事件：
　　2月28日，克而瑞发布2023年2月房地产公司销售排行，保利发展单月销售排名第一，实现销售金额340亿元，碧桂园、万科单月销售额分别为292、287亿元，排名第二、三，前三门槛从去年同期240亿元提升至287亿元。2月单月销售过百亿房企为15家，较去年同期增加6家，对比2021年同期减少11家。
　　点评：
　　2月房企销售额环比+32%，同比+16%、较前值+48pct，销售复苏态势强劲。2023年2月，50家房企单月销售金额4,058亿元，环比+32%，较22年同比-16%、较前值+48pct；销售面积为2,578万方，环比+37%，较22年同比+1%、较前值+40pct。2月单月销售额历经20个月负增长后首次转正，其中存在去年同期春节低基数影响；但从累计数据看，1-2月累计销售金额7,199亿元，同比-11%、较22年全年+30pct；销售面积5,594万方，同比-19%、较22年全年+24pct，修复速度仍然较为可观。我们认为，当前市场迎来局部复苏态势，行业结构弹性将更强，一二线城市表现更为优秀，1-2月50家房企销售均价1.59万元/方，同比+11%，其中2月单月销售均价同比+14%，单价提升源于房企主动推盘去化更容易的高能级城市项目，同时也意味着高能级城市布局的房企销售表现更为靓丽；此外，优质房企基本面弹性将更强，并集中度将进一步提升。
　　2月单月销售：保利、碧桂园、万科排名前三，优质房企改善明显、分化持续加大。从单月销售来看，保利销售排名第一，碧桂园、万科分别位列二三。其中，保利340亿（YOY+42%）、碧桂园292亿（YOY-32%）、万科287亿（YOY-2%）、中海273亿（YOY+152%）、华润242亿（YOY+147%）、招蛇225亿（YOY+124%）、绿城179亿（YOY+40%）、龙湖173亿（YOY+86%）、金地148亿（YOY+54%）、建发房产138亿（YOY+24%）、越秀135亿（YOY+379%）、华发128亿（YOY+294%）、滨江111亿（YOY+60%）、融创中国109亿（YOY-51%）、世茂41亿（YOY-43%）、新城78亿（YOY-30%）、旭辉78亿（YOY-6%）、中南44亿（YOY-22%）、金科42亿（YOY-35%）、阳光城28亿（YOY-16%）、等。2月房企销售改善趋势明显，企业分化也在加剧，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+379%、华发+294%、中海+152%、华润+147%、招蛇+124%、金茂+102%、龙湖+86%、滨江+60%、金地+54%、保利+42%、绿城+40%、建发房产+24%等，显著好于行业；预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　 1-2月累计销售：保利、万科、碧桂园排名前三，房企分化加大。从累计销售来看，保利位列第一，万科、碧桂园位列二三。其中，保利635（YOY+21%）、万科573亿（YOY-12%）、碧桂园562亿（YOY-39%）、中海405亿（YOY+58%）、华润402亿（YOY+60%）、招蛇383亿（YOY+52%）、绿城314亿（YOY+15%）、龙湖281亿（YOY+40%）、华发250亿（YOY +85%）、建发房产246亿（YOY+26%）、金茂241亿（YOY+42%）、金地240亿（YOY-2%）、滨江232亿（YOY+34%）、越秀224亿（YOY+185%）、融创中国181亿（YOY-64%）、新城136亿（YOY-29%）、旭辉128亿（YOY-23%）、世茂86亿（YOY-42%）、金科78亿（YOY-47%）、中南76亿（YOY-25%）、阳光城48亿（YOY-52%）等。1-2月50家房企累计销售同比仍在下降，但改善趋势明显、分化趋势也更为显著，主流企业中销售同比排名靠前的房企为：越秀+185%、华发+85%、华润+60%、中海+58%、招蛇+52%、金茂+42%、龙湖+40%、滨江+34%、建发房产+26%、保利+21%、绿城+15%等，显著好于行业；预计这种分化在后续也将进一步加大，推动优质房企的销售集中度将进一步提升。
　　投资分析意见：销售复苏超预期，拿地多房企表现更靓丽，维持“看好”评级。我们认为，我国房地产目前需求端呈现出超跌状态，供给端处于过度出清状态，预计随着供给缓慢修复，中期销售将向着需求中枢13.4亿平逐步回归，但考虑到短期供需双弱，短期销售仍将呈现“L”型总量弱复苏、但结构强弹性，格局优化下优质房企成长空间打开，并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好，充分享受估值驱动、成长驱动双重红利。我们维持房地产板块“看好”评级，推荐：A股：华发股份、滨江集团、招商蛇口、建发股份、保利发展、中国建筑、金地集团、新城控股、万科A，建议关注：栖霞建设；H股：华润置地、越秀地产、建发国际、中海外发展、龙湖集团、碧桂园，建议关注：绿城中国；并维持物业管理板块“看好”评级，推荐：新大正、中海物业、保利物业、华润万象、碧桂园服务、旭辉永升服务，建议关注：招商积余、万物云。
　　风险提示：房地产调控政策进一步收紧，销售和融资资金再趋紧、受限占比再提升。
　　

