历史上对土地市场需求侧(开发商资金链和拿地意愿）研究多，对市场的供给侧研究少（地方出让行为）。我们认为，2021年之后房地产市场一度陷入恶性循环，不仅有金融和产业的原因，也有土地市场长期繁荣之后，地方土地定价过高，规划条件不佳，净地不净的原因。2022年全国政府性基金预算收入实现了年初预算的78%，土地市场表现在2022年拖累了财政预算完成度。从2023年预算来看，财政可以接受土地使用权收入在2022年的下降，但不能接受未来继续以比较快的速度下降。政策重视房地产稳定宏观经济的支柱产业作用，也会持续出台政策避免开发企业过分削减杠杆。房地产行业不仅迎来周期性复苏，也迎来非周期性的正循环开始。
　　▍2022年，土地市场表现拖累财政预算完成度。地方财政收入分为一般公共预算收入、政府基金收入、国有资本经营收入和社保基金收入。全国土地出让金占地方财政收入比例在2022年为15.4%，较之2020年20.5%的高点明显下降。2022年全国地方本级政府性基金收入实现了年初预算的78.1%，同比下降21.5%，主要是因为土地市场疲软，土地使用权出让收入表现不佳。
　　▍财政不期待土地市场恢复到2020年程度，但也不能接受土地出让金继续快速下降。2023年，地方政府性基金预算收入同比增长0.4%。这说明财政可以接受土地使用权出让收入下降的事实，也并不期待以土地市场繁荣来显著增加地方财力。但预算不能接受土地市场的继续快速下降，重视房地产作为稳定宏观经济的支柱产业作用。中期而言，财政收入中能够取代国有土地出让收入的经营性科目仍然罕见。
　　▍部分低线城市的土地市场下滑过于明显，土地供给方参与重建房地产市场正循环。我们统计，哈尔滨、沈阳、天津等部分城市土地出让金下降十分明显。低线城市提振房地产需求的要求十分迫切。例如，天津和沈阳2023年的土地出让预算收入，分别是2022年实际收入的250%和231%，说明这些城市迫切期待见到房地产市场回暖，也期待开发企业重新评估这些城市的土地价值。
　　▍一线城市政策有定力，三线城市政策有空间。低线城市下行的土地市场，加上开发企业普遍存在的“聚焦核心城市，收缩战线”的预期，反过来说明低线城市政策发力仍然任重道远。市场此前对消除摩擦阻力的政策关注度不够，实际上低线城市也具备提升拿地意愿，优化开发环境，加快销售去化的政策空间。我们相信，未来低线城市会持续出台实质性政策。与此同时，我们认为一线城市，尤其是北京和上海，没有继续放开房地产政策的必要和可能性。
　　▍风险提示：房地产行业销售恢复不及预期，投资热情低落的风险。部分企业优质可售资源不足，行业排名持续下行的风险。贝壳整装家居业务发展不及预期的风险。
　　▍市场继续整体复苏，关注非周期性根本变化。我们认为，稳定土地市场十分重要，房地产市场有望在较为宽裕的流动性环境之下走向复苏。但周期性因素之外，我们更关注非周期性的根本变化。包括腰部公司减少，以规模促融资的思路彻底消失；处置信用出险问题需要很长时间，地方对土地出让的态度长期理性，不会再出现一边控房价，一边不控地价的状况；区域政策差异度明显拉大，可以在房地产复苏浪潮中避免房价上涨争议。我们继续推荐受益于销售复苏，能力出色的房地产服务企业贝壳，推荐积极拿地的公司，例如越秀地产，华发股份，华润置地和滨江集团等。
　　

研究报告全文：财政视角看房地产市场房地产行业专题研究2023320中信证券研究部核心观点历史上对土地市场需求侧开发商资金链和拿地意愿研究多对市场的供给侧研究少地方出让行为我们认为2021年之后房地产市场一度陷入恶性循环不仅有金融和产业的原因也有土地市场长期繁荣之后地方土地定价过高规划条件不佳净地不净的原因2022年全国政府性基金预算收入实现了年初预算的土地市场表现在年拖累了财政预算完成度从7820222023陈聪年预算来看财政可以接受土地使用权收入在2022年的下降但不能接受未基础设施和现代服来继续以比较快的速度下降政策重视房地产稳定宏观经济的支柱产业作用务产业首席分析师也会持续出台政策避免开发企业过分削减杠杆房地产行业不仅迎来周期性复S1010510120047苏也迎来非周期性的正循环开始2022年土地市场表现拖累财政预算完成度地方财政收入分为一般公共预算收入政府基金收入国有资本经营收入和社保基金收入全国土地出让金占地方财政收入比例在2022年为154较之2020年205的高点明显下降2022年全国地方本级政府性基金收入实现了年初预算的781同比下降215主要是因为土地市场疲软土地使用权出让收入表现不佳张全国房地产和物业服务财政不期待土地市场恢复到2020年程度但也不能接受土地出让金继续快速行业联席首席分析下降2023年地方政府性基金预算收入同比增长04这说明财政可以接师受土地使用权出让收入下降的