1-2月，百强房企销售额累计同比-12.5%，降幅较1月收窄19.3pct，边际改善明显；头部房企销售反弹显著，TOP20房企销售额累计同比转正至+2.4%。
　　 2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为2,240亿元、3,293亿元、4,416亿元、5,184亿元；1,466万平、2,101万平、2,789万平、3,180万平；当月同比分别为+27.4%、+32.1%、+19.7%、+11.8%；-4.5%、+6.0%、+0.5%、-1.9%；环比分别为+28.3%、+30.3%、+28.9%、+29.8%；+27.2%、+35.2%、+35.7%、+32.4%。
　　1-2月，TOP10/20/50/100房企的全口径销售金额、全口径销售面积分别为3,986亿元、5,821亿元、7,841亿元、9,179亿元；2,619万平、3,655万平、4,844万平、5,581万平；累计同比分别为-0.1%、+2.4%、-8.5%、-12.5%；-18.3%、-14.2%、-19.3%、-20.5%。
　　1-2月，销售额累计同比转正的房企阵营扩大，TOP10房企销售权益比提升明显。
　　 2月，TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为+11.2%，中位数+2.7%，其中累计同比正增长公司有26家，较上月增加8家，销售业绩同比回升的房企阵营扩大，市场复苏影响范围扩大。
　　1-2月，TOP10/20/50/100房企累计销售额权益比例分别为74.2%、71.5%、71.4%、71.3%，同比增长4.5pct、2.5pct、1.3pct、1.4pct；累计销售额操盘比例分别为96.5%、95.0%、90.9%、89.2%；同比提升0.5pct、1.2pct、0.6pct、0.8pct。
　　1-2月，前期于核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比大幅提升，部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势，房企销售修复节奏呈现马太效应。
　　2023年1-2月，20家主流重点房企中有12家公司全口径销售额累计同比为正，其中累计同比表现前三名的公司为：越秀地产（全口径销售额累计同比+163.5%，权益销售额累计同比+151.8%）、华发股份（全口径销售额累计同比+85.4%，权益销售额累计同比+74.9%）、华润置地（全口径销售额累计同比+60.8%，权益销售额累计同比+81.7%）。
　　投资建议：2023开年，监管部门密集发声，释放积极信号，房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转，房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局。供给侧来看，多部委相继表态，通过信贷、债券、股权多种方式综合协同，“三箭连珠”，执行层面的可操作性大幅提升，有力提振了房地产行业信心；需求侧来看，5年期LPR连续下调，地方政府“因城施策”引导合理住房需求，包括优化“认房认贷”标准，下调首付比例及按揭利率，发放购房补贴等。政策利好频发，供给侧信用风险出清，促需求实质性升温，疫情管控优化，供需回暖可期，资本市场关注度提升，投资建议关注三条主线：1）看好核心城市土储充裕、信用优势显著、品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升，建议关注保利发展、招商蛇口、中国金茂、中国海外发展等；2）看好先发布局多元赛道、注重运营升维、第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企，建议关注万科A/万科企业、龙湖集团、新城控股等；3）关注存量资产资源丰富、质地优异、管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率，建议关注华润置地、上海临港等。
　　风险分析：房地产行业宽松政策推进不及预期风险，房地产市场需求不及预期风险，房地产企业项目竣工不及预期风险，房地产企业多元化业务经营不佳风险等

研究报告全文：2023年3月1日行业研究百强销售边际改善期待温暖小阳春房地产行业百强销售月报2023年2月要点房地产地产开发1-2月百强房企销售额累计同比-125降幅较1月收窄193pct边际改善增持维持明显头部房企销售反弹显著TOP20房企销售额累计同比转正至24作者2月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为2240分析师何缅南亿元3293亿元4416亿元5184亿元1466万平2101万平2789万执业证书编号S0930518060006平3180万平当月同比分别为274321197118-45021-525238016005-19环比分别为283303289298272hemiannanebscncom352357324联系人庄晓波1-2月TOP102050100房企的全口径销售金额全口径销售面积分别为3986021-52523416zhuangxiaoboebscncom亿元5821亿元7841亿元9179亿元2619万平3655万平4844万平5581万平累计同比分别为-0124-85-125-183-142行业与沪深300指数对比图-193-2051-2月销售额累计同比转正的房企阵营扩大TOP10房企销售权益比