核心观点：
　　政策环境综述：政策助推新模式，“四限”持续优化。供给端，自然资源部优化完善集中供地政策，因城施策调整供地节奏；证监会启动不动产私募投资基金试点，可投资特定居住用房、商业用房和基础设施等，将促进Pre-REITs市场发展；央行&银保监会出台文件指导金融支持住房租赁市场，要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，拓宽住房租赁市场多元化投融资渠道，有利于保障性租赁房类资产的后续供应。需求端，各地“四限”持续改善，长沙、武汉等多个二线城市放松四限。
　　成交市场综述：1月成交季节性低位，2月以来成交持续复苏。根据房管局数据，23年1月60城新房成交面积1876万方，同比下降41.4%，排除春节假期，且按农历日期同比来看，23年1月60城新房成交较22年下滑27%，成交热度低位但并未明显恶化；2月以来新房及二手房销售持续改善，2月前26天60城新房成交同比农历同期下滑11%，较1月收窄16pct，13城二手房成交同比农历同期上升37%，增速由负转正。推盘方面，25城商品房单月推盘面积为1259万方，同比下降75.3%，1月重点城市新开盘去化率为46%，较22年同期下降7pct。价格方面，23年1月70大中城市新房价格同比下降2.3%，环比持平，为22年2月以来首次止跌。根据各区域二手挂牌房价较19年平均价格涨幅，23年1月东部核心区表现较好，东部核心一二线及三四线城市分别较19年增长19.1%、10.1%，优于全国平均。
　　土地市场综述：整体热度低位，核心区相对较好。2023年1月全国600城商住用地出让金1005亿元，同比下降41.7%；扣除22城后出让金821亿元，同比下降38.0%，1月出让金大幅下滑主要由于春节假期影响出让节奏，土地市场热度本身也仍较低。景气度方面，1月溢价率为4.4%，环比上升1.9pct，溢价率仍然处于相对低位，单月供需比为1.51，环比上升0.45，1月土地市场景气度较差。1月出让金排名前三的省份分别为浙江、江苏及广东，供需比（MA6）分别为1.10、1.08、1.27，均低于全国平均水平1.30，长三角、珠三角等核心区依旧表现较好。
　　按揭市场综述：首二套房贷利差扩大，按揭规模低位。根据贝壳研究院数据，23年2月样本城市首套房贷款利率4.04%，环比下降6bp，二套房贷款利率4.91%，连续5月持平，首二套房贷利差持续扩大，二套利率存在下行空间。1月央行公布的居民中长期贷款净增2231亿元，同比下滑70%，居民中长期贷款占净增贷款总额比例下滑至5%，需求端按揭规模仍处于低位。
　　风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。
　　

研究报告全文：TablePage跟踪分析房地产证券研究报告房地产行业TableTitle23年1月行业月报TableGrade行业评级买入前次评级买入供给侧改善幅度有限信贷政策舆论环境好转报告日期2023-02-28TableSummary相对市场表现TablePicQuote核心观点政策环境综述政策助推新模式四限持续优化供给端自然资16源部优化完善集中供地政策因城施策调整供地节奏证监会启动不动8产私募投资基金试点可投资特定居住用房商业用房和基础设施等0022204220622082210221222将促进Pre-REITs市场发展央行银保监会出台文件指导金融支持住-8房租赁市场要求加强住房租赁信贷产品和服务模式创新拓宽住房租-15赁市场多元化投融资渠道有利于保障性租赁房类资产的后续供应需-23求端各地四限持续改善长沙武汉等多个二线城市放松四限房地产沪深300成交市场综述月成交季节性低位月以来成交持续复苏根据房12管局数据23年1月60城新房成交面积1876万方同比下降414分析师TableAuthor郭镇排除春节假期且按农历日期同比来看23年1月60城新房成交较SAC执证号S026051408000322年下滑27成交热度低位但并未明显恶化2月以来新房及二手SFCCENoBNN906房销售持续改善2月前26天60城新房成交同比农历同期下滑11021-38003639较1月收窄16pct13城二手房成交同比农历同期上升37增速由guozgfcomcn负转正推盘方面25城商品房单月推盘面积为1259万方同比下分析师乐加栋降7531月重点城市新开盘去化率为46较22年同期下降7pctSAC执证号S0260513090001价格方面23年1月70大中城市新房价格同比下降23环比持021-38003642平为22年2月以来首次止跌根据各区域二手挂牌房价较19年平lejiadonggfcomcn均价格涨幅23年1月东部核心区表现较好东部核心一二线及三四分析师邢莘线城市分别较19年增长191101优于全国平均SAC执证号S0260520070009土地市场综述整体热度低位核心区相对较好2023年1月全国600021-38003638城商住用地出让金1005亿元同比下降417扣除22城后出让金xingshengfcomcn821亿元同比下降3801月出让金大幅下滑主要由于春节假期影分析师谢淼响出让节奏土地市场热度本身也仍较低景气度方面1月溢价率为SAC执证号S026052207000744环比上升19pct溢价率仍然处于相对低位单月供需比为151021-38003637环比上升0451月土地市场景气度较差1月出让金排名前三的省份xiemiaogfcomcn分别为浙江江苏及广东供需比MA6分别为110108127请注意乐加栋邢莘谢淼并非香港证券及期货事务监察均低于全国平均水平130长三角珠三角等核心区依旧表现较好委员会的注册持牌人不可在香港从事受监管活动按揭市场综述首二套房贷利差扩大按揭规模低位根据贝壳研究院数据23年2月样本城市首套房贷款利率404环比下降6bp二联系人TableContacts李怡慧套房贷款利率491连续5月持平首二套房贷利差持续扩大二021-38003800liyihuigfcomcn套利率存在下行空间1月央行公布的居民中长期贷款净增2231亿元同比下滑70居民中长期贷款占净增贷款总额比例下滑至5需求端按揭规模仍处于低位风险提示未来基本面表现不及预期未来融资环境进一步收紧信贷投放量减少供给侧改革下行业出清对于市场情绪产生扰动识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