市场行情：本周（3.13-3.17）A股地产指数（申万房地产）涨幅-0.13%（上周-4.91%），A股大盘（中证A股）涨幅-0.54%（上周-3.25%）；H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）涨幅1.87%（上周-9.32%），H股物业指数（恒生物业服务及管理指数）涨幅2.02%（上周-11.90%），H股大盘（恒生指数）涨幅1.03%（上周-6.07%）。本周A股地产板块表现强于大盘、H股地产板块表现强于大盘、H股物业板块表现强于大盘。
　　行业基本面：
　　新房销售持续回稳、二手房销售热度延续。从数据来看，28城商品房累计销售面积（1.1~3.17）同比增长3.1%，本月至今（3.1~3.17）同比增长35.5%；12城二手房成交面积（1.1~3.18）同比增长37.1%，本月至今（3.1~3.18）同比增长64.7%。
　　土地市场成交延续改善。从数据来看，100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.19）成交土地建面同比增长1.4%，上周累计同比增长3.1%；本周100大中城市（3.13~3.19土地成交溢价率为5.6%，上周为5.7%；100大中城市本年累计（2022.12.26~2023.3.19）土地成交总价同比增长2.0%，上周累计同比增长6.0%。
　　内债融资略有下滑，外债余额降幅扩大。从数据来看，境内地产债发行规模（1.1~3.19）累计同比下滑1.1%，2月整月同比增长16.2%；内地房企海外美元债券余额（截至3.19）同比去年同期下滑25.65%，环比上月末下滑5.22%；内地房企海外港元债券余额（截至3.19）同比去年同期下滑14.95%，环比上月末增长0.41%。
　　投资策略：需求端政策持续向好之下，销售企稳，防风险与稳需求将是今年政策主基调。我们认为，经济转暖、防疫调整带来的积压购房需求释放以及需求端政策的鼓励，带动了今年一季度销售的企稳。防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。本周江苏连云港将住房公积金贷款最高额度阶段性上调20%，并对特定人群发放住房补贴；江苏无锡进一步优化了限购政策。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正在走向触底回升。
　　我们认为，优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善，在需求回暖之时抢占先机。我们推荐具有信用优势的优质央企、国企以及有望获得融资端的大力支持，有效改善资产负债状况的优质民企。建议持续跟踪保利发展、越秀地产、金地集团、碧桂园、龙湖集团。
　　风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

研究报告全文：行业研究房地产周报20230320新房销售持续回2023年3月20日看好维持东稳二手房销售热度延续房地产行业报告兴分析师陈刚电话010-66554028邮箱chengangdxzqnetcn执业证书编号S1480521080001证券股投资摘要份市场行情本周313-317A股地产指数申万房地产涨幅-013上周-491A股大盘中证A股涨幅-054上有限周-325H股地产指数克而瑞内房股领先指数涨幅187上周-932H股物业指数恒生物业服务及管理指数公涨幅202上周-1190H股大盘恒生指数涨幅103上周-607本周A股地产板块表现强于大盘H股地产板司块表现强于大盘H股物业板块表现强于大盘证行业基本面券新房销售持续回稳二手房销售热度延续从数据来看28城商品房累计销售面积11317同比增长31本月至今研31317同比增长35512城二手房成交面积11318同比增长371本月至今31318同比增长647究土地市场成交延续改善从数据来看100大中城市本年累计202212262023319成交土地建面同比增长14上周报累计同比增长31本周100大中城市313319土地成交溢价率为56上周为57100大中城市本年累计告202212262023319土地成交总价同比增长20上周累计同比增长60内债融资略有下滑外债余额降幅扩大从数据来看境内地产债发行规模11319累计同比下滑112月整月同比增长162内地房企海外美元债券余额截至319同比去年同期下滑2565环比上月末下滑522内地房企海外港元债券余额截至319同比去年同期下滑1495环比上月末增长041投资策略需求端政策持续向好之下销售企稳防风险与稳需求将是今年政策主基调我们认为经济转暖防疫调整带来的积压购房需求释放以及需求端政策的鼓励带动了今年一季度销售的企稳防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向本周江苏连云港将住房公积金贷款最高额度阶段性上调20并对特定人群发放住房补贴江苏无锡进一步优化了限购政策我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P2房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续目录1市场行情2022362022317411本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅412截至本周A股及H股地产板块与大盘走势413截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅514本周A股及H股各板块涨跌幅515本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜62新房销售截至2022317721新房累计成交面积同比722新房月度成交面积同比83二手房销售截至2022318931二手房累计成交面积同比932二手房月度成交面积同比104土地市场截至20223191141成交土地规划建筑面积同比1142成交土地溢价率1243成交土地总价135融资情况截至20223191351境内地产债发行规模1452境外地产债余额156政策要闻20233132023319157投资策略168风险提示16插图目录图1截至本周A股地产板块与大盘走势4图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势4图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅5图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅5图5本周A股各板块周涨跌幅5图6本周H股各板块周涨跌幅6图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜6图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜6图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜7图1028城商品房成交面积日累计值7图1126城商品房成交面积日累计同比8图12各线城市商品房成交面积日累计同比8图1327城商品房月成交面积同比8敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