事实也并不期待以土地市场繁荣来显著增加地S1010517050001方财力但预算不能接受土地市场的继续快速下降重视房地产作为稳定宏观经济的支柱产业作用中期而言财政收入中能够取代国有土地出让收入的经营性科目仍然罕见部分低线城市的土地市场下滑过于明显土地供给方参与重建房地产市场正循环我们统计哈尔滨沈阳天津等部分城市土地出让金下降十分明显低线城市提振房地产需求的要求十分迫切例如天津和沈阳2023年的土地出让预算收入分别是2022年实际收入的250和231说明这些城市迫切期待见到房地产市场回暖也期待开发企业重新评估这些城市的土地价值一线城市政策有定力三线城市政策有空间低线城市下行的土地市场加上开发企业普遍存在的聚焦核心城市收缩战线的预期反过来说明低线城市政策发力仍然任重道远市场此前对消除摩擦阻力的政策关注度不够实际上低线城市也具备提升拿地意愿优化开发环境加快销售去化的政策空间我们相信未来低线城市会持续出台实质性政策与此同时我们认为一线城房地产和物业服务行业市尤其是北京和上海没有继续放开房地产政策的必要和可能性评级强于大市维持风险提示房地产行业销售恢复不及预期投资热情低落的风险部分企业优质可售资源不足行业排名持续下行的风险贝壳整装家居业务发展不及预期的风险市场继续整体复苏关注非周期性根本变化我们认为稳定土地市场十分重要房地产市场有望在较为宽裕的流动性环境之下走向复苏但周期性因素之外我们更关注非周期性的根本变化包括腰部公司减少以规模促融资的思路彻底消失处置信用出险问题需要很长时间地方对土地出让的态度长期理性不会再出现一边控房价一边不控地价的状况区域政策差异度明显拉大可以在房地产复苏浪潮中避免房价上涨争议我们继续推荐受益于销售复苏能力出色的房地产服务企业贝壳推荐积极拿地的公司例如越秀地产华发股份华润置地和滨江集团等证券研究报告请务必阅读正文之后第15页起的免责条款和声明房地产行业专题研究2023320重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入159018920522024884787264越秀地产买入119413413715920677756550华发股份买入107315112115521071896951滨江集团买入94209711714016997816756龙湖集团买入218535437942548053504439绿城中国买入103822828030935939322925服务板块贝壳-W买入4990061076200233704566215185万物云买入371015617825937020518012487华润万象买入4170076100135172476358266209生活滨江服务买入224511615421029816614610775中海物业买入893030042059081257213151110资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月17日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业专题研究2023320目录土地市场表现在2022年拖累财政预算完成度5土地出让金是地方重要的收入来源5面对房地产市场不确定性预算草案期待土地出让金收入稳定6供给视角看土地市场复苏的紧迫性72022年部分地方土地相关预算收入完成率显著下降72023年推动土地市场复苏目标清晰8地产求稳一线政策有定力三线政策有空间9风险因素11市场继续整体复苏接受稳定新常态11请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业专题研究2023320插图目录图12022年全国地方政府财政收入组成亿元5图2全国地方政府财政收入变化亿元及土地出让金收入占比6图3全国地方政府本级政府性基金收入当年预算完成率及次年预算较当年实际收入增速7图42017-2022年样本城市年初预算和实际完成土地出让金收入合计亿元及其完成率8图52022年样本城市及全国土地出让金收入同比变化8图62022年样本城市年初预算和实际完成土地出让金收入亿元及其完成率8图72023年样本城市土地出让金预算收入亿元及其较2022年实际收入的比例9图8全国土地出让金收入亿元及同比9图922城集中土地出让成交金额亿元及溢价率9表格目录表12022年全国地方财政分项收入及2023年预算6表22022年全国地方财政分项收入预算及实际完成情况6表3部分降低房地产行业摩擦阻力政策9表42023年2月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数10表5部分低线城市2022年政府性基金收