1-2月新房销售明显改善，住宅销售额同比转正
　　1-2月，商品房销售面积1.51亿平方米（同比-3.6%），商品房销售额同比-0.1%，降幅均较去年12月收窄28pct。商品住宅销售面积1.34亿平方米（同比-0.6%），降幅收窄31pct；住宅销售额同比+3.5%，是自21年7月以来单月同比首次转正。销售额降幅小于销售面积，表明成交价有所上升。尤其是东部地区复苏较快，销售金额同比+2.2%，而中部、西部和东北地区销售金额仍是负增长。预计随着政策支持加码，特别是下调首套房贷款利率的城市持续增加，同时3月迎来新房供应高峰，积压的刚需和改善需求将集中释放，销售有望继续改善，但复苏持续性仍然受制于居民收入恢复情况，高能级城市的市场热度将优于低能级城市。
　　房企到位资金降幅收窄，新增居民中长贷与销售表现存在一定背离
　　1-2月居民中长期贷款分别新增2231亿、863亿，较去年同期分别少增5193亿、多增1322亿。尽管2月居民中长贷同比明显多增，但仍低于18-19年同期水平，并且与前两个月销售复苏的强劲表现背离，我们认为主要受到居民提前还贷影响。1-2月房地产开发企业到位资金同比-15.2%（前值-29%）。其中，定金及预收款同比-11.4%（前值-31%），个人按揭贷款同比-15.3%（前值-29%），国内贷款同比-15%（前值-5%），自筹资金同比-18%（前值-35%）。
　　竣工同比转正，投资、新开工、施工降幅收窄
　　1-2月房地产开发投资完成额同比-5.7%，较去年12月收窄6pct。房屋新开工面积同比-9.4%，施工面积-4.4%，竣工面积同比+8%，降幅较去年12月分别收窄35pct、44pct、15pct。在“保交楼”政策推动下竣工修复的确定性较高，但投资及新开工仍取决于销售复苏情况。通常来讲，销售持续增长后房企拿地及开工才会增加，因此投资改善幅度及持续性仍需观察。
　　前两个月供地城市较少，住宅用地供应和成交双降
　　1-2月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比+0.1%、+4.5%。其中，住宅用地供应和成交建面分别同比-29%、-37%，主要由于供地城市较少。不过从杭州2月土地出让情况看，热度明显回升。100大中城市1-2月土地成交溢价率分别为3.1%、4.2%，自去年12月以来连续增长。
　　投资建议
　　随着需求端政策持续加码，特别是春节后调降首套房贷利率、放松限购限售的城市继续增加，销售明显改善。此外，在“保交楼”及改善优质房企资产负债表的政策支持下，房企资金压力逐步缓解，竣工持续修复，投资及新开工降幅收窄。建议关注拿地投资能力强、土地储备充裕、信用风险较低的优质龙头房企，维持行业“增持”评级。
　　风险提示
　　房地产支持政策落地执行不及预期；经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢；市场销售复苏低于预期；房企信用风险暴露增加。
　　

研究报告全文：证券研究报告2023年03月16日湘财证券研究所行业研究房地产行业数据点评销售明显改善竣工同比转正投资降幅收窄相关研究核心要点1房地产行业数据点评春节后1-2月新房销售明显改善住宅销售额同比转正新房销售回暖关注3月市场热度1-2月商品房销售面积151亿平方米同比-36商品房销售额同比持续性202336-01降幅均较去年12月收窄28pct商品住宅销售面积134亿平方米同比-06降幅收窄31pct住宅销售额同比35是自21年7月以来单月同比首次转正销售额降幅小于销售面积表明成交价有所上升尤其行业评级增持是东部地区复苏较快销售金额同比22而中部西部和东北地区销售金额仍是负增长预计随着政策支持加码特别是下调首套房贷款利率近十二个月行业表现的城市持续增加同时3月迎来新房供应高峰积压的刚需和改善需求将40集中释放销售有望继续改善但复苏持续性仍然受制于居民收入恢复情30况高能级城市的市场热度将优于低能级城市20房企到位资金降幅收窄新增居民中长贷与销售表现存在一定背离101-2月居民中长期贷款分别新增2231亿863亿较去年同期分别少增51930亿多增1322亿尽管2月居民中长贷同比明显多增但仍低于18-19年同期水平并且与前两个月销售复苏的强劲表现背离我们认为主要受到-10居民提前还贷影响1-2月房地产开发企业到位资金同比-152前值沪深300房地产申万-202022315202251420227132022911202211102023192023310-29其中定金及预收款同比-114前值-31个人按揭贷款同比1个月3个月12个月-153前值-29国内贷款同比-15前值-5自筹资金同比-18相对收益-3-10-3前值-35绝对收益-6-9-7竣工同比转正投资新开工施工降幅收窄注相对收益与沪深300相比1-2月房地产开发投资完成额同比-57较去年12月收窄6pct房屋新开工面积同比-94施工面积-44竣工面积同比8降幅较去年12月分别收窄35pct44pct15pct在保交楼政策推动下竣工修复的确定性较高但投资及新开工仍取决于销售复苏情况通常来讲销售持续增长后房企拿地及开工才会增加因此投资改善幅度及持续性仍需观察分析师张智珑证书编号S0500521120002前两个月供地城市较少住宅用地供应和成交双降Tel021-502953631-2月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比0145其Emailzzl6599xcsccom中住宅用地供应和成交建面分别同比-29-37主要由于供地城市较少不过从杭州2月土地出让情况看热度明显回升100大中城市1-2月土地成交溢价率分别为3142自去年12月以来连续增长地址上海市浦东新区银城路88号投资建议中国人寿金融中心10楼随着需求端政策持续加码特别是春节后调降首套房贷利率放松限购限售的城市继续增加销售明显改善此外在保交楼及改善优质房企资产负债表的政策支持下房企资金压力逐步缓解竣工持续