明136TablePageText跟踪分析房地产重点公司估值和财务分析表最新最近合理价值EPS元PExEVEBITDAxROE股票简称股票代码货币评级收盘价报告日期元股2022E2023E2022E2023E2022E2023E2022E2023E万科A000002SZ人民币17182023213买入2380204209807954659185保利发展600048SH人民币1502202316买入221715318098841281448691招商蛇口001979SZ人民币14652023219买入1791054100270147132993560新城控股601155SH人民币193720221118买入291635432655594848122101金地集团600383SH人民币97620221028买入1592178189555290105113107建发股份600153SH人民币13042023116买入181221425961504036113120华发股份600325SH人民币10842023120买入134812115090728425110120滨江集团002244SZ人民币103920221027买入140212413884753227157148新湖中宝600208SH人民币271202255买入35403003392822963225861中国国贸600007SH人民币175820211031买入24821141291541375551113113金融街000402SZ人民币5272022414买入103905605793922632664342首开股份600376SH人民币5362023221买入705-018-305563357-15万科企业02202HK港币140620221030买入2223204209616046579185中国海外发展00688HK港币20002023129买入2655281315635647418284中国海外宏洋00081HK港币32120221214买入52112312323235462130110集团越秀地产港币买入00123HK120020232131670118131908140357375万物云02602HK港币409520221012买入68531712242141647652122143保利物业06049HK港币47902022831买入66831962492171717150143162招商积余001914SZ人民币16132022125买入26010580772762091841486781绿城服务02869HK港币5272023115买入98102403419613811082105141绿城管理控股09979HK港币6462023131买入8220370481561208765203241数据来源Wind广发证券发展研究中心备注1以上公司为广发证券地产组近两年覆盖标的2A股标的合理价值货币单位为人民币港股标的万科企业中国海外发展中国海外宏洋集团越秀地产万物云保利物业绿城服务绿城管理控股合理价值货币单位为港币3A股及港股标的EPS货币单位均为人民币4表中估值指标按照最新收盘价计算识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明236TablePageText跟踪分析房地产目录索引一政策环境综述政策助推新模式四限持续优化6一政策专题分述二线四限持续改善单次政策力度仍较小6二政策专题分述优化完善集中供地政策灵活调整供地计划9三政策专题分述不动产私募投资基金试点启动住房租赁金融支持力度加大11二成交市场综述1月成交季节性低位2月以来成交持续复苏17一总体成交市场分述1月成交热度低位2月以来成交持续复苏17二推盘情况推盘意愿持续下滑去化水平仍处低位21三土地市场综述整体热度低位核心区相对较好24一总体市场综述量跌价升土地市场热度仍处低位24二各类市场分述各类型土地市场热度均较低核心区表现相对较好26四按揭市场综述首二套房贷利差扩大按揭规模低位30五投资建议33六风险提示34识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明336TablePageText跟踪分析房地产图表索引图1地方政策出台频率次一览20100101-202302256图2全国四限累计政策力度评分201001-202302256图314-16年全国四限累计政策力度7图422年以来四限累计政策力度截至232257图5意见支持租赁住房市场参与者的方式16图660城商品房成交面积万方及增速17图713城二手房成交面积万方及增速17图860城新房商品房日成交万方MA3趋势截至202322618图913城二手房日成交万方MA3趋势截至202322618图10一线城市成交面积及增速18图11二线城市成交面积及增速18图12三线城市成交面积及增速19图13分线成交面积增速19图1470城房价环比下跌或持平数量占比19图1570大中城市新房房价分线同比20图16300城二手房房价分线同比20图1725城商品房推盘面积万方及增速21图1825城商品房及29城住宅批售比21图1925城商品房库存面积万方及去化周期22图20分线城市去化周期月变动趋势22图21600城商住用地出让金财政部土地出让收入及同比24图22600城及非22城商住用地出让金单月同比24图23600城及非22城商住用地成交面积及同比25图24600城及非22城供需比25图25600城商住用地楼面价及溢价率26图26分类型商住用地出让金同比贡献26图27分类型商住用地供需比27图28分类型商住用地楼面价元平28图29分类型商住用地溢价率28图30600城商住用地2023年1月土地出让金累计增速及供需比MA6分省分布29图31贝壳样本城市首套及二套房贷款利率30图32贝壳样本城市银行房贷平均放款周期30图33居民中长期贷款净增及增速33表1重点城市四限政策一览截至2023年2月25日8识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明436TablePageText跟踪分析房地产表222城用地清单发布情况截至2023年2月27日9表3各地23年两集中一二批次相关新闻截至2023年2月27日10表4不动产基金政策梳理11表5不