营收下滑，利润率提升拉动利润增长。公司2023年1H营业收入620.4亿元，较2022年同期下降34.6%；归母净利润为80.6亿元，剔除公平值变动等影响后的归母核心利润同比增长0.6%至65.9亿元。2023年1H公司毛利率为22.4%，较2022年同期提高1.2个百分点；归母核心税后利润率（核心权益后利润率）为10.6%，较2022年同期提高3.7个百分点。2023年1H，公司每股基本盈利1.316元，剔除公平值变动等影响后的每股核心基本盈利为1.076元。董事会决议宣派中期股息每股人民币0.32元。物业投资与物业管理持续深耕优化。公司物业发展收入为498.7亿元，较2022年同期下降40.5%，总收入占比80.4%。
　　物业发展方面，公司交付物业总建筑面积为383.2万平，开发业务结算毛利率为14.3%，较2022年同期下降3.0个百分点，均价为13014元╱平。物业投资收入（不含税）为63.3亿元，较2022年同期增长8.0%，总收入占比10.2%。公司物业管理及相关服务收入为58.4亿元，较2022年同期增长12.9%，总收入占比9.4%；结算毛利率为31.9%，较2022年同期增长8.3个百分点。
　　负债率持续压降，融资成本保持低位。截止到2023年1H底，公司的综合借贷为2070.9亿元，在手现金为724.3亿元，净负债率为57.2%，剔除预收款后的资产负债率为61.9%。截止到2023年1H底，公司的平均借贷成本为年利率4.26%，平均贷款年限为7.19年。现金短债比为1.96倍，剔除预售监管资金及受限资金后，现金短债比为1.27倍。公司的信用评级为BBB-（标准普尔）、Baa2（穆迪）、BBB（惠誉）、AAA（中诚信证评、新世纪）。
　　物业发展销售同比向好，已售未结资源丰富。2023年1H，公司合同销售额为985.2亿元，同比增长14.8%，销售总建筑面积579.9万平方米，同比增长11.8%，销售单价为16987元╱平方米。截至2023年1H底，公司已售未结合同销售额为2465亿元，面积约为1570万平，为公司未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。
　　投资建议：维持“优于大市”评级。我们预测公司2023年EPS约为人民币3.96元每股，我们给予公司2023年6-7倍PE估值，对应合理价值区间为每股人民币23.75-27.71元（25.54-29.79港元）。（本文非特别注明，均以人民币计价，1港元=0.93人民币）。
　　风险提示。行业销售面临下行压力。

研究报告全文：TableMainInfo公司研究房地产房地产证券研究报告龙湖集团0960公司半年报2023年08月24日TableInvestInfo投资评级优于大市维持提质增效确保安全多航道业务协同发展股票数据TableSummary08TableStockInfo月23日收盘价港元1588投资要点52周股价波动港元678-2837总股本百万股6592总市值亿港元1047营收下滑利润率提升拉动利润增长公司2023年1H营业收入6204亿元相关研究较2022年同期下降346归母净利润为806亿元剔除公平值变动等影TableReportInfo龙湖集团0960HK2022年年报点评响后的归母核心利润同比增长06至659亿元2023年1H公司毛利率为盈利稳中有增财务结构稳健20230319224较2022年同期提高12个百分点归母核心税后利润率核心权益龙湖集团0960HK当季3Q销售额后利润率为106较2022年同期提高37个百分点2023年1H公司同比转正管理迈向机构化道路20221030每股基本盈利1316元剔除公平值变动等影响后的每股核心基本盈利为龙湖集团0960HK2022年中报点评1076元董事会决议宣派中期股息每股人民币032元债务管控稳健如初经营性收入稳步增长20220827物业投资与物业管理持续深耕优化公司物业发展收入为4987亿元较2022市场表现年同期下降405总收入占比804物业发展方面公司交付物业总建TableQuoteInfo筑面积为3832万平开发业务结算毛利率为143较2022年同期下降30个百分点均价为13014元平物业投资收入不含税为633亿元较2022年同期增长80总收入占比102公司物业管理及相关服务收入为584亿元较2022年同期增长129总收入占比94结算毛利率为319较2022年同期增长83个百分点负债率持续压降融资成本保持低位截止到2023年1H底公司的综合借沪深300对比1M2M3M贷为20709亿元在手现金为7243亿元净负债率为572剔除预收款绝对涨幅-17-102-48后的资产负债率为619截止到2023年1H底公司的平均借贷成本为年相对涨幅-33-43-55利率426平均贷款年限为719年现金短债比为196倍剔除预售监资料来源海通证券研究所管资金及受限资金后现金短债比为127倍公司的信用评级为BBB-标TableAuthorInfo准普尔Baa2穆迪BBB惠誉AAA中诚信证评新世纪物业发展销售同比向好已售未结资源丰富2023年1H公司合同销售额为9852亿元同比增长148销售总建筑面积5799万平方米同比增长118销售单价为16987元平方米截至2023年1H底公司已售未结合同销售额为2465