我们相信，中国租赁房市场发展空间广阔，让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源，都有助于市场逐渐走向成熟。政策既能有效推动房地产开发投资，也能推动一批高质量的企业成长壮大。但是，租赁房市场的发展将会久久为功，发展租赁房市场不是短期的权宜之计。我们认为短期不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为，也不会出现大批存量楼宇被改造为保障性租赁住房的现象，保障性租赁住房的供给主体，将是地方让渡土地红利的增量项目。
　　▍住房体系改革方向明确，租赁市场支持政策频出。2月24日，中国人民银行和银保监会联合发布《关于金融支持住房租赁市场发展的意见（征求意见稿）》，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，为相关主体新建及改建、批量购买、长期经营租赁住房提供信贷支持；2月10日，人民银行召开的2023年金融市场工作会议中也明确提出“加大住房租赁金融支持，推动房地产业向新发展模式平稳过渡”。中央政策指引下，各地方政府也积极行动，2023年以来多地出台针对租赁住房行业的支持性政策。
　　▍我国租赁住宅行业长期发展滞后的深层次原因。市场方面，与发达国家成熟市场相比，我国租赁住房占比低，供给以个人房源为主，且租金回报率持续下降，重资产形式持有运营租赁住宅投资模型在过去长期难以成立，轻资产模式在缺乏租金持续上涨预期的前提下也挑战不断。政策方面，长期以来我国租赁住宅相关支持政策以公租房及廉租房为载体，市场化租赁起步较晚，“购买-持有-运营出售”的租赁住宅投资模式，即赚取价差的模式较为敏感。当然，2022年以前我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道，一级市场流动性也显著不足，阻碍了市场“投融建管退”良性资本循环的构建。
　　▍政策短期影响不宜高估，预计不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为，也不会出现大批其他楼宇被改造为存量保障性租赁住房的现象。我们认为，如果没有财政贴息，由于存量住宅无法享受土地红利，则即便大幅降低银行贷款利率，企业购置商品房作为保障性租赁住房，在盈利模型上还是难以成立的。我们相信，短期内企业大量申请新增经营性贷款的可能性较低。另一方面，当前我国公募REITs市场仍处于发展初期，尤其保租房作为最新纳入试点的产权类资产，板块底层资产总规模较小，且集中于个别城市，短期较难对行业发展起到实质性推动作用。最后，因为与公众利益密切相关，存量土地及建筑功能性质变更较为复杂。土地利用性质的变化，即便是变更为保障性租赁住房，也不容易。
　　▍政策长期影响不宜低估，预计新建的保障性租赁住房规模庞大，并切实满足新市民和年轻人的需要。和存量房不同，由于可以让渡土地红利，新建专门用于租赁的房屋，在商业模型上是完全可行的。REITs市场的发展，更为这种建设行为提供了退出的通道，保障企业可以在资产负债表规模较小的情况下持续发展。
　　▍风险因素：低线城市租赁住宅市场需求不足及回报下降的风险；公募REITs市场整体调整的风险。
　　▍投资建议：长坡薄雪，保持耐心。我们相信，中国租赁房市场发展空间广阔，让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源，都有助于市场逐渐走向成熟。政策既能有效推动房地产开发投资，也能推动一批高质量的企业成长壮大。但是，租赁房市场的发展将会久久为功，发展租赁房市场不是短期的权宜之计。我们看好在核心城市具备长租资产，可能受益于长租房市场改革的企业，包括万科A、华润置地、龙湖集团等，看好布局租赁房服务的轻资产公司，包括贝壳，也看好保租房REITs的价值。
　　

研究报告全文：短期影响不宜高估长期影响不宜低估房地产行业跟踪报告202331中信证券研究部核心观点我们相信中国租赁房市场发展空间广阔让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源都有助于市场逐渐走向成熟政策既能有效推动房地产开发投资也能推动一批高质量的企业成长壮大但是租赁房市场的发展将会久久为功发展租赁房市场不是短期的权宜之计我们认为短期不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为也不会出现大批存量楼宇被改造为保障性租赁住房的现象保障性租赁住房的供给主体将是地方让渡土地红利的增量项目陈聪基础设施和现代服住房体系改革方向明确租赁市场支持政策频出2月24日中国人民银行和务产业首席分析师银保监会联合发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿S1010510120047重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展为相关主体新建及改建批量购买长期经营租赁住房提供信贷支持2月10日人民银行召开的2023年金融市场工作会议中也明确提出加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式平稳过渡中央政策指引下各地方政府也积极行动2023年以来多地出台针对租赁住房行业的支持性政策我国租赁住宅行业长期发展滞后的深层次原因市场方面与发达国家成熟市场相比我国租赁住房占比低供给以个人房源为主且租金回报率持续下降张全国重资产形式持有运营租赁住宅投资模型在过去长期难以成立轻资产模式在缺乏房地产和物业服务租金持续上涨预期的前提下也挑战不断政策方面长期以来我国租赁住宅相关行业联席首席分析支持政策以公租房及廉租房为载体市场化租赁起步较晚购买-持有-运营-师出售的租赁住宅投资模式即赚取价差的模式较为敏感当然2022年以前S1010517050001我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道一级市场流动性也显著不足阻碍了市场投融建管退良性资本循环的构建政策短期影响不宜高估预计不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为也不会出现大批其他楼宇被改造为存量保障性租赁住房的现象我们认为如果没有财政贴息由于存量住宅无法享受土地红利则即便大幅降低银行贷款利率企业购置商品房作为保障性租赁住房在盈利模型上还是难以成立的我们相信短期内企业大量申请新增经营性贷款的可能性