房企销售：市场成交回落，央国企持续改善。销售金额方面，根据克而瑞数据，23年1月百强房企实现销售金额3994亿元，同比下降31.7%，降幅较前月扩大0.2pct，重点跟踪房企实现销售金额2955亿元，同比21年下降28.1%，同比降幅较前月收窄2.3pct，受春节假期及疫情政策放松影响，房企销售再度下滑。龙头房企中保利、招蛇、华润、龙湖，成长型房企中建发、滨江、华发、越秀、建业、保利置业实现单月正增长，实现增长的房企多为强信用央国企，抗风险能力较高。
　　房企拿地：受土拍节奏影响，1月房企暂缓拿地。受土地市场影响，1月主流房企中仅7家企业参与拿地，拿地力度最高的房企为华侨城、越秀、华润，达到107%、46%、19%。从分信用评级房企拿地来看，自20年以来，信用12强房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距，23年1月受整体土拍市场节奏影响，信用12强房企放缓拿地，因而拿地力度回落至5%，并非实质投资能力下降。从利润水平来看，1月房企拿地集中在2线及核心3线城市，拿地利润仍维持较高水平，其中华侨城获取的顺德欢乐海岸二期文旅项目测算毛利率达到42.5%，招蛇、绿城所获项目利润水平均在25%以上。
　　房企融资：房企偿债持续承压，民营增信发债推进。1月A股样本房企实现债权融资342亿元，环比下降30%，同比增长59%，1月主流房企债权融资25亿元，环比下降87%，同比下降66%，受同比基数较低影响，样本房企单月融资规模同比回升。全口径数据来看，房企2023年1月信用债、海外债融资净流出857亿元，发行到期比为0.36。22年12月房企境内债权平均融资成本为4.69%，环比上升38bp，房企融资成本持续回升。房企三支箭融资持续推进，截至目前，已有10家民营房企成功发行增信票据，累计新增融资205亿元。
　　房企估值及投资建议：板块估值低位波动，个股修复进度分化。近一个月以来（2023年1月28日至2023年2月27日），沪深市场及港股市场房地产板块表现改善。A股方面，申万房地产板块当月绝对收益2.0%，相对收益+1.3%。H股方面，恒生地产类当月绝对收益-11.0%，相对收益+1.1%。近期商品房成交市场来访提升、刚需复苏，部分去年热度较低弱二线及强三线市场核心区市场开始恢复，其中品牌强，布局好，货值充沛的强信用房企销售率先走强。地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期，而23年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。
　　风险提示。公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异，公司经营业绩及盈利情况不及预期，新冠肺炎对行业影响超预期等。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年1月公司月报TableGrade行业评级买入前次评级买入央国企销售改善房企偿债持续承压报告日期2023-02-28TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点房企销售市场成交回落央国企持续改善销售金额方面根据克而16瑞数据23年1月百强房企实现销售金额3994亿元同比下降3178降幅较前月扩大02pct重点跟踪房企实现销售金额2955亿元同比002220422062208221022122221年下降281同比降幅较前月收窄23pct受春节假期及疫情政-8策放松影响房企销售再度下滑龙头房企中保利招蛇华润龙湖-15成长型房企中建发滨江华发越秀建业保利置业实现单月正增-23长实现增长的房企多为强信用央国企抗风险能力较高房地产沪深300房企拿地受土拍节奏影响月房企暂缓拿地受土地市场影响11月主流房企中仅7家企业参与拿地拿地力度最高的房企为华侨城分析师TableAuthor郭镇越秀华润达到1074619从分信用评级房企拿地来看SAC执证号S0260514080003自20年以来信用12强房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距SFCCENoBNN90623年1月受整体土拍市场节奏影响信用12强房企放缓拿地因而021-38003639拿地力度回落至5并非实质投资能力下降从利润水平来看1月guozgfcomcn房企拿地集中在2线及核心3线城市拿地利润仍维持较高水平其846066分析师乐加栋中华侨城获取的顺德欢乐海岸二期文旅项目测算毛利率达到425SAC执证号S0260513090001招蛇绿城所获项目利润水平均在25以上021-38003642房企融资房企偿债持续承压民营增信发债推进1月A股样本房lejiadonggfcomcn企实现债权融资342亿元环比下降30同比增长591月主分析师邢莘流房企债权融资25亿元环比下降87同比下降66受同比基SAC执证号S0260520070009数较低影响样本房企单月融资规模同比回升全口径数据来看房企021-380036382023年1月信用债海外债融资净流出857亿元发行到期比为036xingshengfcomcn22年12月房企境内债权平均融资成本为469环比上升38bp房分析师谢淼企融资成本持续回升房企三支箭融资持续推进截至目前已有10SAC执证号S0260522070007家民营房企成功发行增信票据累计新增融资205亿元021-38003637房企估值及投资建议板块估值低位波动个股修复进度分化近一个xiemiaogfcomcn月以来2023年1月28日至2023年2月27日沪深市场及港股请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察市场房地产板块表现改善A股方面申万房地产板块当月绝对收益-委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动20相对收益13H股方面恒生地产类当月绝对收益-110相对收益11近期商品房成交市场来访提升刚需复苏部分去年TableContacts热度较低弱二线及强三线市场核心区市场开始恢复其中品牌强布局联系人辛恬021-38003800xintiangfcomcn好货值充沛的强信