亿元面积约为1570万平为公司未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础投资建议维持优于大市评级我们预测公司2023年EPS约为人民币396元每股我们给予公司2023年6-7倍PE估值对应合理价值区间为每股人民币元港元本文非特别注明均以人分析师涂力磊2375-27712554-2979民币计价1港元093人民币Tel02123219747Emailtll5535haitongcom风险提示行业销售面临下行压力证书S0850510120001主要财务数据及预测TableFinanceInfo202120222023E2024E2025E营业收入百万元223375250565255423274348298607-YoY210122197488净利润百万元2385424362260922819428755-YoY19321718120全面摊薄EPS元393388396428436毛利率253212220220210净资产收益率19091714155114351277资料来源公司年报2021-2022海通证券研究所备注净利润为归属母公司所有者的净利润请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团09602事件龙湖集团公告2023年中期业绩公告点评2023年1H公司业绩情况营收下滑利润率提升拉动利润增长公司2023年1H营业收入6204亿元较2022年同期下降346毛利为1390亿元较2022年同期下降310归母净利润为806亿元剔除公平值变动等影响后的归母核心利润同比增长06至659亿元2023年1H公司毛利率为224较2022年同期提高12个百分点核心税后利润率剔除评估增值后为126较2022年同期提高23个百分点归母核心税后利润率核心权益后利润率为106较2022年同期提高37个百分点2023年1H公司每股基本盈利1316元剔除公平值变动等影响后的每股核心基本盈利为1076元董事会决议宣派中期股息每股人民币032元物业投资与物业管理持续深耕优化公司物业发展收入为4987亿元较2022年同期下降405总收入占比804物业发展方面公司交付物业总建筑面积为3832万平开发业务结算毛利率为143较2022年同期下降30个百分点均价为13014元平物业投资收入不含税为633亿元较2022年同期增长80总收入占比102公司物业管理及相关服务收入为584亿元较2022年同期增长129总收入占比94结算毛利率为319较2022年同期增长83个百分点负债率持续压降融资成本保持低位截止到2023年1H底公司的综合借贷为20709亿元在手现金为7243亿元净负债率为572剔除预收款后的资产负债率为619截止到2023年1H底公司的平均借贷成本为年利率426平均贷款年限为719年非抵押债务占总债务比例为676一年内到期债务为3704亿元占总债务比例为179现金短债比为196倍剔除预售监管资金及受限资金后现金短债比为127倍公司的信用评级为BBB-标准普尔Baa2穆迪BBB惠誉AAA中诚信证评新世纪图1公司2016-2023年1H营业收入和同比增速图2公司2023年1H分项收入占比资料来源wind公司2023年中期业绩公告海通证券研究所资料来源公司2023年中期业绩公告海通证券研究所图3公司2018年-2023年1H分项收入同比增速图4公司2017年-2023年1H毛利率资料来源Wind公司2023年中期业绩公告海通证券研究所资料来源Wind海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团09603表1公司利润表对比单位百万元1H20221H2023YOY2022一营业收入9480562044-3456250565二营业总成本营业成本7465848145-3551197527销售费用2158241311855338管理费用40932876-29736794财务费用8477-779158公允价值变动1555184518672888联合营公司净额4131387235461421其他收入及收益887806-9061950三利润总额1592712375-223145822减所得税50443079-389512999四净利润108839295-145932823减少数股东损益34031237-63648461归属母公司净利润7480805877324362五每股收益基本每股收益元127132379408资料来源公司2023年中期业绩公告2022年业绩公告海通证券研究所表2公司资产负债表现金流量表和其他核心财务数据分析1H20221H2023YOY2022毛利率21322412212净利率11515035131资产负债率746696-50704剔除预收账款资产负债率681619-61648三项费用占收入比67862049百万元1H20221H2023YOY2022总资产889028774586-129786774归属上市公司股东净资产123756146765186142100货币现金8699471294-18072095预收账款合约负债181972156070-142125176资料来源公司2023年中期业绩公告2022年业绩公告海