较低另一方面当前我国公募REITs市场仍处于发展初期尤其保租房作为最新纳入试点的产权类资产板块底层资产总规模较小且集中于个别城市短期较难对行业发展起到实质性推动作用最后因为与公众利益密切相关存量土地及建筑功能性质变更较为复杂土地利用性质的变化即便是变更为保障性租赁住房也不容易房地产和物业服务行业政策长期影响不宜低估预计新建的保障性租赁住房规模庞大并切实满足新评级强于大市维持市民和年轻人的需要和存量房不同由于可以让渡土地红利新建专门用于租赁的房屋在商业模型上是完全可行的REITs市场的发展更为这种建设行为提供了退出的通道保障企业可以在资产负债表规模较小的情况下持续发展风险因素低线城市租赁住宅市场需求不足及回报下降的风险公募REITs市场整体调整的风险投资建议长坡薄雪保持耐心我们相信中国租赁房市场发展空间广阔让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源都有助于市场逐渐走向成熟政策既能有效推动房地产开发投资也能推动一批高质量的企业成长壮大但是租赁房市场的发展将会久久为功发展租赁房市场不是短期的权宜之计我们看好在核心城市具备长租资产可能受益于长租房市场改革的企业包括万科A华润置地龙湖集团等看好布局租赁房服务的轻资产公司包括贝壳也看好保租房REITs的价值证券研究报告请务必阅读正文之后第22页起的免责条款和声明房地产行业跟踪报告202331重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入171419421022625489827668越秀地产买入115613414116520274716149华发股份买入111615112115521074927253滨江集团买入1029097117140169106887461龙湖集团买入224035437942548055514640绿城中国买入107222828030935941333026服务板块贝壳-W买入4675061051200247659794201164万物云买入393515617825937021719113192华润万象买入4300076100135172491369274216生活滨江服务买入242011615421029817915711581中海物业买入915030042059081264219155112资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月28日收盘价中海物业EPS为港币万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明2房地产行业跟踪报告202331目录住房体系改革方向明确租赁市场支持政策频出5中国租赁住宅行业长期发展滞后的原因6租金回报率持续走低持有出租模型难以成立6行业监管有待完善政策支持发力较晚7投融建管退渠道长期未能建立10为何短期影响不宜高估11缺乏土地红利的存量项目转化为保租房难以满足回报要求11保租房REITs板块发展仍需循序渐进12存量土地及建筑性质变更仍十分复杂14为何长期影响不宜低估14地方政府让渡土地红利增加优质底层资产15REITs市场长期规模可期租赁住房退出渠道有保障16风险因素18投资策略长坡薄雪保持耐心18请务必阅读正文之后的免责条款和声明3房地产行业跟踪报告202331插图目录图1全球主要城市租赁住宅占住宅总量的比例6图2全球主要国家市场化机构类租赁住房在整体租赁市场中的占比7图32021年部分国家地区住房空置率情况7图46个样本城市二手住宅月租金回报率变化7图5美国不同类型REITs板块市值亿美元及产品数量10图6美国不同类型REITs板块综合股息收益率10图7近10年美国住宅类REITs年度总收益率10图82021年全球主要市场长租公寓在大宗物业投资总额中的占比11图9租赁住宅用地和普通住宅用地投资建设租赁住房模拟项目年累计现金流亿元测算12图10公募REITs市场非流通市值和流通市值亿元变动情况12图11产权类公募REITs分资产类型总市值亿元及保租房占比13图12产权类公募REITs分资产类型流通市值亿元及保租房占比13图132022年部分城市成交涉租赁用地建面万平米及占成交住宅类用地的比例15图14全国纯租赁用地和住宅类用地成交楼面价元平米变化16图15不同板块REITs产品2022E现金分派率情况17图16各产品剔除无效报价后网下发售份额倍数18表格目录表1关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿主要内容5表22023年以来部分地区针对租赁住房行业支持性政策5表3部分国家针对住房租赁相关法律规定8表4北京市租赁住房条例主要内容8表5我国租赁住房市场主要发展历程9表6部分面向租赁住宅行业不同主体的税收优惠政策9表74单保障性租赁住房REITs基础信息13表8深圳市拆除重建类城市更新单元计划审查与审批流程14表9租赁住宅土地来源15表10中国证监会为进一步推动常态化发行加快推动市场高质量发展重点开展的工作内容16表11部分保租房REITs基金管理人招标公告17表12重点公司盈利预测估值及投资评级19请务必阅读正文之后的免责条款和声明4房地产行业跟踪报告202331住房体系改革方向明确租赁市场支持政策频出多主体供给多渠道保障租购并举的住房体系改革方向已经明确支持性政策正加速出台2月24日中国人民银行银保监会发布关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿提出从加强住房租赁信贷产品和服务模式创新扩宽住房租赁市场多元化投融资渠道等方面支持住房租赁市场发展明确新建改建租赁住房企事业单位批量购买闲置房屋用于租赁住房自持物业经营租赁住房等均可向商业银行申请贷款以缓解住房租赁开发运营主体的资金困难2月10日人民银行召开的2023年金融市场工作会议中也明确提出加大住房租赁金融支持推动房地产业向新发展模式平稳过渡表1关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿主要内容核心要求主要内容支持住房租赁供给侧机构性改革目标有效增加保障性和商业性租赁住房供应重点支持自持物业的专业化规模化住房租赁企业发展坚持房住不炒重点支持以独立法人运营业务边界清基本原则和要求晰具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业建立健全住房租赁金融支持体系以市场配置为主为租赁住房的投资开发运营和管理提供多元化多层次全周期的金融产品和金融服