研究报告全文：行业及产房地产业2023年02月28日行销售复苏超预期拿地多房企表现更靓丽业研究看好2023年2月房企销售数据点评行业点评相关研究事件市场成交持续复苏房贷利率再下降-2月28日克而瑞发布2023年2月房地产公司销售排行保利发展单月销售排名第一实现销售金证地产及物管行业周报额340亿元碧桂园万科单月销售额分别为292287亿元排名第二三前三门槛从去年同期240亿元提升至287亿元2月单月销售过百亿房企为15家较去年同期增加6家对比2021年券20230218-202302242023同期减少11家研年2月26日究报房地产2023年春季投资策略东风已点评告至大势必行2023年2月22日2月房企销售额环比32同比16较前值48pct销售复苏态势强劲2023年2月50家房企单月销售金额4058亿元环比32较22年同比-16较前值48pct销售面积为2578万方环比37较22年同比1较前值40pct2月单月销售额历经20个月负增长后首次证券分析师转正其中存在去年同期春节低基数影响但从累计数据看1-2月累计销售金额7199亿元同比袁豪A0230520120001-11较22年全年30pct销售面积5594万方同比-19较22年全年24pct修复速度仍yuanhaoswsresearchcom然较为可观我们认为当前市场迎来局部复苏态势行业结构弹性将更强一二线城市表现更为优陈鹏A0230521110002秀1-2月50家房企销售均价159万元方同比11其中2月单月销售均价同比14单价chenpengswsresearchcom提升源于房企主动推盘去化更容易的高能级城市项目同时也意味着高能级城市布局的房企销售表现更为靓丽此外优质房企基本面弹性将更强并集中度将进一步提升联系人陈鹏2月单月销售保利碧桂园万科排名前三优质房企改善明显分化持续加大从单月销售来看862123297818保利销售排名第一碧桂园万科分别位列二三其中保利340亿YOY42碧桂园292亿chenpengswsresearchcomYOY-32万科287亿YOY-2中海273亿YOY152华润242亿YOY147招蛇225亿YOY124绿城179亿YOY40龙湖173亿YOY86金地148亿YOY54建发房产138亿YOY24越秀135亿YOY379华发128亿YOY294滨江111亿YOY60融创中国109亿YOY-51世茂41亿YOY-43新城78亿YOY-30旭辉78亿YOY-6中南44亿YOY-22金科42亿YOY-35阳光城28亿YOY-16等2月房企销售改善趋势明显企业分化也在加剧主流企业中销售同比排名靠前的房企为越秀379华发294中海152华润147招蛇124金茂102龙湖86滨江60金地54保利42绿城40建发房产24等显著好于行业预计这种分化在融资差异和拿地差异之下后续将进一步加大推动优质房企的销售集中度将进一步提升1-2月累计销售保利万科碧桂园排名前三房企分化加大从累计销售来看保利位列第一万科碧桂园位列二三其中保利635YOY21万科573亿YOY-12碧桂园562亿YOY-39中海405亿YOY58华润402亿YOY60招蛇383亿YOY52绿城314亿YOY15龙湖281亿YOY40华发250亿YOY85建发房产246亿YOY26金茂241亿YOY42金地240亿YOY-2滨江232亿YOY34越秀224亿YOY185融创中国181亿YOY-64新城136亿YOY-29旭辉128亿YOY-23世茂86亿YOY-42金科78亿YOY-47中南76亿YOY-25阳光城48亿YOY-52等1-2月50家房企累计销售同比仍在下降但改善趋势明显分化趋势也更为显著主流企业中销售同比排名靠前的房企为越秀185华发85华润60中海58招蛇52金茂42龙湖40滨江34建发房产26保利21绿城15等显著好于行业预计这种分化在后续也将进一步加大推动优质房企的销售集中度将进一步提升投资分析意见销售复苏超预期拿地多房企表现更靓丽维持看好评级我们认为我国房地产目前需求端呈现出超跌状态供给端处于过度出清状态预计随着供给缓慢修复中期销售将向着需求中枢134亿平逐步回归但考虑到短期供需双弱短期销售仍将呈现L型总量弱复苏但结构强弹性格局优化下优质房企成长空间打开并将同时受益于政策放松和格局优化双重利好充分享受估值驱动成长驱动双重红利我们维持房地产板块看好评级推荐A股华发股份滨江集团招商蛇口建发股份保利发展中国建筑金地集团新城控股万科A建议关注栖霞建设H股华润置地越秀地产建发国际中海外发展龙湖集团碧桂园建议关注绿城中国并维持物业管理板块看好评级推荐新大正中海物业保利物业华润万象碧桂园服务旭辉永升服务建议关注招商积余万物云风险提示房地产调控政策进一步收紧销售和融资资金再趋紧受限占比再提升请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明2023年2月主流房企销售情况分析行业点评袁豪曹曼邓力陈鹏图12023年2月50家房企销售排名按销售金额降序排序单位亿元万平米22年1-2月销22年2月单月23年1-2月销23年2月单月累计销售金额2月单月销售22年1-2月销22年2月单月23年1-2月销23年2月单月累计销售面积2月单月销售公司售金额销售金额售金额销售金额同比金额同比售面积销售面积售面积销售面积同比面积同比保利发展52324063534021423361503952111841万科地产650294573287122396185335168159碧桂园923428562292393210995106963623729中海地产256108405273581521415921814755152华润置地2519840224260147169611891181292招商蛇口252101383225521241194817110744121绿城中国27412831417915401295913277331龙湖集团201932811734