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容及变化13表6分区域二手挂牌房价较19年平均价格涨幅20表7跟踪城市房地产成交面积信息表22表8主要省市区土地市场情况29表9各地利率下限下调情况截至23年2月18日31表10广发地产小组股票推荐及建议关注名单33识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明536TablePageText跟踪分析房地产一政策环境综述政策助推新模式四限持续优化一政策专题分述二线四限持续改善单次政策力度仍较小地方政策层面23年1月地方出台改善政策33次其中四限改善政策9次公积金改善政策19次人才购房补贴政策4次落户放松政策1次地方改善政策出台频次有所放缓1月以来二线四限持续改善济南长沙武汉等多个二线城市放松四限图1地方政策出台频率次一览20100101-202302251001208010060408020600-2040-4020-60-800-100-20-120-140-40100110101107120413011310140715041601161017071804190119102007210422012210四限收紧公积金收紧四限放松及落户公积金放松及补贴商品房销售面积累计同比右数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心从四限政策力度来看与14年同期相比本轮改善政策力度仍较小截至23年2月25日全国累计四限评分从2299分22年2月降至1737分累计下降562分累计下降24本轮放松政策月均下降50分远小于14年月均目前距离16年2月926分的底部还有47的下降空间图2全国四限累计政策力度评分201001-202302253500300025002000150010005000080108100907100411011110120713041401141015071604170117101807190420012010210722042301一线二线三四线全国加权数据来源各地政府官网统计局广发证券发展研究中心注政策力度评分规则详见广发地产团队22年6月28日发布的房地产行业2022年中期策略长冬日渐暖独梅迎春来识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明636TablePageText跟踪分析房地产图314-16年全国四限累计政策力度图422年以来四限累计政策力度截至23225000000000000000000000-2-10-42-18-14-6-5-30-40-47-38-40-10-200-200-75-88-193-216-186-400-400-420-600-600-800-800-1000-1000-1200-1132-120022022203220422052206220722082209221022112212230123021403140514071409141115011503150515071509151116011401数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心分城市来看1月下旬以来济南长沙武汉赣州扬州等地限购放松长沙限贷放松铜陵义安区限价放松惠州扬州常州限售放松二线四限持续松绑但单次政策力度仍较小限购放松方面1月18日济南限购区内已有3套及以上住房的出售1套后可于半年内在限购区再购套房非本市户籍家庭在限购区内购房无需提供个税或社1保证明原需累计6个月社保大专及以上学历需累计满3个月社保1月19日长沙宣布45岁及以下的具有专科及以上学历硕士博士不限年龄或中级及以上专业技术资格人才落户并缴纳社保个税后即可在限购区购首套房原需落户满1年或连续缴纳2年社保个税湖南省内高层次人才经认定后享长沙户籍同等购房待遇1月31日杭州临平区乔司南苑街道放松限购已落户家庭或在本市工作且有一个月社保个税的非本市户籍家庭即可购房原落户未满5年非本市户籍需连续缴纳社保满2年4年才可在限购范围内购首套新房本市户籍家庭在上述镇街购二套房取消落户满五年限制2月6日武汉规定限购区购房家庭可新增一个购房资格原仅本市户籍可新购一套非限购区拥有的住房不计入购房资格认定套数非本市户籍家庭限购区购首套房可实行购房资格承诺办容缺办2月7日赣州中心城区三区停止实行新房和二手房限购政策原中心城区非中心城区户籍家庭限购区限购21套2月20日扬州取消限购原限购3套限贷放松方面1月31日湖南13个非限购市州首二套首付比下限降至2030限购市长沙市首二套首付比下限降至3040原3045限价放松方面2月8日铜陵义安区房屋销售备案价下浮上限上调至15原10限售放松方面2月16日惠州商品房限售年限放松至1年原3年2月20日扬州市区新购改善性住房取消限售年限要求原限售3年识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明736TablePageText跟踪分析房地产2月22日常州取消限售原限售2年表1重点城市四限政策一览截至2023年2月25日2023年1月2016年2月首套二套城市本地限外地限社保首套最二套最认房又本地外地社保特殊政策最低最高购购年低首付高首付认贷限购限购年首付首付一线城市深圳限2限1353080是本地3年社保限2限123070上海限2限153570是限2限123070北京限2限153580是限2限153060广州限2限153070是限2限133060二线城市南昌限1限123050是不限购不限购无需2030厦门限2限1053070是二孩不限购不限购无需2030海口限2限152050外省首付70不限购不限购无需2030西安限2限1053070不限购不限购无需2030福州限2限1无需3050是区域不限购不限购无需2030三亚限2限153050外省首付70限2限113060郑州限2限122040不限购不限购无需2030长沙限2限123040二孩租赁不限购不限购无需2030合肥限3限1053050是投靠区域不限购不限购无需2030沈阳限2限2无需3040不限购不限购无需2030成都限2限113070二孩投靠区域不限购不限购无需2030石家庄不限购限123050不限购不限购无需2030限2新大连限2无需3040不限购不限购无需2030