务体系加大对租赁住房开发建设的信贷支持力度支持商业银行想各类主体新建改建租赁住房发放开发建设贷款最高不超过项目总投资的80期限不超过5年创新团体批量购买租赁住房信贷产品对企事业单位批量购买存量闲置房屋用作保租房或商业性租赁住房的可加强住房租赁信贷产品在符合条件的前提下发放租赁住房团体购房贷款贷款期限不超过30年额度原则上不超过物业评估价值的80和服务模式创新支持发放住房租赁经营性贷款对企业自持物业用于长期租赁住房的可发放最长不超过20年额度不超过物业评估价值80的住房租赁经营性贷款可用于置换前期开发建设贷款改造工业厂房商办用房等非自有产权租赁住房经营性贷款期限不超过5年贷款额度不超过贷款期限内应收租金的70创新对住房租赁相关企业的综合金融服务鼓励商业银行向租赁行业各类主体提供综合性金融解决方案增强金融机构住房租赁贷款的投放能力支持商业银行发行用于住房租赁的金融债券拓宽住房租赁企业债券融资渠道企业可发行债务融资工具公司债券企业债券专项用于租赁住房建设购买和经营扩宽住房租赁市场多元创新住房租赁担保债券CoveredBond符合条件的企业可将物业抵押作为信用增信发行住房租赁担保债券化投融资渠道稳步发展房地产投资信托基金REITs支持募集资金用于住房租赁企业持有并经营长期租赁住房优先支持雄安新区海南自由贸易港深圳中国特色社会主义先行示范区等区域引导各类社会资金有序投资住房租赁领域鼓励各类主体投资住房租赁相关金融产品严格住房租赁金融业务边界加强住房租赁信贷资金管理加强和完善住房租赁金规范住房租赁直接融资产品创新融管理防范住房租赁金融风险建立住房租赁金融监测评估体系资料来源中国人民银行中信证券研究部中央政策引导下地方政府行动积极2023年以来广西厦门杭州等多地先后出台针对租赁住房行业的支持性政策其中大部分政策以保障性租赁住房建设与运营为切入点明确2023年全年筹建及开工目标并将其作为保障民生与推动投资的重要抓手我们认为当前我国以加快租赁住房建设为重要手段的住房体系改革的行动路径已经明确行业已逐步由小规模试点转向大规模普及我们相信来自不同层级政府机构涵盖行业多类型主体及建设运营不同环节的支持性政策将持续出台表22023年以来部分地区针对租赁住房行业支持性政策日期地区部门文件或会议主要内容广西梧关于印发我市加快发展保障性租赁明确十四五期间筹建保障性租赁住房不少于3200202319市人民政府州住房实施方案的通知套间并提供土地支持政策税费金融支持政策请务必阅读正文之后的免责条款和声明5房地产行业跟踪报告202331日期地区部门文件或会议主要内容简化审批流程市住房保障和关于进一步规范保障性租赁住房优经认定的保障性租赁住房的项目和企业可享受金融2023117厦门房屋管理局惠政策申领事项的通知土地财政税费等方面支持政策标志着杭州保障性租赁住房15政策已全部施行市住房保障和关于做好保障性租赁住房免收城市2023130杭州截至2022年底杭州市累计筹集保障性租赁住房项目房产管理局基础设施配套费工作的通知259个房源146万套间省住房和城乡2023年全省保障性安居工程建设工全省2023年度保障性租赁住房筹集开工目标任务2023130江西建设厅作计划为165766套间基本建成任务为23286套间关于进一步促进哈尔滨市房地产市提出探索政府回购企业存量商品住宅方式筹集保障性202324哈尔滨市人民政府场平稳健康发展的若干措施的通知租赁住房安徽省有效投资专项行动方案2023年完成保障性安居工程投资980亿元以上计划202326安徽省政府办公厅2023新增保障性租赁住房113万套间省住房和城市2023年全省计划建设筹集保障性租赁住房75万套202326河南全省住房和城乡建设工作会议建设厅间省住房和城市2023年全省计划新开工建设筹集保障性租赁住房1032023210四川全省住房和城乡建设工作会议建设厅万套间资料来源各地地方政府及机构官网中信证券研究部中国租赁住宅行业长期发展滞后的原因当前租赁住宅市场受到前所未有的关注与支持但我们仍需探求在拥有广阔市场空间的前提下我国租赁住宅行业长期发展缓慢缺乏代表性龙头公司的原因以评估当前政策支持的潜在效果和判断行业实际的发展拐点租金回报率持续走低持有出租模型难以成立与发达国家成熟市场相比我国租赁住房占比仍有提升空间供给结构尚待优化当前我国一线城市租赁住宅约占住宅总量20而发达国家核心城市租赁住宅占比普遍超过50我国租赁住房市场仍以个人房源为主截至2021年全国市场化机构类租赁住房占比仍不足10与德国荷兰美国等国相比仍处于起步发展阶段图1全球主要城市租赁住宅占住宅总量的比例100806040200资料来源国际大都市租赁住房发展的模式与启示基于15个国际大都市的分析田莉夏菁NUMBEO中信证券研究部注数据统计时间为2018年请务必阅读正文之后的免责条款和声明6房地产行业跟踪报告202331图2全球主要国家市场化机构类租赁住房在整体租赁市场中的占比6050403020100资料来源ICCRA中信证券研究部注中国数据统计区间为2019-2021年其余国家统计区间为2010-2019年数值为各国统计区间内市场化机构类租赁住房占比的最高值探究我国租赁住房占比及机构化运营显著落后的深层次原因则是我国较高的住宅空置率和较低的二手住宅租金回报率使得租赁住宅投资模型长期难以成立据贝壳研究院调研统计我国存量住房空置率已处于较高水平中原地产统计6个样本核心城市平均二手住宅租金回报率由2012年初27下降至2022年10月的15不仅显著低于同期商品房按揭贷款利率也低于国际平均水平两者叠加导致我国以重资产形式持有运营租赁住宅投资模型在过去长期难以形成轻资产模式在缺乏租金持续上涨的预期的前提下也挑战不断图32021年部分国家地区住房空置率情况图46个样本城市二手住宅月租金回报率变化1630142512102081561042050002015-052016-092012-092013-052014-012014-092016-012017-052018-012018-092019-052020-012020-092021-052022-012022-092012-01资料来源OECD贝壳研究院中信证券研究部资料来源Wind中原地产中信证券研究部注样本城市包括北京上海广州深圳天津成都行业监管有待完善政策支持发力较晚发达国家租赁住房市场发展历史悠久相关政策法规完备而国内承租人权益保护相关监管仍有待完善欧美主要国家普遍从租约解约和租金限制角度制定住房租赁相关规定核心主要为保护承租人限制出租人并结合各国实际情况制定针对性条例当前我国缺乏租赁住房市场整体全面的监管政策地方政策主要从规范租赁住房建设标准和保障租房流程合规等视角开展一定程度上阻碍了