086120571721064386华发股份135332501288529439159055131278建发房产195111246138262410260136853342中国金茂170702411414210296381368742132金地集团2469624014825410347144894089滨江集团1736923211134603514563059113越秀地产792822413518537931127451137330融创中国5032241811096451380165147886147绿地集团2018017572131017473140652011美的地产14267150856271366512068124新城控股191112136782930198118152802332旭辉集团1678312878236113589860134雅居乐14167126611191055183412119卓越集团96491015051311636211831中国铁建9615986733477614614520227世茂集团1487386414243914556273840远洋集团8237835013449245030328合景泰富8544794381502744241311金科集团14864784247351968587475545中南建设1025676442522844665372220首开股份1308776484145412626163638仁恒置地13536746545842810252210133大悦城集团99186325373734112410285宝龙地产7831543331750203521309海伦堡地产7835543332464304529294阳光城1013448285216632030185213首创置业412348241852514261368中梁控股14864472768581609150306967正荣集团1143537236834732427176431龙光集团1544833217955862422157538俊发地产40430152725822219917285富力地产914529156967844519107878时代地产962528207122581517117124东原地产511828134628361529132014融信集团148832616828074421548091禹洲集团79342611676745191985960奥园集团3516147615655381597377中国恒大NANANANANANANANANANANANA祥生集团NANANANANANANANANANANANA荣盛发展NANANANANANANANANANANANA蓝光发展NANANANANANANANANANANANA佳兆业NANANANANANANANANANANANA新力地产NANANANANANANANANANANANA平均1838016492105158127581035919113TOP10合计342515373054168710897274112372239123418302TOP20合计514922814692266289167380817253138176917626TOP50合计8047350471994058105158559425454525257819113资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究注10家20家50家房企采用固定房企名单同比和环比数据为历史可比上月销售和上年同月销售优先采用房企公告数据计算同比和环比标注星号房企为一直沿用克而瑞数据请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第2页共7页简单金融成就梦想行业点评图250家房企月度销售金额及同比图350家房企月度销售面积及同比亿元万平米140001009000120100120008080006070008010000406000604080002050002060000400020040003000402020002000604008010006008017-0118-0418-0919-1221-0822-1117-0617-1119-0219-0720-0520-1021-0322-0122-0617-0617-1119-0719-1222-0122-0617-0118-0418-0919-0220-0520-1021-0321-0822-11TOP50房企销售金额TOP50房企销售面积TOP50房企销售金额环比右轴TOP50房企销售面积环比右轴TOP50房企销售金额同比右轴TOP50房企销售面积同比右轴资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单图4全国销售额50家房企销售金额同比图5全国34城50家房企销售面积同比150160160140140100120120100100808050606040400202017-0117-1119-0220-0521-0322-0618-0418-0919-0719-1220-1021-0822-0122-11005017-062020404010017-0118-0419-0219-1221-0322-0122-1117-0617-1118-0919-0720-0520-1021-0822-0660608080TOP50房企销售面积同比100TOP50房企销售金额同比100全国商品房销售面积同比全国商品房销售金额同比右轴34城销