用房企销售率先走强地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期而23年的主线将回归基本面兑现能力全年看好高增长强投资报表加速扩张的房企价值兑现机遇风险提示公司经营公告数据与第三方公告数据存在一定差异公司经营业绩及盈利情况不及预期新冠肺炎对行业影响超预期等识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明127TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币17182023213买入2380204209807954659185保利发展600048SH人民币1502202316买入221715318098841281448691招商蛇口001979SZ人民币14652023219买入1791054100270147132993560新城控股601155SH人民币193720221118买入291635432655594848122101金地集团600383SH人民币97620221028买入1592178189555290105113107建发股份600153SH人民币13042023116买入181221425961504036113120华发股份600325SH人民币10842023120买入134812115090728425110120滨江集团002244SZ人民币103920221027买入140212413884753227157148新湖中宝600208SH人民币271202255买入35403003392822963225861中国国贸600007SH人民币175820211031买入24821141291541375551113113金融街000402SZ人民币5272022414买入103905605793922632664342首开股份600376SH人民币5362023221买入705-047018-114305563357-4115万科企业02202HK港币140620221030买入2223204209616046579185中国海外发展00688HK港币20002023129买入2655281315635647418284中国海外宏洋00081HK港币32120221214买入52112312323235462130110集团越秀地产00123HK港币12002023213买入1670118131908140357375万物云02602HK港币409520221012买入68531712242141647652122143保利物业06049HK港币47902022831买入66831962492171717150143162招商积余001914SZ人民币16132022125买入26010580772762091841486781绿城服务02869HK港币5272023115买入98102403419613811082105141绿城管理控股09979HK港币6462023131买入8220370481561208765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业招商积余绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明227TablePageText跟踪分析房地产目录索引一房企销售市场成交回落央国企获得改善6一市场概况春节及疫情影响销售弱信用房企销售改善6二房企概况房企销售持续分化央国企表现优异10二房企拿地受土拍节奏影响1月房企暂缓拿地12三房企融资房企偿债持续承压民营增信发债推进14一融资综述融资规模环比回落房企偿债压力增大14二各融资渠道分析信用债融资成本回升民营增信发债推进17四房企估值板块估值低位波动个股修复进度分化21五投资建议25六风险提示25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明327TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速6图22020-2023年万科推盘亿元及去化情况6图32020-2023年保利推盘亿元及去化情况6图4重点城市开盘去化率7图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年1月销售面积增速7图6各口径下房企销售均价累计增速变化8图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比8图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现8图9评级分档房企销售金额增速表现9图10部分上市房企2023年1月销售金额增长贡献因素拆分12图11信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额13图12A股房企单月融资规模及累计增速14图13A股房企各渠道融资规模占比14图14A股房企债权融资结构拆分15图15房企信用债各期限发行规模亿元占比15图16房企海外债各期限发行规模亿元占比15图17房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元15图18全口径房企信用债及海外债融资存量及同比16图19各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化16图20境内债权融资成本变动情况16图21房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元17图22全样本信用债发行成本及利差17图231月及近半年信用债平均融资成本对比17图24A股非标融资单月规模及同比19图251月房地产信托成立规模及同比19图26内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元19图27内房股海外债融资成本19图28投资级及投机级内房股海外债融资成本19图29A股主流房企股价月涨跌幅23128-2322723图30H股主流房企股价月涨跌幅23128-2322