我国租赁住房市场发展请务必阅读正文之后的免责条款和声明7房地产行业跟踪报告202331表3部分国家针对住房租赁相关法律规定监管领域德国荷兰美国1仅在以下情况下出租人可提出解1联邦法律保护公共住宅的租户非有约1租约签订后承租人租赁权获得法律保正当理由不受驱逐各州均有相关规1承租人连续2个月未交房租障出租人不得随意终止租约定2承租人严重损坏出租住房或未经2若合同未明确租赁期限承租人可在2新泽西州规定房东基于正当理由驱允许提供给第三方使用不提供终止理由的情况下书面通知出租逐租户除提前通知外还须通知管理租约解约3承租人严重违反合同约定人如出租人要求终止租约需说明符合部门同时即便具备正当理由房东也4出租人要将房屋用于自住法定要求的终止理由不得在温度低于25华氏度的情况下驱5出租人计划拆除改建住房且3承租人终止租约需提前1-3个月通知逐租户影响继续出租出租人出租人终止租约需提前3个月3纽约州规定在没有驱逐令或其他法2按合同期限不等出租人需提前3-9以上通知承租人院命令下房东采取更换门锁等方式将个月通知承租人涉及非法驱逐1新泽西州每年由租赁住宅委员会根据上年度物价指数决定该年租金最大1荷兰政府自1989年开始对社会住房涨幅同时最高不超过10若承租人1由政府和相关利益群体综合制定租的租房租金进行管制包括设定最高租金对租金上涨有争议可向租赁管理官申金基准价格每两年更新一次上限和每年租金上涨幅度的上限述租金限制23年内房租总涨幅不得超过202在租赁合同签订的6个月内承租人2华盛顿特区规定对于困难群体最高住房改造后租金调整额度不得超过可以向租金管理委员会提交申请对租金租金涨幅低于5改造成本的8价格进行评估如果租金评估结果为过3纽约州限制因住房改善而产生的租高则出租人会被要求降低房租金上涨幅度公寓的租金每年只允许上涨275房东也可申请因自身困难提升租金涨幅政府要求住房协会将90以上的社会住租赁住房出售后原租赁合同继续有房租赁给收入低于政府规定的家庭10联邦及各州反歧视法禁止房东基于对其他要求效购买方需继承原出租人所有权利的社会住房租赁给收入较高但有急迫需租户的歧视而终止或拒绝更新租约和义务求的家庭资料来源戴德梁行中信证券研究部表4北京市租赁住房条例主要内容分类主要内容1出租住房应满足安全规定基本居住条件和相关法律不得打隔断改变房屋内部结构起居室不得单独出租出租与承2出租人不得向未提供身份证明材料的人出租住房不得采取非法方式强迫承租人变更解除住房租赁合同提前收回租租赁住房3住房租赁的出租人和承租人应当依法签订书面租赁合同并规定合同必要内容提供示范文本1承租他人住房从事转租业务房屋经纪业务应当依法向区市场监督管理部门申请办理市场主体登记取得营业执照租赁经营2住房租赁企业应当具备与经营规模相适应的自有资金专业人员和管理能与服务3房地产经纪机构提供中介服务收取的佣金一般不得超过一个月租金重签或续签不得再次收取佣金4房地产经纪机构不得为不符合规定的住房提供经纪服务1在符合规划要求的前提下鼓励按照规定利用非居住存量土地建设租赁住房或者将非居住存量房屋改建为租赁住房培育发展2农村集体经济组织可以通过自建或者联营入股等方式利用集体建设用地建设运营租赁住房与监督管3市住房和城乡建设部门应当加强住房租赁价格监测建立健全相关预警机制住房租金明显上涨或者有可能明显上涨时理资料来源中信证券研究部市人民政府可以采取涨价申报限定租金或者租金涨幅等价格干预措施稳定租金水平并依法报国务院备案资料来源北京市住建委官网中信证券研究部我国租赁住宅市场相关政策长期以公租房及廉租房为主要载体和支持重点市场化租赁住宅起步较晚1995年-2014年由地方政府主导统一规划建设并运营的廉租房和公租房是我国租赁住房政策的主要发力点2015年起在租购并举的住房制度改革引领下市场化租赁住房房源供给逐渐提升直至2019年随着保障性租赁住房被提出并成为租赁房建设新方向保障性与市场化协同并行才成为了我国租赁住房市场的主旋律相关政策支持范围也随之扩展请务必阅读正文之后的免责条款和声明8房地产行业跟踪报告202331表5我国租赁住房市场主要发展历程阶段时间政策具体影响1995年6月原建设部发布城市房屋租赁管理办以加强城市房屋租赁管理维护房地产市场秩序保障房法屋租赁当事人的合法权益为目的颁布是我国首部住房租赁市场相关政策法规1998年7月国务院发布关于进一步深化城镇住明确提出最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房1995-2014发展起房制度改革加快住房建设的通知步期以廉租房和公2007年8月国务院发布关于解决城市低收入家提出进一步建立健全城市廉租住房制度逐步扩大廉租房租房发展为主要特庭住房困难的若干意见制度的保障范围多渠道增加廉租住房房源征2010年2月住建部等7部门关于加快发展公共提出大力发展公共租赁住房完善住房供应体系培育住租赁住房的指导意见房租赁市场2013年12月住建部发布关于公共租赁住房和廉从2014年起各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行租住房并轨运行的通知并轨后统称为公共租赁住房2015-2018初步发2015年12月中央经济工作会议新闻稿首次提及发展住房租赁市场并强调将购租并举确立展期租赁作为住房为我国住房制度改革的主要方向制度改革的主要方2016年6月国务院发布关于加快培育和发展住提出以建立购租并举的住房制度为主要方向健全以市场向市场化房源作为房租赁市场的若干意见配置为主政府提供基本保障的住房租赁体系租赁市场的主要供2017年10月党的十九大报告首次提出建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房给制度2019年1月财政部住建部发布关于开展中央先后两批确定北京上海深圳重庆成都等24个重财政支持住房租赁市场发展试点的通点城市由中央财政提供资金支持在住房租赁市场发展知方面先行先试2020年10月中共中央关于制定国民经济和社会首次明确提出保障性租赁住房概念指出要扩大保障发展第十四个五年规划和二三五年性租赁住房供给远景目标的建议2020年12月中央经济工作会议新闻稿将解决好大城市住房突出问题确定为2021年经济工作重2019年至今快速点任务之一提出要高度重视保障性租赁住房建设发展期保租房与长2021年3月中华人民共和国国民经济和社会发提出加快培育和发展住房租赁市场有效盘活存量住房资租房并行发展展第十四个五年规划和2035年远景源有力有序扩大城市租赁住房供给完善长租房政策目标纲要逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