入完成情况及2023年预算11表6重点公司盈利预测估值及投资评级12请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业专题研究2023320土地市场表现在2022年拖累财政预算完成度土地出让金是地方重要的收入来源地方政府的财政收入来源主要分为一般公共预算收入政府性基金收入国有资本经营收入和社保基金收入四大部分同时各项收入还将区分地方本级收入和中央通过转移支付或地方发行债务等其他渠道收入在地方本级收入中一般公共预算收入主要来源各项税收而国有土地使用权出让收入即土地出让金收入则构成了地方本级政府性基金收入中的大部分据财政部2022年中央和地方预算执行情况与2023年中央和地方预算草案的报告的数据2022年我国地方政府全口径财政收入为433万亿元其中一般公共预算收入和政府性基金收入占比分别为503和256218万亿元地方政府一般公共预算收入中除108万亿元来自地方本级收入外另有109万亿元来自中央转移支付地方预算稳定调节基金等74万亿元地方本级政府性基金收入中有67万亿元来自土地出让金收入占比达906此外地方政府性基金收入中另有787亿元中央转移支付及37万亿元地方专项债发行收入图12022年全国地方政府财政收入组成亿元资料来源中国政府网中信证券研究部当前土地出让金占财政收入的比例较历史高点有所降低但仍是地方财政收入最重要来源之一以包含中央转移支付及地方发行专项债收入等在内的全口径计算全国土地出让金占地方财政收入的比例在2020年达到高点约205而即便2022年全年土地市场保持低迷的前提下土地出让金收入占地方财政全口径收入的比例仍达到154若仅计算地方政府本级收入剔除转移支付和专项债等土地出让金收入占地方财政收入比例在2022年将达到233若进一步扣除独立核算专款专用的社保基金收入2022年土地出让金收入占地方财政收入的比例将提升至360无论是哪个比例从数据来看土地出让金仍然是地方重要的财政收入来源请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业专题研究2023320图2全国地方政府财政收入变化亿元及土地出让金收入占比一般公共预算收入政府性基金收入国有资本经营预算收入社会保险基金预算收入土地出让金收入占比全口径收入右轴土地出让金收入占比仅计算地方本级收入右轴50000035304000002530000020200000151010000050020122013201420152016201720182019202020212022资料来源中国政府网中信证券研究部注2017年及以前社会保险基金预算收入未按中央及地方政府收入划分以全国收入替代面对房地产市场不确定性预算草案期待土地出让金收入稳定2022年全国地方本级政府性基金预算收入实现了年初预算的781同比下降了2152022年是近年来全国政府性基金预算收入完成度最低的一年政府性基金预算收入完成度远远低于财政预算的整体完成度在国有土地使用权出让收入完成不及预期的情况下财政的增量主要来自于特定国有金融机构和专营机构上缴利润等因素表12022年全国地方财政分项收入及2023年预算收入大项收入分项2022年实际亿元2023年预算亿元2023年预算相对于2022年实际增长地方本级收入10881911713576一般公共预算收入中央转移支付及其他10902111240531地方本级收入737557402104政府性基金收入中央转移支付787897140地方专项债发行收入365003800041国有资本经营收入33452948-119社会保险基金收入101147118849175资料来源中国政府网中信证券研究部注政府性基金收入中地方本级收入的大部分由土地出让金收入构成2023年地方政府性基金预算本级收入74021亿元同比增长04地方政府专项债38000亿元比2022年36500亿元略有上升观察这一预算我们认为第一预算能够接受2022年土地使用权出让收入下降的事实并不期待土地市场恢复到2021年之前的情况即依托土地市场来明显增加地方的财政收入第二预算不能接受土地出让金继续以类似2022年20以上的下降速度继续下降考虑到预算制定的时间点这并不说明财政对房地产市场的现状盲目乐观而说明预算对房地产市场复苏政策有效性充满信心第三从财政预算的角度观察政策当然无意将房地产作为短期刺激经济的工具但确实也重视房地产作为稳定宏观经济的支柱产业的作用如果房地产企业普遍认为应该减少库存削减杠杆减少拿地那我们认为政策就会持续的出台地方政府性基金预算收入的基本稳定仍然是政策追求的目标中期而言财政收入中能够取代国有土地使用权出让收入的经常性项目仍然罕见表22022年全国地方财政分项收入预算及实际