723图31A股及H股龙头房企PBLF23图32A股主流房企PBLF估值变化截至22723图33H股主流房企PELF估值变化截至22723表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分8表2评级分档房企销售金额增速表现10识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明427TablePageText跟踪分析房地产表3部分重点跟踪房企2023年1月销售情况10表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额12表5主流房企拿地明细及测算利润率14表6房企1月境内信用债发行融资成本对比亿元18表7房企增信票据发行情况一览20表8涉房企业股权融资计划一览20表9A股及H股房地产板块及主流房地产公司股价表现情况22表10A股及H股房地产板块及主流房地产公司PBLF估值表现情况24表11广发地产小组股票推荐及建议关注名单25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明527TablePageText跟踪分析房地产一房企销售市场成交回落央国企获得改善一市场概况春节及疫情影响销售弱信用房企销售改善销售金额方面根据克而瑞数据23年1月百强房企实现销售金额3994亿元同比下降317降幅较前月扩大02pct从广发地产小组跟踪的38家重点上市房企不含恒大公布的经营数据来看1月重点跟踪房企实现销售金额2955亿元同比21年下降281同比降幅较前月收窄23pct受疫情政策放松影响房企销售再度下滑图1统计局百强房企及跟踪房企销售金额同比增速3020100-10-20-30-40-50-60-701920212223M12201220222032204220522062207220822092210221122122301统计局百强房企重点跟踪房企数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图22020-2023年万科推盘亿元及去化情况图32020-2023年保利推盘亿元及去化情况700807006575600605007050065400553006030050100552004550100-1004504040-100-3003535-200-50030-300301月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月23年推盘22年-23年推盘20年去化率23年推盘22年-23年推盘20年去化率21年去化率22年去化率23年去化率21年去化率22年去化率23年去化率数据来源公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心推盘方面1月中指院口径25城商品房推盘1245万方环比下降108同比下降75629城住宅推盘1049万方环比下降273同比下降747从房企角度识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明627TablePageText跟踪分析房地产来看1月万科保利推盘169亿元120亿元合计同比22年下降410去化水平来看1月重点城市新开盘去化率为53环比下降4pct1月万科保利去化率为4047万科环比下降10pct保利环比下降1pct受春节因素叠加疫情影响整体市场去化表现回落较往年去化率有着一定差距图4重点城市开盘去化率85807570656055504540351月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月20192020202120222023数据来源中指院广发证券发展研究中心图5统计局房管局重点城市及重点跟踪房企2023年1月销售面积增速数据来源公司经营公告克而瑞统计局广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期拆分销售金额增长的因素从面积口径来看38个重点跟踪上市房企1月实现销售面积1889万方同比22年下降343降幅环比扩大13pct百强房企销售面积下降364降幅扩大15pct价格方面23年1月重点跟踪房企销售均价15644元平同比上升94百强房企销售均价为16635元平同比上升73自市场景气度下行全国商品房成交均价同比不断下滑百强及重点跟踪房企由于在市场低迷氛围下加大高能级城市的推货比例因此获得销售均价增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明727TablePageText跟踪分析房地产图6各口径下房企销售均价累计增速变化图7重点跟踪房企金额单月增速贡献对比2560204015201005-200-40-5-10-60-15-80201923M1210421082112220422082212-20170117101807190420012010210722042301面积贡献价格贡献统计局中指院百城重点跟踪房企数据来源统计局公司经营公告中指院广发证券发展研究中心数据来源统计局公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图8销售均价元平分段房企销售金额增速表现3020100-10-20-30-40-50-60-7020202021202223M12201220222032204220522062207220822092210221122122301均价14000以下均价14000-17000均价17000以上数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期表1按价格段元平划分房企销售金额增长的贡献拆分金额增速面积增速价格增速分类1400014000-17000170001400014000-17000170001400014000-17000170002014181215137203184153-1826-142015158173187176131153-15373020168605143875263871552199220020177126644365245623211236587