公司事件
　　贝壳集团发布22Q4业绩，收入总额为167.47亿元（yoy-5.8%），高于业绩指引的145～150亿元。净利润为3.72亿元（yoy+140%），公司业务持续盈利。针对22Q4业绩及2023年展望，我们点评如下：
　　“一体”业务：行业门店与经纪人已见底，关注店效提升取得费用优化
　　22Q4，存量房业务收入和GTV分别为52.81亿元（yoy-30%）和3599亿元（yoy+1.5%），新房业务收入和GTV分别为82.81亿元（yoy-26.8%）和2635亿元（yoy-26.1%）。放眼2022全年，存房业务收入和GTV分别为241.24亿元（ yoy-24.5% ）和1.58万亿（yoy-23.4%），新房业务收入和GTV分别为286.5亿元（yoy-38.3%）和9404亿元（yoy-41.5%）。
　　2022年房屋成交大盘而言，新房成交总额为11.67万亿（yoy-28.3%），贝壳新房业务GTV的降幅高于大盘的原因系门店数量和经纪人数量截至22Q4持续下降至4.01万家和39.40万人，店效、人效未明显提升情况下同比带动新房成交GTV下滑。全国存房成交总额为4.83万亿（yoy-31%），贝壳存房业务全年表现好于大盘，原因在于：（1）贝壳存房业务包含房屋租赁佣金，对冲存量房屋交易下滑带来的影响；（2）贝壳凭借ACN经纪人网络和楼盘字典已在存房端形成较高市场份额，2020-2022年分别为20.9%、22.4%和21.9%。22Q3-Q4存房交易同比增速已录得正值，22Q4通过平台完成的存房GTV增速为24.3%，部分抵消链家品牌完成的存房GTV降幅（yoy-17.2%）。
　　“两翼”业务：年度并表圣都家装推广省心租，一赛道协同效应正凸显
　　2022年，贝壳新兴业务及其他收入为28.48亿元（yoy+33.4%）。家庭装修和家具业务在22Q2并表圣都家装，全年累计实现收入50.47亿元，同比增加24.56倍。其中，北京和杭州地区年合同额均超10亿元，杭州和北京分别实现城市盈利和盈亏平衡。根据我们的测算，装修业务成交订单套数占房屋成交套数的渗透率不断提升，一赛道协同效应顺利实现客源导流。2022年，贝壳租房业务在管规模突破12万套，分散式租赁业务省心租在管突破7万套，优化分散长租公寓的收房标准，房子收得进来、租得出去且业务盈利。
　　地产大盘：公司指引秉持中性市场观，关键驱动因素看预期规模
　　公司在业绩会上表示，基于中性市场观审慎认为2023年新房市场和存房市场同比2022年增速分别为0%和15%。我们将房屋需求按照城镇化、拆迁和住房改善驱动，计算得2023年新房和存房总交易金额预计可达12.65万亿（yoy+8%）和5.69亿元（yoy+18%），高于公司指引。根据我们的测算，人均住宅面积增加率与房屋成交均价增速是影响地产大盘GTV的重要因素，也是市场博弈的重点。开年后各城市在“房住不炒”前提下，对限购、限贷等限制性措施进行调整优化，适时降低改善性需求的置换成本，有望深挖改善性需求潜力并提升人均住宅面积增加的确定性。
　　投资建议
　　我们预计公司2023-2025年收入可达为748.96亿元、902.59亿元和1000.24亿元（此前预测23-24年为734.87亿元和827.28亿元），增速分别为23.5%、20.5%和10.8%。经调整净利润可达65.58亿元、84.97亿元和99.49亿元，增速分别为130.7%、29.6%和17.1%。一体业务，行业门店和经纪人截至22Q4已悉数出清，2023年公司着重推广大店与品质店，店效提升料持续优化经纪人队伍和门店成本。“快佣”占比提升至44%，优化应收帐款回款时间与新房去化率；一、二赛道协同效应为两翼业务导流，根据测算，装修业务在一赛道的渗透率有望在2025年达到2.1%。参考可比公司，给予公司2023年2.6xPS，提升盈利预测，维持“买入”评级。
　　风险提示
　　房地产政策效果不及预期，新冠疫情风险，家装家居业务整合扩张不