合肥推出促进房地产市场平稳健康发展的10项创新举措，广州出台城中村改造新政。国家发改委推出恢复和扩大消费的措施，支持刚性和改善性住房需求，提升家装家居消费等是稳定大宗消费政策的重要内容。我们预计，政策仍将沿着在供给侧为企业减负，在需求侧鼓励合理需求释放的节奏进展。房地产产业链整体将受益新的政策环境。
　　▍深圳、北京、广州等城市表态将尽快推出有关政策措施，大力支持、更好满足刚性和改善性住房需求。7月24日中央政治局会议及住建部企业座谈会后，深圳、北京、广州等城市均表态尽快推出有关措施。核心城市的政策发力空间足，需求根基好。我们相信随着政策导向变化，大城市的政策柔性和弹性会增加，住房需求释放值得期待，而全国房地产市场的购房需求也将随之有所好转，四季度房价单边下降的预期将结束。
　　▍为开发企业减负，优化办事流程，提高资金使用效率。合肥提出10项创新举措，促进房地产市场平稳健康发展，包括：积极探索商品房销售按套内面积计价；“城中村”改造大胆探索土地供应“定向挂牌、协议出让”；试行取消商品房的楼层差价率限制；试行车位、车库与商品房同步办理预售许可证；落实“全程代办”；土地招标拍卖挂牌出让运用“竞品质”机制等。我们认为，这类政策有两方面影响。首先，从拿地到销售的时间可能进一步缩短，企业的自主定价权可能提升。另一方面，综合实力占优的企业可能优势更大，拿地等环节的“运气成分”可能有所下降。
　　▍从制度层面推进“啃硬骨头”。从超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议看，城中村改造战略意义重大，我们预计将会得到全方位的资源支持。广州提出，探索城中村改造复建物业性质留白，支持城中村改造分期分片实施，缩短城中村改造用地报批时间，简化建设工程规划许可申办材料。我们认为，城中村改造所面临的主要不是资金来源障碍，而是和行政流程，城市规划，社会治理等因素相关的约束。我们相信，各地的政策措施有望适当放开在规划、审批方面的限制，从而推动更多超大特大城市的城中村改造落地。
　　▍为置业正名，更关注房屋运维养护的可持续性。7月31日国家发改委推出的恢复和扩大消费的20条措施，有一条直接提到买房需求，另有内容则和居住有一定的关系。总体来说，这有望进一步解除对于买房需求的不合理限制，更有利于繁荣和住宅养护，小区运维相关的产业，尤其是物业服务行业。
　　▍风险因素：相关政策出台进度或力度不及预期的风险；部分房地产开发企业外币负债难以借新还旧的风险；行业基本面短期不会改善的风险。
　　▍投资策略。我们认为，虽然短期基本面和信用风险难以完全消除，但这恰恰也是政策不断发力的土壤。行业有望在四季度复苏，在此之前政策趋势已经明朗，对大多数企业的资产负债表顾虑没有必要。我们看好优质开发企业，推荐华润置地、越秀地产、上海临港，华发股份、滨江集团、绿城中国等公司。我们在中长期更看好具备广阔前景的地产服务企业，包括万物云、贝壳、华润万象生活、中海物业等。

研究报告全文：开发流程减负稳住大宗消费房地产行业重大事项点评2023731中信证券研究部核心观点合肥推出促进房地产市场平稳健康发展的10项创新举措广州出台城中村改造新政国家发改委推出恢复和扩大消费的措施支持刚性和改善性住房需求提升家装家居消费等是稳定大宗消费政策的重要内容我们预计政策仍将沿着在供给侧为企业减负在需求侧鼓励合理需求释放的节奏进展房地产产业链整体将受益新的政策环境深圳北京广州等城市表态将尽快推出有关政策措施大力支持更好满足陈聪基础设施和现代服刚性和改善性住房需求7月24日中央政治局会议及住建部企业座谈会后深务产业首席分析师圳北京广州等城市均表态尽快推出有关措施核心城市的政策发力空间足S1010510120047需求根基好我们相信随着政策导向变化大城市的政策柔性和弹性会增加住房需求释放值得期待而全国房地产市场的购房需求也将随之有所好转四季度房价单边下降的预期将结束为开发企业减负优化办事流程提高资金使用效率合肥提出10项创新举措促进房地产市场平稳健康发展包括积极探索商品房销售按套内面积计价城中村改造大胆探索土地供应定向挂牌协议出让试行取消商品房的楼层差价率限制试行车位车库与商品房同步办理预售许可证落实全程代办张全国土地招标拍卖挂牌出让运用竞品质机制等我们认为这类政策有两方面影房地产和物业服务响首先从拿地到销售的时间可能进一步缩短企业的自主定价权可能提升行业联席首席分析另一方面综合实力占优的企业可能优势更大拿地等环节的运气成分可能师有所下降S1010517050001从制度层面推进啃硬骨头从超大特大城市积极稳步推进城中村改造工作部署电视电话会议看城中村改造战略意义重大我们预计将会得到全方位的资源支持广州提出探索城中村改造复建物业性质留白支持城中村改造分期分片实施缩短城中村改造用地报批时间简化建设工程规划许可申办材料我们认为城中村改造所面临的主要不是资金来源障碍而是和行政流程城市规划社会治理等因素相关的约束我们相信各地的政策措施有望适当放开在规划刘河维审批方面的限制从而推动更多超大特大城市的城中村改造落地房地产和物业服务为置业正名更关注房屋运维养护的可持续性7月31日国家发改委推出的恢分析师复和扩大消费的20条措施有一条直接提到买房需求另有内容则和居住有一S1010523030004定的关系总体来说这有望进一步解除对于买房需求的不合理限制更有利于繁荣和住宅养护小区运维相关的产业尤其是物业服务行业风险因素相关政策出台进度或力度不及预期的风险部分房地产开发企业外币房地产行业负债难以借新还旧的风险行