现象：节后景气度回升，而真实拐点在去年底
　　节后楼市逐步回暖，从结构上来看：春节以来二手房成交量明显回升，今年以来样本14城二手房成交面积累计同比增长40%（截至2023/02/24）；新房数据被疫情和春节干扰，但真实拐点早已出现，疫情影响下去年底销售降幅并未出现明显变化，且农历口径下近期周度成交同比也已转正。整体而言二手房复苏好于新房，主要原因在于对于当下率先回暖的高能级城市，二手房供给无论在量上还是质上都整体好于新房，且此前二手房跌幅相对更为充分。
　　拐点：何时得以转正？可能正在当前
　　从高频数据跟踪情况来看，2月较1月销售出现较明显的边际改善，在2月日均销售金额不低于1月且1月损耗天数达到7天的情况下，百强房企2月销售金额同比增速将转正。进一步从季节性特征（正常年份3月销售金额是1-2月均值的1.4倍左右）和平滑疫情积压与回补（1-2月可能隐含部分需求回补，采用去年11月至今年2月日均销售额进行平滑）两个角度来推测，结果显示3月百强房企销售金额同比增速转正的可能性仍较大。在低基数和边际改善比较明确的背景下，百强房企当月销售金额同比增速在2、3月均存在较大转正的可能性。
　　趋势：景气回升大概率可持续
　　3月小阳春后，在去年4至5月较低基数及居民收入预期逐步改善、房价止跌企稳的背景下，预计后续销售仍将延续复苏态势，主要原因有以下四点：1）前期积压和观望需求将逐步释放，大量观望需求有望在积压需求充分释放后形成有效接力；2）伴随着经济活动逐渐恢复正常，居民收入预期将逐渐修复，为住房消费奠定良好基础；3）房价止跌是关键信号，居民购房信心趋于提升，有助于观望需求的释放；4）政策终将见效，当前远未到担心政策风险的时点，后续仍有结构性空间。站在当前时间点展望，去年打断复苏趋势的风险因素，今年大概率不会再现。
　　投资建议：上修基本面预期，迎接第三阶段行情
　　2021年下半年至2022年底，行情主要由政策面驱动，但今年以来将切换至基本面驱动；在基本面上行的前半段，只要不发生极端的价格风险，政策面不会转向，目前担心政策风险为时尚早；即便出现点状的价格上涨，仍不改整体政策面宽松的大局，地产行情就不会结束，典型如2016年；当然，板块之间的比价效应永远存在，结构性分化也仍是主旋律。当2月数据转正时，市场反应可能还不大，主要是归因于春节效应，但如果3月数据持续转正，市场大概率将上修全年基本面预期，去年底给的全年预期大多偏保守。
　　在全年销量企稳甚至小增的情况下，结构性特征继续加大，核心城市（包括弱二线）和高信用房企复苏弹性可以更偏乐观，政策面整体仍偏宽松且有结构性空间，行情将逐步进入“政策上/周期上”的第三阶段，超额收益仍未结束，需要讨论的只是弹性和空间问题。主要看好以下几类企业：1）开发企业：核心城市货值充足、销售弹性较大的央国企；受益于市场风险偏好修复的未出险的优质民企；极低PB的优质资产类民企；2）受益于二手房率先回暖的房屋经纪龙头；3）销售回暖下，竣工预期修复的物管企业；4）受益于消费快速复苏的商管企业。
　　风险提示
　　1、基本面复苏导致政策空间收窄甚至点状预期管理风险；
　　2、部分区域土地市场竞争程度可能进一步加大。