P3图14各线城市商品房月成交面积同比9图1512二手房成交面积日累计值9图1612城二手房成交面积日累计同比10图17各线城市二手房成交面积日累计同比10图1812城二手房月成交面积同比10图19各线城市二手房月成交面积同比11图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值11图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比12图22100大中城市成交土地楼面均价12图23成交土地溢价率12图24100大中城市成交土地总价周累计值13图25100大中城市成交土地总价周累计同比13图26境内地产债发行规模日累计值14图27境内地产债发行规模日累计同比14图28境内地产债每月发行规模同比14图29内地房企海外债券余额15图30内地房企海外债券余额规模同比15表格目录表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅4表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅4表3新房成交面积同比7表4二手房成交面积同比9表5100大中城市土地成交与供应11表6内债发行规模同比截至202231913表7内地房企海外债券余额截至20223513表8本周主要地产要闻梳理15敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P4房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续1市场行情202236202231711本周A股及H股地产板块与大盘涨跌幅表1本周A股地产板块与大盘涨跌幅指数20230317本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅房地产申万28943-013-491-1042中证A股34094-054-325134沪深30039588-021-396012资料来源iFinD东兴证券研究所表2本周H股地产板块与大盘涨跌幅指数20230317本周涨幅上周涨幅近12周累计涨幅克而瑞内房股领先指数22949187-932-735恒生物业服务及管理指数29767202-1190-1063恒生指数195186103-607-038资料来源iFinD东兴证券研究所12截至本周A股及H股地产板块与大盘走势图1截至本周A股地产板块与大盘走势资料来源iFinD东兴证券研究所图2截至本周H股地产物业板块与恒生指数走势资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P513截至本周A股及H股地产板块与大盘累计涨跌幅图3截至本周A股地产板块与大盘累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所图4截至本周H股地产物业板块与恒生指数累计涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所14本周A股及H股各板块涨跌幅图5本周A股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P6房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续图6本周H股各板块周涨跌幅资料来源iFinD东兴证券研究所15本周A股及H股地产板块公司涨跌幅榜图7本周A股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所图8本周H股地产板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P7图9本周H股物业板块公司涨跌幅榜资料来源iFinD东兴证券研究所2新房销售截至2022317表3新房成交面积同比28城商品房成交面积一线城市4城二线城市10城三四线城市14城本年至今累计同比31-263671本月至今累计同比355343414248上月同比390203428479资料来源iFinD东兴证券研究所21新房累计成交面积同比图1028城商品房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P8房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续图1126城商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图12各线城市商品房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所22新房月度成交面积同比图1327城商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P9图14各线城市商品房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所3二手房销售截至2022318表4二手房成交面积同比12城二手房成交面积一线城市2城二线城市6城三四线城市4城本年至今累计同比371241446400本月至今累计同比647398790727上月同比115390613861047资料来源iFinD东兴证券研究所31二手房累计成交面积同比图1512二手房成交面积日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P10房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续图1612城二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图17各线城市二手房成交面积日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所32二手房月度成交面积同比图1812城二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P11图19各线城市二手房月成交面积同比资料来源iFinD东兴证券研究所4土地市场截至2022319表5100大中城市土地成交与供应100大中城市一线城市二线城市三线城市成交建面本年累计同比本周1444670-38成交建面本年累计同比上周31330124-29成交土地溢价率本周56007123成交土地溢价率上周57008926成交土地总价本年累计同比本周20-358272-37成交土地总价本年累计同比上周60-39232635资料来源iFinD东兴证券研究所41成交土地规划建筑面积同比图20100大中城市成交土地规划建筑面积周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P12房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续图21100大中城市成交土地规划建筑面积周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所42成交土地溢价率图22100大中城市成交土地楼面均价资料来源iFinD东兴证券研究所图23成交土地溢价