业基本面短期不会改善的风险评级强于大市维持投资策略我们认为虽然短期基本面和信用风险难以完全消除但这恰恰也是政策不断发力的土壤行业有望在四季度复苏在此之前政策趋势已经明朗对大多数企业的资产负债表顾虑没有必要我们看好优质开发企业推荐华润置地越秀地产上海临港华发股份滨江集团绿城中国等公司我们在中长期更看好具备广阔前景的地产服务企业包括万物云贝壳华润万象生活中海物业等证券研究报告请务必阅读正文之后第6页起的免责条款和声明房地产行业重大事项点评2023731重点公司盈利预测及投资评级收盘价EPS元PE简称代码交易货评级币22A23E24E25E22A23E24E25E开发越秀地产00123HK10210512215817488765954买入万科A000002SZ15219019720421080777573买入华发股份600325SH10612215120221587715349买入滨江集团002244SZ10712014316817289756362买入华润置地01109HK36537941046350688827266买入龙湖集团00960HK20635535636337453535250买入上海临港600848SH128040065069076320196186168买入服务贝壳-W02423HK476076200233243572218187179买入万物云02602HK2791722092573151491229981买入华润万象生活01209HK389097129164203365276218175买入滨江服务03316HK2171491962583321331108465买入中海物业02669HK91039051065083214178138110买入资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年7月28日收盘价中海物业EPS为港元其余公司EPS均为元万物云和华润万象生活为核心EPS贝壳-W为每股Non-GAAP净利润越秀地产贝壳-W因股本变动EPS做相应调整请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业重大事项点评2023731表1目前北京依然沿用2014年10月实施的普通住宅标准指标要求住宅小区建筑容积率10含以上单套建筑面积140平方米含以下实际成交价格低于价五环内单价低于39600元平方米或总价低于468万元五至六环之间单价低于31680元平方米或总价低于格标准3744万元六环以外单价低于23760元平方米或总价低于2808万元单价或总价其中一个条件符合即可资料来源北京市政府官网中信证券研究部表2一线城市目前的限购限贷情况城市限购范围限购要求夫妻未成年孩子为例首套认定标准首套首付比例二套首付比例无在途按揭本地名北京全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套35406080下无房无按揭记录无在途按揭本地名上海全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套355070下无房无按揭记录越秀荔湾海珠无在途按揭本地名广州白云番禺南沙本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套30405070下无房无按揭记录天河黄埔花都无在途按揭本地名深圳全市本地户籍两套外地户籍五年社保个税一套30505070下无房无按揭记录资料来源各地方政府官网中信证券研究部请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业重大事项点评2023731相关研究房地产行业专题研究不同的问题全新的角度2023-07-30物业服务行业跟踪报告稳就业政策的受益领域短期迎来四大催化剂2023-07-29房地产和物业服务行业重大事项点评直面供求重大变化政策将发力防风险2023-07-24住房市场资金流透视系列报告之三政府性基金收入预算完成几何2023-07-24房地产行业重大事项点评本轮城中村改造的承继和创新2023-07-22房地产产业链专题研究居住政策重心翻转老房消费加档提速2023-07-19房地产行业2023年上半年数据点评缓释长期压力对冲短期风险2023-07-18住房市场资金流透视系列报告之二解读公积金年报2023-07-17住房市场资金流透视系列报告之一科学提取住宅专项维修资金优化小区运维2023-07-16房地产行业点评报告政策进一步蓄力2023-07-11房地产和物业服务行业重大事项点评地产政策会积极有为吗2023-06-28房地产行业跟踪报告基本面和政策面的两个关键问题2023-06-26C-REITs2023年下半年投资策略产业研究篇详解五大业态把握布局时机PPT2023-06-20房地产行业2023年5月宏观数据点评降息预计有助于托底楼市基本面2023-06-16房地产行业跟踪报告房地产与中国土地市场新变化2023-05-30房地产行业2023年下半年投资策略聚焦核心资产坚守关键能力2023-05-26房地产行业4月数据点评旧开发模式黄昏和板块投资主线变化2023-05-16房地产行业新发展模式研究迎接另一个晨曦2023-05-09房地产行业跟踪点评央企的三大核心优势2023-05-09房地产行业跟踪点评一边定力持久一边啃硬骨头2023-05-03房地产和物业服务行业基金持仓专题研究基金持续低配产业两