提升明显2月TOP50房企中的47家房企全口径销售额累计同比平均值为112中位数27其中累计同比正增长公司有26家较上月增加8家销售业绩同比回升的房企阵营扩大市场复苏影响范围扩大1-2月TOP102050100房企累计销售额权益比例分别为742715714713同比增长45pct25pct13pct14pct累计销售额操盘比例分别为965950909892同比提升05pct12pct06pct08pct1-2月前期于核心城市土储布局力度较大的国央企销售额累计同比大幅提升部分前期出险房企销售额同比改善仍较弱势房企销售修复节奏呈现马太效应2023年1-2月20家主流重点房企中有12家公司全口径销售额累计同比为正其中累计同比表现前三名的公司为越秀地产全口径销售额累计同比1635权益销售额累计同比1518华发股份全口径销售额累计同比854权资料来源Wind益销售额累计同比749华润置地全口径销售额累计同比608权益销售额累计同比817相关研报投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号房地产金融化泡沫化20220228促进金融政策落地实效优质民企地势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全产再迎利好对深交所召开房地产行业市场局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同主体座谈会的点评三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需20230225稳步推进房地产公募REITs支持住求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包房租赁市场发展对关于金融支持住房租赁市场发展的意见征求意见稿的点评括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率发放购房补贴等政策利20230221第三支箭再延续不动产私募基好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化供需回暖可金落地对不动产私募投资基金试点政策的期资本市场关注度提升投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕点评信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保利20230221多地优化调整二手限售市场情绪逐步转暖对近期房地产政策的综合点评发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道注重20230212需求侧按揭增量有限供给侧海外债运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A万科企迎曙光光大证券房地产行业流动性及公募业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的REITs跟踪报告2023年1月房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险房地产市场需求不及预期风险房地产企业项目竣工不及预期风险房地产企业多元化业务经营不佳风险等敬请参阅最后一页特别声明-1-证券研究报告房地产12月百强销售边际改善明显11TOP102050100房企的整体销售情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计TOP10房企2023年2月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为2240亿元1697亿元1466万平同比分别为274395-45较上月分别变动493pct590pct266pct环比分别为2833472722023年1-2月TOP10房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为3986亿元2957亿元2619万平同比分别为-0163-183较上月累计同比分别变动217pct258pct127pct图1TOP10房企累计销售规模图2TOP10房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图3TOP10房企累计销售同比图4TOP10房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-2-证券研究报告房地产TOP20房企2023年2月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为3293亿元2388亿元2101万平同比分别为32139860较上月同比分别变动530pct598pct378pct环比分别为3033453522023年1-2月TOP20房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为5821亿元4163亿元3655万平同比分别为2460-142较上月累计同比分别变动232pct260pct176pct图5TOP20房企累计销售规模图6TOP20房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图7TOP20房企累计销售同比图8TOP20房