总量弱复苏，城市分化加剧，行情是否能维持热度尚需观察，销售持续回暖仍需政策持续发力。2月销售显著强于1月，片状复苏为主。一是在多地持续宽松的政策环境下，部分城市购房者信心有所修复，中介的营销以及部分房企逐步收回折扣，推动部分购房者加速入场；二是由于疫情期间购房意愿推迟，叠加春节假期需求积压，导致节后需求集中释放；三是去年2月基数相对较低。我们预计3月仍将维持这一全局弱复苏的局面。但若想相对长期的去保持这一复苏的态势，仍需要政策端持续呵护加码。
　　百强房企1-2月操盘口径销售金额同比-11.6%，权益口径同比10.7%。根据克而瑞公布的2023年1-2月销售业绩排行榜数据，TOP100房企操盘口径销售金额为8189.7亿元，同比降低11.6%，降幅较1月缩窄20.3个百分点；权益口径销售金额为6545.4亿元，同比降低10.7%，降幅较1月缩窄21.3个百分点，权益比71.3%。2023年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为7124.7亿元，同比降低7.9%，降幅较1月缩窄22.3个百分点；权益口径销售金额为5596.7亿元，同比降低6.8%，降幅较1月缩窄23.5个百分点，权益比71.4%。
　　TOP10和TOP11-20房企销售同比开始止跌回升，其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅。从2023年1-2月操盘口径销售金额来看，增幅最大的是TOP11-20房企，同比增长11.7%；TOP10房企排名第二，同比增长0.4%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降35.6%。从2023年1-2月权益口径销售金额来看，增幅最大的是TOP10房企，同比增长6.3%；TOP11-20房企排名第二，同比增长5.3%。表现最差的是TOP31-50房企，同比下降32.5%。
　　房企分化加剧，头部表现更佳，TOP40房企1-2月操盘口径销售额同比24家正增长。从2023年1-2月累计操盘口径销售金额来看，保利发展最高为585亿元，其次为万科地产、碧桂园、中海地产、华润置地，分别实现销售金额565.3、533.9、384.8、373.6亿元。从累计操盘口径销售金额增速看，TOP40房企有24家实现同比正增长，其中越秀地产(+140%)、华发股份(+86%)、华润置地(+66%)、招商蛇口(+57%)、中国金茂（+56%）、中海地产(+50%)、滨江集团（+46%）、龙湖集团(+40%)等房企表现亮眼。主要原因仍是2月销售复苏，小部分原因与基数、推盘有关。对于房企全年销售增速，不宜期待太高。
　　投资建议：我们继续坚定地看多政策，我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持。本轮的产能出清方向明确，大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场。若第三波政策侧重点是需求侧政策，且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏，我们认为地产和物业继续有绝对+相对收益的空间，地产的仓位会比个股本身更重要。择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票，主要包含以下几个方向：1、受益于需求侧复苏、竞争格局改善的。A股：保利发展、滨江集团、华发股份、建发股份、万科A、招商蛇口、金地集团；H股：绿城中国、华润置地、中国海外发展、越秀地产、中国海外宏洋；2、受益于一线城市量价修复的区域型概念公司；3、受益于竣工链复苏及防疫放松的标的：物业：A股关注招商积余；H股关注华润万象生活、中海物业、保利物业、绿城服务、万物云。
　　风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期

研究报告全文：证券研究报告行业月报2023年03月01日房地产开发百强房企月度销售报告总量弱复苏房企分化加剧头部表现更佳总量弱复苏城市分化加剧行情是否能维持热度尚需观察销售持续回增持维持暖仍需政策持续发力2月销售显著强于1月片状复苏为主一是在多地持续宽松的政策环境下部分城市购房者信心有所修复中介的营销以及部分房企逐步收回折扣推动部分购房者加速入场二是由于疫情期间行业走势购房意愿推迟叠加春节假期需求积压导致节后需求集中释放三是去年2月基数相对较低我们预计3月仍将维持这一全局弱复苏的局面但若想相对长期的去保持这一复苏的态势仍需要政策端持续呵护加码房地产开发沪深30032百强房企月操盘口径销售金额同比权益口径同比1-2-116-16107根据克而瑞公布的2023年1-2月销售业绩排行榜数据TOP100房企操盘口径销售金额为81897亿元同比降低116降幅较1月缩0窄203个百分点权益口径销售金额为65454亿元同比降低107-16降幅较1月缩窄213个百分点权益比7132023年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为71247亿元同比降低79降幅较1月-322022-032022-062022-102023-02缩窄223个百分点权益口径销售金额为55967亿元同比降低68降幅较1月缩窄235个百分点权益比714TOP10和TOP11-20房企销售同比开始止跌回升其他梯队房企同比作者仍保持三成左右降幅从2023年1-2月操盘口径销售金额来看增幅最大的是TOP11-20房企同比增长117TOP10房企排名第二同比增分析师金晶长表现最差的是房企同比下降从年04TOP31-503562023执业证书编号S06805220300011-2月权益口径销售金额来看增幅最大的是TOP10房企同比增长邮箱jinjing3gszqcom63TOP11-20房企排名第