购1武汉限3限1053040是二孩投靠大区域不限购不限购无需2030天津限2限1053040取消二孩投靠租赁不限购不限购无需2030无锡限2限123040取消二孩投靠户型不限购不限购无需2030杭州限2限113040取消二孩不限购不限购无需2030太原限2限1无需2040不限购不限购无需2030青岛限2限1住053040二孩大区域不限购不限购无需2030苏州限3限1053040取消不限购不限购无需2030宁波不限购不限购无需3060不限购不限购无需2030南京限2限1053040取消二孩投靠大区域不限购不限购无需2030济南限2限1无需3040投靠大区域不限购不限购无需2030三四线城市扬州不限购不限购无需2030二孩不限购不限购无需2030本30嘉兴限3限1无需50大区域不限购不限购无需2030外50惠州不限购限1无需2030区域不限购不限购无需2030识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明836TablePageText跟踪分析房地产东莞不限购不限购无需2030不限购不限购无需2030佛山不限购不限购无需3040不限购不限购无需2030衢州不限购不限购无需2030不限购不限购无需2030数据来源各地政府网站广发证券发展研究中心注二孩指二孩三孩家庭可新购一套住房投靠指养老投亲家庭可新购一套住房大区域指大部分区域限购取消租赁指存量住房租赁不再计入限购总套数户型指大户型限购放松二政策专题分述优化完善集中供地政策灵活调整供地计划近日自然资源部发行关于进一步规范住宅用地供应信息公开工作的通知其中对住宅用地出让公告不再要求全年不超过3次各地可提前3个月发布供地清单在公开的拟出让时间段内可以一次或多次发布出让公告2月3日据上证报自然资源部确有印发该通知但并非取消集中供地制度而是优化完善集中供地政策该文件要求各地因城施策安排供地计划将住宅用地近三年年平均完成交易量以及对应的住宅建筑面积作为下一年度供地计划的参考商品住房去化周期长土地流拍率高市场需求明显不足的城市应控制土地供应规模已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市应从严压缩计划规模直至暂停供地在本次政策优化之前已有个别城市调整供地节奏2022年9月27日据长沙供地云官方通知显示长沙不再按年度批次推介土地调整为常态化持续更新同年10月26日江西省住建厅发布通知指出协调省自然资源厅积极争取国家有关部委支持力争将南昌从集中供地城市名单中调出22城中也有部分城市突破拍地次数限制如北京南京苏州杭州等城市推出22年五批次集中供地武汉推出六批次集中供地据统计自集中供地政策优化完善以来22城中已有9个城市发布23年一批次用地清单包括上海广州北京等一线城市但也有部分城市维持原有集中供地方式推出23年一二批次供地其中郑州苏州杭州已完成23年一批次供地土拍南京广州已披露23年一批次供地计划杭州已披露23年二批次供地计划该文件的发布有助于各地更灵活的调节供地计划盘活土地市场预计后续会有更多城市因城施策发布用地清单调整供地节奏表222城用地清单发布情况截至2023年2月27日时间城市文件清单内容2023年部分拟供商品住宅用地项本次清单中项目共计33宗总土面189公顷总建面58658万方将会有序组织出2023117长沙目清单第一次让工作成都市中心城区4月底前拟出让住本次清单中项目共计35宗总面积1936亩拟在2023年4月底前陆续组织公告202322成都宅用地明细表最终信息以实际公告为准识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明936TablePageText跟踪分析房地产上海市2023年拟出让住宅用地清本次清单中项目共计19宗总土面9442公顷最晚于2023年5月前组织出让公2023210上海单信息公示一告西安市2023年度出让住宅地块详本次清单中项目共计71宗总土面31896公顷将于23年2月14日至23年5月2023214西安细清单第一批14日出让2023年济南市级平台第一批拟出本次清单中项目共计14宗总土面7998公顷将于23年2月15日至23年6月2023215济南让地块详细清单15日出让2023年部分拟供商品住宅用地项本次清单共21宗总面积13453公顷总建筑面积30028万平方米都将采用挂2023216广州目清单第一批牌方式出让本批次地块最晚将于5月10日前组织出让公告拟供应商品住宅用地清单2023本次清单中项目共计23宗涉及9个区土地面积约103公顷拟出让时间段为22023217北京年第一轮月16日至5月16日2023年第一批次拟出让住宅用地本次清单中项目共计14宗土地面积约7002亩最晚于2023年5月20日前发布2023221青岛详细清单出让公告2023年普通商品住房用地拟出让2023224合肥本次清单中项目共计42宗土地面积约3615亩最晚拟供应时间为5月23日详细清单第一批数据来源各地自规局中国土地市场网广发证券发展研究中心表3各地23年两集中一二批次相关新闻截至2023年2月27日时间城市概要主要内容23年一批次共计划推出11宗地总建面1900万方总起始价906亿元达限溢价率20221230郑州23年一批次出让公告149将于23年2月7日土拍23年一批次共计划推出13宗地总建面935万方总起始价1667亿元达限溢价率2023117杭州23年一批次出让公告117将于23年2月21日土拍23年一批次共计划推出11宗地总建面700万方总起始价1303亿元达限溢价率2023118苏州23年一批次出让公告150将于2月16日及2月23日分两天土拍23年两集中一批次共推出11宗流拍1宗底价成交10宗成交建面125万方总地价202328郑州23年一批次出让结果54亿元本批次成交楼面价23142元平主力为地方国企23年一批次共计划推出13宗地总建面970万方总起始价1662亿元达限溢价率2023216南京23年一批次出让公告144将于23年3月17日土拍23年两集中一批次共推出13宗底价成交3宗溢价成交2宗触顶摇号8宗成交建面2023221杭州23年一批次出让结果93万方总地价182亿元本批次成交楼面价19492元平滨江集团竞得3宗地价3327亿元23年一批次共计划推出16宗地总建面2223万方总起始价3240亿元将于3月23日2023221广州23年一批次出让公告至4月20日陆