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-3-证券研究报告房地产TOP50房企2023年2月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为4416亿元3208亿元2789万平同比分别为19724505较上月同比分别变动495pct549pct368pct环比分别为2893433572023年1-2月TOP50房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为7841亿元5597亿元4844万平同比分别为-85-68-193较上月累计同比分别变动213pct235pct170pct图9TOP50房企累计销售规模图10TOP50房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图11TOP50房企累计销售同比图12TOP50房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-4-证券研究报告房地产TOP100房企2023年2月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为5184亿元3755亿元3180万平同比分别为118165-19较上月同比分别变动436pct485pct344pct环比分别为2983453242023年1-2月TOP100房企的全口径销售金额权益销售金额全口径销售面积分别为9179亿元6545亿元5581万平同比分别为-125-107-205较上月累计同比分别变动193pct213pct159pct图13TOP100房企累计销售规模图14TOP100房企单月销售规模资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元万平方米图15TOP100房企累计销售同比图16TOP100房企单月销售同比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-5-证券研究报告房地产12TOP50房企全口径销售额明细情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2023年2月TOP50房企中的46家房企其余4家因历史数据不足暂未纳入统计全口径销售额同比平均值为633中位数为2931月同比平均值为-119中位数为-182其中同比在0以上-100-20-10-30-20低于-30的公司分别有294328家在46家房企中占比分别为6308765431742023年1-2月TOP50房企中的47家房企其余3家因历史数据不足暂未纳入统计全口径销售额累计同比平均值为112中位数271月同比平均值为-119中位数为-182其中同比在0以上-100-20-10-30-20低于-30的公司分别有2603513家在47家房企中占比分别为55300641062772月销售额累计同比正增长的公司较1月增加8家销售业绩同比回升的房企阵营扩大市场边际回暖明显图17TOP50房企2023年1-2月全口径销售额累计同比分布图18TOP50房企2023年2月全口径销售额同比分布资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理注本月仅TOP50房企中的47家房企其余3家因历史数据不足暂未纳入统计注本月仅TOP50房企中的46家房企其余4家因历史数据不足暂未纳入统计13房地产行业销售权益和操盘情况2023年1-2月TOP102050100房企累计销售额权益比例分别为742715714713同比增长45pct25pct13pct14pct环比增长20pct13pct17pct14pct2023年1-2月TOP102050100房企累计销售额操盘比例分别为965950909892同比提升05pct12pct06pct08pct环比变化-07pct03pct00pct-03pct敬请参阅最后一页特别声明-6-证券研究报告房地产图19TOP102050100房企累计销售额权益比例图20TOP1020100房企累计销售额操盘比例资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理14房地产行业销售集中度情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2022年1-12月TOP102050100房企的销售金额权益销售金额口径集中度分别为159228317383较2021年1-12月同比变动-25pct-40pct-90pct-104pct较2022年1-11月环比变动01pct01pct-01pct-02pct注房企集中度计算公式为各梯队房企累计权益口径销售额全国商品房累计销售额图21TOP102050100房企累计销售金额集中度图192TOP102050100房企累计销售金额集中度同比环比资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理注数据截止22M12单位pct敬请参阅最后一页特别声明-7-证券研究报告房地产1520家主流重点房企的销售变化情况根据克而瑞数据中心发布的数据统计2023年2月20家主流重点房企中有12家公司全口径销售额同比为正具体来看单月销售额同比前三名的公司为越秀地产全口径销售额单月同比3530权益销售额单月同比3512华发股份全口径销售额单月同比2935权益销售额单月同比3401中海地产全口径销售额单月同比1443