完成情况收入大项收入分项2022年预算亿元2022年实际亿元2022年预算收入完成率一般公共预算收入地方本级收入115260108819944请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业专题研究2023320收入大项收入分项2022年预算亿元2022年实际亿元2022年预算收入完成率中央转移支付及其他1085951090211004地方本级收入9442073755781政府性基金收入中央转移支付888787886地方专项债发行收入36500365001000国有资本经营收入320233451045社会保险基金收入998471011471013资料来源中国政府网中信证券研究部注政府性基金收入中地方本级收入的大部分由土地出让金收入构成图3全国地方政府本级政府性基金收入当年预算完成率及次年预算较当年实际收入增速次年预算较当年实际收入增速当年预算完成率右轴1001505012500100-5075-10050-15025-20002013201420152016201720182019202020212022资料来源中国政府网中信证券研究部供给视角看土地市场复苏的紧迫性历史上对土地市场的需求视角研究比较多即开发企业的资金链和拿地意愿对土地市场的供给视角研究比较少即地方政府的出让行为我们认为2022年土地市场的冷清不仅是需求侧的原因也有供给侧的原因在经过了很长时间的土地市场繁荣超预期之后很多地方对开发行业的内生变化反应并不及时2020年后的土地市场不仅定价过高许多土地的出让规划条件也不佳甚至存在净地不净的情况未来房地产市场重建正循环不仅是开发企业本身的销售和信用重建正循环也是地方的土地供给正循环重建2022年部分地方土地相关预算收入完成率显著下降我们选取了上海北京重庆武汉天津沈阳哈尔滨7个不同城市作为样本统计其过去6年地方政府年初预算的土地出让金收入与实际收入的比例历史数据而言地方政府土地出让金实际收入与年初预算收入均基本一致2018-2021年实际完成率均在104-114之间这也是为什么土地供给侧出让规划条件不断下滑的原因2022年土地市场显著降温在样本城市地方政府已经较2021年实际土地出让金收入下调106制定预算的前提下完成率仅87为近年来最低水平请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业专题研究2023320图42017-2022年样本城市年初预算和实际完成土地出让金收入合计亿元及其完成率预算实际完成率右轴14000160120001401000012010080008060006040004020002000201720182019202020212022资料来源各地政府官网Wind中信证券研究部注样本城市包括上海北京重庆武汉天津沈阳哈尔滨2017-2020年重庆未披露土地出让金预算金额我们根据其政府性基金预算收入及历年重庆实际土地出让金收入占政府性基金收入的比例进行推算弱二线城市的土地市场情况确实比较严峻上海北京完成了年初的土地出让相关财政预算其中上海大幅超额完成预算重庆虽然土地出让下降明显但也大体和全国同步可是哈尔滨沈阳天津2022年土地出让金收入分别同比下降810782和651相关预算完成率分别为203218和242图62022年样本城市年初预算和实际完成土地出让金收入亿图52022年样本城市及全国土地出让金收入同比变化元及其完成率208预算实际完成率右轴040001603500140-20-173000120-23-24-402500100-35200080-60150060-80-65100040-78-8150020-10000资料来源财政部各地政府官网中信证券研究部资料来源各地政府官网中信证券研究部2023年推动土地市场复苏目标清晰2023年土地市场预计温和复苏部分城市提振房地产需求较为迫切分析样本城市2023年全年预算中土地出让金预算收入可以发现除上海北京2023年土地出让金预算收入较2022年下降外上海未披露2023年土地出让金预算收入金额我们根据其披露的政府性基金预算收入及历年上海实际土地出让金收入占政府性基金收入的比例进行推算其余城市均在2022年实际收入的基础上提升了2023年收入预算水平其中天津沈阳2023年土地出让金预算收入分别是2022年实际收入的2495和2306我们认请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业专题研究2023320为这充分体现了部分城市希望推动土地市场触底回升的政策目标我们预计2023年除部分高能级城市外全国大部分城市土地市场均有望在政策驱动下呈现复苏趋势图72023年