续土拍23年两集中一批次共推出11宗底价成交6宗溢价成交2宗触顶摇号3宗成交建面70万方总地价140亿元本批次成交楼面价20003元平华润置地竞得1宗地价2023224苏州23年一批次出让结果3643亿元保利发展竞得一宗地价428亿元招商蛇口竞得一宗地价919亿元主力为央企及地方国企23年二批次共计划推出10宗地总建面7476万方总起始价13140亿元达限溢价率2023227杭州23年二批次出让公告12将于23年3月29日集中出让数据来源各地自规局广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1036TablePageText跟踪分析房地产三政策专题分述不动产私募投资基金试点启动住房租赁金融支持力度加大1不动产私募投资基金试点备案指引试行真正的Pre-REITs2023年2月20日中国证券投资基金业协会发布不动产私募投资基金试点备案指引试行中基协发20234号以下简称不动产基金指引或指引旨在引入机构资金投资特定居住用房商业经营用房和基础设施项目等促进房地产企业盘活经营性不动产并探索新的发展模式不动产基金指引的实施会有力的促进Pre-REITs市场发展可以预见不久的将来会有相当数量的Pre-REITs基金设立引入市场机构投资人资金投入基础设施等不动产市场也会出现专业的以不动产投资为主要业务的私募基金公司从不动产私募股权投资基金的历史来看2017年证监会证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目指出投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案同年住房城乡建设部和国土资源部指出各地要建立购地资金审查制度确保房地产开发企业使用合规自有资金购地2017年-2020年间对于不动产私募基金的约束较严2021年基金业协会发布2份基础设施REITs指引规范了尽调与运营工作同年7月发改委发布进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs试点工作的通知标志着不动产投资基金试点范围逐步放开至基础设施领域自2022年11月起不动产投资基金试点范围进一步拓宽至住宅地产和商业地产首先11月23日的央行十六条支持有条件的金融机构通过设立基金等方式化解受困房地产企业风险支持项目完工交付并稳步推进房地产投资信托基金REITs试点其次在11月28日证监会允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施2023年2月证监会启动了不动产私募投资基金试点工作加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度拓宽了住房租赁市场多元化投融资渠道支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通至此标志着本轮不动产私募股权基金在住宅地产商业地产和基础设施领域放开表4不动产基金政策梳理时间部门地区文件概要内容证券期货经营机构设立私募资产管理计划投资于房地产价格证券期货经营机构私募资产不允许私募资产上涨过快热点城市普通住宅地产项目的暂不予备案目前包管理计划备案管理规范第4号2017213证监会投资过热城市地括北京上海广州深圳厦门合肥南京苏州无锡私募资产管理计划投资产项目杭州天津福州武汉郑州济南成都等16个城市将房地产开发企业项目根据住房和城乡建设部相关规定适时调整范围识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1136TablePageText跟踪分析房地产住房城乡建关于加强近期住房及用地供应建立购地资金审各地要建立购地资金审查制度确保房地产开发企业使用合规2017414设部国土管理和调控有关工作的通知查制度自有资金购地资源部央行银保支持海南在租赁关于金融支持海南全面深化支持海南在住房租赁领域发展房地产投资信托基金REITs支202149监会证监房领域发展改革开放的意见持住房租赁市场规范发展会外汇局REITsa进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金试点盘活存量资产促进形成投资良性循环b及时梳理汇总本地区国家发展改革委关于进一步基础设施REITs试点项目将符合条件的分类纳入全国基础设做好基础设施领域不动产投资202172国家发改委REITs施REITs试点项目库应入尽入未纳入项目库的项目不得申信托基金REITs试点工作报参与试点c试点行业包括交通基础设施能源基础设的通知施市政基础设施生态环保基础设施仓储物流基础设施园区基础设施新型基础设施保障性租赁住房等支持北京城市副中心高质量发展稳妥推进基础设施领域国务院关于支持北京城市副20211126国务院保障房REITsREITs试点支持发展保障性租赁住房REITs鼓励公募中心高质量发展的意见REITs基金管理人在城市副中心落户发展基础设施REITs做好基础设施领域不动产投资信托基金REITs项目协调服20211222国家发改委协调服务务发改委国民适度超前开展基础设施投资加快推进保障性住房建设推进基基础设施投资及2022118经济综合司础设施领域不动产投资信托基金REITs试点推动盘活存量REITs司长袁达资产形成投资良性循环a支持有条件的金融机构稳妥探索通过设立基金等方式依央行银保关于做好当前金融支持房地产20221123央行十六条法依规市场化化解受困房地产企业风险支持项目完工交付监会市场平稳健康发展工作的通知稳步推进房地产投资信托基金试点bREITsa推动保障性租赁住房REITs常态化发行鼓励优质房企依允许设立不动产托符合条件的仓储物流产业园区等资产发行基础设施20221128证监会私募投资基金REITsb允许符合条件的私募股权基金管理人设立不动产私募投资基金投资存量住宅地产商业地产基础设施启动不动产私募近日启动了不动产私募投资基金试点工作支持不动产市场平2023221证监会投资基金试点稳健康发展a加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度创新团体批量购买租赁住房信贷产品支持发放住房租赁经营性贷款创新对住房租赁相关企业的综合金融服务b拓宽住房租赁市场多央行银保关于金融支持住房租赁市场发支持