权益销售额单月同比1443图2020家主流重点房企2023年2月全口径销售金额图2120家主流重点房企2023年2月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元表120家主流重点房企当月销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称2023年2月2022年2月单月同比2023年2月2022年2月单月同比碧桂园29204284-31823733150-247万科地产29533110-5019192021-50保利发展3400215058126591380927融创中国11012250-5116231476-578中海地产280011461443261610711443华润置地24201002141518896711815招商蛇口22431001124113906001317金地集团1480874693917541695龙湖集团17289318561140608875绿城中国1438958501922463991新城控股7951018-219533713-252中国金茂141370010199754831019绿地控股720804-104648724-105旭辉集团782826-53461488-55建发房产13821114241943847113滨江集团1112693605512465101金科集团419643-348301463-350华发股份127932529359772223401越秀地产1359300353013402973512世茂集团411727-435287509-436合计32155248562942342517192363资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-8-证券研究报告房地产2023年1-2月20家主流重点房企中有12家公司全口径销售额累计同比为正其中累计同比表现前三名的公司为越秀地产全口径销售额累计同比1635权益销售额累计同比1518华发股份全口径销售额累计同比854权益销售额累计同比749华润置地全口径销售额累计同比608权益销售额累计同比817图2220家主流重点房企2023年1-2月全口径销售金额图2320家主流重点房企2023年1-2月权益销售金额资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理单位亿元表220家主流重点房企累计销售金额全口径销售金额亿元权益销售金额亿元企业简称20231-2月20221-2月累计同比20231-2月20221-2月累计同比碧桂园56209229-39144796785-340万科地产57336460-11337264199-113保利发展6350498027547603380408融创中国18115030-64010213018-662中海地产4050269850137842521501华润置地4022250260830911701817招商蛇口3828251652123701510570金地集团24002370131487146813龙湖集团2813200640217901307370绿城中国2485212017215961071490新城控股13611914-2899391315-286中国金茂2413170041916651173419绿地控股17502005-12715751805-127旭辉集团12831674-234757988-234建发房产2460195226017441430220滨江集团2319172934111211008112金科集团7801483-4745611067-474华发股份249813478541712979749越秀地产2240850163521138391518世茂集团8621478-4176031035-417合计570785604318408943859959资料来源克而瑞数据中心光大证券研究所整理敬请参阅最后一页特别声明-9-证券研究报告房地产2投资建议2023开年监管部门密集发声释放积极信号明确房地产金融化泡沫化势头得到实质性扭转房地产平稳健康发展事关金融市场稳定和宏观经济发展全局供给侧来看多部委相继表态通过信贷债券股权多种方式综合协同三箭连珠执行层面的可操作性大幅提升有力提振了房地产行业信心需求侧来看5年期LPR连续下调地方政府因城施策引导合理住房需求包括优化认房认贷标准下调首付比例及按揭利率等政策利好频发供给侧信用风险出清促需求实质性升温疫情管控优化房地产供需回暖可期资本市场关注度提升明显投资建议关注三条主线1看好核心城市土储充裕信用优势显著品牌优秀的龙头房企未来市占率与ROE率先提升建议关注保利发展招商蛇口中国金茂中国海外发展等2看好先发布局多元赛道注重运营升维第二增长曲线经营性现金流稳定增长的房企建议关注万科A万科企业龙湖集团新城控股等3关注存量资产资源丰富质地优异管理高效的房企未来运用REITs提高资产回报率建议关注华润置地上海临港等3风险分析房地产行业宽松政策推进不及预期风险后续房地产宽松政策推行速度及落地效果或不及预期或导致居民及企业信心修复缓慢房地产销售市场回暖滞缓进而影响企业销售回款拉长房地产开发运营周期加大企业资金压力房地产市场需求不及预期风险一旦就业情况恶化或导致部分居民薪资缩水及家庭可支配收入下降或影响居民购房需求及居民部门结构性信用扩张以及按揭贷款偿还房地产企业项目竣工不及预期风险国内疫情管控放开后仍存在疫情反复的风险不排除未来疫情拖缓公司施工进度从而影响竣工规模并导致企业业绩兑现不及预期的风险房地产企业多元化业务经营