2022年公司实现营收606.7亿元，同比下降24.9%；归母净亏损13.9亿元；实现经调整归母净利润28.5亿元，同比增长24.4%。公司2022年总GTV为2.6万亿元，同比下降32.3%，GTV与营收随行业下降，公司在地产下行期对业务的降本增效，使得房产经纪业务的贡献利润率逆势提升，推动经调整归母净利润实现超预期增长。在地产销售有望持续回暖的背景下，我们看好公司凭借品牌优势、不断精进的业务协同能力，取得市占率的进一步提升。
　　事件
　　2022年，公司实现营收606.7亿元，同比下降24.9%；归母净亏损为13.9亿元；实现经调整归母净利润28.5亿元，同比增长24.4%。
　　简评
　　GTV与营收随行业下降，经调整归母净利润实现超预期增长。受2022年中国地产市场整体下行影响，2022年公司总GTV为2.6万亿元，同比下降32.3%；其中存量房GTV为1.6万亿元，同比下降23.4%，新房GTV为0.9万亿元，同比下降41.5%。受GTV下行影响，公司2022年总营收同比下降24.9%，其中存量房业务营收下降24.5%，新房业务营收下降38.3%。2022年经调整归母净利润同比增长24.4%，公司在地产下行期对业务的降本增效，使得房产经纪业务的贡献利润率逆势提升，推动业绩实现超预期增长，其中2022年存量房业务的贡献利润率为39.8%，较上年提升2.8个百分点；新房业务的贡献利润率为23.6%，较上年提升4.3个百分点。
　　主动优化业务结构，经营效率提升。截至2022年年末，公司的门店数量约4.1万家，同比减少20.6%；活跃门店数量约3.7万家，同比减少17.4%；经纪人数量约39.4万名，同比减少13.3%；活跃经纪人数量约35.0万名，同比减少14.0%。在地产行业进入减量高质发展的大背景下，公司主动优化运营效率较低的门店，凭借一直以来坚持的中性市场观行稳致远。2022年公司推动了平台上超过3000家门店的合并，并重点改善链家门店的运营，2022年链家亏损门店的占比较2021年下降7个百分点。
　　新房费率提升，较好应对行业波动。2022年公司的新房业务费率约3.0%，较2021年提升0.1个百分点。为应对地产行业波动，公司调优新房业务的合作伙伴结构，提高销售项目的质量和佣金回款安全性，预付佣金占比由2022年一季度的20%提升至四季度的44%。截至2022年年末，公司的应收账款总额为40.8亿元，同比下降56.3%，新房业务的收入质量提升。
　　家装家居与房屋租赁业务持续精进。2022年4月公司完成对圣都家装的收购，2022年公司实现家装家居业务营收50.5亿元，房产交易服务对家装家居总合同额的导流贡献比例持续增长，家居新零售业务对家装家居总合同额的贡献比例不断提升。2022年公司房屋租赁业务中的轻托管服务在管规模突破7万套，四季度的入住率较三季度提升3.7个百分点。
　　上调盈利预测，维持买入评级。我们预测2023-2025年公司EPS分别为0.74/1.01/1.36元（原预测2023-2024年EPS为0.52/0.91元），预测2023-2025年公司Non-GAAP归母净利润分别为74.2/87.0/102.4亿元。公司作为中国领先的房产交易和服务平台，在行业下行期降本增效成果显著，业绩实现超预期增长；在地产销售有望持续回暖的背景下，我们看好公司凭借品牌优势、不断精进的业务协同能力，取得市占率的进一步提升，维持买入评级。
　　风险提示：1）二手房及新房交易修复可能不及预期。尽管自2023年年初以来地产销售呈现明显的回暖态势，但后续市场走势仍受宏观经济环境、居民对收入预期的影响，若房屋成交不及预期，可能仍将导致公司GTV及经纪业务营收增长不及预期、业绩承压；
　　2）新兴业务发展可能不及预期。公司于2022年二季度并表圣都家装，后续将依靠家装业务打开第二增长曲线。但圣都家装存在整合效果不及预期的风险；家装业务并非完全标准化的业务，也存在多地复制效果不及预期的风险。
　　

研究报告全文：证券研究报告港股公司简评地产代理HS业绩超预期增长经营效率逆势提贝壳-W2423HK升2022年年度业绩点评核心观点2022年公司实现营收6067亿元同比下降249归母净亏损维持买入139亿元实现经调整归母净利润285亿元同比增长244竺劲公司2022年总GTV为26万亿元同比下降323GTV与营收随行业下降公司在地产下行期对业务的降本增效使得房产经zhujinbjcsccomcn纪业务的贡献利润率逆势提升推动经调整归母净利润实现超预18621097792期增长在地产销售有望持续回暖的背景下我们看好公司凭借SAC执证编号s1440519120002品牌优势不断精进的业务协同能力取得市占率的进一步提升SFC中央编号BPU491发布日期2023年03月27日当前股价499港元事件2022年公司实现营收6067亿元同比下降249归母净亏主要数据损为139亿元实现经调整归母净利润285亿元同比增长股票价格绝对相对市场表现2441个月3个月12个月0715213236306466337393简评12月最高最低价港元5582475总股本万股37506548GTV与营收随行业下降经调整归母净利润实现超预期增长受2022年中国地产市