2月房企销售改善大超预期，央国企尤其明显。2023年2月，TOP50房企实现销售3213亿元，同比增长28.9%，较1月回升55.4pcts。其中，民企销售增速较1月回升30.0pcts，达到-17.9%。国企增速较1月大幅回升51.0pcts，达到71.4%。央企增速较1月大幅回升132.6pcts，达到128.2%。TOP50房企销售增速全面改善，在TOP10房企和TOP11-30房企增速回正的同时，TOP31-50房企继续维持负增长。TOP20中，越秀地产、华发股份、保利置业、中国铁建、金融街等央国企，同比增速达到300%以上。
　　尽管有春节因素的干扰，但销售修复依然明显。2023年前2月TOP50房企同比增速达到-2.2%，同样出现大幅改善。2022年2月是春节所在月，因此当前2月单月的销售同比增速存在一定干扰。但是相较于2023年1月和2022年12月的同比增速-26.4%和-27%看，出现了较大幅度的提升。早在2023年春节以来，由于一线城市二手房市场的火热已经传导到新房市场的预期层面，甚至从商品房高频网签数据看，确实也逐渐印证市场的回暖。但是从节奏和幅度来看，2月的修复是超市场预期的。
　　然而销售过快修复，使得市场对政策的预期开始出现转向。一方面从资产价格看，除了个别城市有所回暖以外，部分二线和三线城市基本上依然承受一定的压力，因此市场一直预期的是宽松政策的落地。从2022年底的政策来看，除了个别城市房贷利率有所下调外，市场预期的较大幅度的行政政策宽松是没有落地的。但另一方面，房地产市场销售修复过快，短期流动性的提升会带来资产价格的修复，从而再次出现市场过热的情况。在大的“房住不炒”的调控框架下，市场同样担心过热带来政策转向，例如一二线城市继续收紧。因此当前对于政策的预期从高度一致预计开始出现分化。
　　一二线城市在强需求和产业政策引导下，确定性复苏，因此推荐一线央国企和园区类公司。2023年的主旋律，将从2022年的二线央国企成长，切换为一线央国企反转，核心推荐招商蛇口。同时，推荐园区类公司，将是未来的产业变化的核心载体，而已经明确的工商业分布式光伏，最好的落地点就是园区（参考深度《园区，分布式光伏的最佳载体》），推荐中新集团。其他公司，受益成长性的中交地产、建发股份，同时推荐龙湖集团、万科A、保利发展、金地集团等。
　　风险提示：政府重新放开前融再走土地金融模式，市场需求加速下行。
　　

研究报告全文：股票研究TableindustryInfo房地产TableMainInfoTableTitle评级TableInvest增持20230301上次评级增持销售改善大超预期TablesubIndustry细分行业评级行对房企2月销售数据的点评业谢皓宇分析师郝亚雯分析师白淑媛分析师更010-83939826010-83939776021-38675923xiehaoyugtjascomhaoyawengtjascombaishuyuangtjascom新证书编号S0880518010002S0880518010005S0880518010004本报告导读2023年2月TOP50房企实现销售金额3213亿元同比增长289较2023年1月相关报告TableDocReport回升554pcts其中民企同比下降179国企和央企同比增长714和1326房地产一线超二线园区为最佳摘要20230226TableSummary2月房企销售改善大超预期央国企尤其明显2023年2月TOP50房地产车位解密库存房企实现销售3213亿元同比增长289较1月回升554pcts20230221其中民企销售增速较1月回升300pcts达到-179国企增速房地产预期加强结构小阳春较1月大幅回升510pcts达到714央企增速较1月大幅回升202302191326pcts达到1282TOP50房企销售增速全面改善在TOP10房地产巨大的分歧一致的预期20230212房企和TOP11-30房企增速回正的同时TOP31-50房企继续维持负增房地产剑指需求继续演绎长TOP20中越秀地产华发股份保利置业中国铁建金融街20230201等央国企同比增速达到300以上证尽管有春节因素的干扰但销售修复依然明显2023年前2月TOP50券房企同比增速达到-22同样出现大幅改善2022年2月是春节所研在月因此当前2月单月的销售同比增速存在一定干扰但是相较于究2023年1月和2022年12月的同比增速-264和-27看出现了较大幅度的提升早在2023年春节以来由于一线城市二手房市场的报火热已经传导到新房市场的预期层面甚至从商品房高频网签数据告看确实也逐渐印证市场的回暖但是从节奏和幅度来看2月的修复是超市场预期的然而销售过快修复使得市场对政策的预期开始出现转向一方面从资产价格看除了个别城市有所回暖以外部分二线和三线城市基本上依然承受一定的压力因此市场一直预期的是宽松政策的落地从2022年底的政策来看除了个别城市房贷利率有所下调外市场预期的较大幅度的行政政策宽松是没有落地的但另一方面房地产市场销售修复过快短期流动性的提升会带来资产价格的修复从而再次出现市场过热的情况在大的房住不炒的调控框架下市场同样担心过热带来政策转向例如一二线城市继续收紧因此当前对于政策的预期从高度一致预计开始出现分化一二线城市在强需求和产业政策引导下确定性复苏因此推荐一线央国企和园区类公司2023年的主旋律将从2022年的二线央国企成长切换为一线央国企反转核心推荐招商蛇口同时推荐园区类公司将是未来的产业变化的核心载体而已经明确的工商业分布式光伏最好的落地点就是园区参考深度园区分布式光伏的最佳载体推荐中新集团其他公司受益成长性的中交地产建发股份同时推荐龙湖集团万科A保利发展金地集团等风险提示政府重新放开前融再走土地金融模式市场需求加速下行请务必阅读正文之后