住房租赁市元化投融资渠道包括增强金融机构住房租赁贷款投放能力2023225监会展的意见征求意见稿场拓宽住房租赁企业债券融资渠道创新住房租赁担保债券稳步发展REITs引导保险资金等各类社会资金有序投资住房租赁领域c支持房地产投资信托基金REITs份额交易流通支持保险资金等长期资金投资住房租赁市场数据来源中国政府网广发证券发展研究中心此次不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容梳理如下识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1236TablePageText跟踪分析房地产表5不动产私募投资基金试点备案指引试行主要内容及变化主要方面对比文件及条款不动产私募投资基金试点备案指引试行重要内容证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项第三条的规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包投资范围目规定证券期货经营机构设立私募资产管理计划投括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目础设施项目等的暂不予备案基金募集包括扩募及投资者限制不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民首次募集规模-币第十一条规定不动产私募基金在备案完成后符合下列条件可以进中国证券投资基金业协会私募基金备案须知第十一行扩募条规定私募股权投资基金和私募资产配置基金应当封基金扩募一不动产私募投资基金处在基金合同约定的投资期内闭运作备案完成后不得开放认申购认缴和赎回二开放认购申购认缴经全体投资者一致同意或者经合同约定退出的决策机制通过不动产私募投资基金投资者应当为首轮实缴出资不低于1000万元的投投资者限制-资者其中有自然人投资者的不动产私募投资基金自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20基金管理人和托管人一在协会依法登记为私募股权投资基金管理人二主要出资人及实际控制人最近两年未发生变更三主要出资人及实际控制人不得为房地产开发企业及其关联方四实缴资本不低于2000万元人民币五具有不动产投资管理经验在管不动产投资本金不低于50亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的在管不动基金管理人-产投资本金不低于30亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币六具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验七具有不动产投资经验的专业人员投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员其中具有5年以上经验的不少于3名八最近三年未发生重大违法违规行为不动产私募投资基金应当由依法取得基金托管资格的机构托管基金托基金托管人-管人应按季度向协会报送不动产私募投资基金投资标的投资者变动等运作情况基金杠杆水平和担保要求第十三条的规定不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的杠杆水平-200第八条规定不动产私募投资基金可以为被投企业提供借款或者担保证监会关于加强私募投资基金监管的若干规定第八担保要求同时还允许私募金将基金财产对外提供抵质押通过申请经营性物业贷条的规定私募基金一般不允许进行借贷和担保活动款并购贷款等方式扩充投资资金来源识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1336TablePageText跟踪分析房地产即使为被投资企业提供担保担保金额也不得超过私募基金实缴金额的20期限不得超过1年数据来源证监会中国证券投资基金业协会广发证券发展研究中心1投资范围方面已拓宽至基础设施和不动产本次不动产基金指引的投资范围不但包括基础设施类还包括住宅和商业地产范围更加广泛指引第三条规定不动产私募投资基金的投资范围包括特定居住用房包括存量商品住宅保障性住房市场化租赁住房商业经营用房基础设施项目等相较于证券期货经营机构私募资产管理计划备案管理规范第4号私募资产管理计划投资房地产开发企业项目中不予投资于房地产价格上涨过快热点城市普通住宅地产项目的要求此次试点范围已大幅放宽结合证监会副主席李超在2022年2月28日走好中国特色REITs发展之路一文中提出加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域可以看出不动产基金指引不但鼓励市场资金投入到基础设施领域也鼓励投入不动产领域为将来试点长租房和商业不动产开展公募REITs培育更多的合格资产可以说此次指引是与公募REITs发行规则完美契合2基金募集及投资者要求专为机构投资者而设计且开放了扩募机制不动产私募投资基金首轮实缴募集资金规模不得低于3000万元人民币且投资者应满足首轮实缴出资不低于1000万元其中有自然人投资者的不动产私募投资基金自然人投资者合计出资金额不得超过基金实缴金额的20由此可见此次试点更倾向于机构投资者参与若有自然人投资者参与则募集资金至少应为5000万元且自然人投资者至多只能占20相比于投资者全部为机构投资者的投资者结构门槛大大提高原私募基金备案须知规定私募基金必须采用封闭式运作而此次不动产基金指引则允许投资不动产私募投资基金扩募可同时孵化多个储备项目大幅提升了私募基金的运作效率第十一条规定不动产私募基金在备案完成后符合下列条件可以进行扩募不动产私募投资基金处在基金合同约定的投资期内开放认购申购认缴经全体投资者一致同意或者经合同约定的决策机制通过3基金管理人须经验丰富且配备充足的人员识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1436TablePageText跟踪分析房地产对基金管理人的硬约束包括出资人投资经验和人员配备三方面其中对于管理经验方面的要求较为严格出资人方面实缴资本不低于2000万元人民币出资人两年内未变更且不得为房地产开发企业及其关联方投资