样本城市土地出让金预算收入亿元及其较2022年实际收入的比例2023预算收入较2022年实际收入右轴300030025002502000200150015010001005005000上海北京重庆武汉天津沈阳哈尔滨资料来源各地政府官网中信证券研究部注上海未披露2023年土地出让金预算收入金额我们根据其披露的政府性基金预算收入及历年上海实际土地出让金收入占政府性基金收入的比例进行推算地产求稳一线政策有定力三线政策有空间供给侧的结论和需求侧研究的结论实际上殊途同归稳住房地产市场并非权宜之计而会持续发力图8全国土地出让金收入亿元及同比图922城集中土地出让成交金额亿元及溢价率全国土地出让金收入YoY右轴成交价溢价率右轴100000501200016149000040100008000012308000107000060008600002040006500001042000400000230000-0-102000010000-200-302016201720182019202020212022资料来源财政部各地政府官网中信证券研究部资料来源中指数据中信证券研究部低线城市仍然具备很明显的政策空间市场此前对消除摩擦阻力的政策关注度不够实际上各地具备很大的优化开发环境提升拿地意愿加快销售去化的政策空间这些城市的供给普遍较大也不存在房价明显上涨的威胁我们相信未来低线城市的各类房地产需求提振开发摩擦阻力消除政策仍将加速出台表3部分降低房地产行业摩擦阻力政策请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业专题研究2023320政策类型主要影响2023年以来出台相关政策的部分地区浙江省山东省辽宁省深圳市武在押房产无需提前偿清贷款即可办理过户交易极大优化了二手房的交汉市荥阳市六安市绍兴市淮北二手房带押过户易流转程序促进存量房屋的交易流通市监利市洛阳市日照市宿迁市驻马店市优化土地出让金付款土地出让金是开发项目前期支出的重要组成对土地出让金付款节奏的荥阳市六安市监利市洛阳市哈节奏调整可以很直接地影响企业现金流转的状况尔滨市武汉市徐州市非标土地开发难点整房地产项目的开发是一个非标流程开发过程存在不可预测性非标土徐州市治地开发整治可以降低企业拿地不确定性有利于重启开发拿地流程房企可以在土拍前开展项目开发的前期准备工作实现资金效率最大拿地即开工荥阳市淮北市化降低企业投资风险水平提升企业投资积极性对预售条件许可的灵活放松有助于企业根据市场情况主动选择开发推预售备案要求的动态武汉市监利市六安市宿迁市长盘节奏避免在去化困难阶段被迫集中推盘而无法有效回收预售款从调整春市贵阳市常州市而也避免了应经营现金流的波动对信用造成影响注销销售合同备案环注销销售合同备案是可能客观存在的需求承认这类需求避免过多的常州市节的松绑限制也有助于避免项目层面纠纷出现除了改善居民购房体验外也有效便利了居民支配个人住房的各项使用交房即领证洛阳市驻马店市场景通过优化二手房限售策略及新房合同备案限制有望推动改善性需求释住房限售放松惠州市扬州市常州市放并有效提升住房交易灵活性客观上提升了房地产项目开发的节奏一定程度提升了商品房交付质量鼓励装配式建筑发展北京市上海市广州市佛山市和工程效率最终实现了优化开发企业资金回流的效果资料来源各地政府官网中信证券研究部表42023年2月全国70个大中城市新建商品住宅销售价格指数环比同比环比同比城市城市上月100上年同月100上月100上年同月100北京10021047唐山1004978天津1009978秦皇岛998944石家庄1002978包头1005962太原1005965丹东997960呼和浩特1006974锦州998965沈阳999954吉林1003955大连997953牡丹江998974长春997950无锡1003988哈尔滨1001940徐州1006991上海10021039扬州1004984南京1003997温州1003931杭州10021062金华1004979宁波10091022蚌埠1003978合肥10031033安庆1004966福州1003976泉州996955厦门1001967九江1001988南昌10031017赣州999993济南10091024烟台1005986青岛10051021济宁999961郑州1006978洛阳1003956武汉1006953平顶山999976长沙10001033宜昌1006958广州1003994襄阳1002966深圳1002989岳阳1001927南宁1005969常德1002953海口10041015韶关1002979重庆1007996湛江1014939成都10071086惠州1003969请