售面积同比资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库统计局Wind申万宏源研究注50家房企采用固定房企名单注50家房企采用固定房企名单请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第3页共7页简单金融成就梦想行业点评图610家20家50家房企销售金额同比图710家20家50家房企销售面积同比1301201101009080706050403020100102017-1218-0419-1220-0421-0821-1217-0818-0818-1219-0419-0820-0820-1221-0422-0422-0822-12304017-0417-0918-0519-0122-0122-0918-0118-0919-0519-0920-0120-0520-0921-0121-0521-0922-0523-015017-056080TOP20房企销售金额同比TOP20房企销售面积同比TOP50房企销售金额同比TOP50房企销售面积同比TOP10房企销售金额同比TOP10房企销售面积同比资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库申万宏源研究注50家房企20家房企和10家房企采用固定房企名单同比注50家房企20家房企和10家房企采用固定房企名单同比和环比数据为历史可比和环比数据为历史可比图82011-2022年龙头房企年度销售金额集中度图92011-2022年龙头房企年度销售面积集中度8060604040202000201120122013201420152016201720182019202020212022201120122013201420152016201720182019202020212022Top10房企销售金额占比Top20房企销售金额占比Top10房企销售面积占比Top20房企销售面积占比Top30房企销售金额占比Top40房企销售金额占比Top30房企销售面积占比Top40房企销售面积占比Top50房企销售金额占比Top50房企销售面积占比资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库统计局申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第4页共7页简单金融成就梦想行业点评图102021-2023万科月度销售金额图112021-2023保利地产月度销售金额亿元亿元800700700600600500500400400300300200200100100001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月万科2021年月度销售额万科2022年月度销售额保利2021年月度销售额保利2022年月度销售额万科2023年月度销售额保利2023年月度销售额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究图122021-2023招商蛇口月度销售金额图132021-2023金地集团月度销售金额亿元亿元50040035040030030025020020015010010050001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月招蛇2021年月度销售额招蛇2022年月度销售额金地2021年月度销售额额金地2022年月度销售额额招蛇2023年月度销售额金地2023年月度销售额额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究图142021-2023新城控股月度销售金额亿元3002502001501005001月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月新城2021年月度销售额新城2022年月度销售额新城2023年月度销售额资料来源克而瑞亿翰智库Wind申万宏源研究请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第5页共7页简单金融成就梦想行业点评表1主流AH上市房企估值表公司代码公司简称收盘价EPS市盈率市净率PB归母净利润百万元归母净利润增速2月28日2021A2022E2023E2021A2022E2023E2021A2021A2022E2023E2021A2022E2023E000002SZ万科A171419420020188868508225223212334-4573005600048SH保利发展150922915318366998210273918302188-54-332195600383SH金地集团96720819820046494807941895902-95-4908001979SZ招商蛇口1483131054091113275163141037419701-153-596672601155SH新城控股19545580981993520098071260221448-174-8251027002244SZ滨江集团1029097122140106847415303379436301252151600325SH华发股份111613412115183927413319256319101-198244600153SH建发股份1320213221255626052096106657663549