201847529843642231032338-09852019208150277268148285-4801-062020679822048931801704342021-55-0497-47-6546-0864492022-520-460-281-471-447-324-91-2363识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明827TablePageText跟踪分析房地产2023M1-437-330-163-411-359-245-44461092201-354-390-370-236-301-342-155-127-432202-385-435-459-260-398-390-169-62-1122203-538-440-412-501-478-459-7571872204-613-567-523-529-562-553-179-12682205-584-597-476-526-598-509-12103662206-505-457-198-463-404-308-78-891592207-526-458-214-475-449-281-96-16932208-512-413-170-483-455-198-5676352209-528-398-112-517-407-179-2314812210-520-437-112-504-422-187-33-25922211-579-430-144-554-441-273-56191782212-535-431-152-532-373-132-08-92-232301-437-330-163-411-359-245-4446109数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期图9评级分档房企销售金额增速表现40200-20-40-60-80-10020202021202223M12201220222032204220522062207220822092210221122122301强信用弱信用违约数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注1根据主要房企公告销售金额与面积计算均价单位为元平2受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期从布局城市能级来看1月高中低均价房企销售金额同比22年分别下降163330437中低均价房企降幅环比分别收窄101pct98pct高均价房企降幅环比扩大11pct受春节返乡影响本月中低能级城市销售表现略有改善从贡献因素来看1月高中低均价企业面积同比下降245359411均价方面高中均价房企分别同比上升10946低均价房企同比下降44本月中低均价房企销售降幅收窄低均价房企销售改善由成交面积同比收窄所致中均价房企则主要由价格回升带来改善分企业信用来看1月强信用销售同比下降102弱信用及违约房企单月同比降幅分别为42372322年6月以来强信用与其他房企销售复苏情况拉开较大差距本月弱信用房企相对销售表现有所回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明927TablePageText跟踪分析房地产表2评级分档房企销售金额增速表现金额增速面积增速价格增速分类强信用弱信用违约强信用弱信用违约强信用弱信用违约201415419022114823722505-38-03201518717914115218013430-0106201650861251837129130110024916620175096058104294526205610511720182856335201956206077608-542019178282245188300275-09-14-2420201591161101131176741-0140202160-06-2707-45-675340442022-215-532-719-260-495-68561-75-1082023M1-102-423-723-213-320-715140-152-272201-340-413-433-250-393-313-119-34-1742202-395-375-568-304-278-475-132-134-1772203-335-537-669-386-506-66984-63002204-470-608-737-505-517-66970-187-2072205-427-591-769-447-555-73436-81-1292206-151-457-744-219-422-72487-62-732207-189-440-740-312-355-655179-132-2472208-81-490-753-189-430-727133-105-95220916-537-796-106-509-793136-57-162210-23-573-781-130-541-762123-69-802211-53-645-796-179-628-795153-45-072212-51-645-796-07-650-775-4412-962301-102-423-723-213-320-715140-152-27数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心备注受疫情影响2021年1-4月增速基数为2019年同期二房企概况房企销售持续分化央国企表现优异1月受春节假期及疫情因素影响本月大部分房企销售表现不佳同比增速来看龙头房企中保利招蛇华润龙湖实现单月销售同比增长成长型房企中建发滨江华发越秀建业保利置业实现单月正增长强信用央国企销售优势显著其抗风险能力高积攒的投融优势使得恢复先于行业整体表3部分重点跟踪房企2023年1月销售情况当月销当月累计销累计当月销当月累计当月销当月累计企业名称信用评级售金额同比售金额同比售面积同比同比售均价同比同比亿元亿元亿元亿元越秀地产强信用88876388876323721021037564456456识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1027TablePageText跟踪分析房地产滨江集团