新房市场持续改善，市场基本面边际修复。春节后新房及二手房成交市场连续四周环比改善，60城新房春节后第四周周成交760万方，创23年周成交新高，同比22年同期增长5%，市场展现出来访提升、刚需复苏等积极迹象。
　　百强房企2月销售边际改善，央国企基本面超市场整体。根据克而瑞数据，23年2月百强房企销售金额同比增长11.8%，为21年7月以来首度正增长，剔除春节影响后2月同比下降12.1%，降幅环比收窄近20pct，低基数叠加需求改善情况下市场边际修复。分企业类型来看，2月央国企剔除春节假期影响后销售金额同比增长31%，增速较1月扩大10pct，而民企则同比下降44%，降幅环比扩大9pct，在部分需求释放、市场边际改善、但购房者信心并未明显修复的环境下，具备信用及资源优势的央国企基本面弹性显著更强。保利置业、越秀、金融街、华发同比增长超1倍，中海、招蛇、金茂等增速超过50%，21及22年补货力度强、信用好、货值充足的房企具备更强优势。
　　强信用房企货值结构优化，是销售走强的主因。22年起核心央国企，在一线及准一线城市拿地占比从21年的49%提升至22年的78%，整体提升29pct，专注核心城市核心资产，整体复苏表现强于新房及二手房市场整体表现。此外，由于行业土拍热度的下降，强信用房企在城市板块内部的货值分布也得到优化，即使不依靠外部环境变化，也可实现去化及周转效率的提升。
　　土地淡季投资力度偏低，强信用房企保持高参与度。23年2月核心土地市场供应主要在北京、杭州、苏州，44家房企平均拿地力度为7%，预计3-4月核心城市土地供应量上升后，投资强度将有所恢复。根据中指院数据，华润、越秀、建发、滨江在2月分别拿地121、59、58、34亿元，强信用房企保持高参与度。
　　板块及个股投资建议。地产股从21年下半年到22年的主线是政策预期，而23年的主线将回归基本面兑现能力，全年看好高增长、强投资、报表加速扩张的房企价值兑现机遇。地产行业头部强信用房企，在扩表能力上具备显著优势，利润率水平持续回升，货值优化带动去化率改善，强信用头部企业未来整体ROE水平有能力维持在15%及以上的水平，23年2月，SW房地产板块PB水平仅为0.9x，为2010年以来的5%分位数，强信用房企则处于30%分位，估值水平仍处于低位。我们认为目前的估值位置，对于强信用房企而言，具备较大修复空间。
　　风险提示。需求侧稳定政策力度弱，基本面表现不达预期；供给侧产能缺口修复不及预期；企业风险暴露对市场情绪产生扰动。