场整体下行影响2022年公司总GTV为26流通H股万股35945326万亿元同比下降323其中存量房GTV为16万亿元同比总市值亿港元187158下降234新房GTV为09万亿元同比下降415受GTV流通市值亿港元179367下行影响公司2022年总营收同比下降249其中存量房业务近3月日均成交量万股8071营收下降245新房业务营收下降3832022年经调整归母主要股东净利润同比增长244公司在地产下行期对业务的降本增效PropitiousGlobalHoldings使得房产经纪业务的贡献利润率逆势提升推动业绩实现超预期2334Limited增长其中2022年存量房业务的贡献利润率为398较上年提升28个百分点新房业务的贡献利润率为236较上年提升股价表现43个百分点12474主动优化业务结构经营效率提升截至2022年年末公司的门店数量约41万家同比减少206活跃门店数量约37万24家同比减少174经纪人数量约394万名同比减少133-26活跃经纪人数量约350万名同比减少140在地产行业进入减量高质发展的大背景下公司主动优化运营效率较低的门店贝壳恒生指数凭借一直以来坚持的中性市场观行稳致远2022年公司推动了平-W台上超过3000家门店的合并并重点改善链家门店的运营2022年链家亏损门店的占比较2021年下降7个百分点相关研究报告中信建投房地产贝壳-W2423单新房费率提升较好应对行业波动2022年公司的新房业务费率221201季首度出现盈利转正降本增效成效明显2022年三季报点评约30较2021年提升01个百分点为应对地产行业波动公司调优新房业务的合作伙伴结构提高销售项目的质量和佣金本报告由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供同时请参阅最后一页的重要声明贝壳-W港股公司简评报告回款安全性预付佣金占比由2022年一季度的20提升至四季度的44截至2022年年末公司的应收账款总额为408亿元同比下降563新房业务的收入质量提升家装家居与房屋租赁业务持续精进2022年4月公司完成对圣都家装的收购2022年公司实现家装家居业务营收505亿元房产交易服务对家装家居总合同额的导流贡献比例持续增长家居新零售业务对家装家居总合同额的贡献比例不断提升2022年公司房屋租赁业务中的轻托管服务在管规模突破7万套四季度的入住率较三季度提升37个百分点上调盈利预测维持买入评级我们预测2023-2025年公司EPS分别为074101136元原预测2023-2024年EPS为052091元预测2023-2025年公司Non-GAAP归母净利润分别为7428701024亿元公司作为中国领先的房产交易和服务平台在行业下行期降本增效成果显著业绩实现超预期增长在地产销售有望持续回暖的背景下我们看好公司凭借品牌优势不断精进的业务协同能力取得市占率的进一步提升维持买入评级风险提示1二手房及新房交易修复可能不及预期尽管自2023年年初以来地产销售呈现明显的回暖态势但后续市场走势仍受宏观经济环境居民对收入预期的影响若房屋成交不及预期可能仍将导致公司GTV及经纪业务营收增长不及预期业绩承压2新兴业务发展可能不及预期公司于2022年二季度并表圣都家装后续将依靠家装业务打开第二增长曲线但圣都家装存在整合效果不及预期的风险家装业务并非完全标准化的业务也存在多地复制效果不及预期的风险图表1重要财务指标202120222023E2024E2025E营业收入百万元807524460668787882512924913310784578YoY1457-2487299317341660净利润百万元-52413-138607275742380088509609YoY-11887-164452989437843408Non-GAAP净利润百万元2294572853947421448698091023817YoYNA24381600417201771EPS摊薄元-014-037074101136PE倍-35351-13367671948753636PB倍277269153106081资料来源Wind中信建投请参阅最后一页的重要声明1贝壳-W港股公司简评报告图表22022年营业收入6067亿元同比下降249图表32022年Non-GAAP归母净利润285亿元Non-GAAP归母净利润百万元营业收入百万元yoy30000900000608000005025000700000402000060000030500000201500040000010100003000000200000-105000100000-200000-30202120222019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表42022年总GTV26万亿元同比下降323图表52022年新房业务费率上升至30新兴业务及其他GTV百万元包括住房租赁及住房金融业务等二手房交易新房交易家装家居GTV百万元35新房交易GTV百万元二手房交易GTV百万元3045000002540000003500000203000000250000015200000010150000010000000550000000020