强信用1207165120716525721821846973-43-43华润置地强信用160250160250715-333-33322391573573保利发展强信用2955442955441839-10-10160625454招商蛇口强信用157741157741641-91-9124594146146中国恒大境内债展期2081920819165-170-17012622228228龙湖集团中信用108318108318661424216384-23-23中国金茂强信用100000100000485-162-16220609193193绿城中国强信用1350-751350-75550-214-21424545177177中国海外发展强信用1319-1081319-108711-141-141185433939雅居乐集团弱信用644-127644-127419-223-22315370123123美的置业中信用650-133650-133518-263-26312548176176绿地控股境外债违约1030-1421030-142750-257-25713733155155合景泰富集团境外债展期356-144356-144196-148-148181680505万科A强信用2863-1962863-1961673-206-206171131212新城控股中信用578-265578-265712-106-1068108-178-178远洋集团境外债展期329-267329-267220-131-13114934-157-157中南建设境外债违约324-297324-297285-248-24811368-65-65首开股份强信用281-348281-34899-331-33128384-25-25金地集团中信用921-384921-384552-13-1316685-377-377中骏集团控股弱信用305-392305-392232-416-416131454141世茂集团境内债展期451-399451-399292-371-37115433-45-45旭辉控股集团境外债违约502-405502-405383-305-30513121-145-145碧桂园中信用2700-4572700-4573754-406-4067193-86-86中梁控股境外债违约366-564366-564386-518-5189482-95-95金科股份境内债违约361-570361-570402-637-6378980185185中国奥园境内债展期66-65466-65465-618-61810221-95-95禹洲集团境外债违约151-667151-667108-572-57213888-223-223阳光城境内债违约203-697203-697127-703-703159841818富力地产境内债展期135-707135-70788-791-79115271404404融创中国境内债展期723-741723-741587-726-72612317-55-55正荣地产境外债违约136-828136-82899-799-79913742-146-146融信中国境内债展期99-84799-847106-669-6699352-538-538时代中国控股境内债展期85-88085-88056-870-87015214-73-73龙光集团境内债展期112-892112-89271-879-87915830-112-112数据来源公司经营公告公司年报广发证券发展研究中心从规模增长的贡献因素来看以21年同期为基数来看本月销售表现同比增长的龙头房企中龙湖因量升价跌获得销售规模增长其余房企均因量跌价升获得增长而销售增长的成长型房企中建发越秀保利置业量价齐升其余房企价跌量升获得销售金额同比正增长识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1127TablePageText跟踪分析房地产图10部分上市房企2023年1月销售金额增长贡献因素拆分龙头房企9家成长房企31家150100500-50-1001月销售金额累计增速-2591月销售金额累计增速-305-150华保招龙中绿万碧融保越建滨建金绿雅美合新远佳中首金中旭中宝金铁奥禹阳富弘正融时龙润利商湖海地科桂创利秀业江发茂城居的景城洋兆南开地骏辉梁龙科建园洲光力阳荣信代光园置乐业城业面积增速贡献价格增速贡献金额累计同比增速数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心二房企拿地受土拍节奏影响1月房企暂缓拿地从整体土地市场成交情况来看23年1月600城商住用地成交建面仅5049万方同比下降48环比下降97出让金1005亿元同比下降42环比下降98因土地出让节奏影响1月基本无重点城市举行土拍土地市场成交规模大幅下行受土地市场影响1月主流房企中仅7家企业参与拿地为越秀华润华侨城招蛇绿城合景泰富及当代置业拿地力度最高的房企为华侨城越秀华润达到1074619表4主流房企拿地规模及拿地力度拿地金额销售金额拿地金额亿元拿地力度房企20192020202120222023M120192020202120222023M1碧桂园22562377162894029302120万科A2199220018529220353129220保利发展15552353185716130344735350中国海外发展17641820177412090535048410华润置地1424138014901285305948474319招商蛇口104615172158128712475566448龙湖集团1031146015444280425453210新城控股60712557670022503300金地集团1200135013092150575646100旭辉控股集团75391587866038403650中国金茂1046103011292770654548180阳光城6467113334031331810识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1227TablePageText跟踪分析房地产绿城中国69114471590513115167602410荣盛发展30428212710262290合景泰富集团276236560632235