利2021年7月国务院发布关于加快发展保障性租明确保障性租赁住房的多项土地支持政策外还在审批流赁住房的意见程中央资金补助税费管理水电运营金融等多方面提出了明确支持措施2022年10月党的二十大报告再次强调建立加快建立多主体供给多渠道保障租购并举的住房制度资料来源中央及各部委机构官网中信证券研究部在以商品房为主导且房价快速攀升的住房供给体系中购买-持有-运营-出售的租赁住房投资模式即赚取价差的模式较为敏感由于未能有效区分租赁住房与商品住房的产权属性和定价逻辑较长时期内企业在我国以重资产形式持有并运营租赁住宅在多个环节均面临较重的税收负担加大了企业的经营压力直至2021年财政部税务总局住建部联合发布关于完善住房租赁有关税收政策的公告对住房租赁企业实施税收减免才标志着相关领域政策支持的实质性转向表6部分面向租赁住宅行业不同主体的税收优惠政策政策文件出台时间面向对象主要内容关于加快培育和发展租2016个人出租人对个人出租住房所得减半征收个人所得税赁住房市场的若干意见关于印发个人所得税专2018个人承租人允许住房租金抵扣个人所得税并明确了扣除主体相关问题项附加扣除暂行办法住房租赁企业中的一般纳税人向个人出租住房增值税原5征收率减按15征收关于完善住房租赁有关和小规模纳税人2021税收政策的公告企事业单位社会团体及其他组向个人专业化规模化住房租赁企业出租住房房产税减按织4征收请务必阅读正文之后的免责条款和声明9房地产行业跟踪报告202331资料来源中国政府网中信证券研究部投融建管退渠道长期未能建立住宅类物业是成熟市场中重要的不动产投资品类美国拥有全球最大的REITs市场截至2022年底已上市权益类REITs产品合计147只总市值超过119万亿美元其中住宅类REITs产品20只板块总市值1787亿美元占比151仅略低于基础设施类产品住宅类REITs产品以其稳定的收益回报长期受美国REITs市场投资人青睐截至2022年美国住宅类REITs板块综合股息收益率为33处于整体市场较低水平2013年以来的10年内美国住宅类REITs板块总回报率仅3年为负值实现95的年化回报率与之对比2022年以前我国长期缺乏租赁住宅类不动产二级市场退出渠道当前公募REITs市场保租房板块发展仍处于起步期图5美国不同类型REITs板块市值亿美元及产品数量市值产品数量右轴200035180030160014002512002010008001560010400200500资料来源NAREIT中信证券研究部注统计截至2022年12月31日图6美国不同类型REITs板块综合股息收益率图7近10年美国住宅类REITs年度总收益率7706605054043020310201-10-200-30-40林场多元化办公类专业类住宅类工业类度假村2019202120132014201520162017201820202022商业零售自储仓库数据中心基础设施医疗健康资料来源NAREIT中信证券研究部注统计截至2022年12资料来源NAREIT中信证券研究部月31日请务必阅读正文之后的免责条款和声明10房地产行业跟踪报告202331此外我国租赁住宅类资产在一级市场中的流动性与发达国家也有较大差距据RCA统计2021年中国长租公寓类大宗交易仅占大宗物业交易总额的12而欧美主要市场长租公寓占总交易额占比均超过15其中美国全年长租公寓总交易额近3500亿美元占大宗物业交易总额的44绝对金额居全球首位并实现历史新高一级市场流动性缺乏将降低整体市场投资积极性进而阻碍市场投融建管退良性资本循环的构建图82021年全球主要市场长租公寓在大宗物业投资总额中的占比50454035302520151050德国美国加拿大法国英国中国资料来源RCACBRE中信证券研究部为何短期影响不宜高估短期而言我们认为不宜高估政策的短期影响预计不会出现大规模申请经营性借款回购商品房的行为也不会出现大批其他楼宇被改造为存量保障性租赁住房的现象核心原因包括短期内符合商业银行贷款收益要求的租赁住宅资产依然稀缺REITs市场发展对一级市场的推动作用落地需要时间而非居建筑和土地短期内大量转换为住宅功能即便是保障性租赁住房预计仍将面临土地管理与审批压力缺乏土地红利的存量项目转化为保租房难以满足回报要求当前我国租赁住宅项目收益率仍处于较低水平我们以一个一线城市核心区域虚拟租赁住宅项目进行投资测算在不考虑项目退出资金杠杆及企业所得税的前提下利用租赁住宅用地和普通住宅用地的项目30年投资IRR回报率分别为83和26累计净现金流回正时间分别为13年和23年而非核心城市无土地红利或运营效率较低的项目投资回报可能进一步下降我们认为在没有大规模财政贴息的前提下由于存量住宅无法享受土地红利即便大幅降低银行贷款利率企业购置商品房作为保障性租赁住房在盈利模型上还是难以成立的而位于核心城市核心区域且运营高效的优质租赁住房项目仍将处于稀缺状态请务必阅读正文之后的免责条款和声明11房地产行业跟踪报告202331保障性租赁住房的供给主体将是地方让渡土地红利的增量项目我们相信即便政策明确支持发放住房租赁经营性贷款短时间内出现大量新增租赁住房相关贷款申请的可能性也较低对行业发展的短期推动力有限图9租赁住宅用地和普通住宅用地投资建设租赁住房模拟项目年累计现金流亿元测算租赁住宅用地项目普通住宅用地项目1030年投资IRR8386420-2-430年投资IRR26-6-8-10-12123456789101112131415161718192021222324252627282930资料来源中信证券研究部测算注该项目为中信证券研究部模拟测算不代表真实项目情况主要假设项目总建筑面积30000平米可出租面积占比65租赁住宅用地地价定价幅度为住宅类用地的30起始租金以住宅类用地的90计算年均涨幅2稳定期出租率95NOI为85除地价及初始租金外其他项目假设均一致累计现金流不考虑项目退出资金杠杆和企业所得税保租房REITs板块发展仍需循序渐进当前我国公募REITs市场仍处于发展初期截至2023年2月24日公募REITs市场总市值880亿元其中流通市值387亿元占比439分板块分析产权类REITs总市值372亿元其中流通市值217亿元图10公募REITs市场非流通市值和流通市值亿元变动情况非流通市值流通市值流通市值占比右轴100060900800507004060050030400300202001010000资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年2月24日保租房REITs板块发展仍需时间作为最新纳入的产权类资产保租房REITs板块仍处于发展初期截至2023年2月24日合计上市REITs产品4只合计总市值575亿元流通市值226亿元分别占产权类REITs总额的154和104我们认为当前保租房请务必阅读正文之后的免责条款和声明12房地产行业跟踪报告202331REITs产品底层资产规模较小空间分布集中于个别核心城市同时底层资产标准仍然较高短期内难以对行业发展起到显著推动作用图11产权类公募REITs分资产类型总市值亿元及保租房占图12产权类公募REITs分资产类型流通市值亿元及保租房比占比保租房产业园保租房产业园仓储物流保租房占比右轴仓储物流保租房占比右轴40020250143501220030015102501508200106150100100545050200002021-06-212022-01-212022-08-212021-06-212022-01-212022-08-21资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年2月资料来源Wind中信证券研究部注统计截至2023年2月24日24日表74单保障性租赁住房REITs基础信息保障性租赁住房REITs深圳安居REIT厦门安居REIT北京保障房REIT华润有巢REIT基金代码180501SZ508058SH508068SH508077SH深圳市人才安居集团有限公司发起人深圳市福田有巢住房租赁深圳有原始权益人人才安居有限公司以及深厦门安居集团有限公司北京保障房中心有限公司限公司圳市罗湖人才安居有限公司红土创新基金管理有限公基金管理人中金基金管理有限公司华夏基金管理有限公司华夏基金管理有限公司司中国建设银行股份有限公上海浦东发展银行基金托管人招商银行股份有限公司兴业银行股份有限公司司股份有限公司位于深圳的4个保障性租位于上海的2个保障性租位于厦门的2个保障性租位于北京的2个保障性租赁住房项目包括安居百赁住房项目包括有巢泗赁住房项目包括园博公赁住房项目包括文龙家泉阁安居锦园保利香泾项目和有巢东部开发区基础设施项目寓和珩琦公寓总建筑面园项目和熙悦尚郡项目槟苑凤凰公馆总建筑项目总建筑面积1215积1986万平米可出租总建筑面积1128万平米面积1567万平米可出万平米可出租物业2612物业4665套可出租物业2168套租物业1830套套发行日期2022年8月16日2022年8月16日2022年8月16日2022年11月14日上市日期2022年8月31日2022年8月31日2022年8月31日2022年12月9日拟认购倍数13303113371089621324发行价格元份248426002510242发行份额亿份50505050募资额亿元12421300125512092022年预期现金分派340351334360率资料来源各基金公告含预测中信证券研究部测算注股价为2023年2月24日收盘价2022年预期现金分派率由中信证券研究部根据各REIT公告的预期可供分配金额测算得出请务必阅读正文之后的免责条款和声明13房地产行业跟踪报告202331存量土地及建筑性质变更仍十分复杂与公众利益紧密相关各地存量土地及建筑性质变更流程较为复杂标准较为严苛以城市更新项目实践较为广泛相关制度较为清晰的深圳为例涉及拆除重建土地性质或容积率调整的城市更新项目往往需要开发商政府机构原始产权人公众利益代表等众多相关方针对项目规划建设运营开展长期讨论项目由启动至项目正式交付竣工可能需耗时数年至数十年以最终实现土地红利在各相关方和城市综合发展中取得平衡而深圳以外地区由于缺乏相关制度建设和实践经验存量土地和建筑功能性质变更过程可能更加非标办理结果和办理周期不确定性可能更高表8深圳市拆除重建类城市更新单元计划审查与审批流程部门内容规定时间受理更新单元计划申报后按规定进行审查20个工作日审查通过后按批次形成更新单元计划草案5个工作日将草案在项目现场深圳特区报或深圳商报及区政府网站进行公示不少于10个自然日区城市更新机构对公示意见进行汇总并处理并将更新单元计划草案和公示意见处理情况一并报区政府审批无时间限制区政府审批通过后在项目现场深圳特区报或者深圳商报及区政府网站公告更新单元计划5个工作日持更新单元计划备案申请表计划公告文件等材料报市规划和自然资源部门备案5个工作日收到备案材料后进行核对1更新单元计划公告内容的规范化2拆除范围用地面积市规划和自然资源3拆除范围关于总体规划土地利用总体规划全市或各区城市更新五年规划管控要求的落10个工作日部门实情况资料来源中信证券研究部4更新主导方向5无偿移交政府的用地符合规定的与以备案并通知申报主体按程序开展后续工作资料来源深圳市住建局中信证券研究部注城市更新单元计划审查仅为深圳城市更新项目全流程中的一环土地是城市发展的核心资源也是城市管理的最有效抓手我们认为短期内不会出现大规模存量土地及建筑一次性变更为住宅功能的情形即便变更对象为保障性租赁住房城市建设用地的管理涉及多个部门牵涉多方利益变更流程复杂在由低单位价值的功能向高单位价值的土地功能转变时尤为敏感我们相信短期内土地综合管理系统不会受单一政策影响而产生大幅改变而企业也缺乏实际动力将大量商品住宅转变为持有物业政策短期效果或较为平缓为何长期影响不宜低估中长期而言政策影响不宜低估预计新建的保障性租赁住房规模庞大并切实满足新市民和年轻人的需要我们认为以双轨制土地供给显著降低项目投资成本和REITs市场发展成熟提供退出渠道为核心的供给侧改革落地将推动行业发展进入拐点考虑到中长期视角下年租金规模接近万亿的机构化租赁住房需求详见我们的历史报告租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29我们相信行业发展潜力不可低估请务必阅读正文之后的免责条款和声明14房地产行业跟踪报告202331地方政府让渡土地红利增加优质底层资产长期以来租赁住宅租金回报率过低使得在我国大规模持有并出租住宅的商业模式难以持续直接提升租金回报率的方法比如住房价格暴跌或租金大涨均不符合推动房地产市场平稳发展的政策目标且难以实现而通过在核心城市出让仅供建设租赁住宅的土地推动租赁住宅原始成本与市场化房价地价脱钩则为行业发展提供了可行的第三条路当前我国租赁住宅土地来源已得到显著扩张且核心城市出让更为积极纯租赁用地竞自持及竞配建用地集体经营性建设用地企事业单位用地产业园区配套建设用地存量非居建筑等在符合条件时均可用于租赁住宅建设2022年在核心城市土地集中出让中深圳合肥宁波武汉等地涉租赁用地成交总量居前深圳全年成交涉租赁用地出让规划建面达253万平米占深圳全年成交住宅类用地的536表9租赁住宅土地来源土地或存量建筑类型可建租赁住宅类型详情2017年上海首块R4专项用地完成出让全部用于租赁住房建设具体包括职工或