192020202120222019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投图表6贝壳各业务营收结构图表7贝壳各业务贡献利润率二手房交易新兴业务及其他百万元包括住房租赁及住房金融业务等新房交易家装家居百万元家装家居新房交易百万元新兴业务及其他包括住房租赁及住房金融业务等二手房交易百万元90010080090700806007050060400504030030200201001000020192020202120222019202020212022资料来源公司公告中信建投资料来源公司公告中信建投请参阅最后一页的重要声明2贝壳-W港股公司简评报告竺劲房地产和建筑行业首席分析师北京大学国家发展研究院金融学硕士专注于分析师介绍房地产物业管理等行业研究10年证券从业经验多次荣获最佳行业金牛分析师奖房地产行业新财富最佳分析师房地产行业机构投资者财新资本市场分析师成就奖房地产行业卖方分析师水晶球奖房地产行业等奖项请参阅最后一页的重要声明3贝壳-W港股公司简评报告评级说明投资评级标准评级说明报告中投资建议涉及的评级标准为报告发布日后6买入相对涨幅15以上个月内的相对市场表现也即报告发布日后的6个增持相对涨幅515月内公司股价或行业指数相对同期相关证券市股票评级中性相对涨幅-55之间场代表性指数的涨跌幅作为基准A股市场以沪深减持相对跌幅515300指数作为基准新三板市场以三板成指为基准卖出相对跌幅15以上香港市场以恒生指数作为基准美国市场以标普强于大市相对涨幅10以上500指数为基准行业评级中性相对涨幅-10-10之间弱于大市相对跌幅10以上分析师声明本报告署名分析师在此声明i以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告结论不受任何第三方的授意或影响ii本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿法律主体说明本报告由中信建投证券股份有限公司及或其附属机构以下合称中信建投制作由中信建投证券股份有限公司在中华人民共和国仅为本报告目的不包括香港澳门台湾提供中信建投证券股份有限公司具有中国证监会许可的投资咨询业务资格本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格证书编号已披露在报告首页在遵守适用的法律法规情况下本报告亦可能由中信建投国际证券有限公司在香港提供本报告作者所持香港证监会牌照的中央编号已披露在报告首页一般性声明本报告由中信建投制作发送本报告不构成任何合同或承诺的基础不因接收者收到本报告而视其为中信建投客户本报告的信息均来源于中信建投认为可靠的公开资料但中信建投对这些信息的准确性及完整性不作任何保证本报告所载观点评估和预测仅反映本报告出具日该分析师的判断该等观点评估和预测可能在不发出通知的情况下有所变更亦有可能因使用不同假设和标准或者采用不同分析方法而与中信建投其他部门人员口头或书面表达的意见不同或相反本报告所引证券或其他金融工具的过往业绩不代表其未来表现报告中所含任何具有预测性质的内容皆基于相应的假设条件而任何假设条件都可能随时发生变化并影响实际投资收益中信建投不承诺不保证本报告所含具有预测性质的内容必然得以实现本报告内容的全部或部分均不构成投资建议本报告所包含的观点建议并未考虑报告接收人在财务状况投资目的风险偏好等方面的具体情况报告接收者应当独立评估本报告所含信息基于自身投资目标需求市场机会风险及其他因素自主做出决策并自行承担投资风险中信建投建议所有投资者应就任何潜在投资向其税务会计或法律顾问咨询不论报告接收者是否根据本报告做出投资决策中信建投都不对该等投资决策提供任何形式的担保亦不以任何形式分享投资收益或者分担投资损失中信建投不对使用本报告所产生的任何直接或间接损失承担责任在法律法规及监管规定允许的范围内中信建投可能持有并交易本报告中所提公司的股份或其他财产权益也可能在过去12个月目前或者将来为本报告中所提公司提供或者争取为其提供投资银行做市交易财务顾问或其他金融服务本报告内容真实准确完整地反映了署名分析师的观点分析师的薪酬无论过去现在或未来都不会直接或间接与其所撰写报告中的具体观点相联系分析师亦不会因撰写本报告而获取不当利益本报告为中信建投所有未经中信建投事先书面许可任何机构和或个人不得以任何形式转发翻版复制发布或引用本报告全部或部分内容亦不得从未经中信建投书面授权的任何机构个人或其运营的媒体平台接收翻版复制或引用本报告全部或部分内容版权所有违者必究中信建投证券研究发展部中信建投国际北京上海深圳香港东城区朝内大街2号凯恒中心B上海浦东新区浦东南路528号福田区福中三路与鹏程一路交中环交易广场2期18楼座12层南塔2106室汇处广电金融中心35楼电话86108513-0588电话86216882-1600电话867558252-1369电话8523465-5600联系人李祉瑶联系人翁起帆联系人曹莹联系人刘泓麟邮箱lizhiyaocsccomcn邮箱wengqifancsccomcn邮箱caoyingcsccomcn邮箱charleneliucscihk请参阅最后一页的重要声明4