事件
　　2023年5月18日，贝壳发布2023年Q1业绩：2023年Q1实现收入203亿元，同比+61.6%；实现经调整净利润35.61亿元，去年同期仅为0.28亿元。
　　点评
　　业绩大超预期。1Q23经调整净利润大超预期，主要因为：①各业务板块交易额超预期增长带动收入超预期。1Q23二手房GTV同比+78%、新房GTV同比+44%、家装家居业务可比口径GTV同比+108%，带动1Q23收入实现203亿元，超此前收入指引上限（185亿元）10%；这主要因为今年地产销售复苏，且公司凭借强大竞争力获得了优于行业的表现；②毛利率提升超预期。1Q23毛利率31.3%，相较4Q22提升6.9个百分点，为上市以来最好季度毛利率。其中1Q23存量房板块贡献利润率达49.0%，相较4Q22提升12.1个百分点，主要因为收入增长及链家经纪人固薪成本减少。这验证了我们此前判断，即公司成本管控和精细化运营能力强，在行业复苏阶段利润率提升弹性大。
　　新房GTV跑赢行业，应收账款周转天数持续下降。①2023年1-3月全国住宅商品房销售额累计同比+7%，而同期公司新房总交易额达2779亿元，同比+44%，远超行业增速，说明公司在新房销售市场中份额进一步提升。②高增速同时也保持了高质量发展。1Q23新房业务应收账款周转天数仅为59天，同比缩短93天。
　　家装家居高速增长，协同效应持续显现。1Q23家装家居业务实现合同额27亿元，同比口径增长108%，其中一赛道合作贡献占比超过40%，协同比例继续提升。4Q22由一赛道贡献的合同金额占比为39%，2022年6月该比值为超过25%。
　　盈利预测、估值与评级
　　考虑到1Q23超预期的利润率表现，我们上调了盈利预测，预计公司2023-25年NON-GAAP净利润分别为82亿元、106亿元、119亿元,；相较此前预测分别+5.8%、+6.9%、+5.7。公司股票现价对应2023-25年PE估值为17.0/13.2/11.7倍，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　新房和二手房复苏不及预期；佣金费率限制政策出台；负面舆情风险。