纯租赁用地各类型租赁住宅学生宿舍单身公寓人才公寓公共租赁住房市场化租赁住房随后多地更进住宅用地供给中的竞自持竞配2016年土地出让市场进一步改革出现竞自持竞配建等土地竞拍新型途径自各类型租赁住宅建用地持或配建地块相当比例用于各类租赁住房建设2017年原国土资源部住建部联合推动13城试点集体经营性建设用地建设租赁住集体经营性建设用地各类型租赁住宅宅简称集租房2021年国务院明确支持利用城区靠近产业园区或交通便利区域的集体经营性建设用地建设保障性租赁住房企事业单位依法取得使用权的企事业单位土地可用于建设保障性租赁住房并变更土地用途不补缴土地价款保障性租赁住房土地原划拨的土地可继续保留划拨方式产业园区中工业项目配套建设产业园区中工业项目配套建设行政办公及生活服务设施的用地面积占项目总用地保障性租赁住房用地面积的比例上限由7提高到15提高部分主要用于建设宿舍型保障性租赁住房闲置和低效利用的商业办公旅馆厂房仓储科研教育等非居住存量房屋允闲置和低效利用的非居住存量保障性租赁住房许改建为保障性租赁住房用作保障性租赁住房期间不变更土地使用性质不补房屋缴土地价款资料来源中国政府网各政府机构官网中信证券研究部图132022年部分城市成交涉租赁用地建面万平米及占成交住宅类用地的比例涉租赁用地成交规划建面涉租赁用地成交占住宅类用地成交建面占比右轴3006025050200401503010020501000资料来源中指数据中信证券研究部租赁住宅用地出让通常伴随地方政府大幅度让渡土地红利意味着增加行业优质底层资产我们统计2017-2022年全国纯租赁用地成交楼面价由8929元平米下降至2194请务必阅读正文之后的免责条款和声明15房地产行业跟踪报告202331元平米年均降幅达245同期全国住宅类用地成交楼面价年均上涨58具体城市租赁类用地价格降幅可能更为显著以上海为例其成交的租赁住宅用地楼面地价仅为相似区位商品住宅用地的10-30福州明确规定租赁住宅用地基准地价参照同区位住宅用地的50确定我们认为低成本的土地供给使得新建租赁住房在商业模型上是完全可行的虽短期难以对行业庞大的存量资产产生实质性的影响但中长期则可能重塑行业竞争格局推动行业实现提速发展图14全国纯租赁用地和住宅类用地成交楼面价元平米变化纯租赁用地住宅类用地含综合类用地100009000800070006000500040003000200010000201720182019202020212022资料来源中指数据中信证券研究部REITs市场长期规模可期租赁住房退出渠道有保障公募REITs市场产品发行即将提速已成为市场基本共识其中保租房REITs板块的扩容将成为其重要推动力同时我们也认为市场化长租房将有望被纳入公募REITs底层资产的范围中2022年底证监会副主席李超及党委书记主席易会满先后明确表示要加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块截至2月初北京市发改委表示全市公募REITs储备项目已达52个涉及资产规模约1900亿元同时多地陆续公告保租房REITs产品发行中标情况预计未来将进入集中发行阶段表10中国证监会为进一步推动常态化发行加快推动市场高质量发展重点开展的工作内容措施详情继续推进基础设施REITs常态化发行十条措施落实落地推动更多优质项目发行上市保持常态化发行充分发进一步扩大REITs试点范围尽快覆盖到新能源水利新基建等基础设施领域挥规模效应示范效应加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域贯彻落实国办关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见有关要求进一步推进REITs各项基础制度改完善市场体系推进多层革创新次市场体系建设尽快推动首批扩募项目落地促进畅通从Pre-REITs培育孵化运营提质到公募REITs上市的渠道机制积极探索建立多层次REITs市场坚持发展与规范并重建立健全符合市场运行规律具有中国特色的监管制度安排已构建起全流程全链条的监管机制突出以管资产为核心加强对基础资产的穿透监管强化事中事后监管促进研究制定符合REITs特点的大类资产信息披露指引强化信息披露监管市场平稳运行促进各类市场主体归位尽责健全综合监管体系逐步培育市场规范有序主体依法合规投资者有效保护的良好市场生态完善法规制度夯实市场总结试点经验借鉴境外成熟市场实践在公司法证券法框架下研究推动专门立法系统构建符合长远发展基础REITs特点及中国国情的法规制度安排请务必阅读正文之后的免责条款和声明16房地产行业跟踪报告202331措施详情加强与相关部门沟通进一步明确REITs税收征管细则推动社保基金养老金企业年金等配置型长期机构投资者参与投资积极培育专业化REITs投资者群体当前各相关部门各地方政府各参与机构对REITs市场逐步形成了广泛共识和工作合力证监会将会同国发挥各方合力推动市场家发改委等进一步健全REITs综合推动机制统筹解决REITs发展涉及的项目合规国资转让权益确认等共持续健康发展性问题保障常态化项目供给促进市场规范发展资料来源中国证监会官网中信证券研究部表11部分保租房REITs基金管理人招标公告中标公告时间项目名称中标人原始权益人北京市昌平区保障性住房基础设施REITs服务团队北京市昌平保障房建设投2023年2月10日中航基金选聘项目资管理有限公司上海城投控股投资有限公司保障性租赁住房公募上海城投控股投资有限公2023年2月3日国泰君安REITs基金管理服务司西安高新区保障房投资建设发展有限公司公募西安高新区保障房投资建2022年12月20日REITs公募基金管理人及资产支持专项计划管理人平安基金设发展有限公司遴选项目上海临港新片区投资控股2022年11月21日上海临港保障房REITs基金管理服务项目国泰君安集团有限公司天津保障性租赁住房公募REITs项目公募基金管理建信基金建信资本联合天津泰达人才安居有限公2022年10月27日人及资产支持专项计划管理人采购项目体司广州高新区投资集团有限公司保障性租赁住房公募广发基金广发证券广发广州高新区投资集团有限2022年8月15日REITs服务机构采购项目证券资管联合体公司北京市海淀区保障性住房基础设施REITs服务团队北京市海淀区保障性住房2022年6月14日中航基金选聘项目发展有限公司苏州恒泰控股集团有限公司菁英公寓公募REITs基苏州恒泰控股集团有限公2022年5月6日华泰证券金管理人招标项目司资料来源招标采购网新浪财经广州高新区投资集团官网苏州工业园区管委会官网中信证券研究部保租房REITs现金分派率处于市场低位投资人接纳度