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业专题研究2023320环比同比环比同比城市城市上月100上年同月100上月100上年同月100贵阳997980桂林1007964昆明1009973北海1006927西安10001012三亚1005994兰州1005952泸州1001962西宁1003984南充998989银川10051014遵义10081000乌鲁木齐10041015大理1003961资料来源国家统计局中信证券研究部不过一线城市尤其是北京和上海这两个城市我们认为没有继续放开房地产政策的必要和可能一方面这两个城市即使在2022年国有土地出让金收入也仍然丰厚这两个城市只需要略微优化一下出让结构增加一下供地规模政府性基金预算完成就不成问题另一方面这两个城市的房地产市场以二手房为主新房供给不多且外来人口置业意愿仍然强烈如果稍加刺激又可能导致房价的上涨总体而言我们认为北京和上海的拿地窗口将迅速收窄当然收窄的表现并不会是未来土地出让价格过于昂贵而是未来土地出让的盈利空间比较小叠加土地出让中签的可能性很低但全国其他地方的拿地空间仍然广阔企业越是认为要聚焦个别城市拿地低线城市的地方就越可能提供更有吸引力的土地用以开发表5部分低线城市2022年政府性基金收入完成情况及2023年预算2022年预算收入2022年实际收入2023年预算收入2023年预算收入较城市2022年预算完成率亿元亿元亿元2022年实际收入增长南充222291301995869承德225341522055003汕头223532351632107邯郸444210474380808舟山10683777123486泉州461353767441249资料来源各地政府官网中信证券研究部风险因素房地产行业销售恢复不及预期投资热情低落的风险部分企业优质可售资源不足行业排名持续下行的风险贝壳整装家居业务发展不及预期的风险市场继续整体复苏接受稳定新常态我们认为从供给侧来看稳定土地市场十分重要房地产市场有望在进一步的政策作用之下在较为宽裕的流动性环境之下走向复苏在周期性因素之外我们更加重视非周期的根本变化第一腰部公司数量的明显减少以规模促融资的思路彻底消失有望避免未来土地市场出现恶性竞争第二保交付会持续一段时间处置信用出险问题预计会持续很长时间信用和交付问题并不会随着房地产市场复苏马上解决这会使得地方在相当长时间内应该会远超3年的开发请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业专题研究2023320周期对土地出让底价的认知都会十分理性土地卖出一个不合理的高价开发企业严重亏损到头来仍然会损害地方本身如果市场参与热情高地方完全可以采取摇号或者评标的方式决定土地的归属不会再次一边严控房价一边却默许地价上涨第三不必采取一线房价上涨助推低线房价上涨的旧模式可以在低线城市持续放开政策同时在一线城市继续施行比较严厉的调控政策我们继续推荐受益于销售复苏能力出色的房地产服务企业贝壳推荐2021年四季度以来积极拿地的房地产企业如越秀地产华发股份华润置地和滨江集团等公司表6重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易币21A22E23E24E21A22E23E24E种开发板块万科A买入159018920522024884787264越秀地产买入119413413715920677756550华发股份买入107315112115521071896951滨江集团买入94209711714016997816756龙湖集团买入218535437942548053504439绿城中国买入103822828030935939322925服务板块贝壳-W买入4990061076200233704566215185万物云买入371015617825937020518012487华润万象生活买入4170076100135172476358266209滨江服务买入224511615421029816614610775中海物业买入893030042059081257213151110资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年3月17日收盘价中海物业EPS为港元万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业专题研究2023320相关研究房地产行业2023年一季度市场跟踪政策发力空间足产业复苏可持续2023-03-15房地产行业跟踪报告新龙头的高质量发展新机遇2023-03-03房地产行业跟踪报告短期影响不宜高估长期影响不宜低估2023-03