二同比增长53表现最差的是TOP31-50房企同比下降325研究助理肖依依执业证书编号S0680121070010房企分化加剧头部表现更佳TOP40房企1-2月操盘口径销售额同比邮箱xiaoyiyi3664gszqcom24家正增长从2023年1-2月累计操盘口径销售金额来看保利发展相关研究最高为585亿元其次为万科地产碧桂园中海地产华润置地分别实现销售金额5653533938483736亿元从累计操盘口径销售1房地产开发2023W8新房二手房销售继续回暖金额增速看TOP40房企有24家实现同比正增长其中越秀地产证监会启动不动产私募投资基金试点140华发股份86华润置地66招商蛇口57中2023-02-26国金茂56中海地产50滨江集团46龙湖集团402房地产开发2023W7新房销售面积同比-49等房企表现亮眼主要原因仍是2月销售复苏小部分原因与基数推盘70城新房价格指数近1年首次止跌2023-02-19有关对于房企全年销售增速不宜期待太高3房地产开发2023W6新房销售面积环比21小投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切幅回暖全国多地提现房销售试点2023-02-12Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日内容目录一1-2月百强房企权益销售额同比-11总量呈现弱复苏3二房企分化加剧头部表现更佳6三投资建议8风险提示8图表目录图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额3图表2TOP100房企权益口径单月销售金额4图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额5图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积5图表5各梯队房企权益口径累计销售金额5图表6各梯队房企权益比重5图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元5图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况6图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况7P2请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日一1-2月百强房企权益销售额同比-11总量呈现弱复苏总量弱复苏城市分化加剧行情是否能维持热度尚需观察销售持续回暖仍需政策持续发力2月销售显著强于1月片状复苏为主一是在多地持续宽松的政策环境下部分城市购房者信心有所修复中介的营销以及部分房企逐步收回折扣推动部分购房者加速入场二是由于疫情期间购房意愿推迟叠加春节假期需求积压导致节后需求集中释放三是去年2月基数相对较低我们预计3月仍将维持这一全局弱复苏的局面但若想相对长期的去保持这一复苏的态势仍需要政策端持续呵护加码百强房企1-2月操盘口径销售金额同比-116权益口径同比-107具体看根据克而瑞公布的2023年1-2月销售业绩排行榜数据TOP100房企操盘口径销售金额为81897亿元同比降低116降幅较1月缩窄203个百分点权益口径销售金额为65454亿元同比降低107降幅较1月缩窄213个百分点权益比7132023年1-2月TOP50强房企操盘口径销售金额为71247亿元同比降低79降幅较1月缩窄223个百分点权益口径销售金额为55967亿元同比降低68降幅较1月缩窄235个百分点权益比714从1-2月单月情况看TOP100房企实现单月操盘口径销售金额46154亿元同比增长149增幅较1月缩窄469个百分点环比增长291TOP100房企实现单月权益口径销售金额37546亿元同比增长165增幅较1月缩窄485个百分点环比增长345图表1TOP100房企操盘口径单月销售金额单月操盘金额亿元左轴同比右轴环比右轴1400020012000150100001008000506000040002000-500-100资料来源克而瑞国盛证券研究所P3请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日图表2TOP100房企权益口径单月销售金额单月权益金额亿元左轴同比右轴环比右轴12000200100001508000100600050400002000-500-100资料来源克而瑞国盛证券研究所TOP10和TOP11-20房企销售额同比开始止跌回升其他梯队房企同比仍保持三成左右降幅从2023年1-2月操盘口径销售金额来看增幅最大的是TOP11-20房企同比增长117TOP10房企排名第二同比增长04表现最差的是TOP31-50房企同比下降356从2023年1-2月权益口径销售金额来看增幅最大的是TOP10房企同比增长63TOP11-20房企排名第二同比增长53表现最差的是TOP31-50房企同比下降325具体看各梯队数据2023年1-2月TOP10房企实现操盘口径销售金额38472亿元同比增长04操盘口径销售面积24578万方同比下降170权益口径销售金额29569亿元同比增长63权益比重7422023年1-2月TOP11-20房企实现操盘口径销售金额16830亿元同比增长117操盘口径销售面积9861万方同比下降09权益口径销售金额12058亿元同比增长53权益比重6572023年1-2月TOP21-30房企实现操盘口径销售金额7102亿元同比下降308操盘口径销售面积4709万方同比下降321权益口径销售金额6210亿元同比下降289权益比重6972023年1-2月TOP31-50房企实现操盘口径销售金额8843亿元同比下降356操盘口径销售面积5335万方同比下降364权益口径销售金额8130亿元同比下降325权益比重7202023年1-2月