018滨江集团5047827106950455742450华发股份2658132674930296722410金融街20650102350651230120保利置业集团162147179037280360首开股份3186035721400315650160越秀地产176304697827412432616646远洋集团41587150520032663720华侨城A28527210355107建发股份49089813381065496562490建业地产22412811513031191960当代置业170350大悦城3168604417数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心从分信用评级房企拿地来看自20年以来信用12强房企与其余房企的拿地力度拉开较大差距22年达到33pct23年1月受整体土拍市场节奏影响信用12强房企亦放缓拿地因而表现出拿地力度的回落并非实质投资能力下降图11信用分级房企拿地力度拿地金额销售金额90798070605553634845505743364041303936202351030020162017201820192020202120222023M1信用12强其他32家数据来源公司经营公告克而瑞广发证券发展研究中心注信用12强房企包括保利发展招商蛇口中国海外发展华润置地绿城中国中国金茂建发股份万科A华发股份首开股份越秀地产滨江集团从房企1月拿地明细来看本月房企拿地集中在2线及核心3线城市拿地利润仍维持较高水平其中华侨城获取的顺德欢乐海岸二期文旅项目测算毛利率达到425招蛇绿城所获项目利润水平均在25以上识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1327TablePageText跟踪分析房地产表5主流房企拿地明细及测算利润率时间拿地主体项目土地城市规划用途建筑面积万方总地价亿元权益实际毛利率202301招商蛇口郑州老鸦陈资产包32亩地块郑州住宅8845990308202301招商蛇口合肥市包河区BH202226地块合肥住宅60059100264202301绿城中国国际港务区港安路以南和悦路以东西安综合用地含住198910751317202301越秀地产杭政储出202264号杭政储出杭州住宅用地宅473141118158202301华侨城A顺德欢乐海岸二期202272126110号-4043地佛山301420570425数据来源Wind公司拿地公告克而瑞广发证券发展研究中心块三房企融资房企偿债持续承压民营增信发债推进一融资综述融资规模环比回落房企偿债压力增大23年1月A股样本房企实现债权融资342亿元环比下降30同比增长591月主流房企债权融资25亿元环比下降87同比下降66受同比基数较小影响样本房企单月融资规模同比回升图12A股房企单月融资规模及累计增速图13A股房企各渠道融资规模占比12002502023M1614350100020020226014233150800202147282141006005020203834234400020193340189200-502018413316110-10020012006201121042109220222072212020406080100A股单月债权融资规模亿元同比右信用债非标融资其他债权融资海外融资数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从融资渠道来看23年1月信用债占比61其他债权融资占比35非标融资4无海外融资信用债融资占比较22年12月上升10pct其他债权非标融资占比较前月下降73pct从融资期限来看信用债方面2023年1月发行的期限为1-3年的债券占比为36为最主要的发行期限占比较2022年持平3-5年的债券5-10年的债券融资规模占比较21年分别下降14pct6pc至2401年以内的债券及10年以上的债券融资规模占比较21年则分别上升7pct13pct至2021识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1427TablePageText跟踪分析房地产图14A股房企债权融资结构拆分外环-2023M1中环-2022内环-2021信用债非标公司债信托融资其他债权融资中期票据委托贷款海外融资短期融资定向工具其他非标ABS数据来源公司经营公告广发证券发展研究中心图15房企信用债各期限发行规模亿元占比图16房企海外债各期限发行规模亿元占比202314692202366320222102216920224452722021238428902021952102520202875272020201425181220192315286120192658178820183057220920182242820201715781544201778691020163121563320164282920204060801000204060801001年以内1-3年3-5年5-10年10年以上1年以内1-3年3-5年5-10年10年以上数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图17房企信用债海外债及信托融资到期及净融资规模亿元25004002000350150030010002505002000150-500-1000100-1500050-2000000180118051809190119051909200120052009210121052109220122052209230123052309信用债发行海外债发行信用债到期海外债到期债券净融资规模亿元债券发行到期比右数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心海外债方面2023年1月发行的期限1-3年债券占比92为最主要的发行期限较2021年上升47pct3-5年的债券占比由22年的28下降至55-10年的债券占识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1527TablePageText跟踪分析房地产比则由22年的1上升至31年以内债券及10年以上的债券并无发行随着海外融资发行困难上升房企海外债最主要的发行期限债