经验方面在管不动产投资本金不低于50亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于100亿元人民币试点不动产私募投资基金投资者均为机构投资者的在管不动产投资本金不低于30亿元人民币或自管理人登记以来累计管理不动产投资本金不低于60亿元人民币另还应具有3个以上的不动产私募投资项目成功退出经验人员方面投资部门拥有不少于8名具有3年以上不动产投资经验的专业人员其中具有5年以上经验的不少于3名4基金杠杆水平和担保要求不动产基金指引则放宽了私募基金杠杆限制允许其为被投企业提供借款和担保相较于之前的规定有所放宽按照不动产基金指引第十三条的规定不动产私募投资基金总资产不得超过净资产的200第八条规定可以为被投企业提供借款或者担保同时还允许私募金将基金财产对外提供抵质押通过申请经营性物业贷款并购贷款等方式扩充投资资金来源根据证监会此前发布的关于加强私募投资基金监管的若干规定202071号以下简称私募基金监管规定第八条的规定私募基金一般不允许进行借贷和担保活动即使为被投资企业提供担保担保金额也不得超过私募基金实缴金额的20期限不得超过1年不动产基金指引的颁布实施为投资资金体量大回收周期长的基础设施类资产和不动产量身打造了一类投融资平台鉴于不动产投资基金的投资范围投资方式资产收益特征与传统股权投资存在差异因此对其进行单独列示和规定有利于引导风险和收益相匹配的大体量市场资金进入不动产领域更多参与基础设施类资产和不动产的孵化和培育并在资产成熟后通过REITs方式退出不动产私募投资基金是真正的Pre-REITs基金2关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿2月24日人民银行银保监会就关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿下简称意见公开征求意见征求意见给参与租赁住房建设的各方建设方银行购买租赁住房的团体均提出了有效的融资方式并建立健全住房租赁金融支持体系提高社会资本参与租赁住房市场的积极性识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1536TablePageText跟踪分析房地产图5意见支持租赁住房市场参与者的方式融资方式支持商业银行发行用于住房租债券市场赁的金融债券资金来源融资方式融资方式银行加大对租赁住房开发建设支持企业发行债务融融资方式的信贷支持力度建设项资工具公司债券目资本金比例应不低于开企业债券和住房租赁发项目总投资的20贷担保债券Covered款期限一般3年最长不Bond超过5年鼓励商业银行在风险可控商业可持续不新增地方政府隐性债务的前提下发放支持发放住房租赁经营性租赁住房团体购房贷款贷款期限最长20年额稳步发展房地产投资度不超过物业评估价值的信托基金REITs80可置换前期开发建设贷款资金来源资金来源资金来源租赁住房开发企业购买租赁住房的团体数据来源关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿广发证券发展研究中心意见加大了对租赁住房开发建设的信贷支持力度银行可向租赁住房建设方和物业购买方提供信贷为建设方提供的信贷包括开发建设阶段和项目运营阶段项目建设阶段至多可为项目提供80资金贷款期限3-5年租赁住房经营阶段可提供经营性贷款期限20年额度不高于资产评估价值的80并可替换前期开发贷款另一方面意见鼓励银行向购买租赁住房的企业提供购房贷款意见拓宽了银行和租赁住房开发建设企业的融资渠道商业银行可以发行用于住房租赁的金融债券住房租赁企业可以发行债务融资工具公司债券企业债券住房租赁担保债券CoveredBond专项用于租赁住房建设购买和经营此外住房租赁企业还可以就持有的租赁房资产发行REITs并将回收资金用于租赁住房的购买和建设最后意见强调了要加强住房租赁信贷资金管理确集资金仅用于租赁住房建设和运营等相关活动同时还要建立住房租赁金融监测评估体系2022年2月8日央行银保监会发布了关于保障性租赁住房有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理的通知明确了保障性租赁住房项目有关贷款不纳入房地产贷款集中度管理而此次文件则是明确了租赁住房市场参与各方可以使用的融资方式包括信贷债券REITs等方式提高了社会资本参与租赁住房市场的积极性识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1636TablePageText跟踪分析房地产二成交市场综述1月成交季节性低位2月以来成交持续复苏一总体成交市场分述1月成交热度低位2月以来成交持续复苏销售面积方面根据房管局数据1月60城新房成交面积1876万方同比22年下降414降幅环比扩大93pct二手房方面1月13城二手房成交面积351万方同比22年下降231降幅环比扩大70pct受春节假期影响1月成交同比降幅较大排除春节假期且按农历日期同比来看23年1月60城新房成交较22年下滑27较21年下滑45较20年下滑27较19年下滑341月成交热度仍处低位但并未出现明显恶化图660城商品房成交面积万方及增速图713城二手房成交面积万方及增速6000609008040800605000-414700-2312040400060020050030000-20400-202000300-40200-401000-60100-600-800-801901190619112004200921022107211222052210190119061911200420092102210721122205221013城二手房成交面积万方单月同比右60城一手房成交面积万方单月同比右累计同比右数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心2月以来新房及二手房销售持续改善2月前26天60城新房成交同比农历同期下滑11较1月收窄16pct13城二手房成交同比农历同期上升37增速由负转正改善明显识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1736TablePageText跟踪分析房地产图860城新房商品房日成交万方MA3趋势截至2023226250002000015