不佳风险国内疫情管控放开后仍存在疫情反复的风险叠加房企多元业态可能受宏观经济环境变化或行业竞争环境恶化等因素影响出现多元业务经营效果不及预期投资回报收益率表现不佳等风险房地产企业信用风险部分房企23年仍将面对债务到期高峰叠加三道红线降杠杆要求现金流管理能力较弱及负债结构较差的房企债务违约风险增加敬请参阅最后一页特别声明-10-证券研究报告行业及公司评级体系评级说明行买入未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数15以上业增持未来6-12个月的投资收益率领先市场基准指数5至15及公中性未来6-12个月的投资收益率与市场基准指数的变动幅度相差-5至5司减持未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数5至15评卖出未来6-12个月的投资收益率落后市场基准指数15以上级无评级因无法获取必要的资料或者公司面临无法预见结果的重大不确定性事件或者其他原因致使无法给出明确的投资评级A股主板基准为沪深300指数中小盘基准为中小板指创业板基准为创业板指新三板基准为新三板指数港股基准指数为恒生基准指数说明指数分析估值方法的局限性说明本报告所包含的分析基于各种假设不同假设可能导致分析结果出现重大不同本报告采用的各种估值方法及模型均有其局限性估值结果不保证所涉及证券能够在该价格交易分析师声明本报告署名分析师具有中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格并注册为证券分析师以勤勉的职业态度专业审慎的研究方法使用合法合规的信息独立客观地出具本报告并对本报告的内容和观点负责负责准备以及撰写本报告的所有研究人员在此保证本研究报告中任何关于发行商或证券所发表的观点均如实反映研究人员的个人观点研究人员获取报酬的评判因素包括研究的质量和准确性客户反馈竞争性因素以及光大证券股份有限公司的整体收益所有研究人员保证他们报酬的任何一部分不曾与不与也将不会与本报告中具体的推荐意见或观点有直接或间接的联系法律主体声明本报告由光大证券股份有限公司制作光大证券股份有限公司具有中国证监会许可的证券投资咨询业务资格负责本报告在中华人民共和国境内仅为本报告目的不包括港澳台的分销本报告署名分析师所持中国证券业协会授予的证券投资咨询执业资格编号已披露在报告首页中国光大证券国际有限公司和EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited是光大证券股份有限公司的关联机构特别声明光大证券股份有限公司以下简称本公司创建于1996年系由中国光大集团总公司投资控股的全国性综合类股份制证券公司是中国证监会批准的首批三家创新试点公司之一根据中国证监会核发的经营证券期货业务许可本公司的经营范围包括证券投资咨询业务本公司经营范围证券经纪证券投资咨询与证券交易证券投资活动有关的财务顾问证券承销与保荐证券自营为期货公司提供中间介绍业务证券投资基金代销融资融券业务中国证监会批准的其他业务此外本公司还通过全资或控股子公司开展资产管理直接投资期货基金管理以及香港证券业务本报告由光大证券股份有限公司研究所以下简称光大证券研究所编写以合法获得的我们相信为可靠准确完整的信息为基础但不保证我们所获得的原始信息以及报告所载信息之准确性和完整性光大证券研究所可能将不时补充修订或更新有关信息但不保证及时发布该等更新本报告中的资料意见预测均反映报告初次发布时光大证券研究所的判断可能需随时进行调整且不予通知在任何情况下本报告中的信息或所表述的意见并不构成对任何人的投资建议客户应自主作出投资决策并自行承担投资风险本报告中的信息或所表述的意见并未考虑到个别投资者的具体投资目的财务状况以及特定需求投资者应当充分考虑自身特定状况并完整理解和使用本报告内容不应视本报告为做出投资决策的唯一因素对依据或者使用本报告所造成的一切后果本公司及作者均不承担任何法律责任不同时期本公司可能会撰写并发布与本报告所载信息建议及预测不一致的报告本公司的销售人员交易人员和其他专业人员可能会向客户提供与本报告中观点不同的口头或书面评论或交易策略本公司的资产管理子公司自营部门以及其他投资业务板块可能会独立做出与本报告的意见或建议不相一致的投资决策本公司提醒投资者注意并理解投资证券及投资产品存在的风险在做出投资决策前建议投资者务必向专业人士咨询并谨慎抉择在法律允许的情况下本公司及其附属机构可能持有报告中提及的公司所发行证券的头寸并进行交易也可能为这些公司提供或正在争取提供投资银行财务顾问或金融产品等相关服务投资者应当充分考虑本公司及本公司附属机构就报告内容可能存在的利益冲突勿将本报告作为投资决策的唯一信赖依据本报告根据中华人民共和国法律在中华人民共和国境内分发仅向特定客户传送本报告的版权仅归本公司所有未经书面许可任何机构和个人不得以任何形式任何目的进行翻版复制转载刊登发表篡改或引用如因侵权行为给本公司造成任何直接或间接的损失本公司保留追究一切法律责任的权利所有本报告中使用的商标服务标记及标记均为本公司的商标服务标记及标记光大证券股份有限公司版权所有保留一切权利光大证券研究所上海北京深圳静安区南京西路1266号西城区武定侯街2号福田区深南大道6011号恒隆广场1期办公楼48层泰康国际大厦7层NEO绿景纪元大厦A座17楼光大证券股份有限公司关联机构香港英国中国光大证券国际有限公司EverbrightSecuritiesUKCompanyLimited香港铜锣湾希慎道33号利园一期28楼64CannonStreetLondonUnitedKingdomEC4N6AE敬请参阅最后一页特别声明-11-证券研究报告