-01房地产和物业服务行业2023年2月企业销售数据点评销售底部已过复苏势头强劲2023-03-01房地产行业跟踪点评政策长短兼顾销售快速复苏2023-02-27房地产行业重大事项点评加速盘活存量资产持续利好运营能力2023-02-21房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业专题研究2023320C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-23房地产和物业服务行业2022年10月宏观数据点评尤需警惕缩表密切留意房价2022-11-17物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-11-16房地产和物业服务行业重大事项点评左右协同上下合力2022-11-15房地产和物业服务行业跟踪报告双管齐下和复苏起点2022-11-13房地产行业跟踪点评逆周期微操稳需求市场化托举稳信用2022-11-09房地产行业2022年三季报总评结构性缩表2022-11-04空间运营服务行业2023年投资策略拓宽品牌护城河提效作业基本盘2022-11-02物流仓储行业专题报告结构性变革引领产业投资新机遇2022-10-27房地产行业2022年9月宏观数据点评销售复苏投资下行政策发力跨境承压2022-10-24房地产行业2022年9月企业销售数据点评市场走向复苏分化预计加剧2022-10-15房地产经纪行业系列专题之四佣金率怎么变2022-10-14房地产经纪行业系列专题之五存量时代虽迟但到2022-10-14房地产行业周报长假地产基本面跟踪2022101-1072022-10-09房地产行业重大事项点评促流通提信心组合拳稳定地产市场2022-10-01房地产行业重大事项点评活用利率政策工具有效刺激区域需求2022-09-30房地产和物业服务行业专题报告开竣工调整的结构和路径2022-09-30宏观经济和房地产产业链深度研究保交付循序渐进稳信心多方努力2022-09-29房地产行业周报地产周度数据跟踪2022921-9272022-09-28地产周度数据跟踪2022914-920地产周度数据跟踪2022914-9202022-09-22房地产行业专题研究住房供应生力军REITs市场优等生2022-09-19请务必阅读正文之后的免责条款和声明14分析师声明主要负责撰写本研究报告全部或部分内容的分析师在此声明i本研究报告所表述的任何观点均精准地反映了上述每位分析师个人对标的证券和发行人的看法ii该分析师所得报酬的任何组成部分无论是在过去现在及将来均不会直接或间接地与研究报告所表述的具体建议或观点相联系一般性声明本研究报告由中信证券股份有限公司或其附属机构制作中信证券股份有限公司及其全球的附属机构分支机构及联营机构仅就本研究报告免责条款而言不含CLSAgroupofcompanies统称为中信证券本研究报告对于收件人而言属高度机密只有收件人才能使用本研究报告并非意图发送发布给在当地法律或监管规则下不允许向其发送发布该研究报告的人员本研究报告仅为参考之用在任何地区均不应被视为买卖任何证券金融工具的要约或要约邀请中信证券并不因收件人收到本报告而视其为中信证券的客户本报告所包含的观点及建议并未考虑个别客户的特殊状况目标或需要不应被视为对特定客户关于特定证券或金融工具的建议或策略对于本报告中提及的任何证券或金融工具本报告的收件人须保持自身的独立判断并自行承担投资风险本报告所载资料的来源被认为是可靠的但中信证券不保证其准确性或完整性中信证券并不对使用本报告或其所包含的内容产生的任何直接或间接损失或与此有关的其他损失承担任何责任本报告提及的任何证券或金融工具均可能含有重大的风险可能不易变卖以及不适合所有投资者本报告所提及的证券或金融工具的价格价值及收益可跌可升过往的业绩并不能代表未来的表现本报告所载的资料观点及预测均反映了中信证券在最初发布该报告日期当日分析师的判断可以在不发出通知的情况下做出更改亦可因使用不同假设和标准采用不同观点和分析方法而与中信证券其它业务部门单位或附属机构在制作类似的其他材料时所给出的意见不同或者相反中信证券并不承担提示本报告的收件人注意该等材料的责任中信证券通过信息隔离墙控制中信证券内部一个或多个领域的信息向中信证券其他领域单位集团及其他附属机构的流动负责撰写本报告的分析师的薪酬由研究部门管理层和中信证券高级管理层全权决定分析师的薪酬不是基于中信证券投资银行收入而定但是分析师的薪酬可能与投行整体收入有关其中包括投资银行销售与交易业务若中信证券以外的金融机构发送本报告则由该金融机构为此发送行为承担全部责任该机构的客户应联系该机构以交易本报告中提