重变轨2023-04-27房地产行业2023年3月宏观数据点评政策和基本面的微型跷跷板2023-04-18物业服务行业2022年年报总评重估运营溢价回归服务初心2023-04-04房地产和物业服务行业跟踪快报政策支持有耐心行业发展可持续2023-04-02房地产行业专题研究财政视角看房地产市场2023-03-20产业园区行业跟踪点评重估园区2023-03-20房地产行业2023年一季度市场跟踪政策发力空间足产业复苏可持续2023-03-15房地产行业跟踪报告新龙头的高质量发展新机遇2023-03-03房地产行业跟踪报告短期影响不宜高估长期影响不宜低估2023-03-01房地产和物业服务行业2023年2月企业销售数据点评销售底部已过复苏势头强劲2023-03-01房地产行业跟踪点评政策长短兼顾销售快速复苏2023-02-27房地产行业重大事项点评加速盘活存量资产持续利好运营能力2023-02-21请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业重大事项点评2023731房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11请务必阅读正文之后的免责条款和声明5分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12个股票评级月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场代持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深300卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香港市场强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达克综合行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上6特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应当联系CLSAAmericasLLC在美国证券交易委员会注册的经纪交易商以及CLSA的附属公司新加坡本研究报告在新加坡由CLSASingaporePteLtd仅向新加坡财务顾问规例界定的机构投资者认可投资者及专业投资者分发就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜新加坡的报告收件人应联系CLSASingaporePteLtd地址80RafflesPlace18-01UOBPlaza1Singapore048624电话6564167888因您作为机构投资者认可投资者或专业投资者的身份就CLSASingaporePteLtd可能向您提供的任何财务顾问服务CLSASingaporePteLtd豁免遵守财务顾问法第110章财务顾问规例以及其下的相关通知和指引CLSA业务条款的新加坡附件中证券交易服务C部分所披露的某些要求MCIP085112021加拿大本研究报告由中信证券制作对身在加拿大的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所载任何观点的背书英国本研究报告归属于营销文件其不是按照旨在提升研究报告独立性的法律要件而撰写亦不受任何禁止在投资研究报告发布前进行交易的限制本研究报告在英国由CLSAUK分发且针对由相应本地监管规定所界定的在投资方面具有专业经验的人士涉及到的任何投资活动仅针对此类人士若您不具备投资的专业经验请勿依赖本研究报告对于英国分析员编纂的研究资料其由CLSAUK制作并发布就英国的金融行业准则该资料被制作并意图作为实质性研究资料CLSAUK由英国金融行为管理局授权并接受其管理欧洲经济区本研究报告由荷兰金融市场管理局授权并管理的CLSAEuropeBV分发澳大利亚CLSAAustraliaPtyLtdCAPL商业编号53139992331金融服务牌照编号350159受澳大利亚证券与投资委员会监管且为澳大利亚证券交易所及CHI-X的市场参与主体本研究报告在澳大利亚由CAPL仅向批发客户发布及分发本研究报告未考虑收件人的具体投资目标财务状况或特定需求未经CAPL事先书面同意本研究报告的收件人不得将其分发给任何第三方本段所称的批发客户适用于公司法2001第761G条的规定CAPL研究覆盖范围包括研究部门管理层不时认为与投资者相关的ASXAllOrdinaries指数成分股离岸市场上市证券未上市发行人及投资产品CAPL寻求覆盖各个行业中与其国内及国际投资者相关的公司印度CLSAIndiaPrivateLimited成立于1994年11月为全球机构投资者养老基金和企业提供股票经纪服务印度证券交易委员会注册编号INZ000001735研究服务印度证券交易委员会注册编号INH000001113和商人银行服务印度证券交易委员会注册编号INM000010619CLSA及其关联方可能持有标的公司的债务此外CLSA及其关联方在过去12个月内可能已从标的公司收取了非投资银行服务和或非证券相关服务的报酬如需了解CLSAIndia关联方的更多详情请联系Compliance-Indiaclsacom未经中信证券事先书面授权任何人不得以任何目的复制发送或销售本报告中信证券2023版权所有保留一切权利7