TOP51-100房企实现操盘口径销售金额10650亿元同比下降304操盘口径销售面积5769万方同比下降311权益口径销售金额9487亿元同比下降284权益比重710P4请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日图表3各梯队房企操盘口径累计销售金额图表4各梯队房企操盘口径累计销售面积累计操盘口径销售金额亿元左轴累计操盘口径销售面积万方左轴同比右轴同比右轴45001215300004000-1-50525003500-103000-52000-17-152500-151500-202000-30-251500-251000-311000-36-32-30-35500-36500-31-350-450-40资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所图表5各梯队房企权益口径累计销售金额图表6各梯队房企权益比重累计权益口径销售金额亿元左轴权益比重同比右轴权益比重35001076746300055747207271250070-5702000-10681500-156666-201000-2564500-28-33-30620-29-3560资料来源克而瑞国盛证券研究所资料来源克而瑞国盛证券研究所对比2023年1-2月与去年同期只有TOP10房企操盘口径销售额的门槛实现增长具体看10强门槛从1933亿元增长至2417亿元同比增长25020强门槛从1279亿元下降至1075亿元同比下降15930强门槛从857亿元下降至614亿元同比下降28450强门槛从506亿元下降至359亿元同比下降291100强门槛从167亿元下降至113亿元同比下降323图表7各梯队操盘口径门槛变化情况亿元10强1933241720强12791075去年同期门槛30强857614今年各梯队门槛50强506359100强167113资料来源克而瑞国盛证券研究所P5请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日二房企分化加剧头部表现更佳房企销售分化比较明显头部表现更佳TOP40房企1-2月操盘口径销售额同比24家正增长从2023年1-2月累计操盘口径销售金额来看保利发展最高为5850亿元其次为万科地产碧桂园中海地产华润置地分别实现销售金额5653533938483736亿元从累计操盘口径销售金额增速看TOP40房企有24家实现同比正增长其中越秀地产140华发股份86华润置地66招商蛇口57中国金茂56中海地产50滨江集团46龙湖集团40等房企表现亮眼主要原因仍是2月销售复苏小部分原因与基数推盘有关对于房企全年销售增速不宜期待太高从2月单月操盘口径销售金额来看保利发展最高为3100亿元其次为万科地产碧桂园中海地产华润置地分别实现销售金额2912277426602248亿元从单月同比增速看TOP40房企有22家实现同比正增长其中保利置业同比表现最佳单月同比增长4795其次为越秀地产3653中国铁建3462金融街3095华发股份3061世茂集团融创中国首开股份表现靠后其中融创中国单月同比下降511从单月环比增速看TOP40房企有35家实现环比正增长其中仁恒置地环比表现最佳单月环比增长2766其次为中海地产1239中国铁建1150雅居乐1086越秀地产1074图表8TOP40房企操盘口径累计及单月销售金额及同比情况2月操盘口1-2月操盘口径排名企业名称累计同比径销售金额单月同比单月环比销售金额亿元亿元1保利发展585029310060132万科地产5653-112912-563碧桂园5339-392774-3284中海地产38485026601441245华润置地3736662248161516招商蛇口3520572060126417绿城中国314315179641338龙湖集团253040155486599金地集团24361415241426710建发房产2417251342182511华发股份2373861190306112滨江集团221146102953-1313中国金茂22005613141424814越秀地产1986140134036510715融创中国1720-641045-515516绿地控股1663-13684-10-3017美的置业13650773203118旭辉集团1129-23688-55619保利置业11082267074807620新城控股1075-29628-224021中国铁建863358934611522卓越集团843274787131P6请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日23路劲集团7916437422324中南置地730-22415-233225世茂集团673-43321-45-926电建地产664195403-5427远洋集团6631399355128象屿集团637-37804629金科集团624-47335-351630中骏集团614-22331-31731仁恒置地610-554823827732中交房地产5512127619033金融街5191053443109734万达集团514140269-1035雅居乐500-53338-3410936联发集团49140302886037首开股份470-39297-427238合景泰富463-30264-243339首创城发44416214-1-740金隅集团438-54--86资料来源克而瑞国盛证券研究所图表9TOP40房企权益口径累计及单月销售金额及同比情况1-2月权益口2月权益口径权益口径金企业名称径金额排名累计同比金额排名亿单月同比单月环比额排名亿元元1保利发展476041265993272碧桂园4479-342373-25133中海地产37845026161441244万科地产3726-111919-565华润置地3091821889182576招商蛇口2