及的证券或要求获悉更详细信息本报告不构成中信证券向发送本报告金融机构之客户提供的投资建议中信证券以及中信证券的各个高级职员董事和员工亦不为前述金融机构之客户因使用本报告或报告载明的内容产生的直接或间接损失承担任何责任评级说明投资建议的评级标准评级说明报告中投资建议所涉及的评级分为股票评级和行业评级买入相对同期相关证券市场代表性指数涨幅20以上另有说明的除外评级标准为报告发布日后6到12个增持相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于520之间月内的相对市场表现也即以报告发布日后的6到12股票评级个月内的公司股价或行业指数相对同期相关证券市场持有相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-105之间代表性指数的涨跌幅作为基准其中A股市场以沪深卖出相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上300指数为基准新三板市场以三板成指针对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的为基准香强于大市相对同期相关证券市场代表性指数涨幅10以上港市场以摩根士丹利中国指数为基准美国市场以纳斯达行业评级中性相对同期相关证券市场代表性指数涨幅介于-1010之间克综合指数或标普500指数为基准韩国市场以科斯达克指数或韩国综合股价指数为基准弱于大市相对同期相关证券市场代表性指数跌幅10以上15特别声明在法律许可的情况下中信证券可能1与本研究报告所提到的公司建立或保持顾问投资银行或证券服务关系2参与或投资本报告所提到的公司的金融交易及或持有其证券或其衍生品或进行证券或其衍生品交易因此投资者应考虑到中信证券可能存在与本研究报告有潜在利益冲突的风险本研究报告涉及具体公司的披露信息请访问httpsresearchciticsinfocomdisclosure法律主体声明本研究报告在中华人民共和国香港澳门台湾除外由中信证券股份有限公司受中国证券监督管理委员会监管经营证券业务许可证编号Z20374000分发本研究报告由下列机构代表中信证券在相应地区分发在中国香港由CLSALimited于中国香港注册成立的有限公司分发在中国台湾由CLSecuritiesTaiwanCoLtd分发在澳大利亚由CLSAAustraliaPtyLtd商业编号53139992331金融服务牌照编号350159分发在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外分发在新加坡由CLSASingaporePteLtd公司注册编号198703750W分发在欧洲经济区由CLSAEuropeBV分发在英国由CLSAUK分发在印度由CLSAIndiaPrivateLimited分发地址8FDalamalHouseNarimanPointMumbai400021电话91-22-66505050传真91-22-22840271公司识别号U67120MH1994PLC083118在印度尼西亚由PTCLSASekuritasIndonesia分发在日本由CLSASecuritiesJapanCoLtd分发在韩国由CLSASecuritiesKoreaLtd分发在马来西亚由CLSASecuritiesMalaysiaSdnBhd分发在菲律宾由CLSAPhilippinesInc菲律宾证券交易所及证券投资者保护基金会员分发在泰国由CLSASecuritiesThailandLimited分发针对不同司法管辖区的声明中国大陆根据中国证券监督管理委员会核发的经营证券业务许可中信证券股份有限公司的经营范围包括证券投资咨询业务中国香港本研究报告由CLSALimited分发本研究报告在香港仅分发给专业投资者证券及期货条例香港法例第571章及其下颁布的任何规则界定的不得分发给零售投资者就分析或报告引起的或与分析或报告有关的任何事宜CLSA客户应联系CLSALimited的罗鼎电话85226007233美国本研究报告由中信证券制作本研究报告在美国由CLSACLSAAmericasLLC除外仅向符合美国1934年证券交易法下15a-6规则界定且CLSAAmericasLLC提供服务的主要美国机构投资者分发对身在美国的任何人士发送本研究报告将不被视为对本报告中所评论的证券进行交易的建议或对本报告中所述任何观点的背书任何从中信证券与CLSA获得本研究报告的接收者如果希望在美国交易本报告中提及的任何证券应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