价预计将下跌20以上行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论本公司使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数恒生中国企业指数法律声明本报告由上海申银万国证券研究所有限公司隶属于申万宏源证券有限公司以下简称本公司在中华人民共和国内地香港澳门台湾除外发布仅供本公司的客户包括合格的境外机构投资者等合法合规的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的真实性准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司强烈建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记未获本公司同意任何人均无权在任何情况下使用他们请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明3