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团096042023年1H公司各项业务情况物业发展销售同比向好已售未结资源丰富2023年1H公司合同销售额为9852亿元同比增长148销售总建筑面积5799万平方米同比增长118销售单价为16987元平方米长三角西部环渤海华南及华中片区合同销售额分别为2906亿元2599亿元2241亿元1211亿元及895亿元分别占公司合同销售额的295264227123及91截至2023年1H底公司已售未结合同销售额为2465亿元面积约为1570万平为公司未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础图5公司20228-20237累计销售金额和单月环比增速图6公司2021年-2023年1H区域销售占比资料来源公司月度经营简报海通证券研究所资料来源公司2023年中期业绩公告海通证券研究所土地结构战略调整土储质量保障收益2023年1H公司新增收购土地储备总建筑面积为257万平权益面积为184万平平均权益收购成本为9744元平按地区分析西部地区长三角地区华中地区环渤海地区及华南地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的307293158140及102截至2023年1H底公司土地储备合计5489万平权益面积为3816万平土地储备的平均成本为5027元平为当期签约单价的296按地区分析环渤海地区西部地区长三角地区华中地区及华南地区的土地储备分别占土地储备总面积的310250197140及103投资物业发展快速2023年1H公司物业投资业务不含税租金收入为633亿元同比增长80商场租赁住房其他收入的占比分别为770不含北京长安天街等194和361商场运营截止2023年1H底公司已开业商场81座已开业城市18个已开业商场总建面为762万平含车位建筑面积为980万平整体出租率为9542023年1H公司商场总销售额为310亿元较2022年同期整体上升44较2022年同期同店上升232023年1H公司商场平均日客流269万人次较2022年同期整体上升55较2022年同期同店上升20租赁住房截止2023年1H底公司冠寓已开业119万间规模行业领先整体出租率为937其中开业超过六个月的项目出租率为9592得益于已开业商场的租金上涨在建商场的持续投入以及租赁住房冠寓的发展2023年1H公司录得投资物业评估增值187亿元请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团09605图7公司2023年1H新增土地储备分布图8截至2023年1H公司总土地储备分布资料来源公司2023年中期业绩公告海通证券研究所资料来源公司2023年中期业绩公告海通证券研究所投资建议维持优于大市评级我们预测公司2023年EPS约为人民币396元每股我们给予公司2023年6-7倍PE估值对应合理价值区间为每股人民币2375-2771元2554-2979港元本文非特别注明均以人民币计价1港元093人民币表3可比公司估值表EPS人民币元PE倍2023PEG代码简称总市值2023PE2022-24亿港元20222023E2024E20222023E2024E年净利润复合增速00688HK中国海外发展166821325327867356751604001109HK华润置地221839444849573164358105300817HK中国金茂140016026030646386336010均值683532478034注收盘价为8月23日价格EPS为wind一致预期资料来源Wind海通证券研究所风险提示行业销售面临下行压力请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团09606财务报表分析和预测主要财务指标20222023E2024E2025E利润表百万元20222023E2024E2025E每股指标元营业收入250565255423274348298607每股收益388396428436营业成本197527199230213992235899每股净资产2262255229803416毛利率212220220210每股经营现金流1591233-3061536其他收入299300300300价值评估倍销售费用5338510857616271PE627404374367管理费用6794587563106868PB107063054047其他营业费用0000EVEBITDA690361388185营业利润40318455104858549869盈利能力指标利息收支-1144176-553-283毛利率2117220022002100其他非经营性损益2939408340934093净利润率97210221028963除税前利润45822503705442955512净资产收益率1714155114351277减所得税12999151111632916654盈利增长净利润32823352593810038858营业收入增长率1217194741884少数股东权益84619167990610103净利润增长率213710806199归属普