的免责条款部分行业更新表1重点公司盈利预测31最新股总市值总股本年初投资证券简称21EPS22EEPS21PE22EPE价元亿元亿股涨幅评级000002SZ万科A171419422788761898116-6增持600048SH保利发展1509229223666818061200增持001979SZ招商蛇口148313114011310611487717增持600383SH金地集团9672321424643745-5增持002244SZ滨江集团10291011106963203117增持000402SZ金融街5290550609688158301增持601512SH中新集团96310211894821441521增持000656SZ金科股份190067071282710153-1增持1109HK华润置地30834543936878219971-3增持0688HK中国海外发展172436737147461887109-6增持0960HK龙湖集团19853933815152125963-8增持2007HK碧桂园21311601618133588276-10增持3900HK绿城中国950179182535224025-6增持0817HK中国金茂1350370453630179133-10增持0884HK旭辉控股集团074087093090878104-24增持1918HK融创中国4060831054939221540增持数据来源注港股以人民币计价WIND国泰君安证券研究请务必阅读正文之后的免责条款部分2of3行业更新本公司具有中国证监会核准的证券投资咨询业务资格分析师声明作者具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格或相当的专业胜任能力保证报告所采用的数据均来自合规渠道分析逻辑基于作者的职业理解本报告清晰准确地反映了作者的研究观点力求独立客观和公正结论不受任何第三方的授意或影响特此声明免责声明本报告仅供国泰君安证券股份有限公司以下简称本公司的客户使用本公司不会因接收人收到本报告而视其为本公司的当然客户本报告仅在相关法律许可的情况下发放并仅为提供信息而发放概不构成任何广告本报告的信息来源于已公开的资料本公司对该等信息的准确性完整性或可靠性不作任何保证本报告所载的资料意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断本报告所指的证券或投资标的的价格价值及投资收入可升可跌过往表现不应作为日后的表现依据在不同时期本公司可发出与本报告所载资料意见及推测不一致的报告本公司不保证本报告所含信息保持在最新状态同时本公司对本报告所含信息可在不发出通知的情形下做出修改投资者应当自行关注相应的更新或修改本报告中所指的投资及服务可能不适合个别客户不构成客户私人咨询建议在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见均不构成对任何人的投资建议在任何情况下本公司本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利不与投资者分享投资收益也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的任何损失负任何责任投资者务必注意其据此做出的任何投资决策与本公司本公司员工或者关联机构无关本公司利用信息隔离墙控制内部一个或多个领域部门或关联机构之间的信息流动因此投资者应注意在法律许可的情况下本公司及其所属关联机构可能会持有报告中提到的公司所发行的证券或期权并进行证券或期权交易也可能为这些公司提供或者争取提供投资银行财务顾问或者金融产品等相关服务在法律许可的情况下本公司的员工可能担任本报告所提到的公司的董事市场有风险投资需谨慎投资者不应将本报告作为作出投资决策的唯一参考因素亦不应认为本报告可以取代自己的判断在决定投资前如有需要投资者务必向专业人士咨询并谨慎决策本报告版权仅为本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式翻版复制发表或引用如征得本公司同意进行引用刊发的需在允许的范围内使用并注明出处为国泰君安证券研究且不得对本报告进行任何有悖原意的引用删节和修改若本公司以外的其他机构以下简称该机构发送本报告则由该机构独自为此发送行为负责通过此途径获得本报告的投资者应自行联系该机构以要求获悉更详细信息或进而交易本报告中提及的证券本报告不构成本公司向该机构之客户提供的投资建议本公司本公司员工或者关联机构亦不为该机构之客户因使用本报告或报告所载内容引起的任何损失承担任何责任评级说明评级说明1投资建议的比较标准增持相对沪深300指数涨幅15以上投资评级分为股票评级和行业评级以报告发布后的12个月内的市场表现为谨慎增持相对沪深300指数涨幅介于515之间比较标准报告发布日后的12个月内的股票投资评级公司股价或行业指数的涨跌幅相对同中性相对沪深300指数涨幅介于-55期的沪深300指数涨跌幅为基准减持相对沪深300指数下跌5以上2投资建议的评级标准增持明显强于沪深300指数报告发布日后的12个月内的公司股价或行业指数的涨跌幅相对同期的沪深行业投资评级中性基本与沪深300指数持平300指数的涨跌幅减持明显弱于沪深300指数国泰君安证券研究所上海深圳北京地址上海市静安区新闸路669号博华广深圳市福田区益田路6003号荣超商北京市西城区金融大街甲9号金融场20层务中心B栋27层街中心南楼18层邮编200041518026100032电话0213867666607552397688801083939888E-mailgtjaresearchgtjascom请务必阅读正文之后的免责条款部分3of3