015200960HK龙湖集团198540539841949504710238525022629193495101109HK华润置地308345447552368655910324033853727874510100688HK中国海外发展172436737037947474505401640574149-85102301908HK建发国际集团22422542893508878643331746356041746120800123HK越秀地产102411612813488807607359395415-15510051平均值2582172487249717461115213715121-74222资料来源Wind申万宏源研究注以上单位均为人民币盈利预测为申万宏源房地产团队预测取2023228收盘价请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第6页共7页简单金融成就梦想行业点评信息披露证券分析师承诺本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责本人不曾因不因也将不会因本报告中的具体推荐意见或观点而直接或间接收到任何形式的补偿与公司有关的信息披露本公司隶属于申万宏源证券有限公司本公司经中国证券监督管理委员会核准取得证券投资咨询业务许可本公司关联机构在法律许可情况下可能持有或交易本报告提到的投资标的还可能为或争取为这些标的提供投资银行服务本公司在知晓范围内依法合规地履行披露义务客户可通过complianceswsresearchcom索取有关披露资料或登录wwwswsresearchcom信息披露栏目查询从业人员资质情况静默期安排及其他有关的信息披露机构销售团队联系人华东A组陈陶021-33388362chentao1swhysccom华东B组谢文霓18930809211xiewenniswhysccom华北组李丹010-66500631lidan4swhysccom华南组李昇0755-82990609Lisheng5swhysccom股票投资评级说明证券的投资评级以报告日后的6个月内证券相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下买入Buy相对强于市场表现20以上增持Outperform相对强于市场表现520中性Neutral相对市场表现在55之间波动减持Underperform相对弱于市场表现5以下行业的投资评级以报告日后的6个月内行业相对于市场基准指数的涨跌幅为标准定义如下看好Overweight行业超越整体市场表现中性Neutral行业与整体市场表现基本持平看淡Underweight行业弱于整体市场表现我们在此提醒您不同证券研究机构采用不同的评级术语及评级标准我们采用的是相对评级体系表示投资的相对比重建议投资者买入或者卖出证券的决定取决于个人的实际情况比如当前的持仓结构以及其他需要考虑的因素投资者应阅读整篇报告以获取比较完整的观点与信息不应仅仅依靠投资评级来推断结论申银万国使用自己的行业分类体系如果您对我们的行业分类有兴趣可以向我们的销售员索取本报告采用的基准指数沪深300指数法律声明本报告仅供上海申银万国证券研究所有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户客户应当认识到有关本报告的短信提示电话推荐等只是研究观点的简要沟通需以本公司httpwwwswsresearchcom网站刊载的完整报告为准本公司并接受客户的后续问询本报告首页列示的联系人除非另有说明仅作为本公司就本报告与客户的联络人承担联络工作不从事任何证券投资咨询服务业务本报告是基于已公开信息撰写但本公司不保证该等信息的准确性或完整性本报告所载的资料工具意见及推测只提供给客户作参考之用并非作为或被视为出售或购买证券或其他投资标的的邀请或向人作出邀请本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可能会波动在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告客户应当考虑到本公司可能存在可能影响本报告客观性的利益冲突不应视本报告为作出投资决策的惟一因素客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本公司特别提示本公司不会与任何客户以任何形式分享证券投资收益或分担证券投资损失任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议本公司未确保本报告充分考虑到个别客户特殊的投资目标财务状况或需要本公司建议客户应考虑本报告的任何意见或建议是否符合其特定状况以及若有必要咨询独立投资顾问在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任市场有风险投资需谨慎若本报告的接收人非本公司的客户应在基于本报告作出任何投资决定或就本报告要求任何解释前咨询独立投资顾问本报告的版权归本公司所有属于非公开资料本公司对本报告保留一切权利除非另有书面显示否则本报告中的所有材料的版权均属本公司未经本公司事先书面授权本报告的任何部分均不得以任何方式制作任何形式的拷贝复印件或复制品或再次分发给任何其他人或以任何侵犯本公司版权的其他方式使用所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记请务必仔细阅读正文之后的各项信息披露与声明第7页共7页简单金融成就梦想