通股东净利润24362260922819428755偿债能力指标资产负债率7036661061726115流动比率161174191185速动比率063099102117净负债比率582922482773-350经营效率指标应收帐款周转天数5468450043004200存货周转天数6661500040003600资产负债表百万元20222023E2024E2025E货币资金72095143399114882208275应收款项140674162998172241182303存货325469227948247589224209其它流动资产1999169618612039流动资产合计540238536041536573616826固定资产2770243726082965商誉及无形资产6819657565396505现金流量表百万元20222023E2024E2025E其他非流动资产11217112171121711217经营活动现金流996181298-20145101261非流动资产合计246536255818264217272376投资活动现金流-12412-4865-3625-3318资产总计786774791860800790889202融资活动现金流-13558-5130-4747-4550短期借款20657192021758116142现金净流量-1600971303-2851793393应付账款64429949566355799132应交税金44155408674115244791其他流动负债250790194322200417218079流动负债合计335875308479281555333354长期借款187351184544182299180054其它长期负债30369303693036930369非流动负债合计217720214914212668210423负债总计553595523393494223543777普通股股东权益142100168221196415225170少数股东权益91079100246110152120255负债和所有者权益合计786774791860800790889202备注1表中计算估值指标的收盘价日期为8月23日2以上各表均为简表资料来源公司年报2022海通证券研究所请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明公司研究龙湖集团09607信息披露分析师声明涂力磊TableAnalyst房地产行业s本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格以勤勉的职业态度独立客观地出具本报告本报告所采用的数据和信息均来自市场公开信息本人不保证该等信息的准确性或完整性分析逻辑基于作者的职业理解清晰准确地反映了作者的研究观点结论不受任何第三方的授意或影响特此声明分析师负责的股票研究范围TableReports重点研究上市公司城建发展华侨城A中国国贸新湖中宝碧桂园华润置地保利物业碧桂园服务天健集团建发股份卓越商企服务融创服务万物云保利发展锦和商管华发股份金地集团龙湖集团中国海外发展招商蛇口张江高科美的置业远洋服务越秀服务首开股份万科A绿城中国中国金茂建发国际集团新城控股投资评级说明1投资评级的比较和评级标准类别评级说明以报告发布后的6个月内的市场表现优于大市预期个股相对基准指数涨幅在10以上为比较标准报告发布日后6个月内股票投资评中性预期个股相对基准指数涨幅介于-10与10之间的公司股价或行业指数的涨跌幅级弱于大市预期个股相对基准指数涨幅低于-10及以下相对同期市场基准指数的涨跌幅无评级对于个股未来6个月市场表现与基准指数相比无明确观点2市场基准指数的比较标准优于大市预期行业整体回报高于基准指数整体水平以上股市场以海通综指为基准香港市10A行业投资评场以恒生指数为基准美国市场以标中性预期行业整体回报介于基准指数整体水平-10与10之间级普或纳斯达克综合指数为基准500弱于大市预期行业整体回报低于基准指数整体水平-10以下法律声明本报告仅供海通证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告市场有风险投资需谨慎本报告所载的信息材料及结论只提供特定客户作参考不构成投资建议也没有考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要客户应考虑本报告中的任何意见或建议是否符合其特定状况在法律许可的情况下海通证券及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券并进行交易还可能为这些公司提供投资银行服务或其他服务本报告仅向特定客户传送未经海通证券研究所书面授权本研究报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记如欲引用或转载本文内容务必联络海通证券研究所并获得许可并需注明出处为海通证券研究所且不得对本文进行有悖原意的引用和删改根据中国证监会核发的经营证券业务许可海通证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务请务必阅读正文之后的信息披露和法律声明