修复投资及新开工降幅收窄建议关注拿地投资能力强土地储备充裕信用风险较低的优质龙头房企维持行业增持评级风险提示房地产支持政策落地执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明行业研究1商品房销售及资金面情况前两个月新房销售明显改善1-2月商品房销售面积151亿平方米同比-36商品房销售额同比-01降幅均较去年12月收窄28pct商品住宅销售面积134亿平方米同比-06降幅收窄31pct住宅销售额同比35是自21年7月以来单月同比首次转正前两个月销售额降幅小于销售面积表明均价有所上升尤其是东部地区复苏较快销售金额同比22而中部西部和东北地区销售金额仍是负增长预计随着政策支持加码特别是下调首套房贷款利率的城市持续增加同时3月迎来新房供应高峰积压的刚需和改善需求将集中释放销售有望继续改善但复苏持续性仍然受制于居民收入恢复情况高能级城市的市场热度将优于低能级城市图1商品房销售面积累计值万平方米图2商品房销售面积单月值万平方米商品房销售面积累计值商品房销售面积累计同比商品房销售面积单月值单月同比20000012030000120180000100100250001600008080140000602000060120000404010000015000202080000010000060000-20-2040000500020000-40-400-600-602017-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022020-052021-052017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-082020-112021-022021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图3商品住宅销售面积累计值万平方米图4商品住宅销售面积单月值万平方米商品房销售面积住宅累计值商品房销售面积住宅累计同比商品房销售面积住宅单月值单月同比18000012025000120160000100100140000802000080120000606015000100000404080000202010000600000040000-205000-2020000-40-400-600-602017-052022-022017-022017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-052022-082022-112023-022017-052017-082017-112018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图5商品房销售额累计值亿元图6商品房销售额单月值亿元商品房销售额累计值商品房销售额累计同比商品房销售额单月值单月同比200000001603000015018000000140160000001202500010014000000100802000012000000506010000000150004080000000201000060000000-504000000-2050002000000-40000-600-1002020-062017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022020-062020-102017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明1行业研究房企到位资金降幅收窄新增居民中长贷与销售表现存在一定背离1-2月居民中长期贷款分别新增2231亿863亿较去年同期分别少增5193亿多增1322亿尽管2月居民中长贷同比明显多增但仍低于18-19年同期水平并且与前两个月销售复苏的强劲表现背离我们认为主要受到居民提前还贷影响1-2月房地产开发企业到位资金同比-152前值-29其中定金及预收款同比-114前值-31个人按揭贷款同比-153前值-29国内贷款同比-15前值-5自筹资金同比-18前值-35图7居民贷款变化亿元图8M1M2同比金融机构新增人民币贷款居民户中长期当月新增同比变动M1同比M2同比10000500016400014800030002000126000100010040008-10006-20002000-300040-40002-50000-2000-6000-22019-092020-072019-032019-052019-072019-112020-012020-032020-052020-092020-112021-012021-032021-052021-072021-092021-112022-012022-032022-052022-072022-092022-112023-01-42019-012017-012019-092022-052015-052015-092016-012016-052016-092017-052017-092018-012018-052018-092019-012019-052020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-092023-012015-01资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所图9房地产开发资金来源累计值亿元图10房地产开发资金来源单月值亿元房地产开发资金来源累计值房地产开发资金来源累计同比房地产开发资金来源单月值房地产开发资金来源单月同比25000060350006050503000020000040402500030301500002020200001010150001000000010000-10-1050000-205000-20-300-300-402020-062022-