370571390132427越秀地产21131521340351738龙湖集团179037114088759建发房产174422943111810华发股份1712759773403311中国金茂1665429751024112绿城中国159649922993713绿地控股1575-13648-10-3014金地集团14871917706115滨江集团11211151210-1616融创中国1021-66623-585717美的置业9410533203118新城控股939-29533-2531P7请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日19保利置业88019260450411920路劲集团8336462432521中国铁建785105124288822旭辉集团757-23461-65623卓越集团68016365461624世茂集团603-42287-44-925万达集团599209374-6626中骏集团567-1930201427金科集团561-47301-351628中交房地产55813298261529金融街5521053673129830电建地产5481663552268431远洋集团5391324355132雅居乐520-54352-4511033中南置地513-19277-161734象屿集团485-288-4635首开股份441-44278-477136金隅集团429-53--8637仁恒置地422-4935812545938合景泰富404-26243-145139大华集团399-102595328540海伦堡395-252561184资料来源克而瑞国盛证券研究所三投资建议我们继续坚定地看多政策我们认为在2023年Q1或者Q1切Q2时有望见到第三波大政策的加持本轮的产能出清方向明确大部分出险民企最终的结局仍是缩表或退出市场若第三波政策侧重点是需求侧政策且市场有望在2023年某个时点进入小型复苏我们认为地产和物业继续有绝对相对收益的空间地产的仓位会比个股本身更重要择股的主要逻辑方向将侧重于需求侧政策利好的基本面股票主要包含以下几个方向1受益于需求侧复苏竞争格局改善的A股保利发展滨江集团华发股份建发股份万科A招商蛇口金地集团H股绿城中国华润置地中国海外发展越秀地产中国海外宏洋2受益于一线城市量价修复的区域型概念公司3受益于竣工链复苏及防疫放松的标的物业A股关注招商积余H股关注华润万象生活中海物业保利物业绿城服务万物云风险提示政策出台速度和执行力度不及预期基本面继续下行引发连锁反应疫情反复影响超预期P8请仔细阅读本报告末页声明2023年03月01日免责声明国盛证券有限责任公司以下简称本公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格本报告仅供本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任本报告的信息均来源于本公司认为可信的公开资料但本公司及其研究人员对该等信息的准确性及完整性不作任何保证本报告中的资料意见及预测仅反映本公司于发布本报告当日的判断可能会随时调整在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息及资料保持在最新状态对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本公司力求报告内容客观公正但本报告所载的资料工具意见信息及推测只提供给客户作参考之用不构成任何投资法律会计或税务的最终操作建议本公司不就报告中的内容对最终操作建议做出任何担保本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其本公司的关联机构可能会持有本报告中涉及的公司所发行的证券并进行交易也可能为这些公司正在提供或争取提供投资银行财务顾问和金融产品等各种金融服务本报告版权归国盛证券有限责任公司所有未经事先本公司书面授权任何机构或个人不得对本报告进行任何形式的发布复制任何机构或个人如引用刊发本报告需注明出处为国盛证券研究所且不得对本报告进行有悖原意的删节或修改分析师声明本报告署名分析师在此声明我们具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力本报告所表述的任何观点均精准地反映了我们对标的证券和发行人的个人看法结论不受任何第三方的授意或影响我们所得报酬的任何部分无论是在过去现在及将来均不会与本报告中的具体投资建议或观点有直接或间接联系投资评级说明投资建议的评级标准评级说明评级标准为报告发布日后的6个月内公司股价或行业买入相对同期基准指数涨幅在15以上指数相对同期基准指数的相对市场表现其中A股市增持相对同期基准指数涨幅在515之间股票评级场以沪深300指数为基准新三板市场以三板成指针持有相对同期基准指数涨幅在-55之间对协议转让标的或三板做市指数针对做市转让标的减持相对同期基准指数跌幅在5以上为基准香港市场以摩根士丹利中国指数为基准美股增持相对同期基准指数涨幅在10以上市场以标普500指数或纳斯达克综合指数为基准中性相对同期基准指数涨幅在-1010行业评级之间减持相对同期基准指数跌幅在10以上国盛证券研究所北京上海地址北京市西城区平安里西大街26号楼3层地址上海市浦明路868号保利One561号楼10层邮编100032邮编200120传真010-57671718电话021-38124100邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcom南昌深圳地址南昌市红谷滩新区凤凰中大道1115号北京银行大厦地址深圳市福田区福华三路100号鼎和大厦24楼邮编330038邮编518033传真0791-86281485邮箱gsresearchgszqcom邮箱gsresearchgszqcomP9请仔细阅读本报告末页声明