高中长期发展潜力大以发行价计算目前已上市4单保租房REITs产品2022年预期现金分派率40以2月24日收盘价计算则进一步下降至35保租房REITs产品自上市初期便受到投资者广泛关注目前已上市的所有产品发行前网下投资者拟认购倍数均超过100倍其中华润有巢REIT在市场下行周期中实现认购倍数213倍为当前所有已上市产品最高值图15不同板块REITs产品2022E现金分派率情况2022E预期现金分派率按发行价2022E预期现金分派率按收盘价121086420保障性租赁住房仓储物流园区基础设施交通基础设施生态环保能源基础设施资料来源Wind各基金产品公告中信证券研究部注股价为2023年2月24日收盘价预期现金分派率请务必阅读正文之后的免责条款和声明17房地产行业跟踪报告202331为中信证券研究部根据各REITs产品公告的预期可供分配金额测算得出图16各产品剔除无效报价后网下发售份额倍数202106222502021062120220621至今-20220621200首批9单150100500首钢绿能广州广河首创水务蛇口产园张江光大东吴苏园越秀高速华夏交建国金铁建深圳能源中金普洛斯浙商沪杭甬红土盐田港建信中关村华夏合肥产园国君临港产园国君东久产园华泰江苏交控中金安徽交控华润华夏有巢华夏和达高科嘉实京东仓储华夏北京保租房红土深圳保租房中金厦门保租房第一批第二批第三批资料来源各基金产品公告中信证券研究部注统计截至2023年2月24日租赁住房作为民生保障的重点领域我们相信其稳态利润率不会太高但良性顺畅的投融建管退资本循环的构建意味着企业可以向开发商品住宅一样实现货如轮转不断扩大产业规模以相对较小的资产负债表实现企业的长期可持续发展风险因素租赁住宅市场高度集中于核心城市低线城市租赁住宅可能面临需求不足与回报下降的双重影响相关企业经营可能面临风险公募REITs市场整体调整的风险其中不仅有REITs市场扩容进度不及预期的风险同时也包含存量REITs产品价格波动风险投资策略长坡薄雪保持耐心我们相信中国租赁房市场发展空间广阔让渡土地红利和提供长期稳定的资金来源都有助于市场逐渐走向成熟政策既能有效推动房地产开发投资也能推动一批高质量的企业成长壮大但是租赁房市场的发展将会久久为功发展租赁房市场不是短期的权宜之计我们看好在核心城市具备长租资产可能受益于长租房市场改革的企业包括万科A华润置地龙湖集团等看好布局租赁房服务的轻资产公司包括贝壳也看好保租房REITs的价值请务必阅读正文之后的免责条款和声明18房地产行业跟踪报告202331表12重点公司盈利预测估值及投资评级股价EPS元PE公司名称评级交易21A22E23E24E21A22E23E24E币种开发板块万科A买入171419421022625489827668越秀地产买入115613414116520274716149华发股份买入111615112115521074927253滨江集团买入1029097117140169106887461龙湖集团买入224035437942548055514640绿城中国买入107222828030935941333026服务板块贝壳-W买入4675061051200247659794201164万物云买入393515617825937021719113192华润万象生活买入4300076100135172491369274216滨江服务买入242011615421029817915711581中海物业买入915030042059081264219155112资料来源Wind中信证券研究部预测注股价为2023年2月28日收盘价中海物业EPS为港币万物云为核心净利润和核心EPS请务必阅读正文之后的免责条款和声明19房地产行业跟踪报告202331相关研究房地产行业跟踪点评政策长短兼顾销售快速复苏2023-02-27房地产行业重大事项点评加速盘活存量资产持续利好运营能力2023-02-21房地产行业跟踪报告销售可复苏政策可持续2023-02-20物业服务行业专题研究挑战机遇并存结构变化之始2023-02-20房地产行业重大事项点评紧密监测边际变化政策区域差别或扩大信用退潮投资低谷提振需求决心勿低估2023-02-16房地产服务行业跟踪点评房地产服务行业港股通机会前瞻2023-02-13房地产行业跟踪点评夜一程昼一程星月轮转2023-02-11房地产行业跟踪报告把握窗口期迎接开门红2023-01-29租赁住宅行业深度研究报告被忽视的供给革新高成长的产业机遇2023-01-29房地产行业2022年度宏观数据点评政策托底行业有望企稳反转2023-01-17物业行业2022年年报前瞻挑战机遇并存结构变化之始2023-01-16房地产行业重大事项点评化解现金流困扰期待销售复苏2023-01-16房地产行业重大事项点评四项行动标本兼治齐心协同力促复苏2023-01-11房地产行业专题报告政策风口掘金销售二次分化新模式下聚焦存量资产运营2023-01-06房地产行业重大事项点评大力支持首置需求合理支持改善需求2023-01-06房地产行业专题报告地产行业研究的四个常见误区2023-01-05房地产行业专题研究历史视角的地产再融资2023-01-04房地产行业2022年销售数据点评迎接二次分化2023-01-02物业服务行业跟踪点评两大政策发力方向值得关注2022-12-26房地产行业专题研究房地产政策如何出实招2022-12-20房地产行业重大事项点评新要求新举措新方向2022-12-18房地产行业2022年11月宏观数据点评已是悬崖百丈冰只把春来报2022-12-15房地产行业跟踪报告REITs市场扩容对房企的三大影响2022-12-15基础设施和现代服务产业2023年投资策略从政策底到市场底2022-12-08物业管理行业跟踪报告时代机遇重塑初心2022-12-07房地产行业跟踪报告政策协同合力企业结束缩表2022-12-07房地产行业基金重仓分析专题2022年三季度房地产行业基金重仓分析专题2022-12-07房地产行业重大事项点评REITs市场红利持续投融管退终成正果2022-12-05房地产行业跟踪点评透视土地市场迎接扩表机遇2022-12-01C-REITs2023年投资策略复盘和展望股性与债性PPT2022-11-30物业服务行业跟踪点评地产信用新周期物业管理受益几何2022-11-30房地产行业重大事项点评股权再融资快速推进信用新周期拉开序幕2022-11-30房地产行业重大事项点评A股平台崛起竣工交付发力2022-11-29房地产开发行业2023年投资策略政策破解恶性循环时间消化不良资产2022-11-25请务必阅读正文之后的免责条款和声明20