042020-032020-042020-052020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022020-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图11定金及预收款单月值亿元图12个人按揭贷款单月值亿元房地产开发资金来源定金及预收款单月值房地产开发资金来源定金及预收款单月同比房地产开发资金来源个人按揭贷款单月值房地产开发资金来源个人按揭贷款单月同比120001206000801006010000500080604080004000402060002030000040002000-20-20-4020001000-40-600-800-602020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022021-022021-092022-042020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022020-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明2行业研究图13国内贷款单月值亿元图14自筹资金单月值亿元房地产开发资金来源国内贷款单月值房地产开发资金来源国内贷款单月同比房地产开发资金来源自筹资金单月值房地产开发资金来源自筹资金单月同比6000309000408000302050007000201040006000100500003000-104000-1020003000-20-202000-301000-301000-400-400-502020-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022020-032020-042020-052020-062020-072020-082020-092020-102020-112020-122021-012021-022021-032021-042021-052021-062021-072021-082021-092021-102021-112021-122022-012022-022022-032022-042022-052022-062022-072022-082022-092022-102022-112022-122023-012023-022020-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所2房地产投资及新开工情况竣工同比转正投资新开工施工降幅收窄1-2月房地产开发投资完成额同比-57较去年12月收窄6pct房屋新开工面积同比-94施工面积-44竣工面积同比8降幅较去年12月分别收窄35pct44pct15pct在保交楼政策推动下竣工修复的确定性较高但投资及新开工仍取决于销售复苏情况通常来讲销售持续增长后房企拿地及开工才会增加因此房地产投资改善幅度及持续性仍需观察图15房地产开发投资完成额累计值亿元图16房地产开发投资完成额单月值亿元房地产开发投资完成额累计值房地产开发投资完成额累计同比房地产开发投资完成额单月值单月同比160000502000050180004014000040160001200003030140002010000012000208000010000101080006000000600040000-10400020000-10-2020000-200-302017-112021-022017-022017-052017-082018-022018-052018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112023-022018-052021-112017-052017-082017-112018-022018-082018-112019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082022-022022-052022-082022-112023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图17房屋新开工面积累计值万平方米图18房屋新开工面积单月值万平方米房屋新开工面积累计值房屋新开工面积累计同比房屋新开工面积单月值单月同比2500008030000806060200000250004040200001500002020150000100000010000-20-20500005000-40-400-600-602017-022017-072017-122018-052018-102019-032019-082020-012020-062020-112021-042021-092022-022022-072022-122021-062022-062017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-102022-022022-102023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明3行业研究图19房屋竣工面积累计值万平方米图20房屋竣工面积单月值万平方米房屋竣工面积累计值房屋竣工面积累计同比房屋竣工面积单月值单月同比120000503500080100000403000060302500040800002020000206000010150000400000-1010000-2020000-205000-400-300-602017-022017-062017-102018-022018-062018-102019-022019-062019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-022022-062022-