率资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P1343成交土地总价图24100大中城市成交土地总价周累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图25100大中城市成交土地总价周累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所5融资情况截至2022319表6内债发行规模同比截至2022319境内地产债本年至今发行规模累计同比-11本月至今发行规模累计同比-47上月发行规模同比162资料来源iFinD东兴证券研究所表7内地房企海外债券余额截至202235内地房企海外债券余额同比去年同期环比上月末亿美元-2565-522亿港元-1495041资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P14房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续51境内地产债发行规模图26境内地产债发行规模日累计值资料来源iFinD东兴证券研究所图27境内地产债发行规模日累计同比资料来源iFinD东兴证券研究所图28境内地产债每月发行规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P1552境外地产债余额图29内地房企海外债券余额资料来源iFinD东兴证券研究所图30内地房企海外债券余额规模同比资料来源iFinD东兴证券研究所6政策要闻20233132023319表8本周主要地产要闻梳理日期政策主体政策内容政策类型2023318江苏连云江苏连云港市发布进一步促进房地产市场发展相关措施其中提出将住房公积公积金政策港金贷款最高额度阶段性上调20对特定人群发放住房补贴补贴政策2023319江苏无锡无锡发布促进住房消费新政锡十条对在无锡工作但社保和个税缴纳在外限购政策地的居民只需提供半年及以上居住证明即可在无锡市购买1套新房优化住房限购范围适当调整限购区域建立首套住房贷款利率动态调整机制资料来源iFinD政府网站东兴证券研究所敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P16房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续7投资策略需求端政策持续向好之下销售企稳防风险与稳需求将是今年政策主基调我们认为经济转暖防疫调整带来的积压购房需求释放以及需求端政策的鼓励带动了今年一季度销售的企稳防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向本周江苏连云港将住房公积金贷款最高额度阶段性上调20并对特定人群发放住房补贴江苏无锡进一步优化了限购政策我们认为当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展政策正在形成合力销售市场正在走向触底回升我们认为优质头部房企将持续受益于竞争格局的改善在需求回暖之时抢占先机我们推荐具有信用优势的优质央企国企以及有望获得融资端的大力支持有效改善资产负债状况的优质民企建议持续跟踪保利发展越秀地产金地集团碧桂园龙湖集团8风险提示行业政策落地不及预期的风险盈利能力继续下滑的风险销售不及预期的风险资产大幅减值的风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P17分析师简介陈刚清华大学金融硕士同济大学土木工程本科2019年加入东兴证券研究所从事房地产行业研究分析师承诺负责本研究报告全部或部分内容的每一位证券分析师在此申明本报告的观点逻辑和论据均为分析师本人研究成果引用的相关信息和文字均已注明出处本报告依据公开的信息来源力求清晰准确地反映分析师本人的研究观点本人薪酬的任何部分过去不曾与现在不与未来也将不会与本报告中的具体推荐或观点直接或间接相关风险提示本证券研究报告所载的信息观点结论等内容仅供投资者决策参考在任何情况下本公司证券研究报告均不构成对任何机构和个人的投资建议市场有风险投资者在决定投资前务必要审慎投资者应自主作出投资决策自行承担投资风险敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告P18房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续免责声明本研究报告由东兴证券股份有限公司研究所撰写东兴证券股份有限公司是具有合法证券投资咨询业务资格的机构本研究报告中所引用信息均来源于公开资料我公司对这些信息的准确性和完整性不作任何保证也不保证所包含的信息和建议不会发生任何变更我们已力求报告内容的客观公正但文中的观点结论和建议仅供参考报告中的信息或意见并不构成所述证券的买卖出价或征价投资者据此做出的任何投资决策与本公司和作者无关我公司及报告作者在自身所知情的范围内与本报告所评价或推荐的证券或投资标的不存在法律禁止的利害关系在法律许可的情况下我公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券头寸并进行交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务本报告版权仅为我公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制和发布如引用刊发需注明出处为东兴证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的引用删节和修改本研究报告仅供东兴证券股份有限公司客户和经本公司授权刊载机构的客户使用未经授权私自刊载研究报告的机构以及其阅读和使用者应慎重使用报告防止被误导本公司不承担由于非授权机构私自刊发和非授权客户使用该报告所产生的相关风险和责任行业评级体系公司投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内公司股价相对于同期市场基准指数的表现为标准定义强烈推荐相对强于市场基准指数收益率15以上推荐相对强于市场基准指数收益率515之间中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间回避相对弱于市场基准指数收益率5以上行业投资评级A股市场基准为沪深300指数香港市场基准为恒生指数美国市场基准为标普500指数以报告日后的6个月内行业指数相对于同期市场基准指数的表现为标准定义看好相对强于市场基准指数收益率5以上中性相对于市场基准指数收益率介于-55之间看淡相对弱于市场基准指数收益率5以上东兴证券研究所北京上海深圳西城区金融大街5号新盛大厦B虹口区杨树浦路248号瑞丰国际福田区益田路6009号新世界中心座16层大厦5层46F邮编100033邮编200082邮编518038敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源东兴证券普通报告房地产周报20230320新房销售持续回稳二手房销售热度延续P19电话010-66554070电话021-25102800电话0755-83239601传真010-66554008传真021-25102881传真0755-23824526敬请参阅报告结尾处的免责声明东方财智兴盛之源