000100005000000010301100117012401310207021402210228030703140321032820192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心注各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期图913城二手房日成交万方MA3趋势截至202322645004000350030002500200015001000500000-500010301100117012401310207021402210228030703140321032820192020202120222023数据来源WindCRIC广发证券发展研究中心注各年数据春节对齐横坐标为23年对应日期分城市能级来看1月4个一线城市成交面积309万方同比22年下降29917个二线城市成交面积944万方同比22年下降46939个三四线城市成交面积623万方同比22年下降368各线城市成交热度均较低图10一线城市成交面积及增速图11二线城市成交面积及增速800803500607006030004060040250020500202000040001500-20300-201000-40200-40100-60500-600-800-8019011906191120042009210221072112220522101901190619112004200921022107211222052210一线城市商品房成交面积万方同比右二线城市商品房成交面积万方同比右数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1836TablePageText跟踪分析房地产图12三线城市成交面积及增速图13分线成交面积增速2500608040602000402020150000-201000-20-40-40500-60-600-80-8019011906191120042009210221072112220522101901190619112004200921022107211222052210一线城市同比二线城市同比三线城市商品房成交面积万方同比右三线城市同比数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心数据来源房管局Wind广发证券发展研究中心房价方面根据统计局70大中城市价格指数23年1月70大中城市新建商品住宅价格新房同比下降23二手房同比下降38降幅均较22年12月持平环比增速来看新房价格环比持平22年2月以来首次止跌二手房环比下降03收窄01pct从城市变动方向的数量来看新房中33城环比下跌较22年12月少22城二手房中57城环比下跌较22年12月少6城1月新房价格环比下跌或持平的城市数量占比为49较22年12月下降30pct二手房为81较22年12月下降9pct下跌比例降幅明显图1470城房价环比下跌或持平数量占比12010080604020011011108120312101305131214071502150916041611170618011808190319102005201221072202220970城新房环比下跌或持平城市数量占比70城二手房环比下跌或持平城市数量占比数据来源国家统计局广发证券发展研究中心分线来看根据统计局70大中城市房价指数23年1月一线城市新房房价指数同比增长21增速较22年12月收窄04pct二线城市新房房价指数同比下降11降幅较22年12月持平三线城市新房房价指数同比下降38降幅较22年12月收窄01pct二手房方面23年1月一线二手房房价指数同比增长09增速较22年12月扩大03pct二线城市同比下降33降幅较22年12月扩大01pct三线城市同比下降47降幅较22年12月收窄01pct根据房协308城二手房房价数据23年1月一线二线三四线房价分别为65482识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明1936TablePageText跟踪分析房地产元平18258元平7650元平一线同比上升50增速环比扩大30pct二线同比下降03降幅环比扩大02pct三四线同比上升03增速环比持平图1570大中城市新房房价分线同比图16300城二手房房价分线同比402035153025102015510050-5-5-10-10110112061311150416091802190720122205181119051911200520112105211122052211一线新房同比二线新房同比三线新房同比一线二线三线数据来源国家统计局广发证券发展研究中心数据来源中国房协广发证券发展研究中心分区域来看根据各区域二手挂牌房价较19年平均价格涨幅23年1月东部核心区表现较好东部核心一二线及三四线城市分别较19年增长191101优于全国平均涨幅77东北二线表现最差1月二手挂牌房价较19年平均下滑38表分区域二手挂牌房价较年平均价格涨幅619东部东部东部核心中部西部东北东部核心中部西部东北日期整体非核心非核心一二线二线二线二线二线三四线三四线三四线三四线三四线2001102709-1212-0204120011152002286330-22432317231924272003386605014510314246343920042834-051034101541383444200531470330372818443131352006335309264650214230343020073562-0322433826422835442008335804134935214620343620094380131667383359263543201049861228673541633441452011519012356444506038364720125812018327043596339374521017014526448855676742526721028717647511226592795059672103771341243103339582495059210483140375212757103914954492105781282839145459397414957识别风险发现价值请务必阅读末页的免责声明2036