维持“买入”评级，目标价24.0港元：公司稳定拿地，聚焦核心城市，通过精细财务管理保持财务健康，中期业绩保持稳健，同时稳定派息。我们预计公司2023/2024年的营业收入为2040/1974亿元，同比-19%/-3%；核心净利润为213/220亿元，同比-6%/+3%。我们维持“买入”评级，目标价24港元，对应2023/2024年PE为5.8/5.7倍，当前股价对应2023E股息收益率为7.4%。
　　收入端承压，核心利润平稳：公司收入端承压，综合毛利率回升，并表减少而转合联营增加，少数股权占比下降，带来核心利润平稳增长。2023H1公司实现营业收入620亿元人民币（下同），较2022H1同比下降35%，其中销售物业、租金收入、物业管理收入分别为450、63、58亿元，同比下降41%、增长8%、增长13%；毛利润为139亿元，同比下降31%，毛利率为22.4%，同比增加1.1个百分点，主要受到高毛利多元业务拉动，其中开发、投资物业、物管的毛利率分别为14.3%、77.3%、31.9%，同比下降3.0、增长1.8、增长8.3个百分点；核心净利润为66亿元，同比增长0.6%，核心净利润率为10.6%，同比增长3.7个百分点。2023H1末期每股派息0.32元，同比下降3%，派息额占核心净利润比例为31%，派息水平持续稳定。
　　上半年销售yoy+15%：23H1销售金额为985亿元，同比增长15%。下半年推货超过2200亿元，全年推货超过3200亿。
　　拿地节奏稳定，聚焦高能级地区：2023年H1集团新增土地储备总建面为257万方，权益建面为184万方，权益地价为180亿，单方成本为9740元。截止期末集团总土地储备为5,489万方，权益土储为3,800万方，单方成本为5027元，其中高能级城市的土储总建面占比达到8成。
　　多元业务贡献加大：2023H1公司实现租金收入63亿元，同比增长8%，其中商场租金收入和住房租赁收入分别为50、12亿元，同比增长6%和4%。物业管理收入为58亿元，同比增长13%。商业资产投资方面，下半年将新开2重资产+4轻资产项目，截至目前集团在手的商业项目141个，总建面超过1300万方，分布在32个高能级城市。
　　资产结构合理，精细财务管理：截至2023H1公司的净负债率为57%；现金短债比2.6倍。公司平均融资成本维持在4.26%的低位。公司持续收缩负债规模，23年已无境外债务到期，最近的美元债到期从27年开始，短期债务保持在11%的较低水平。
　　风险提示：宏观经济增长放缓、行业调控政策加严、流动性收紧、商品房销售不及预期、人民币贬值、租金收入不及预期。