券由3-5年期转变为1-3年期因中长期债券发行难度较高房企发行债券普遍年限缩短根据单笔融资金额及期限我们可以推算全口径房企融资到期规模及每月净融资额规模据统计全口径房企2023年1月信用债海外债净流出为857亿元发行到期比为036具体分结构来看信用债发行规模为405亿元到期规模为601亿元发行到期比为067海外债发行规模为72亿人民币到期规模为732亿元发行到期比仅为010房企信用债融资渠道持续修复海外债偿债压力较大从净流出节奏来看21年8月至今全口径房企债券融资均为净流出22年全口径房企债券净偿还规模为5590亿元23年1月净偿还857亿元截至23年1月31日行业整体信用债海外债存量仅为317万亿人民币较22年年底下降3图18全口径房企信用债及海外债融资存量及同比4500040877100823809638146400007172703544280350003163432556317003000051268956025000384020000201584218121500077209202-3100006099-736944425050002160-150-201011121314151617181920212223债券融资存量亿元同比数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图19各融资渠道近1个月及近半年融资成本变化图20境内债权融资成本变动情况100938907778071706464696055047403844034303境内融资信用债非标其他债权融资180118081903191020052012210722022209近1个月利率近6个月利率境内债权融资平均成本数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心从融资成本来看1月房企境内债权平均融资成本为469环比上升38bp分债券类型来看信用债融资成本382较上月上升30bp非标融资成本为928较上月上升178bp本月其他债权融资成本为771较上月上升17bp房企融资成本自18年起持续下行20年2至4月受整体融资环境影响房企融资降至历史低位39自22年10月起融资成本已连续3月回升识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1627TablePageText跟踪分析房地产二各融资渠道分析信用债融资成本回升民营增信发债推进针对房企融资不同渠道方式我们主要从房企信用债非标海外融资三方面的规模结构及成本进行分析信用债方面根据wind及公司融资公告23年1月房企信用债整体发行规模405亿元同比持平环比下降21融资规模仍处低位从发行结果来看2023年1月信用债中占比最高的为中期票据占比为46公司债占比大幅下降为13短融ABS则上升至2021本月并无企业债及定向工具发行图21房企信用债单月融资规模及年内月均规模亿元20001800160014001200100080060040020001401140514091501150515091601160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301单月信用债融资规模亿元月均信用债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心成本方面1月信用债平均成本为382较10月上升30bp其中AAA类信用债成本363环比上升26bpAA类信用债成本427环比下降23bp本月信用债发行成本持续回升图22全样本信用债发行成本及利差图231月及近半年信用债平均融资成本对比703050602544452041503940401538403636361035300530202700262510-0500-1020180118081903191020052012210722022209公司债中期票据短期融资定向工具ABS全样本信用债AA级与AAA级利差右近1个月利率近6个月利率数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源Wind公司融资公告广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1727TablePageText跟踪分析房地产我们对比同公司同期限同类债券的融资成本本月房企信用债发行成本较历史可比债券虽有分化但普遍上行中国铁建保利置业集团等公司本月发行的中期票据成本均略有升高表6房企1月境内信用债发行融资成本对比亿元发行总额期限发行主体月份债券类型债券代码债券简称利率主体评级较此前变化亿元年中华企业2023-01-06公司债138811SH23中企017535740AA2020-07-08公司债163706SH20北电0217039230AA电子城2023-01-13公司债138832SH23北电018038530AA下降7bp2022-12-15公司债148141SZ22大悦0215042750AAA大悦城2023-01-17公司债148174SZ23大悦0120039750AAA下降30bp2022-10-12中期票据102282253IB22铁建房产MTN0047037450AAA中国铁建2023-01-05中期票据102380021IB23铁建房产MTN00122044550AAA上升71bp2022-08-25中期票据102281946IB22保利置业MTN00210032930AAA保利置业集团2023-01-05中期票据102380018IB23保利置业MTN00115038230AAA上升53bp2020-09-18中期票据102001812IB20金融街MTN001A15038730AAA金融街2023-01-12中期票据102380083IB23金融街MTN00115037930AAA下降8bp2022-08-10中期票据102281758IB22外高桥MTN00210027030AAA外高桥2023-01-12中期票据102380091IB23外高桥MTN00110034530AAA上升75bp中骏集团控股2023-01-17中期票据102380114IB23中骏集团MTN00115041030AA雅居乐集团2023-01-18中期票据102380136