102023-022019-022019-062022-022017-062017-102018-022018-062018-102019-102020-022020-062020-102021-022021-062021-102022-062022-102023-022017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所资料来源国家统计局湘财证券研究所图21房屋施工面积累计值万平方米房屋施工面积累计值房屋施工面积累计同比12000001510000001080000056000000400000-52000000-102018-022018-112023-022017-052017-082017-112018-052018-082019-022019-052019-082019-112020-022020-052020-082020-112021-022021-052021-082021-112022-022022-052022-082022-112017-02资料来源国家统计局湘财证券研究所3土地市场供应和成交情况前两个月供地城市较少住宅用地供应和成交双降1-2月100大中城市土地供应和成交建筑面积分别同比0145其中住宅用地供应和成交建面分别同比-29-37主要由于供地城市较少不过从杭州2月土地出让情况看热度明显回升100大中城市1-2月土地成交溢价率分别为3142自去年12月以来连续增长图22100大中城市土地成交建面万平方米图23100大中城市住宅用地成交建面万平方米100大中城市供应土地规划建筑面积当月值100大中城市成交土地规划建筑面积当月值100大中城市供应土地规划建筑面积住宅用地当月值100大中城市成交土地规划建筑面积住宅用地当月值450001800040000160003500014000300001200025000100002000080001500060001000040005000200000资料来源Wind湘财证券研究所资料来源Wind湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明4行业研究图24土地成交楼面价及溢价率元100大中城市成交土地楼面均价当月值100大中城市成交土地溢价率当月值50007045006040003500503000402500200030150020100010500002019-012015-052015-092016-012016-052016-092017-012017-052017-092018-012018-052018-092019-052019-092020-012020-052020-092021-012021-052021-092022-012022-052022-092023-012015-01资料来源Wind湘财证券研究所4近期行业政策梳理表1房地产相关政策梳理日期来源政策类型政策内容武汉市发布关于激发市场主体活力推动经济高质量发展的政策措施在武汉市住房限购区域购房的居民家庭可新增一个购房资格在非限购区域拥有的住房不计入居民家庭购房资格认定套数非本市户武汉政府限购放松优化籍居民家庭在限购区域购买首套住房的可实行购房资格承诺办2月6日官网房企资金监管容缺办减轻企业资金压力在重点监管资金中增加项目主体结构达到三分之二进度拨付节点优化调整新建商品房预售条件房地产开发企业可增加申请预售许可次数预售许可最低规模不小于栋多孩家庭非哈市户籍居民人才购买新建商品住宅享受相应补贴政策其中多孩家庭在主城9区购首套或第二套新房分别给予15万元2哈尔滨政2月6日购房补贴万元的一次性购房补贴非哈市户籍的个人给予1万元一次性购房补贴府官网各类人才按照博士毕业生10万元硕士毕业生5万元本科毕业生及大中专毕业生3万元的标准给予一次性购房补贴降低首套房利2月24日常州发布常州首套房贷利率下限自2月25日起由41降至38率杭州市政府网站发布关于公开征求关于进一步深化户籍制度改革的实施意见征求意见稿意见的公告意见指出进一步放开学历落户对已在杭州市区落实就业单位的35周岁以下以下不含本数的普通杭州市政3月13日户籍制度改革高校大专学历毕业生可在市区办理落户45周岁以下普通高校硕士研府官网究生可以先落户后就业全面放开县域落户政策全面放开桐庐建德淳安三县市城镇落户条件建立以合法稳定住所或合法稳定就业为条件的经常居住地登记户口制度增加县城吸引力资料来源公开资料整理湘财证券研究所敬请阅读末页之重要声明5行业研究5投资建议随着需求端政策持续加码特别是春节后调降首套房贷利率放松限购限售的城市继续增加销售明显改善此外在保交楼及改善优质房企资产负债表的政策支持下房企资金压力逐步缓解竣工持续修复投资及新开工降幅收窄建议关注拿地投资能力强土地储备充裕信用风险较低的优质龙头房企维持行业增持评级6风险提示房地产支持政策落地执行不及预期经济复苏不及预期导致居民收入恢复较慢市场销售复苏低于预期房企信用风险暴露增加敬请阅读末页之重要声明6分析师声明本人具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以独立诚信谨慎客观勤勉尽职公正公平准则出具本报告本报告准确清晰地反映了本人的研究观点本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿湘财证券投资评级体系市场比较基准为沪深300指数买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5以上卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上重要声明湘财证券股份有限公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本研究报告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