IB23雅居乐MTN00112047030AA合景泰富集团2023-01-19中期票据102380139IB23广州合景MTN0017045030AA2022-12-14中期票据102282721IB22首开MTN00710050030AAA首开股份2023-01-30中期票据102380141IB23首开MTN00121054030AAA上升40bp2022-09-19短期融资012283275IB22光明房产SCP0036033005AA光明地产2023-01-10短期融资012380148IB23光明房产SCP0016048805AA上升158bp2023-01-13短期融资012380264IB23华润置地SCP00115021905AAA华润置地2023-01-17短期融资012380305IB23华润控股SCP00220021605AAA2022-06-30短期融资012282346IB22招商蛇口SCP00312920004AAA招商蛇口2023-01-17短期融资012380311IB23招商蛇口SCP00113021603AAA上升16bp2020-04-16ABS138599SZ金融街优760280180AAA金融街2023-01-18ABSzc23011601SZGC金街优807360180AAA上升80bp数据来源公司经营公告克而瑞Wind广发证券发展研究中心第二在非标层面我们统计的A股房企2023年1月非标融资14亿元同比下降22从信托行业的数据来看根据用益信托网数据23年1月房地产行业整体信托成立规模38亿元同比下降56信托融资规模再度回落识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1827TablePageText跟踪分析房地产图24A股非标融资单月规模及同比图251月房地产信托成立规模及同比40020012006035015040100030010020800250050200600-200-40150400-50-60100200-8050-1000-1000-150200120062011210421092202220722122001200320052007200920112101210321052107210921112201220322052207220922112301A股单月非标融资规模亿元同比右房地产信托成立规模亿元同比右数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心数据来源用益信托网广发证券发展研究中心第三海外融资方面根据Wind统计的内房股海外债数据2023年1月内房股海外债发行规模72亿人民币同比下降79海外融资渠道略有恢复从融资成本来看2023年1月海外债融资成本为733较上月下降67bp图26内房股海外债单月融资规模及年内月均规模亿元14001200100080060040020001401140514091501150515091601160516091701170517091801180518091901190519092001200520092101210521092201220522092301单月海外债融资规模亿元月均海外债融资规模亿元数据来源公司融资公告广发证券发展研究中心图27内房股海外债融资成本图28投资级及投机级内房股海外债融资成本1601401401201201001008080607336040402020000017011708180318101905191220072102210922042211180118081903191020052012210722022209内地房地产股海外债利率投资级投机级数据来源公司融资公告Wind广发证券发展研究中心数据来源Wind用益信托网广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1927TablePageText跟踪分析房地产房企三支箭融资持续推进截至目前已有10家民营房企成功发行增信票据累计新增融资205亿元此外房企股权融资仍在推进龙头房企中招蛇万科均已发布股权定增明细表7房企增信票据发行情况一览发行规模发行主体发行时间利率期限年增信机构亿元龙湖集团20228251503303中债信用美的置业2022921003333中债信用新城控股2022981003283中债信用碧桂园20229151503203中债信用旭辉控股集团20229211203223中债信用卓越商业20221012603503中债信用龙湖集团202211302003003中债信用金辉集团20221211204003中债信用美的置业20221211502993中债信用新城控股20221292004303中债信用碧桂园20221298048811中证金融地方担保碧桂园20221292040011中证金融地方担保新希望2022129474502中证金融地方担保新希望20221291148021中证金融地方担保新希望20221296055022中证金融地方担保美的置业20221296549022中证金融地方担保美的置业2022129603902中证金融地方担保美的置业20221221254202中证金融地方担保美的置业202212212545022中证金融地方担保中骏集团控股20231171504103中债信用雅居乐集团20231181204703中债信用卓越商业2023223404693中债信用数据来源wind广发证券发展研究中心表8涉房企业股权融资计划一览预计发预计规模规模不超代码公司名称PB披露时间内容资金用途行方式亿元过总股本比例600823SH世茂股份04120221129发行意向定向增发30开发补流偿债600208SH新湖中宝05920221130发行意向定向增发20开发棚改补流偿债定向增发000002SZ万科A08820221201发行意向20-港股配股600665SH天地源08420221201发行意向定向增发30开发补流偿债600340SH华夏幸福87520221201发行意向定向增发未公告开发补流偿债600325SH华发股份11520221205发行预案定向增发60030开发75补流25识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2027